Yeni değerleme yöntemi gerekiyor

Platformun kurucu başkanı Bilge Özdemir, konutların yalnızca ikamet amacıyla değil, aynı zamanda işyeri olarak da kullanıldığı durumlarda kira şartlarının yeniden değerlendirilmesi gerektiğini belirtti.

GPPS Platformu, son yıllarda hızla yayılan uzaktan ve hibrit çalışma modellerinin gayrimenkul piyasasında yeni bir kullanım biçimi ortaya çıkardığını savunuyor. Platforma göre, internet ve bilgisayar teknolojilerindeki gelişmeler klasik ofis zorunluluğunu azaltırken, çok sayıda meslek grubunda çalışma mekânı evlere taşınıyor.

Yazılım geliştirme, grafik tasarım, içerik üretimi, çeviri ve sanal asistanlık gibi dijital odaklı mesleklerde evden çalışma modeli artık kalıcı bir çalışma biçimi haline gelirken, şirketlerin iş ilanlarında da ofisten, uzaktan ve hibrit çalışma seçenekleri yaygınlaşıyor.

Evden çalışma konutların kullanımını değiştiriyor

Bilge Özdemir’in öncülüğündeki GPPS Platformu, bu değişimin yalnızca çalışma hayatını değil, konutların kullanım amacını da dönüştürdüğüne dikkat çekiyor.

Platformun değerlendirmesine göre geçmişte “işi eve getirmek” olarak görülen çalışma modeli, bugün giderek “evden işe gitmek” anlayışına dönüşüyor. Bu durum ise aynı taşınmazın hem ikamet hem de ticari faaliyet amacıyla kullanılmasına yol açıyor.

GPPS Platformu, yapıların maliyetleri, satış fiyatları, vergi yükleri veya hukuki statülerinden bağımsız olarak, İstanbul’un başlıca ofis bölgelerinde konut ve ofis kira bedellerini karşılaştırdı.

Ofis kiraları konutların iki üç katına çıkıyor

Platformun değerlendirmesine göre İstanbul’un yoğun ofis bölgelerinde ofislerin metrekare kira bedelleri, aynı bölgelerdeki konutların kira seviyelerinin önemli ölçüde üzerinde bulunuyor.

Levent ve Maslak’taki A sınıfı plazalarda aylık net metrekare ofis kiralarının yaklaşık 1.100 TL ile 2.100 TL arasında değiştiği, aynı bölgede konutların metrekare kira bedellerinin ise yaklaşık 710 TL ile 825 TL bandında olduğu ifade ediliyor.

Şişli ve Beşiktaş’ta ofis kiralarının yaklaşık 600 TL ile 1.500 TL arasında değiştiği, konut kira bedellerinin ise bölgelere göre yaklaşık 537 TL ile 695 TL seviyesinde bulunduğu belirtiliyor.

Basın Ekspres ve Güneşli bölgesinde ofis kiralarının 400 TL ile 900 TL, konut kiralarının ise 400 TL ile 600 TL aralığında seyrettiği aktarılıyor.

Ataşehir’de ofislerin metrekare kira bedellerinin 1.350 TL ile 1.500 TL arasında değiştiği, konutların ortalama metrekare kira bedelinin ise yaklaşık 541 TL olduğu kaydediliyor.

Kozyatağı ve Kadıköy’de ofis kiralarının 600 TL ile 1.200 TL, konut kiralarının ise yaklaşık 716 TL ile 737 TL seviyelerinde bulunduğu ifade ediliyor.

Kavacık ve Beykoz’da ise ofis kira bedellerinin yaklaşık 600 TL ile 1.000 TL, konut kira bedellerinin ise 371 TL ile 413 TL arasında değiştiği belirtiliyor.

Kira şartları yeniden değerlendirilmeli

GPPS Platformu’nun karşılaştırmasına göre İstanbul’un ofis yoğunluğu yüksek bölgelerinde ofislerin metrekare kira bedelleri, birçok lokasyonda konut kira bedellerinin yaklaşık iki ila üç katına kadar çıkabiliyor.

Platform, bu farkın home ofis kullanımının yaygınlaşmasıyla birlikte yeniden ele alınması gerektiği görüşünde.

Bilge Özdemir, bir taşınmazın hem ikamet hem de işyeri amacıyla kullanıldığı durumlarda mevcut “mesken kira” yaklaşımının yeterli olup olmadığının tartışılması gerektiğini savunuyor.

GPPS Platformu’nun önerisine göre, konutun düzenli ve fiili biçimde ticari faaliyet için kullanıldığı durumlarda kira şartları ve kira artış mekanizmaları yeniden değerlendirilebilir. Ancak platform, bu konunun yalnızca kira bedeli açısından değil, hukuki, vergisel ve kullanım statüsü bakımından da bütüncül biçimde ele alınması gerektiğine dikkat çekiyor.

