Özellikle dönüşümü finanse etmek için yapılması gereken kat karşılığı anlaşmalarının; kat karşılığı oranı, arsa sahiplerine verilecek daire büyüklüğü, mevcut yapılaşma ve mevcut imar hakkı, teminatlar ve takyidatlar başlıklarıyla tartışıldığı Kentsel Dönüşüm Çözümleri Konferansı’nda ayrıca dönüşüme konu olan projenin bulunduğu bölgedeki yoğunluk artışı, plan tadilatı, yüklenici seçimi, bakanlığın ve belediyelerin uygulamaları da aktarıldı.

‘Tüm paydaşlar hızlı ve etkin çözüm için çalışıyor’

İNDER Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, 6306 sayılı kanun ile yönetmeliklerin uygulanmasında yaşanan sorunların kentsel dönüşüm hızını azalttığını belirterek Çevre ve Şehircilik Bakanlığı olmak üzere tüm paydaşların hızlı ve etkin çözüm için çalıştığını kaydetti. Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki’nin konuya yoğun ilgi gösterdiğini anlatan Durbakayım, başta İNDER olmak üzere ilgili sivil toplum kuruluşlarının da bakanlıkta istişare yaparak çözüme katkıda bulunduğunu ifade etti.

Kentsel Dönüşüm Çözümleri Konferansı’nda ele alınan çözümlerin sektöre yeni bir bakış açısı getirdiğini söyleyen Durbakayım konferansta, yeni düzenlemeler ışığında riskli yapı ve riskli alanda yeni iş yapma modellerine dikkat çekti. Durbakayım konferansta inşaat şirketleri ve belediye ilişkileri için model önerilerinin de ele alındığını belirtti.

‘Radikal kararlar şart’

Kentsel Dönüşümün çok hızlı ve kesintisiz yapılması gerektiğini ifade eden Nazmi Durbakayım, Türkiye’nin master planları olmayan şehirler, yüzde 80’i risk taşıyan, enerji tasarrufu sağlanmamış binalar, yetersiz donanım alanlı yerleşimler, gecekondulaşma ve kaçak inşaatlardan oluştuğunu ve bunun da risk yarattığını vurguladı.

Bu yıl içinde Avustralya ve Japonya’da yaşanan depremlerdeki can kaybının yok denecek az olduğunu hatırlatan Durbakayım, buna karşılık Türkiye’de 999’da yaşanan 7,2 büyüklüğündeki depremin bilançosunun 17 bin 480 ölüm, 23 bin 781 yaralı, 133 bin 683 çöken bina ve yaklaşık 600 bin evsiz kişi olduğunu hatırlattı. Temeli sağlam binaları yapabilmek radikal kararlar alınarak müktesep hak ve bürokrasi meselesinin halledilmesinin şart olduğunu ifade eden Durbakayım, yabancı yatırımcıların da bu konuda ilerleme beklediğini söyledi.

Ada bazında dönüşüm vurgusu

Kentsel dönüşümün artık mahalle aralarındaki küçük çaplı projeler yerine ada bazında dönüşümler şeklinde yapılması gerektiğini de vurgulayan Nazmi Durbakayım, bunun için bazı teşvikler gerektiğini anlattı. Durbakayım, birkaç parselin birleşimi şeklinde yapılan dönüşümlerin, daha rasyonel kullanılan donatı alanları, daha fazla yeşil alan, daha ekonomik işletme gideri ve yer altında daha fazla otopark alanı sağlayacağını dile getirdi.

Müteahhit enflasyonunun çözümü için model önerisi

Arsa payı karşılığı inşaat yapımı ve hasılat paylaşımı sözleşme modellerinin imar mevzuatları, mali, hukuk, pazarlama açılarından yeniden ele alınıp günümüz şartlarına uygun hale getirilmesi gerektiğini de anlatan İNDER Başkanı Durbakayım, sayıları 300 bine ulaşan inşaat firmalarındaki anormal durumun da bir an önce düzeltilmesi gerektiğine işaret etti.

