Yeni düzenlemeyle asansör zorunluluğunda kat sayısının belirlenmesine açıklık getirildi.

Emsal hesabına ilişkin uygulama birliği sağlanması amacıyla daha önce genelgelerle uygulanan bazı hükümler yönetmelik kapsamına alındı. Bağımsız bölüm oluşturmayan pergolalar ve süs havuzlarının, Yönetmeliğin ilgili maddesinde sayılan kullanımlarla birlikte bahçe alanının yüzde 20’sini aşmayan kısmı emsal harici sayılırken, giriş saçakları, bazı çatı alanları ve belirli ortak kullanım alanları da emsal hesabı dışında bırakıldı.

Yine daha önce genelgeyle uygulanan tek veya birden fazla bağımsız bölümlü olmasına bakılmaksızın, umumi bina kapsamında kalan binalarda, ticari amaç içermeyen ve ortak kullanıma açık olan çocuk oyun ve bakım alanları, mescit ve müştemilatı, otoparklar ile son kat üzerinde yer alan ve herhangi bir kullanıma konu edilmeyen teras çatılar emsal hesabında ortak alan olarak değerlendirilecek.

Uzman görüşleri…

“Konuta erişimi kolaylaştırmak için atılan adımlardan”

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, söz konusu yönetmeliğin 2017 yılında yayımlandığını ve sonrasında bazı ihtiyaçlar çerçevesinde revizeler yapıldığını belirterek, “Yönetmelikte son yapılan değişikliği konuta erişimi kolaylaştırmak için atılan adımlardan birisi olarak görebiliriz.” dedi.

Salgından sonra global alanda konut fiyatlarının hızlı arttığını ve bu konuda arz yetersizliği yaşandığını anlatan Yüksel, birçok ülkede olduğu gibi Türkiye’de de konuta erişimin zorlaştığını söyledi.

Yüksel, bu çerçevede arzı artırmak için TOKİ tarafından sosyal konut projelerinin başlatıldığını, kamunun üretimi ve kentsel dönüşümü destekleyen teşvik ve destekler açıkladığını anımsatarak, bu konuda proje gayrimenkul yatırım fonları (GYF) ve Damlakent Projesi gibi hayata geçirilen yeniliklere ilişkin örnekler verdi.

“Bitmiş ve kullanılan bir binada mevcut ofisler konuta çevrilebilecek”

Ali Yüksel, konutta arz sorunu yaşanırken salgın sonrası değişen çalışma şartlarının ofislerde boşlukların artmasına neden olduğunu dile getirerek, şöyle devam etti:

“Salgın sonrası değişen çalışma şartları ve artan evden çalışma uygulaması boş ofis sayısını artırdı. Boşalan AVM’ler, banka binaları, şirket merkezleri de ofis stok fazlasına destek verdi. 2023’te yönetmelikte yapılan değişiklikle boş ofislerin konuta dönüştürülebilmesinin yolu açılmıştı. Şimdi süreçlerin kolaylaştırılması adına yeni bir adım daha atıldı. Buna göre bitmiş ve kullanılan bir binada mevcut ofisler konuta çevrilebilecek. Bunun birinci şart imar planında konut+ofis yer almış olacak, ikincisi ise tüm ofisler değil ancak yüzde 60’lık bir kısmı konuta dönüşebilecek. Burada geçici bir süre konularak 1 yıl öngörülmüş durumda. Böylece AVM veya ofis olarak yapılmış ama doldurulamayarak atıl olan binalar belli şartlarla konuta dönüştürülerek, hem atıl duruma son verilmiş hem de konuta erişim için bir kaynak oluşturulmuş durumda. Bu durum tabii ki Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesindeki imkanlar çerçevesinde olabilecektir.”

Yönetmelikte yapıların arsa üzerindeki oturum alanına ilişkin yeni sınırlamalar getirildiğini kaydeden Yüksel, düzenlemenin daha ferah, sağlıklı ve estetik yaşam alanlarının oluşmasına katkı sağlayacağını bildirdi.