Yeni bir gayrimenkul tartışması başlıyor

Uzaktan ve hibrit çalışma modellerinin kalıcı hale gelmesiyle birlikte, konut ve ofis arasındaki sınırın giderek daha fazla iç içe geçtiği görülüyor.

GPPS Platformu, home ofis kullanımının önümüzdeki yıllarda daha da yaygınlaşacağını öngörürken, bu gelişmenin kira piyasası, taşınmazların kullanım amacı ve gayrimenkul mevzuatı üzerinde yeni düzenleme tartışmalarını beraberinde getirebileceğini belirtiyor.

Platformun gündeme taşıdığı öneri, özellikle büyük şehirlerde aynı konutun hem yaşam alanı hem de çalışma mekânı olarak kullanılması nedeniyle, konut kiraları ile ticari kira rejimi arasındaki farkların gelecekte daha fazla tartışılacağının işareti olarak değerlendiriliyor.

Gayrimenkul geliştirme süreçlerinde uzun yıllardır hakim olan aile şirketi yapısı, yerini veri odaklı ve teknoloji destekli karar süreçlerine bırakmaya başlıyor. Özellikle kuşaklar arası dönüşümle birlikte genç yöneticilerin yapay zeka destekli analizlere daha fazla başvurması, sektör dinamiklerini hızla değiştiriyor.

Karar süreçlerinde yeni aktör: Yapay zeka

Özdemir, gayrimenkul proje geliştirme ve pazarlama süreçlerinde yapay zekanın etkisinin her geçen gün arttığını belirterek, “Artık bir projede sadece üst yönetimin değil, yapay zekanın ürettiği verilerin de söz sahibi olduğu bir dönemdeyiz” dedi. 2026 itibarıyla veri temelli pazarlama stratejilerinin ve yapay zeka uygulamalarının çok daha yaygın hale gelmesi bekleniyor.

Veriyi yöneten kazanacak

Geleneksel pazarlama deneyimlerinin artık dijital altyapıya dönüştüğünü ifade eden Özdemir, potansiyel müşterilerin davranışlarının dijital ayak izleri üzerinden analiz edildiğini söyledi. Nöro-pazarlama teknikleri ve veri analitiği ile desteklenen bu süreçler, satış performansını doğrudan etkiliyor.

Bu noktada en kritik unsurun veri kalitesi olduğuna dikkat çeken Özdemir, firmaların CRM sistemleri, sosyal medya ve piyasa verilerini entegre ederek sürekli güncel ve temiz veri ile çalışması gerektiğini vurguladı.

Yapay zeka iş birlikleri zorunlu hale geliyor

Gayrimenkul sektöründe rekabetin giderek arttığını belirten Özdemir, firmaların artık sadece kendi verileriyle değil, acente ve pazar verileriyle entegre çalışan yapay zeka sistemlerine yönelmesi gerektiğini ifade etti.

Yapay zekanın; öğrenme, analiz ve karar verme süreçlerini hızlandırarak pazarlama faaliyetlerini daha hedefli ve ölçülebilir hale getirdiğini belirten Özdemir, “Bu dönüşüm artık bir tercih değil, zorunluluk” dedi.

Pazarlamada stratejik dönüşüm

Büyük veri analizi ve makine öğrenimi sayesinde, gayrimenkul projelerinde potansiyel müşteri davranışlarının önceden tahmin edilebildiğini belirten Özdemir, bu sayede firmaların daha doğru hedef kitleye, daha hızlı ve etkili ulaşabildiğini söyledi.

Yeni dönemde gayrimenkul pazarlamasında başarı; deneyime değil, veriyi doğru analiz edip yöneten sistemlere bağlı olacak. Bu nedenle sektör profesyonellerinin yapay zekayı anlaması ve stratejilerine entegre etmesi kritik önem taşıyor.

Özdemir’in tespitleri şöyle:

GYODER 20. Zirvesi’nin dikkat çeken başlıkları

Bir GYODER üyesi olan Acarlar Şirketler Topluluğu Pazarlama ve Satış Grup Başkanı olarak katıldığım GYODER 20. Gayrimenkul Zirvesi, önceki 19 zirveden farklı olarak geleceğe yönelik ortaya konulan görüşlerle dikkat çekti.

GYODER Gayrimenkul Pazarlama Platformu üyesi ve GPPS – Gayrimenkul Proje Pazarlama Satış Platformu Kurucu Başkanı olarak zirveyi; inşaat, proje geliştirme, pazarlama ve satış perspektifiyle değerlendirdim.

GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Sayın Neşecan Çekici’nin geçtiğimiz yıl “Yeniden Başlat” temasıyla başlattığı sürecin, bu yıl “Soruyu Değiştirmek” temasıyla sürdüğünü gözlemledik.

