Güvenli yapılar yatırım kararlarında ilk sıraya yükseliyor

Özellikle deprem riskinin daha fazla hissedildiği bir dönemde yatırımcılar, yalnızca bir konut ya da ticari gayrimenkul satın almak yerine uzun vadeli güvenlik ve yaşam kalitesi sunan projelere yöneliyor. Yapı güvenliği yüksek, güncel standartlara uygun şekilde geliştirilen ve sosyal donatı alanlarıyla desteklenen projelerin önümüzdeki dönemde daha fazla değer kazanacağı öngörülüyor. Uzmanlar, yatırımcıların artık metrekare fiyatından önce yapısal güvenliği sorguladığına dikkat çekiyor.

Sürdürülebilir projeler öne çıkıyor

Çevresel farkındalığın artmasıyla birlikte enerji tasarrufu sağlayan sistemler, yenilenebilir enerji çözümleri ve çevre dostu uygulamalar yeni projelerin vazgeçilmez unsurları haline geliyor. Düşük karbon salımına sahip yapılar ve yeşil bina konseptleri, yatırımcıların tercih listesinde üst sıralara yükseliyor. Sürdürülebilir özelliklere sahip projelerin yalnızca çevresel fayda sağlamadığı, aynı zamanda işletme giderlerini azaltarak uzun vadede yatırım değerini artırdığı değerlendiriliyor.

Akıllı teknolojiler yatırım değerini artırıyor

Dijitalleşme rüzgârı gayrimenkul sektöründe de etkisini güçlendiriyor. Enerji tüketimini optimize eden sistemler, uzaktan yönetilebilen yaşam alanları ve gelişmiş güvenlik çözümleri yeni nesil projelerin standart özellikleri arasına giriyor. Bu teknolojiler hem kullanıcı deneyimini yükseltiyor hem de gayrimenkullerin ikinci el ve kira piyasasındaki rekabet gücünü artırıyor. Sektör temsilcileri, akıllı bina teknolojilerine sahip projelerin önümüzdeki yıllarda daha yüksek talep göreceğini öngörüyor.

Büyük şehirlerin dışındaki fırsatlar büyüyor

Yatırımcı ilgisinin yalnızca büyük metropollerle sınırlı kalmadığı görülüyor. Ulaşım yatırımları, yeni ticaret merkezleri, sanayi bölgeleri ve planlı şehirleşme projeleri sayesinde gelişmekte olan şehirler yeni yatırım merkezleri haline geliyor. Sosyal altyapısı güçlü, ulaşım avantajı sunan ve yaşam kalitesini artıran bölgelerin önümüzdeki dönemde daha fazla değer kazanması bekleniyor.

2026’nın yatırım formülü netleşiyor

Sektöre ilişkin değerlendirmeler, 2026 yılında gayrimenkul piyasasında öne çıkacak projelerin ortak özelliklerinin güvenli yapılaşma, sürdürülebilirlik, enerji verimliliği ve teknolojik altyapı olacağını gösteriyor. Artık yatırımcıların yalnızca bugünkü fiyatlara değil, gelecekte yaratacağı değere odaklandığı bir dönem yaşanıyor. Bu nedenle uzmanlar, yatırım kararlarında bölgesel gelişim potansiyeli, enerji performansı, yapı güvenliği ve teknolojik donanım gibi unsurların birlikte değerlendirilmesi gerektiğini vurguluyor.

Emlaknews.com.tr

Verileri değerlendiren Cansel Turgut Yazıcı, piyasada satış rakamlarının korunmasına rağmen arz baskısının büyüdüğünü söyledi.

“Piyasa büyüyor ama eski hızında değil”

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı’ya göre 2025-2026 dönemindeki artış oranı, önceki yıllara kıyasla oldukça sınırlı kaldı.

Yazıcı, “2026 yılı nisan sonu itibarıyla yaklaşık 476 bin konut el değiştirirken, geçen yıl aynı dönemde bu sayı 474 bin seviyesindeydi. Artış sürüyor ancak ivme ciddi şekilde yavaşladı. Özellikle 2025-2024 dönemindeki yüzde 26’lık büyümenin ardından piyasa artık daha dengeli ama daha kırılgan bir zemine geçti” dedi.

Uzmanlara göre bu tablo, konut piyasasında talebin tamamen kaybolmadığını ancak yatırımcı ve tüketicinin daha seçici hale geldiğini gösteriyor.

Satılamayan konut stoku büyüyor

Sektörde dikkat çeken en önemli gelişmelerden biri ise satış bekleyen konut sayısındaki artış oldu.