Bakanlığın koyacağı kriterler ile yapı müteahhitlerinin A, B, C gibi sınıflandırılabileceği önerisini dile getiren Durbakayım, “Firmaların sınıflarına göre ne çapta iş yapabilecekleri ve bir üst sınıftaki firmaya hangi hizmetleri almak sureti ile franchising bağlantısı olacağı belirlenebilir. Bu da her büyüklükteki konut üretiminde arzulanan standardın olmasını sağlar” dedi. Tüketicilerin korunması için atılan her adımın destekçisi olduklarını aktaran Durbakayım, bununla birlikte inşaat firmalarını da koruyan bir kanun olması gerektiğini söyledi.

İnşaat sektörünün 2016’da tarihi sınavdan geçtiğini ve geçen yıl birçok sıkıntı arka arkaya geldiğini kaydeden Nazmi Durbakayım, “15 Temmuz darbe girişimi, doğu ve güneydoğu sınırımızda giderek büyüyen bir savaş, ekonomimiz üzerinde spekülatif hava yaratan kredi notu açıklamaları, bayramla birleşen yaz tatilleri… Tüm bu zorlu şartlara rağmen sektörümüz büyük bir başarı gösterdi” diye konuştu.

Emlak Konut GYO’nun başlattığı tarihi kampanya ile son 3 ayda sektör üzerinde dolaşan karabulutların dağıldığını kaydeden Durbakayım şöyle devam etti:
“İnşaat sektörünün tüm oyuncuları Emlak Konut GYO’nun başlattığı bu harekete destek verdi ve sektörün elbirliği yapması bu tarihi başarıda önemli bir rol oynadı. Devletin faiz konusundaki tutumu sayesinde oranlar, son 10 yılın en düşük seviyelerine doğru gelmeye başladı. Bundan 3-4 yıl önce 24 -36 ay vadedeki sıfır faiz avantajları bugün 100 aya kadar çıktı. Sonuç olarak birçok kişinin şüpheyle baktığı 2016’nın son çeyreği konut almak için çok uygun bir ortama girdi. Ekim 2016 itibariyle 1 milyon adetlik sınırı aştık ve yılsonunda 1 milyon 250 bin adetlik konut satışını aşarak yeni bir rekor kıracağımızı ümit ediyorum.”

‘En önemli sorun finansman’

Kentsel Dönüşüm Çözümleri Konferansı’nda oturumlara moderatörlük yapan İNDER Yönetim Kurulu Üyesi Dr. M. Emre Çamlıbel de mevcut yapı stokunun depreme dayanıklı hale getirilebilmesi için en önemli meselenin finansman olduğunu vurguladı. Kentsel dönüşümün finansmanı kolay olmayan bir proje şekli olduğunu kaydeden Emre Çamlıbel sürdürülebilirlik ve optimizasyonun kentsel dönüşüm için en önemli iki kavram olduğuna işaret etti. Çamlıbel, bu iki hedefin yakalanması ve kamu destekli bir organizasyon oluşabilmesi halinde finansmanın daha kolay bulunacağını söyledi.

Gaziosmanpaşa’daki kentsel dönüşüm uygulamaları hakkında detaylı bir sunum yapan GOPAŞ Genel Müdürü Zeyyad Gümüş ise bu konuda yaşanan sorunların belediye destekli kurumsal firmalarla çözümünü ve yöntemin sağladığı avantajları ortaya koydu.

‘Gayrimenkul Üst Kurulu’na ihtiyaç var’

Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören ise 6306 sayılı kanunda yapılan son değişiklikleri ve bu değişikliklerin getireceği avantajları bur sunumla anlattı. Gayrimenkul sektöründe uzun, orta ve kısa vadeli politikaları belirlenmesi gerektiğini kaydeden Öngören, bu kapsamda gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları temsilcileri ile ilgili bakanlık temsilcilerinden oluşacak ‘Gayrimenkul Üst Kurulu’na ihtiyaç olduğunu söyledi.