Yüksel, asansör uygulamalarına yönelik belirsizliklerin giderildiğini, bunun yanında pergola ve süs havuzu gibi sosyal donatı alanlarının emsal hesabı dışında tutulmasına yönelik düzenlemelerin de binalardaki yaşam konforunu artıracak önemli adımlar olduğunu vurguladı.

“Ortak kullanım alanlarına ilişkin farklı belediye uygulamaları sona erdirildi”

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz da yönetmelikte yapılan son değişikliklerin, belediyeler arasında farklı uygulamalara yol açan ve çeşitli genelgeler nedeniyle ortaya çıkan belirsizlikleri gidermeyi amaçladığını belirtti.

Müteahhitlerin her bir belediyede farklı uygulama ile karşı karşıya kalabildiğini dile getiren Kiraz, “Son yönetmelik değişikliğiyle farklı uygulamaların önüne geçilmek istenmektedir.” diye konuştu.

Kiraz, yeni düzenlemeyle asansör zorunluluğuna ilişkin kat hesabının ayrıntılı şekilde netleştirildiğini söyledi.

Pergola ve süs havuzlarına ilişkin düzenlemeyle bu alanların emsal dışı sayılabilmesi için bağımsız bölüm oluşturmamasının şart haline getirildiğini ifade eden Kiraz, böylece uygulamada yaşanan ihtilafların önüne geçilmesinin amaçlandığını söyledi.

Kiraz, ayrıca çocuk oyun alanları, mescitler, ortak otoparklar ve kullanılmayan teras çatıları gibi ortak kullanım alanlarına ilişkin farklı belediye uygulamalarının da sona erdirildiğini, söz konusu alanların emsal hesabında ortak alan olarak değerlendirileceğinin doğrudan yönetmelik hükmüne bağlandığını kaydetti.

“İnşaata başlanmış projelerde kazanılmış haklar büyük ölçüde korunacak”

Ali Güvenç Kiraz, düzenlemenin uzun yıllardır tartışılan, “hükümsüz hale gelen yapı ruhsatlarında hangi mevzuatın uygulanacağına” ilişkin belirsizlikleri önemli ölçüde giderdiğini söyledi.

Yeni düzenlemeyle, ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaata başlanmış projelerde kazanılmış hakların büyük ölçüde korunacağını anlatan Kiraz, ancak deprem, yangın güvenliği, enerji verimliliği ile ısı ve su yalıtımına ilişkin güncel teknik düzenlemelerin uygulanmasının zorunlu olacağını ifade etti.

Kiraz, iki yıl içinde inşaata başlanmayan projelerde ise güncel imar planı ve mevzuat hükümlerinin tamamen uygulanacağını, ayrıca eski yapılarda gerçekleştirilecek tadilatlara ilişkin belediyeler arasındaki uygulama farklılıklarının da giderilmesinin amaçlandığını aktardı.

“Ruhsat süreçlerinde öngörülebilirliği artırmayı amaçlıyor”

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Kiraz, TAKS ve KAKS (emsal) hesaplamalarına ilişkin düzenlemeyle uygulama imar planlarında eksik hüküm bulunan parsellerde ortaya çıkan belirsizliklerin giderilmesinin hedeflendiğine işaret etti.

Yeni düzenlemenin belediyeler arasındaki farklı uygulamaların önüne geçerek yapılaşma koşullarını netleştirdiğini ifade eden Kiraz, planlarda TAKS değerinin bulunmadığı alanlarda yapı taban oturumunun yüzde 40’ı, belirli şartlar altında ise en fazla yüzde 60’ı aşamayacağının hüküm altına alındığını kaydetti.

Kiraz, “Söz konusu değişiklikler ruhsat süreçlerinde öngörülebilirliği artırmayı, emsal ve ortak alan hesaplamalarında uygulama birliği sağlamayı, kazanılmış hakları korurken deprem ve yangın güvenliği gibi alanlarda güncel standartların uygulanmasını amaçlıyor.” şeklinde konuştu.

