Gayrimenkul Proje Pazarlama Satış (GPPS) Platformu Bilge Özdemir, özellikle maketten konut satışlarında yaşanan mağduriyetler ve yatırımcıların finansal okuryazarlığının artmasıyla birlikte reklam yüzlerinin sorumluluğunun daha fazla tartışılması gerektiğine dikkat çekiyor.

Bir reklam yüzü, güveni projeye transfer edebilir mi?

Gayrimenkul satın almak çoğu tüketici için hayatındaki en büyük finansal kararlardan biri. Buna rağmen reklam kampanyalarında kullanılan tanınmış isimler, projenin finansal ve hukuki durumundan bağımsız olarak tüketicide güven duygusu oluşturabiliyor.

Bilge Özdemir’e göre reklam yüzleri, rasyonel olması gereken gayrimenkul yatırımını duygusal ve prestij odaklı bir karara dönüştürebiliyor. Özellikle toplumun yakından tanıdığı, uzun yıllardır ekranlarda yer alan ve belirli bir güven algısı oluşturan isimlerin projeyle yan yana gelmesi, satış sürecinde güçlü bir psikolojik etki yaratabiliyor.

Tam da burada kritik soru ortaya çıkıyor: Tüketici gerçekten projeye mi güveniyor, yoksa projeyi tanıtan kişiye mi?

“Ünlü reklamda varsa proje güvenlidir” algısı

Gayrimenkul projelerinde reklam yüzlerinin tercih edilmesinin temel nedenlerinden biri, markanın bilinirliğini ve satış hızını artırmak. Ancak ortaya çıkan güven duygusunun projenin gerçek finansal ve hukuki yapısıyla karıştırılması önemli bir risk oluşturuyor.

Bir sanatçının, spikerin ya da ekonomistin projeyi tanıtması; arsanın hukuki durumunun, yapı ruhsatının, şirketin mali yapısının veya projenin teslim şartlarının güvence altında olduğu anlamına gelmiyor.

Özdemir, bu noktada reklam yüzlerinin kendi uzmanlık alanlarının dışında kalan projelere isimlerini verirken çok daha dikkatli olması gerektiğini vurguluyor.

Çünkü reklam yüzünün tüketici gözündeki itibarı, doğrudan projeye aktarılabiliyor.

Maketten satışlarda risk büyüyor

Gayrimenkul yatırımında en kritik aşamalardan biri, henüz tamamlanmamış projelerin satış süreci. Maketten veya proje aşamasında yapılan satışlarda tüketici, gelecekte teslim edilecek bir taşınmaz için bugünden ödeme yapıyor.

Burada reklam kampanyasının gücü, yatırımcının kararını daha da etkileyebiliyor. Projeyi tanıtan kişinin kamuoyunda oluşturduğu güven, şirketin geçmişi veya projenin hukuki durumu hakkında yapılması gereken araştırmanın önüne geçebiliyor.

Oysa reklam yüzünün tanıtımda yer alması, projenin zamanında tamamlanacağının ya da taahhütlerin eksiksiz yerine getirileceğinin garantisi değil.

Özdemir’in dikkat çektiği temel mesele de burada ortaya çıkıyor: Bir reklam kampanyası, yatırım kararının yerine geçmemeli.

Ünlüler için de “her teklif” kabul edilebilir değil

Gayrimenkul, inşaat ve tasarrufa dayalı finansal ürünlerin reklamlarında yer alan tanınmış isimlerin yalnızca alacakları reklam ücretine odaklanmak yerine, isimlerini hangi ürüne verdiklerini de sorgulamaları gerektiği tartışılıyor.

Toplum tarafından kanaat önderi olarak görülen kişilerin reklamda kullanılması, tüketicinin satın alma kararını etkileyebiliyor. Bu nedenle reklam yüzünün kendi itibarı ile tanıttığı ürün arasında doğrudan bir güven ilişkisi kurulması mümkün.

Özdemir’e göre reklam yüzleri, uzmanlık alanları dışında kalan ve yüksek finansal risk içeren ürünlerde isimlerini “ödünç vermeden” önce iki kez düşünmeli.

Çünkü proje başarısız olduğunda veya teslimat gerçekleşmediğinde tüketicinin aklında yalnızca şirket ya da proje değil, reklamda gördüğü tanınmış isim de kalabiliyor.