Gayrimenkul konusunda uzman mahkemelere ve bunların kullanacağı acele yargılama sistemine ihtiyaç olduğunu da kaydeden Öngörün “İl ve ilçe belediyeleri; kentsel dönüşüme başlamadan önce bulundukları bölgenin 50 yıllık ekonomisini, nüfusunu ve altyapısını planlayacağı master planlarını yapması gerekir” dedi.

Kira yardımı 36 aya çıktı

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Kiraz da Türkiye’nin geneli için artık parsel bazlı değil riskli alanların genişletilmesine yönelik bir düzenleme yapıldığını belirterek riskli alan uygulamalarındaki 15 dönüm sınırının kaldırıldığını ve kira yardımının 36 aya çıkarıldığını anlattı. Riskli yapılarda artık yıkım yapmadan açık arttırma sürecinin yapılmasının da mümkün olduğunu ifade eden Kiraz şunları söyledi:
“Riskli yapılarda bakanlığın sorunlu binalarda mirasçı belgesi çıkartma, kayyum atama işlemlerini artık bizzat kendisi yapak. Riskli yapılarda tevhit, terk, kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurma süreçleri 2/3 ile yapılabilecek ve bunu bizzat bakanlık yapacak.”

GİSP Yönetim Kurulu Başkanı Hakan Gümüş,  6306 Sayılı yasanın uygulama yönetmeliğinin 27 Ekim’de değiştiğini hatırlatarak böylece kentsel dönüşümde çok ciddi ve süreci hızlandıran değişikliklerin yapıldığını söyledi.  Gümüş, yeni yönetmeliğin daha sağlıklı bir kentsel dönüşüm süreci yaşanması için fırsat doğduğunu vurguladı. Önemli değişiklikler içeren bu yönetmelik ile yaşanan birçok soruna çözüm bulunduğunu söyleyen GİSP Başkanı Gümüş, kentsel dönüşümde bundan sonraki uygulama süreçlerini izleyeceklerini ve öneriler geliştireceklerini ifade etti.

‘Bakanlar Kurulu devrede’

Şehir Plancısı Hüseyin Oflaz da değişen yönetmelikle birlikte artık kentsel dönüşümde Bakanlar Kurulu’nun devreye gireceğini söyledi. Bu durumun dönüşümü hızlandırıcı etki yapacağını ifade eden Oflaz, “Bakanlar Kurulu, artık 15 bin metrekare sınırlaması olmadan, yapıların yüzde 65’inin yani 3’te 2’sinin riskli olması halinde bölge bazında riskli alan iilan edebilecek. Maliklerin 3’te 2’sinin rızası ilkesi, alan bazlı uygulanacak” dedi.

Öte yandan  binaların yıktırılmasında maliklerin anlaşmalarının beklenmeyeceğini hatırlatan Oflaz, “Müteahhitler daha makul büyüklükte alanlar için proje geliştirebilecekler. Yeni yönetmelikte artık vatandaş da riskli alan başvurusu yapabilecek”  diye konuştu. Ne bakanlığın ne de büyükşehir belediyesinin 2017 yılında kentsel dönüşüm bütçesi olmadığına dikkat çeken Hüseyin Oflaz, gayrimenkul sektörünün dönüşümü gerçekleştirecek ana aktör olacağını vurguladı.

‘Ölen malik sorunu bitiyor’

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, eski yönetmelikle şimdiki yönetmelik arasındaki farkları katılımcılarla paylaştı. Riskli yapılarda tapuda kayıtlı malik ölmüşse mirasçılık belgesi çıkarmaya, kayyum atamaya veya yine tapuda son kayıtlı malik adına işlem yapmaya bakanlığın yetkili olacağını söyleyen Kiraz, “Maliki ölmüş taşınmazlarda mahkemelerde yaşanan büyük sorun çözülmüştür. Yapılan değişiklikte kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine yapılmayan tahliye bildirimleri artık geçersizdir” açıklamasında bulundu.