Yazıcı’ya göre birçok satıcı hedeflediği fiyat seviyesine ulaşamadığı için satış sürecini uzatıyor. Aynı zamanda ekonomik nedenlerle satışa çıkan konut sayısı da artıyor.

Bu durumun özellikle büyükşehirlerde ikinci el piyasasında belirginleştiği belirtiliyor.

Uzmanlar, krediye erişimin kolaylaşması halinde piyasadaki stok baskısının kısmen azalabileceğini ancak bunun da orta vadede fiyatları yeniden yukarı çekebileceği uyarısında bulunuyor.

İlk el konut satışları yeniden yükselişte

Nisan ayında ilk kez satılan konut sayısı 40 bin 306 adet olarak gerçekleşti. Bu rakam geçen yılın aynı ayına göre yaklaşık yüzde 9,6’lık artış anlamına geliyor.

İlk el satışların toplam satışlar içindeki payı ise yüzde 31 seviyesinde gerçekleşti.

Uzmanlara göre bu oran, yeni projelere olan talebin tamamen kaybolmadığını gösterirken, markalı konut üreticilerinin kampanya ve ödeme kolaylıklarının etkili olduğu değerlendiriliyor.

Mortgage piyasasında toparlanma sinyali

2026 yılı verilerinde en dikkat çekici başlıklardan biri ise ipotekli satışlardaki yükseliş oldu.

Nisan ayında mortgage destekli konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 40,5 arttı. Toplam satışlar içinde ipotekli işlemlerin payı yüzde 20,4 seviyesine yükseldi.

Bu oran:

– 2024 yılında yüzde 9,8,
– 2025 yılında yüzde 15,3 seviyesindeydi.

Böylece kredi destekli satışların yeniden güç kazanmaya başladığı görüldü.

Ancak uzmanlar mevcut faiz seviyelerinin hâlâ yüksek olduğuna dikkat çekiyor. Özellikle orta gelir grubunun krediye erişimde zorlandığı belirtilirken, piyasadaki canlanmanın daha çok yüksek gelir grubunda yoğunlaştığı ifade ediliyor.

İstanbul ve Ankara yükseldi, İzmir geriledi

Büyükşehirlerdeki performans ise birbirinden ayrıştı.

2026 yılı nisan sonu itibarıyla:

– Ankara’da satışlar yüzde 2,9,
– İstanbul’da yüzde 4,5 arttı,
– İzmir’de ise yüzde 2,3 geriledi.

Sektör temsilcileri, Ankara’daki yükselişte kamu yatırımları ve nüfus hareketliliğinin etkili olduğunu değerlendirirken, İstanbul’da ise markalı konut projelerine olan talebin devam ettiği belirtiliyor.

İzmir’deki düşüşte ise yüksek fiyat seviyeleri ve sınırlı kredi erişiminin etkili olduğu ifade ediliyor.

Yabancıya satışta yavaşlama sürüyor

Yabancı yatırımcı tarafında ise piyasa ivme kaybetmeye devam ediyor.

Nisan ayında yabancılara yapılan konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 1,1 azalarak 1.516 adet seviyesinde kaldı.

Toplam satışlar içinde yabancı payı yüzde 1,20 olarak gerçekleşti.

İstanbul, 689 satışla yabancı yatırımcının en fazla tercih ettiği şehir olurken:

– Antalya 471,
– Mersin ise 119

satışla sıralandı.

Ülke bazında ise:

– Rusya 263 satışla ilk sırada,
– Çin 110 satışla ikinci,
– İran 100 satışla üçüncü sırada yer aldı.

Yatırımcı neye dikkat etmeli?

Uzmanlara göre önümüzdeki dönemde konut yatırımında öne çıkacak başlıklar şunlar olacak:

– Kredi faizlerindeki değişim,
– Konut stok miktarı,
– Yeni proje arzı,
– Kira getirileri,
– Büyükşehirlerdeki nüfus hareketleri,
– Yabancı yatırımcı ilgisi.

Sektör temsilcileri, özellikle yüksek stok baskısının bulunduğu bölgelerde fiyat artış hızının yavaşlayabileceğini, buna karşın merkezi lokasyonlarda ve güçlü kira potansiyeline sahip projelerde yatırım iştahının sürebileceğini belirtiyor.

Konut Fiyat Endeksi (KFE), nisanda aylık yüzde 1,8 yükselirken yıllık artış yüzde 26,6’ya ulaştı. Ancak tablo yalnızca fiyat artışından ibaret değil. Enflasyondan arındırılmış verilere göre konut fiyatları reel bazda yüzde 4,3 geriledi. Yani fiyatlar yükseliyor ama piyasa aynı hızla değer üretmiyor.