“Belediyeden yazılı bir şekilde uygunluk görüşü alınmalı”

Gayrimenkul hukukçusu Çiğdem Kezer ise yeni düzenlemenin, yalnızca imar planında konut kullanımına izin verilen alanlardaki ofis ve büroların belirli şartlar altında konuta dönüştürülmesini mümkün kıldığını belirterek, “Başka bir ifadeyle, imar planında konut fonksiyonu öngörülmeyen alanlarda yalnızca bu yönetmelik değişikliğine dayanılarak ofislerin konuta dönüştürülmesi mümkün değildir. Düzenlemenin en önemli sınırı da budur.” ifadelerini kullandı.

Binaların en fazla yüzde 60’ının konuta dönüştürülebileceğinin altını çizen Kezer, şunları kaydetti:

“Hukuken yönetim planında bağımsız bölümlerin yalnızca ofis/büro olarak kullanılacağına dair sınırlama varsa, konuta dönüşüm için ayrıca yönetim planı değişikliği veya malik onayı gerekebilir. Yönetim planı değişikliğine gidilmesi maliklerin 5’te 4’ünün muvafakatı ve imzasıyla olabilir. Bu sürece başlamayı düşünenler öncesinde belediyeden yazılı bir şekilde uygunluk görüşü almalıdır. Bu yazılı ön görüş, ileride çıkabilecek idari uyuşmazlıkları azaltabileceği gibi doğabilecek ihtilaf ve hak kayıplarını da engelleyecektir.”

Kezer, belirli şartları taşıyan ofislerin 1 Temmuz 2027’ye kadar konuta çevrilebileceğini sözlerine ekledi.

Uğur Aslanhan-AA

Yapılan açıklamada, yürürlükte bulunan mevzuatta ve TBMM’de görüşmeleri süren 12. Yargı Paketi teklifinde, yüksek bedelli taşınmaz devirlerinde tarafların avukatla temsil edilmesini zorunlu kılan herhangi bir hükmün yer almadığı vurgulandı.

12. Yargı Paketi’nde böyle bir madde bulunmuyor

Değerlendirmeye göre, TBMM gündemindeki 12. Yargı Paketi; noterlik işlemleri, elektronik belge uygulamaları, idari yargı süreçleri ve kanun yollarına ilişkin çeşitli düzenlemeler içeriyor. Buna karşın, 30 milyon TL ve üzerindeki taşınmaz devirlerinde avukat bulundurma zorunluluğuna ilişkin herhangi bir düzenleme teklif metninde yer almıyor.

Mart ayında Adalet Bakanlığı ile Türkiye Barolar Birliği arasında gerçekleştirilen görüşmeler sonrasında, yüksek bedelli taşınmaz işlemlerinde avukatla temsil zorunluluğunun çalışma başlıklarından biri olarak değerlendirildiği kamuoyuna yansımıştı. Ancak bu çalışmaların henüz yasalaşmış veya yürürlüğe girmiş bir düzenleme niteliği taşımadığı ifade edildi.

Yasal düzenleme olmadan zorunluluk uygulanamaz

Hukukçular, herhangi bir düzenlemenin uygulanabilmesi için kanunlaşması ve Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmesi gerektiğine dikkat çekiyor. Bu nedenle mevcut durumda, 30 milyon TL ve üzerindeki taşınmaz satışlarında avukat bulundurma zorunluluğu bulunmuyor.

Dolayısıyla vatandaşlar, mevcut mevzuat kapsamında taşınmaz satış işlemlerini avukat eşliğinde gerçekleştirmek zorunda değil.

Yüksek bedelli işlemlerde hukuki destek öneriliyor

Öte yandan uzmanlar, kanuni zorunluluk bulunmasa da yüksek ekonomik değere sahip taşınmaz alım satımlarında hukuki danışmanlık alınmasının önemli avantajlar sağladığını belirtiyor.