Hukuki sorumluluk tartışması büyüyor

Reklam yüzlerinin sorumluluğu artık yalnızca etik bir tartışma başlığı olmaktan çıkıp hukuki açıdan da gündeme geliyor. Reklam ve tüketici mevzuatı kapsamında reklamların tüketiciyi yanıltmaması ve reklam verenle reklamın niteliğine göre ilgili tarafların sorumluluklarının değerlendirilmesi önem taşıyor.

Bu nedenle özellikle gayrimenkul ve finansal ürün reklamlarında kullanılan ifadelerin, vaatlerin ve görsellerin dikkatle incelenmesi gerekiyor.

Ancak bir kişinin reklam yüzü olması, tek başına o kişinin projenin hukuki veya mali sonuçlarından otomatik olarak sorumlu olduğu anlamına gelmiyor. Somut olayın niteliği, reklamın içeriği ve ilgili mevzuat kapsamında sorumluluk ayrıca değerlendirilmek durumunda.

“Ünlü tanıtıyor” yatırım yapmak için yeterli değil

Gayrimenkul yatırımında tüketicinin dikkat etmesi gereken başlıklar reklam kampanyasından çok daha geniş.

Şirketin geçmiş projeleri, arsanın tapu ve mülkiyet durumu, yapı ruhsatı, imar koşulları, sözleşme hükümleri, teslim tarihi, ödeme planı ve projenin finansal yapısı yatırım kararından önce incelenmesi gereken temel konular arasında bulunuyor.

Dolayısıyla reklamda görülen tanınmış bir isim, bu araştırmaların hiçbirinin yerine geçmiyor.

Son söz: Güven satın alınabilir mi?

Gayrimenkul sektöründe reklam yüzleri satış sürecini hızlandırabilir, projeye yönelik ilgiyi artırabilir ve tüketicide güven duygusu oluşturabilir. Ancak bu güvenin projenin gerçek finansal ve hukuki güvencesiyle karıştırılması ciddi sonuçlar doğurabilir.

Bilge Özdemir’in dikkat çektiği tartışmanın merkezinde de bu ayrım bulunuyor: Reklam yüzü projeyi tanıtabilir; ancak yatırım kararının garantisi olamaz.

Tüketici açısından mesaj açık: Bir projede ünlü bir ismin bulunması, yatırım kararını tek başına belirleyecek bir kriter olmamalı. Reklamın yarattığı algıdan önce şirket, tapu, ruhsat, sözleşme ve teslim koşulları araştırılmalı.

Reklam yüzleri açısından ise soru daha farklı: İsminizi bir projeye vermeden önce gerçekten neyi onayladığınızı biliyor musunuz?

Emlaknews.com.tr

Yeni değerleme yöntemi gerekiyor

Platformun kurucu başkanı Bilge Özdemir, konutların yalnızca ikamet amacıyla değil, aynı zamanda işyeri olarak da kullanıldığı durumlarda kira şartlarının yeniden değerlendirilmesi gerektiğini belirtti.

GPPS Platformu, son yıllarda hızla yayılan uzaktan ve hibrit çalışma modellerinin gayrimenkul piyasasında yeni bir kullanım biçimi ortaya çıkardığını savunuyor. Platforma göre, internet ve bilgisayar teknolojilerindeki gelişmeler klasik ofis zorunluluğunu azaltırken, çok sayıda meslek grubunda çalışma mekânı evlere taşınıyor.

Yazılım geliştirme, grafik tasarım, içerik üretimi, çeviri ve sanal asistanlık gibi dijital odaklı mesleklerde evden çalışma modeli artık kalıcı bir çalışma biçimi haline gelirken, şirketlerin iş ilanlarında da ofisten, uzaktan ve hibrit çalışma seçenekleri yaygınlaşıyor.

Evden çalışma konutların kullanımını değiştiriyor

Bilge Özdemir’in öncülüğündeki GPPS Platformu, bu değişimin yalnızca çalışma hayatını değil, konutların kullanım amacını da dönüştürdüğüne dikkat çekiyor.

Platformun değerlendirmesine göre geçmişte “işi eve getirmek” olarak görülen çalışma modeli, bugün giderek “evden işe gitmek” anlayışına dönüşüyor. Bu durum ise aynı taşınmazın hem ikamet hem de ticari faaliyet amacıyla kullanılmasına yol açıyor.