Uzmanlara göre piyasada artık “erişilebilir konut” sorunu daha sert hissediliyor.

İstanbul’da artış sürüyor, Ankara hızlandı

TCMB verilerine göre üç büyük şehirde fiyat yükselişi devam etti.

Nisan ayında:

– İstanbul’da yüzde 1,6,

– Ankara’da yüzde 2,6,

– İzmir’de yüzde 2,1

oranında aylık artış yaşandı.

Yıllık bazda ise:

– Ankara yüzde 29,9,

– İzmir yüzde 26,7,

– İstanbul yüzde 26,2

artış gösterdi.

Özellikle Ankara’daki yükselişin son dönemde yatırımcı hareketliliği ve kamu bağlantılı talep nedeniyle hız kazandığı değerlendiriliyor.

En sert yükseliş Doğu Anadolu’da

Bölgesel verilere göre Türkiye’de en yüksek yıllık konut fiyat artışı yüzde 33,6 ile Erzurum, Erzincan, Bayburt, Ağrı, Ardahan, Kars ve Iğdır bölgesinde gerçekleşti.
En düşük artış ise yüzde 16,7 ile Aydın, Denizli ve Muğla bölgesinde görüldü.

Turizm bölgelerinde fiyatların bir süredir zaten yüksek seviyelerde olması nedeniyle artış hızının yavaşladığı yorumları yapılıyor.

Kiralar da durmuyor

Sadece konut fiyatları değil, kira piyasası da yükselişini sürdürüyor.

Yeni Kiracı Kira Endeksi (YKKE), nisanda aylık yüzde 1,7 arttı. Yıllık kira artışı ise yüzde 31,7’ye çıktı.

Ancak burada da dikkat çeken nokta reel tablo oldu. Enflasyondan arındırılmış kira artışı yüzde 0,5 geriledi.

Buna rağmen özellikle büyükşehirlerde vatandaşın hissettiği yük büyüyor.

İstanbul’da yıllık yeni kiracı kira artışı yüzde 36,2’ye, Ankara’da yüzde 36,7’ye ulaştı. İzmir’de ise artış yüzde 29,4 oldu.

“Ev almak da kirada oturmak da lüks oluyor”

Piyasada hem satış hem kiralama tarafında yaşanan yükseliş, orta gelir grubunun konuta erişimini daha da zorlaştırıyor.

Sektör temsilcileri;

– Yüksek kredi faizleri,

– Sınırlı konut üretimi,

– Yatırım amaçlı talep,

– Artan inşaat maliyetleri

nedeniyle fiyat baskısının sürdüğünü belirtiyor.

Özellikle yeni konut üretimindeki yavaşlama ve arsa maliyetlerindeki yükselişin önümüzdeki dönemde fiyatları yeniden yukarı çekebileceği ifade ediliyor.

Reel düşüş yatırımcıyı düşündürüyor

Konut fiyatları nominal olarak yükselse de reel gerileme dikkat çekiyor.

Bu durum, kısa vadede yüksek kazanç beklentisiyle piyasaya giren yatırımcıların hesaplarını yeniden yapmasına neden olabilir.

Uzmanlara göre piyasada artık yalnızca fiyat artışı değil;

– Kira getirisi,

– Lokasyon avantajı,

– Nüfus hareketi,

– Arz-talep dengesi

gibi kriterler daha belirleyici hale geliyor.

Ali Canberk Özbuğutu-AA

Düzenlemeyi değerlendiren Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, taşınmaz piyasasında sağlıklı veri altyapısının önemine dikkat çekerek, “Gayrimenkul piyasasında adil, erişilebilir ve gerçekçi bir değerleme sisteminin kurulabilmesi için en önemli unsur doğru, standart ve denetlenebilir veridir. Değerleme raporlarının kamu otoriteleriyle elektronik ortamda paylaşılması, uzun vadede piyasa şeffaflığına katkı sağlayabilir” dedi.

Veri seti oldukça kapsamlı

Özelmacıklı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından talep edilen veri setinin yalnızca taşınmaz değerinden ibaret olmadığını belirterek, “Veri setinde rapor numarası, değer türü, talep ve rapor tarihi, uzman ve denetmen bilgileri, il, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm, tapu türü, hisse durumu, arsa payı ve koordinat bilgileri gibi çok sayıda alan bulunuyor. Bunun yanında imar durumu, yapı sınıfı, yapı cinsi, inşaat seviyesi, enerji sınıfı, depreme dayanıklılık, hasar durumu, ulaşım imkânları ve çevresel gelişim dinamikleri de veri setine dahil ediliyor” ifadelerini kullandı.