Avukat desteğinin; mülkiyet devrinin güvenli şekilde tamamlanması, ödeme yöntemlerinin doğru planlanması, tapu işlemlerinin hukuka uygun yürütülmesi, vergisel yükümlülüklerin değerlendirilmesi ve ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından taraflara önemli güvence sunduğu ifade ediliyor.

Düzenleme ileride yeniden gündeme gelebilir

Hukuk çevreleri, yüksek bedelli taşınmaz işlemlerinde avukatla temsil zorunluluğuna ilişkin düzenlemenin ilerleyen dönemde ayrı bir kanun teklifi veya yeni bir yargı paketi kapsamında yeniden gündeme gelebileceğini değerlendiriyor. Ancak bugün itibarıyla vatandaşların taşınmaz satış işlemleri sırasında avukat bulundurmalarını zorunlu kılan herhangi bir yasal düzenleme bulunmuyor.

Avukat Abide Gülel Saral, kafaları karıştıran bu konuda çok net bilgiler verdi:

Kiracı, tahliye davasından korkmaz!

“Kira tespit davası mı yoksa kira tahliye davası mı? Bu ikisinin arasında çok önemli bir ayrım var. Kira tahliye davası, 3-3,5 sene sürebilen ortalama dava modelidir. Kiracı, ‘karar kesinleşince çıkarım der’ ve bu süre boyunca rahat rahat oturur.

Kira tespit davası ise açıldığı gün itibariyle kiracıyı sorumluluk altına sokar. Bu dava da uzun sürüyor ama kiracı şunu biliyor: Kira tespit davası açıldığı gün itibariyle kiracıyı sorumluluk altına soktuğu için aslında biraz ürkütücü. Kiracı, kira tespit davasından korkar ve çıkar. Çok net. Ama tahliye dosyasından korkmaz.

Her ay işte atıyorum 30 bin TL kira ödüyorsunuz ama artık o evin kira değeri 200 bin TL. Yılın sonunda sürelere uyarak kira tespit davası açan mülk sahibine her ay artı 170 bin TL yazıyor ve bunun üzerine faiz de biniyor. 2 -3 yılın sonunda 2-3 milyon lira gibi bir alacağı oluyor mülk sahibinin. Bu nedenle, isabetli dava modeli kira tespit davasıdır.

Kira tespit ve tahliye birlikte açılabilir

Dolayısıyla “Tahliye davası mı kira tespit davası mı?” derseniz yine ikisinin birlikte açılmasını tavsiye ederiz. Ama kira tespit davası her zaman kiracının tedirgin olmasına sebebiyet veren davadır. Daha hızlı, daha kolay ve sonuç odaklı bir dava olduğu için kira tespit davası diyorum.

Kira tespit davası nasıl açılır?

Peki kira tespit davası nasıl açılır?

Beşinci yılınızı doldurmadan, kontrat yenilemeden önce bir ihtarname ile başlayan bir prosedür.

Kiracı, altıncı yılın ilk ayından itibaren sorumlu olur. Davanın sonunda karar verilen rakama göre o günden itibaren aydan aya hesaplanır. Aradaki fark kadar artı avukatlık ve vekalet ücreti faiz üzerine koyularak ödemekle mükelleftir. Dolayısıyla kira tespit davaları her zaman kiracıyı harekete geçiren davadır.

Kira tahliye davasını da tabii ki birlikte açabiliriz. Ben aynı zamanda tahliyesini de isteyebilirim ama bir sebebinin olması lazım. Tahliyeyi neye göre açacaksınız mesela? Tahliye için birden fazla sebep olması lazım. Ödemeyi yılda iki kez geciktirdi ya da yapmadı. Yani ödeme yapmadı. Ödemeyi eksik yaptı. 1 TL de az ödemedir, bin TL de az ödemedir. Yani küçük küçük rakamlar da aslında tahliyeye sebep olabilir.

Dolayısıyla ikisi birlikte açılabilir. Bunda bir sakınca yok. Ama dediğim gibi; tahliyede sebep olması lazım. Kira tespitteyse 5 yıl dolması ile beraber dava açılabilir.”