Türkiye gayrimenkul sektörünün çatı kuruluşu olan GYODER, 20. Zirve’de sektörün kabuğunu kırarak farklı paydaşları bir araya getirdi.
Geleceği şekillendirecek disiplinlerin bir araya gelmesi, üretim ekonomisine ışık tutan bakış açıları ve ortaya konulan yol haritasını son derece değerli buluyorum.

Şantiyelere “Ali usta” yerine “X AI” mı geliyor?

Teknoloji şirketleri, inşaat ve proje geliştirme alanında adeta “teknolojik taşeronluk” rolüne hazırlanıyor. Yakın gelecekte şantiyelerde otonom ekipman ve mobil robot sağlayıcılarından oluşan yeni bir hizmet modeli göreceğiz.

Malzeme taşımadan montaja, alçıdan boyaya kadar birçok süreçte devreye girecek bu sistemler, inşaatın geleceğini bugünden şekillendiriyor. 24 saat kesintisiz çalışabilen otonom sistemler sayesinde üretim hızlanacak, hata oranı düşecek ve maliyetler üzerinde pozitif etki oluşacak. Bu dönüşümü erken benimseyenler, pazarlama ve satışta önemli avantaj elde edecek.

Depolarda yükselen trend: Veri merkezleri

Geleneksel olarak lojistik amaçlı kullanılan depo alanlarına yeni bir fonksiyon eklendi: veri merkezleri (data center).
Veri merkezleri; şirketlerin dijital verilerini depoladığı, işlediği ve yönettiği fiziksel tesislerdir. Son yıllarda yıllık ortalama %20 büyüyen veri merkezi pazarı, Türkiye için önemli yatırım ve iş birliği fırsatları sunuyor. Kasım 2025 itibarıyla dünya genelinde yaklaşık 11.800 veri merkezi bulunuyor. ABD, 5.427 tesis ile lider konumda. Avrupa’da ise 3.346 veri merkezi yer alırken, Almanya 529 tesis ile öne çıkıyor. Türkiye, 35 veri merkezi ile 18. sırada bulunuyor. Bu tablo, pazarın büyüme potansiyelini açıkça ortaya koyuyor.

İmara göre değil veriye göre üretim

Gayrimenkul geliştirme süreçlerinde “konut” kavramından çok “satılabilir konut” kavramı öne çıkıyor. İstanbul’daki 4.755.086 hanenin yaklaşık %21’i, yani 981.614’ü tek başına yaşayan bireylerden oluşuyor. 2026 verilerine göre İstanbul’da 35.338 boşanma gerçekleşmiş olması, değişen aile yapısını açıkça ortaya koyuyor. Bu dönüşüm, konut metrekarelerinden oda sayılarına kadar birçok parametreyi doğrudan etkiliyor. Artan araç sahipliği, elektrikli araç ihtiyacı ve değişen mobilite alışkanlıkları ise otopark tasarımlarının yeniden ele alınmasını zorunlu kılıyor.

Ev oğlu – ev kızı sayısı artıyor

2025 Gençlerin Beklenti ve Yönelimleri Araştırması’na göre öğrencilerin %44,2’si, mezunların ise %76,7’si aile evinde yaşamaya devam ediyor. Ekonomik koşullar, gençlerin bağımsız yaşam kurmasını zorlaştırırken, konut projelerinde yeni çözümleri zorunlu hale getiriyor. Bu kapsamda projelerde ebeveyn odasına ek olarak en az bir odanın suit özellikli tasarlanması önem kazanıyor.

Konutlarda aranan teknolojik özellikler değişiyor

Akıllı konutlar artık otonom sistemlerle birleşiyor. Enerji verimliliği, sıfır atık, yeşil bina konsepti, hızlı internet altyapısı ve iklim dayanıklılığı gibi unsurlar ön plana çıkıyor. Pandemi sonrası yaygınlaşan uzaktan çalışma modeli ise konutlarda yeni yaşam alanı ihtiyaçlarını beraberinde getiriyor.

İki önemli gelişme

Kasım 2025’ten bu yana düzenlenen 11 Zihin Atölyesi, zirvenin temelini oluşturdu ve sektörel kolektif aklı ortaya koydu. Pasifik GYO’nun katkılarıyla sürdürülen bu çalışmaların devam edeceği açıklandı.

Zihin Atölyeleri için önerilen iki başlık:
Evcil hayvan dostu konut tasarımları
Online alışverişin yapılara getirdiği lojistik yük ve çözümleri

Ayrıca 2026 sonunda düzenlenmesi planlanan konut odaklı Üçüncü Ankara Gayrimenkul Zirvesi de sektör için önemli bir buluşma olacak.