Mükerrer bildirim riski önlenmeli

Yeni düzenlemede uygulama modelinin doğru kurulması gerektiğini vurgulayan Özelmacıklı, “Değerleme kuruluşları hâlihazırda hazırladıkları raporlara ilişkin verileri belirli standartlar çerçevesinde GABİM üzerinden sisteme aktarıyor. Yeni düzenleme ile raporu düzenleten kamu kurumları, bankalar ve finans kuruluşları da bildirim yükümlülüğü kapsamına alınıyor. Aynı raporun farklı taraflarca ayrı ayrı girilmesi; mükerrer bildirim, operasyonel yük ve veri uyumsuzluğu riski doğurabilir. Doğru model, teknik verinin tekil rapor numarasıyla ve kurumlar arası entegrasyonla TKGM sistemine aktarılmasıdır” dedi.

Değer bilgi merkezi için önemli bir hazırlık

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından açıklanan Değer Bilgi Merkezi uygulamasının bu yıl İstanbul’da, 2027 yılı içinde de 81 ilde devreye alınmasının planlandığını hatırlatan Özelmacıklı, “Bu veri seti, Değer Bilgi Merkezi için önemli bir hazırlık niteliği taşıyor. Ancak değerleme raporlarından elde edilecek veri, piyasanın tamamını tek başına temsil etmez. Bu verilerin tapu işlem verileri, belediye rayiçleri, imar verileri, ilan verileri ve fiili piyasa gerçekleşmeleriyle birlikte değerlendirilmesi gerekir” dedi.

Amaç şeffaf ve güvenilir piyasa olmalı

Özelmacıklı son olarak, “Türkiye’de gayrimenkul piyasasının daha şeffaf, ölçülebilir ve güvenilir hale gelmesi ortak hedefimizdir. Ancak sistemin başarısı, toplanan verinin hacminden çok niteliğine bağlıdır. Usul ve esaslar hazırlanırken mükerrer bildirimlerin önlenmesi, KVKK boyutu, rapor sahipliği, sorumluluk sınırları ve kurumlar arası entegrasyon açık şekilde belirlenmelidir. Doğru veri ve doğru entegrasyon sağlanırsa Değer Bilgi Merkezi; vatandaşlar, yatırımcılar, kamu kurumları ve sektör profesyonelleri için önemli bir referans altyapısına dönüşebilir” ifadelerini kullandı.

Değer haritası için değer barışı ve harç indirimi şart

Özelmacıklı “Gerçek değer haritalarının oluşması için değer barışı uygulaması ve tapu harcı oranlarının makul seviyelere çekilmesi şart. Aslında doğru değer haritaları bu şekilde çok daha kolay bir şekilde de oluşturulabilir. Aksi halde sistem güvenliği artırır ama kayıt dışılığı kalıcı olarak azaltamaz. Amaç cezalandırmak değil, gönüllü uyumu teşvik etmek olmalıdır. Dubai gibi ülkelerde değer artış kazancı vergisi olmadığı için alım-satımlar gerçek bedeller üzerinden yapılabiliyor. Bu da piyasanın doğru değer haritalarının oluşmasını sağlıyor. Bizde ise bu vergi, çoğu zaman düşük beyanı teşvik eden bir unsur haline geliyor. Bu nedenle sistemin bu yönüyle de yeniden ele alınması gerekiyor” dedi.

Finansman tercihleri 2026 talep yapısını şekillendirecek

2025’te banka kredileri yerine tasarruf finansmanı ve alternatif ödeme seçeneklerine yönelen alıcı profili, 2026’da konut talebinin daha programlı ve zamana yayılan bir yapıya dönüşmesine yol açacak. Peşin alımların azalması ve kademeli ödeme modellerinin yaygınlaşması, ani fiyat artışlarını sınırlarken orta vadede daha dengeli bir talep kompozisyonu oluşturacak.

Bekleyenlerle alım yapanlar arasındaki fark 2026’da açılacak

2025’te “bekle-gör” stratejisini benimseyenlerle doğru lokasyonlarda alım yapanlar arasındaki fark, 2026’da daha net biçimde ortaya çıkacak. Gaboras verileri, özellikle ulaşım yatırımlarının hız kazandığı ve çeperden merkeze dönüşün yaşandığı bölgelerde 2025’te yapılan alımların, 2026’da görece avantaj sağlayacağını ortaya koyuyor.