GPPS Platformu, yapıların maliyetleri, satış fiyatları, vergi yükleri veya hukuki statülerinden bağımsız olarak, İstanbul’un başlıca ofis bölgelerinde konut ve ofis kira bedellerini karşılaştırdı.

Ofis kiraları konutların iki üç katına çıkıyor

Platformun değerlendirmesine göre İstanbul’un yoğun ofis bölgelerinde ofislerin metrekare kira bedelleri, aynı bölgelerdeki konutların kira seviyelerinin önemli ölçüde üzerinde bulunuyor.

Levent ve Maslak’taki A sınıfı plazalarda aylık net metrekare ofis kiralarının yaklaşık 1.100 TL ile 2.100 TL arasında değiştiği, aynı bölgede konutların metrekare kira bedellerinin ise yaklaşık 710 TL ile 825 TL bandında olduğu ifade ediliyor.

Şişli ve Beşiktaş’ta ofis kiralarının yaklaşık 600 TL ile 1.500 TL arasında değiştiği, konut kira bedellerinin ise bölgelere göre yaklaşık 537 TL ile 695 TL seviyesinde bulunduğu belirtiliyor.

Basın Ekspres ve Güneşli bölgesinde ofis kiralarının 400 TL ile 900 TL, konut kiralarının ise 400 TL ile 600 TL aralığında seyrettiği aktarılıyor.

Ataşehir’de ofislerin metrekare kira bedellerinin 1.350 TL ile 1.500 TL arasında değiştiği, konutların ortalama metrekare kira bedelinin ise yaklaşık 541 TL olduğu kaydediliyor.

Kozyatağı ve Kadıköy’de ofis kiralarının 600 TL ile 1.200 TL, konut kiralarının ise yaklaşık 716 TL ile 737 TL seviyelerinde bulunduğu ifade ediliyor.

Kavacık ve Beykoz’da ise ofis kira bedellerinin yaklaşık 600 TL ile 1.000 TL, konut kira bedellerinin ise 371 TL ile 413 TL arasında değiştiği belirtiliyor.

Kira şartları yeniden değerlendirilmeli

GPPS Platformu’nun karşılaştırmasına göre İstanbul’un ofis yoğunluğu yüksek bölgelerinde ofislerin metrekare kira bedelleri, birçok lokasyonda konut kira bedellerinin yaklaşık iki ila üç katına kadar çıkabiliyor.

Platform, bu farkın home ofis kullanımının yaygınlaşmasıyla birlikte yeniden ele alınması gerektiği görüşünde.

Bilge Özdemir, bir taşınmazın hem ikamet hem de işyeri amacıyla kullanıldığı durumlarda mevcut “mesken kira” yaklaşımının yeterli olup olmadığının tartışılması gerektiğini savunuyor.

GPPS Platformu’nun önerisine göre, konutun düzenli ve fiili biçimde ticari faaliyet için kullanıldığı durumlarda kira şartları ve kira artış mekanizmaları yeniden değerlendirilebilir. Ancak platform, bu konunun yalnızca kira bedeli açısından değil, hukuki, vergisel ve kullanım statüsü bakımından da bütüncül biçimde ele alınması gerektiğine dikkat çekiyor.

Yeni bir gayrimenkul tartışması başlıyor

Uzaktan ve hibrit çalışma modellerinin kalıcı hale gelmesiyle birlikte, konut ve ofis arasındaki sınırın giderek daha fazla iç içe geçtiği görülüyor.

GPPS Platformu, home ofis kullanımının önümüzdeki yıllarda daha da yaygınlaşacağını öngörürken, bu gelişmenin kira piyasası, taşınmazların kullanım amacı ve gayrimenkul mevzuatı üzerinde yeni düzenleme tartışmalarını beraberinde getirebileceğini belirtiyor.

Platformun gündeme taşıdığı öneri, özellikle büyük şehirlerde aynı konutun hem yaşam alanı hem de çalışma mekânı olarak kullanılması nedeniyle, konut kiraları ile ticari kira rejimi arasındaki farkların gelecekte daha fazla tartışılacağının işareti olarak değerlendiriliyor.