Lokasyon tercihleri fiyat dengelerini yeniden tanımlayacak

2025’te yatırımcıların merkez ilçelerden çevre bölgelere, ardından yeniden merkeze yönelmesi; 2026’da mikro lokasyon bazlı fiyatlamayı daha belirleyici hale getirecek. İl geneli ortalamaların yerini, sokak ve mahalle ölçeğinde değerleme yaklaşımı alacak. Bu durum bazı bölgelerde durağanlık yaratırken, belirli mikro alanlarda sınırlı fakat istikrarlı artışları beraberinde getirecek.

Konut tipi seçimi kiralama piyasasını dönüştürecek

2025’te küçük metrekareli ancak merkezi konutlara yönelim, 2026’da kiralama piyasasında arz-talep dengesini doğrudan etkileyecek. 2+1 dairelere yeniden artan ilgi, balkonlu ve ulaşım avantajı yüksek konutların öne çıkması; kiracı profilini daha seçici hale getirirken nitelikli konutlarda doluluk oranlarını yükseltecek.

Arsa ve ticari gayrimenkul 2026’nın sessiz getirilerini yaratabilir

2025’te konut yerine arsa ve küçük ölçekli ticari gayrimenkule yönelen yatırımcılar, 2026’da daha görünür ve istikrarlı getiriler elde edebilir. Özellikle lojistik koridorlar, üniversite çevreleri ve gelişim potansiyeli taşıyan şehir merkezleri; 2026’da “sessiz ama sürdürülebilir” kazanç alanları olarak öne çıkacak.

OVP çerçevesinde 2026 beklentileri daha net

2025 boyunca alınan finansman ve yatırım kararları, yalnızca piyasa dinamiklerini değil; Orta Vadeli Program’da yer alan dezenflasyon ve finansal normalleşme hedefleriyle birlikte 2026’ya ilişkin beklentilerin daha ölçülü ve temkinli biçimde şekillenmesine de zemin hazırlıyor.

Gaboras CEO’su Ruhi Konak: “2026’da kontrollü bir hareketlenme öne çıkıyor”

Gaboras CEO’su Ruhi Konak, 2025’te alınan kararların 2026’ya etkisini makro politika perspektifiyle değerlendirerek şunları söyledi: “2025, gayrimenkulde hızlı ve refleksif kararların değil; doğru zamanlama, doğru lokasyon ve doğru finansmanla yapılan yatırımların öne çıktığı bir yıl oldu. 2026–2028 Orta Vadeli Program’da vurgulanan dezenflasyon sürecinin devamı ve finansal koşullarda kademeli normalleşme beklentisi, 2026’da konut finansman maliyetleri üzerinde görece rahatlatıcı bir etki yaratabilir. Bu süreçte ertelenmiş konut talebinin, özellikle nitelikli projelerde ve doğru lokasyonlarda kontrollü bir canlanma göstermesini bekliyoruz. Ancak bu hareketin ani sıçramalar yerine daha rasyonel ve dengeli bir piyasa yapısı içinde gerçekleşeceğini öngörüyoruz.”

2025’te alınan kararlar, 2026’da yalnızca fiyat ve talep dengesini değil; yatırımcı davranışlarını ve konut algısını da daha seçici bir zemine taşıyacak. Gaboras verileri ile Orta Vadeli Program’da ortaya konulan makro çerçeve birlikte değerlendirildiğinde, önümüzdeki dönemde gayrimenkul piyasasının daha öngörülebilir, dengeli ve nitelik odaklı bir yapıya evrilmesi bekleniyor.

Fiyatlar reel değerlerin altında kaldı

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, son 4 aylık dönemde konut fiyat artışlarının gerçekleşen enflasyonun altında kaldığını, bazı bölgelerde ise sınırlı gerileme yaşandığını belirtti. Yazıcı, “Bu tablo piyasanın sakinleştiğini ve fiyatların geri geldiğini gösteriyor. Doğru fiyatlanan bir konutun ortalama satış süresi bugün yaklaşık 2 aya çıkmış durumda. Sürenin uzaması, fiyatlama hatalarının arttığına işaret ediyor” dedi.

Konut stokunda yüzde 27 artış

Türkiye genelinde satışı bekleyen konut stokunun yılbaşına göre yaklaşık yüzde 27 artarak 640 binin üzerine çıktığını hatırlatan Yazıcı, bu artışın arz–talep dengesindeki değişimi net biçimde ortaya koyduğunu vurguladı. “Stokların büyümesi, satıcıların zaman içinde indirime yönelme ihtiyacını artırıyor. Bu da fiyatların neden baskı altında kaldığını açıklıyor” değerlendirmesinde bulundu.

Kiralık piyasasında yeniden stok artışı

Kiralık konut tarafında satış piyasasına kıyasla daha dengeli bir görünüm olduğuna dikkat çeken Yazıcı, yıl ortasında azalan kiralık stoklarının son dönemde yeniden artışa geçtiğini söyledi. “Kiralık mülklerin yeni kiracı bulma süresi çok sert uzamıyor ancak belirgin şekilde artıyor. Buna rağmen satış tarafındaki kadar güçlü bir yavaşlamadan söz etmek için erken” ifadelerini kullandı.

İlk el konut satışlarında dikkat çeken düşüş

Toplam satış rakamlarının yanıltıcı olabileceğini vurgulayan Yazıcı, asıl kritik göstergenin ilk el konut satışları olduğunun altını çizdi. “2015 yılında satılan her iki konuttan biri ilk eldi. Bugün bu oran yüzde 30’lar seviyesine kadar gerilemiş durumda. Konut ticareti artıyor gibi görünse de üretim tarafı aynı hızda ilerlemiyor” dedi.

İpotekli satışlar yüzde 14’e geriledi

İpotekli konut satışlarında yaşanan sert düşüşe de dikkat çeken Yazıcı, “Beş yıl önce yüzde 45 seviyesinde olan ipotekli satış oranı bugün yüzde 14’e kadar gerilemiş durumda. Yüksek faizler ve krediye erişimdeki sınırlamalar, satışları doğrudan etkiliyor” diye konuştu. Yazıcı, 2026 yılında kademeli ve kontrollü bir faiz düşüşü beklediklerini, ancak geçmiş yıllardaki gibi sert indirimlerin öngörülmediğini ifade etti.

Konut yatırım aracı olmaktan uzaklaşıyor

Oturum amaçlı konut alımında “yanlış zaman” kavramının geçerli olmadığını belirten Yazıcı, yatırım amaçlı alımlarda ise daha temkinli olunması gerektiğini söyledi. “Konut, yatırım aracı olmaktan yavaş yavaş çıkıyor. Önümüzdeki dönemde ticari gayrimenkul ve arsa yatırımları daha cazip hale gelebilir” değerlendirmesinde bulundu.

2026’ya girerken 3 kritik başlık

Gayrimenkul piyasasını önümüzdeki dönemde şekillendirecek temel unsurları sıralayan Yazıcı, şu üç başlığın öne çıkacağını vurguladı:

Faiz politikaları

Konutla ilgili vergi düzenlemeleri

Alternatif yatırım araçlarının performansı

TMB’nin analizine göre, yüksek faiz oranları, zayıf kredi erişimi ve düşen konut talebi, sektörde özel yatırımları sınırlarken, kamu projeleri inşaatın itici gücü olmaya devam ediyor.

İnşaat yeniden ekonominin lokomotifi

200’den fazla alt sektöre talep yaratan ve istihdamda kritik rol oynayan inşaat sektörü, 2025’in ikinci çeyreğinde üst üste 11. kez büyüme kaydetti. TÜİK verileri, 2,29 trilyon TL’lik harcama hacmine işaret ederken, büyümenin asıl kaynağının kamu yatırımları olduğu vurgulandı.

TMB’nin “Küresel Ekonominin Denge Arayışı” başlıklı raporunda, “Konut talebindeki zayıflama ve kredi koşullarının sıkılığı, özel sektörü beklemeye itti. Buna karşın kamu projeleri sektörü taşıdı” ifadeleri yer aldı.

Gayrimenkul sektörü ise zayıf bir ivmeyle %2,6 büyüyebildi. Bu tablo, inşaatta genel aktivitenin yüksek olmasına rağmen satış kanadında hâlâ tedirginlik olduğunu gösteriyor.

Ciro endeksi inşaatta rekor seviyede

Rapor, inşaatın ekonomideki payının hızla büyüdüğünü de ortaya koydu. Ağustos 2025’te toplam ciro endeksi %36,7 artarken, inşaat ciro endeksi %53,2 yükseldi.

İnşaat üretim endeksi yıllık %25 artışla güçlü kaldı. Bina inşaatı %26,6, bina dışı yapılar %17,4, özel inşaat faaliyetleri %25,1 büyüdü.

Bu rakamlar, konut ve ticari inşaatlardaki canlı talep ile kamu destekli altyapı yatırımlarının sektörü diri tuttuğunu gösteriyor.