Gayrimenkul geliştirme süreçlerinde uzun yıllardır hakim olan aile şirketi yapısı, yerini veri odaklı ve teknoloji destekli karar süreçlerine bırakmaya başlıyor. Özellikle kuşaklar arası dönüşümle birlikte genç yöneticilerin yapay zeka destekli analizlere daha fazla başvurması, sektör dinamiklerini hızla değiştiriyor.

Karar süreçlerinde yeni aktör: Yapay zeka

Özdemir, gayrimenkul proje geliştirme ve pazarlama süreçlerinde yapay zekanın etkisinin her geçen gün arttığını belirterek, “Artık bir projede sadece üst yönetimin değil, yapay zekanın ürettiği verilerin de söz sahibi olduğu bir dönemdeyiz” dedi. 2026 itibarıyla veri temelli pazarlama stratejilerinin ve yapay zeka uygulamalarının çok daha yaygın hale gelmesi bekleniyor.

Veriyi yöneten kazanacak

Geleneksel pazarlama deneyimlerinin artık dijital altyapıya dönüştüğünü ifade eden Özdemir, potansiyel müşterilerin davranışlarının dijital ayak izleri üzerinden analiz edildiğini söyledi. Nöro-pazarlama teknikleri ve veri analitiği ile desteklenen bu süreçler, satış performansını doğrudan etkiliyor.

Bu noktada en kritik unsurun veri kalitesi olduğuna dikkat çeken Özdemir, firmaların CRM sistemleri, sosyal medya ve piyasa verilerini entegre ederek sürekli güncel ve temiz veri ile çalışması gerektiğini vurguladı.

Yapay zeka iş birlikleri zorunlu hale geliyor

Gayrimenkul sektöründe rekabetin giderek arttığını belirten Özdemir, firmaların artık sadece kendi verileriyle değil, acente ve pazar verileriyle entegre çalışan yapay zeka sistemlerine yönelmesi gerektiğini ifade etti.

Yapay zekanın; öğrenme, analiz ve karar verme süreçlerini hızlandırarak pazarlama faaliyetlerini daha hedefli ve ölçülebilir hale getirdiğini belirten Özdemir, “Bu dönüşüm artık bir tercih değil, zorunluluk” dedi.

Pazarlamada stratejik dönüşüm

Büyük veri analizi ve makine öğrenimi sayesinde, gayrimenkul projelerinde potansiyel müşteri davranışlarının önceden tahmin edilebildiğini belirten Özdemir, bu sayede firmaların daha doğru hedef kitleye, daha hızlı ve etkili ulaşabildiğini söyledi.

Yeni dönemde gayrimenkul pazarlamasında başarı; deneyime değil, veriyi doğru analiz edip yöneten sistemlere bağlı olacak. Bu nedenle sektör profesyonellerinin yapay zekayı anlaması ve stratejilerine entegre etmesi kritik önem taşıyor.

Özdemir’in tespitleri şöyle:

GYODER 20. Zirvesi’nin dikkat çeken başlıkları

Bir GYODER üyesi olan Acarlar Şirketler Topluluğu Pazarlama ve Satış Grup Başkanı olarak katıldığım GYODER 20. Gayrimenkul Zirvesi, önceki 19 zirveden farklı olarak geleceğe yönelik ortaya konulan görüşlerle dikkat çekti.

GYODER Gayrimenkul Pazarlama Platformu üyesi ve GPPS – Gayrimenkul Proje Pazarlama Satış Platformu Kurucu Başkanı olarak zirveyi; inşaat, proje geliştirme, pazarlama ve satış perspektifiyle değerlendirdim.

GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Sayın Neşecan Çekici’nin geçtiğimiz yıl “Yeniden Başlat” temasıyla başlattığı sürecin, bu yıl “Soruyu Değiştirmek” temasıyla sürdüğünü gözlemledik.

Türkiye gayrimenkul sektörünün çatı kuruluşu olan GYODER, 20. Zirve’de sektörün kabuğunu kırarak farklı paydaşları bir araya getirdi.
Geleceği şekillendirecek disiplinlerin bir araya gelmesi, üretim ekonomisine ışık tutan bakış açıları ve ortaya konulan yol haritasını son derece değerli buluyorum.