Şantiyelerde dijital devrim başlıyor

Raporda, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından eylül ayında yayımlanan iki önemli yönetmelik – “Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması” ile “Şantiye Şefleri Hakkında Yönetmelik” – sektörde dijitalleşme ve şeffaflık dönemini başlattı.

Artık şantiye şeflerinin günlük ilerleme, iş makinesi ve personel sayısı gibi verileri dijital sistemde anlık olarak izlenebilecek. Bu uygulama, verimlilik, kalite ve denetimde yeni bir çağ anlamına geliyor. Ancak rapor, müteahhitlik kriterlerinin gevşetilmesi hâlinde “yapı kalitesinde risk artabilir” uyarısını da yapıyor.

Türk müteahhitleri dünyada yine zirvede

2025’in ilk dokuz ayında Türk müteahhitler, yurt dışında 9,2 milyar dolar değerinde 128 yeni proje üstlendi. 1972’den bu yana 137 ülkede toplam 12.665 projeye imza atan sektörün toplam proje değeri 546,5 milyar dolara ulaştı.

Bu dönemde Romanya 4 milyar dolar ile en fazla iş yapılan ülke olurken, Irak 1 milyar dolarla ikinci sırada yer aldı. Türk firmaları, ENR’nin “Dünyanın En Büyük 250 Uluslararası Müteahhidi” listesinde 45 firma ile ikinci sırayı korudu. İlk 100’de 8 Türk firmasının yer alması, sektörün küresel gücünü bir kez daha gösterdi.

Konutta satış rekoru kırıldı ama fiyatlar geriliyor

2025 Eylül ayında Türkiye genelinde 150 bin 657 konut satışıyla yılın zirvesi görüldü. Ocak–Eylül döneminde 1 milyon 128 bin 727 satış gerçekleşti; bu, geçen yıla göre %19,2 artış demek.

İstanbul 24 bin 119 satışla ilk sırada, Ankara ve İzmir onu takip etti. İpotekli satışlarda %34,4’lük artış görülse de toplam satışlardaki pay %14,1 seviyesinde kaldı.

Konut Fiyat Endeksi (KFE) eylülde %1,7 artışla 195,7 seviyesine çıktı; yıllık artış %32,2 oldu. Ancak reel bazda %0,8 düşüş, fiyatların enflasyon karşısında eridiğini gösteriyor.

Yabancı yatırımcı ilgisi zayıflıyor

Yabancılara yapılan konut satışları aynı dönemde %7,7 azalarak 1.867 adete geriledi.

Satışlarda İstanbul, Antalya ve Mersin ilk üçte yer aldı.

Rus, İranlı ve Iraklı yatırımcılar başı çekti ancak genel eğilim düşüş yönünde.

Küresel riskler büyümeyi sınırlıyor

TMB raporunda, jeopolitik gerilimler, finansal sıkılaşma ve yüksek maliyetlerin dünya genelinde inşaatı baskıladığı vurgulandı. Kamu yatırımlarındaki yavaşlama büyümeyi törpülerken, Türkiye’de kamu destekli projeler üretim ve istihdamın sigortası oldu.

Finansman krizi özel sektörü zorluyor

Raporda, sektörün en büyük problemi olarak finansmana erişim zorluğu ve yüksek faiz maliyetleri öne çıktı. Kredi faizlerinin yüksek seyretmesi, özel sektörün projelerini ertelemesine yol açarken, inşaatın kamu kaynaklarına bağımlı yapısını güçlendirdi.

Maliyet baskısı bitmiyor

Malzeme, enerji ve işçilik fiyatlarındaki tırmanış hız kesmiyor. İthal girdilere bağımlı sektör, jeopolitik risklerle artan maliyet sarmalına girmiş durumda. Bu tablo, özel yatırımlarda temkinli bir bekleyişe neden oluyor.

Yeni konut arzı düşük, talep canlı

Yüksek faiz oranları ve artan üretim maliyetleri, konut üreticilerini frenliyor. Talep sürse de yeni konut arzındaki yavaşlama özellikle büyükşehirlerde dengesizliği derinleştiriyor.

TMB raporunun genel mesajı net:

“İnşaat sektörü büyümeye devam ediyor, ancak bu büyüme kamu destekli bir mucizeye dayanıyor. Özel sektörün yeniden devreye girmemesi hâlinde, bu ivmenin sürdürülebilirliği risk altında.”

İnşaatın lokomotif etkisi sürüyor ama özel sektörün temkinli adımları, sektörün geleceği konusunda soru işaretleri yaratıyor. 2025’in son çeyreği, ya yeni bir atılımın ya da uzun bir bekleyişin habercisi olacak gibi görünüyor.

Gelir İdaresi Başkanlığı, gayrimenkul satışlarında usulsüzlük tespit edilen yüz binlerce tapulu ev için adreslere tebligat gönderiyor. Satıcı ve alıcıların, gerçek satış bedelini beyan etmemeleri durumunda ciddi cezalar ve faiz uygulaması bekleniyor.

Hazine ve Maliye Bakanlığı’na bağlı Gelir İdaresi Başkanlığı, gayrimenkul sektöründe yaşanan usulsüz satış işlemleriyle ilgili adımlar atmaya başladı. Bakanlık, yüz binlerce gayrimenkul satışıyla ilgili alıcı ve satıcılara tebligatlar göndermeye başladı. Yapay zeka destekli sistemler sayesinde yapılan taramalarla tespit edilen usulsüzlüklerde, gayrimenkul alım-satımında gerçek bedel ile beyan edilen bedel arasındaki fark, faiziyle birlikte tahsil edilecek.

Düşük satış bedelleri sıkı takipte

Gelir İdaresi Başkanlığı, yapılan taramalarla geçmiş 5 yıla ait yüz binlerce şüpheli gayrimenkul satışını tespit etti. Bu satışlarda, taşınmazların gerçek bedelleri yerine, belediyelerin belirlediği rayiç bedel kadar bir değer gösterildiği görüldü. Bakanlık, bu işlemleri yapan alıcı ve satıcıları ayrı ayrı ifadeye davet etti. Ayrıca, satış süreci için açıklama yapmayanlara yüksek miktarda para cezası uygulanacağı bildirildi.

Tapu harcı ve usulsüz beyanlar

Yasal düzenlemelere göre, gayrimenkul satışlarında ödenmesi gereken tapu harcı, gerçek satış bedelinin %4’ü olarak belirlenmiş durumda. Bu tutar, alıcı ve satıcı arasında eşit olarak paylaştırılmakta. Ancak uygulamada, satıcılar çoğu zaman bu bedelin tamamını üstleniyor. Bununla birlikte, alıcı ve satıcı arasındaki sözlü anlaşmalarla tapu satış bedelinin düşük gösterilmesi sıklıkla görülüyor. Bu durum, tapu harcının ve devlete ödenmesi gereken verginin azaltılmasına yol açıyor.

Usulsüz beyanlar sonuç veriyor: Faizli geri ödeme

Gelir İdaresi Başkanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile birlikte yaptığı denetimlerde, tarafların düşük beyan ettiği satış bedellerini araştırıyor. Yürütülen yapay zeka destekli taramalar sayesinde, milyonlarca satış işlemi tek tek incelendi. Alıcı ve satıcılar, gönderdikleri beyanlar üzerinden ifade vermeye davet ediliyor. İfadesi alınan tarafların usulsüzlük yaptığı sabit görülürse, eksik beyan edilen tutarın faiziyle birlikte geri ödenmesi zorunlu hale geliyor.

Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’in talimatıyla kurulan yeni ekipler, gayrimenkul satışlarını daha dikkatli incelemek üzere görevlendirildi. Bakanlık yetkilileri, ev sahiplerinin ve alıcılarının doğru beyanlar yapmalarını sağlamak amacıyla tebligat süreçlerini hızlandırmış durumda. Bu denetimler, gayrimenkul piyasasında şeffaflık sağlanmasını ve devletin vergi gelirlerini artırmayı hedefliyor.

Usulsüz satışlar ve ekonomiye etkileri

Usulsüz satışlar, sadece devletin vergi kaybına yol açmakla kalmıyor, aynı zamanda gayrimenkul piyasasında da dengesizliklere neden oluyor. Piyasadaki düşük beyanlar, hem alıcı hem de satıcı için kısa vadede avantaj gibi görünebilir, ancak uzun vadede vergi yükümlülüklerinin artmasına ve piyasa değerinin bozulmasına yol açabilir.

Gelir İdaresi Başkanlığı’nın başlattığı bu denetimler, gayrimenkul sektöründeki düzeni sağlamak, usulsüzlükleri engellemek ve vergi kaçakçılığını önlemek adına önemli bir adım olarak öne çıkıyor. Bakanlık, alıcı ve satıcıları doğru beyan yapmaya teşvik ederken, eksik beyanların geri ödemeleriyle ilgili ciddi önlemler almayı sürdürüyor.

Mustafa Balcı-sozcu.com.tr