Şantiyelere “Ali usta” yerine “X AI” mı geliyor?

Teknoloji şirketleri, inşaat ve proje geliştirme alanında adeta “teknolojik taşeronluk” rolüne hazırlanıyor. Yakın gelecekte şantiyelerde otonom ekipman ve mobil robot sağlayıcılarından oluşan yeni bir hizmet modeli göreceğiz.

Malzeme taşımadan montaja, alçıdan boyaya kadar birçok süreçte devreye girecek bu sistemler, inşaatın geleceğini bugünden şekillendiriyor. 24 saat kesintisiz çalışabilen otonom sistemler sayesinde üretim hızlanacak, hata oranı düşecek ve maliyetler üzerinde pozitif etki oluşacak. Bu dönüşümü erken benimseyenler, pazarlama ve satışta önemli avantaj elde edecek.

Depolarda yükselen trend: Veri merkezleri

Geleneksel olarak lojistik amaçlı kullanılan depo alanlarına yeni bir fonksiyon eklendi: veri merkezleri (data center).
Veri merkezleri; şirketlerin dijital verilerini depoladığı, işlediği ve yönettiği fiziksel tesislerdir. Son yıllarda yıllık ortalama %20 büyüyen veri merkezi pazarı, Türkiye için önemli yatırım ve iş birliği fırsatları sunuyor. Kasım 2025 itibarıyla dünya genelinde yaklaşık 11.800 veri merkezi bulunuyor. ABD, 5.427 tesis ile lider konumda. Avrupa’da ise 3.346 veri merkezi yer alırken, Almanya 529 tesis ile öne çıkıyor. Türkiye, 35 veri merkezi ile 18. sırada bulunuyor. Bu tablo, pazarın büyüme potansiyelini açıkça ortaya koyuyor.

İmara göre değil veriye göre üretim

Gayrimenkul geliştirme süreçlerinde “konut” kavramından çok “satılabilir konut” kavramı öne çıkıyor. İstanbul’daki 4.755.086 hanenin yaklaşık %21’i, yani 981.614’ü tek başına yaşayan bireylerden oluşuyor. 2026 verilerine göre İstanbul’da 35.338 boşanma gerçekleşmiş olması, değişen aile yapısını açıkça ortaya koyuyor. Bu dönüşüm, konut metrekarelerinden oda sayılarına kadar birçok parametreyi doğrudan etkiliyor. Artan araç sahipliği, elektrikli araç ihtiyacı ve değişen mobilite alışkanlıkları ise otopark tasarımlarının yeniden ele alınmasını zorunlu kılıyor.

Ev oğlu – ev kızı sayısı artıyor

2025 Gençlerin Beklenti ve Yönelimleri Araştırması’na göre öğrencilerin %44,2’si, mezunların ise %76,7’si aile evinde yaşamaya devam ediyor. Ekonomik koşullar, gençlerin bağımsız yaşam kurmasını zorlaştırırken, konut projelerinde yeni çözümleri zorunlu hale getiriyor. Bu kapsamda projelerde ebeveyn odasına ek olarak en az bir odanın suit özellikli tasarlanması önem kazanıyor.

Konutlarda aranan teknolojik özellikler değişiyor

Akıllı konutlar artık otonom sistemlerle birleşiyor. Enerji verimliliği, sıfır atık, yeşil bina konsepti, hızlı internet altyapısı ve iklim dayanıklılığı gibi unsurlar ön plana çıkıyor. Pandemi sonrası yaygınlaşan uzaktan çalışma modeli ise konutlarda yeni yaşam alanı ihtiyaçlarını beraberinde getiriyor.

İki önemli gelişme

Kasım 2025’ten bu yana düzenlenen 11 Zihin Atölyesi, zirvenin temelini oluşturdu ve sektörel kolektif aklı ortaya koydu. Pasifik GYO’nun katkılarıyla sürdürülen bu çalışmaların devam edeceği açıklandı.

Zihin Atölyeleri için önerilen iki başlık:
Evcil hayvan dostu konut tasarımları
Online alışverişin yapılara getirdiği lojistik yük ve çözümleri

Ayrıca 2026 sonunda düzenlenmesi planlanan konut odaklı Üçüncü Ankara Gayrimenkul Zirvesi de sektör için önemli bir buluşma olacak.