Mevcut tahliye süreleri sonunda yıktırılmayan binalar ile ilgili artık maliklerin anlaşma koşulunun da ortadan kaldırıldığını anlatan Kiraz “2 aylık denetimler sonucu yıktırılmayan binalar, afet riski düşünülerek kolluk kuvvetleri desteği ile mülki amirlik tarafından yıktırılacaktır”  dedi.

Genelde belediye rayici üzerinden veya onun üzerine ufak bir bedel eklenerek rayiç bedel gösterilerek az harç ödendiğini anlatan Kiraz, bu konuda özellikle Maliye Bakanlığı’nın hassas çalışmalar yaptığı ve düşük harç ödeyenlere hem harç miktarını hem de ceza bedelini ödettiğini hatırlattı. Öte yandan Maliye Bakanlığı’nın bu gibi durumlarda vatandaşların çok fazla haberdar olmadıkları bir sonunla karşılaşabileceklerini vurgulayan Kiraz “Tapularını kaybetme tehlikesi ile karşılaştıkları tasarrufun iptali davaları son dönemde birçok vatandaşımızı mağdur etmektedir” dedi.

Avukat Ali Güvenç Kiraz’ın konu hakkındaki yazısı burada

Ali Güvenç Kiraz’ın yazısı burada

‘Yaptığımız işlerin çoğunluğu devir’

TOKİ ve Emlak Konut GYO’nun dar ve orta gelirliler için konut yaptığı bölgelerde faaliyet gösteren emlak ofislerinin çalışanları son aylarda en çok yaptıkları işlemin devir üzerinden ev satışı olduğunu söylüyor. Fiyatların artması ve faiz oranlarının yüksekliği nedeniyle normal yoldan satış yapamadıklarını kaydeden emlakçılar, kura ile satılan evlerin satışı için başvuranların büyük kısmının yatırımcı grup ve emlakçılar olduğunu ileri sürüyor. Emlak Konut Başakşehir Evleri’nden örnek veren bir emlak ofisi sahibi, bu projesinin ilk etabında devir imkanı bulunduğunu belirterek devir yaygınlaşınca ikinci etapta teslime kadar üçüncü şahsa devren yasaklandığını söylüyor. İlk etapta kurayı kazananların 20 ile 40 bin lira gibi değişen oranda peşinat verdiklerini kaydeden emlak ofisi sahibi, şimdi o evlerin 1+1’ini 125-150 bin, 2+1i’ini 175 bin, 3+1’ini 230 bin liraya devredildiğini anlatıyor.

‘İkinci eli engellemeye çalışıyoruz’

TOKİ Başkanı M. Ergün Turan, dar ve orta gelirliler için yaptıkların konutların gerçek sahiplerine ulaşması için sözleşmelere şartlar koyduklarını belirterek bazı durumlarda sözleşmeyi bozan nedenler ortaya çıkabildiğini söyledi. Sözleşmeyi bozan nedenlerin ortadan kaldırılması için tebligat ve ihtar gönderdiklerini anlatan Turan, sözleşme şartları yine de yerine getirilmediği takdirde yasal süreç başlattıklarını açıkladı. Alt gelir grubundaki vatandaşlara yönelik konut satışında vatandaşların borçlarını bitirene kadar devir hakkı olmadığını vurgulayan Turan, sözleşme şartlarına ilişkin durumları takip ettiklerini de vurguladı. Konutlarımızın gerçekten hak sahiplerine ulaşabilmesi ve kalabilmesi için her projede sadece sözleşme imzalamakla kalmadıklarını ve değişik ilan yöntemleriyle tebligat yaparak bunu denetlemeye çalıştıklarını kaydeden Turan, “Amacımız ikinci elin oluşmasını önlemek” dedi.

‘Devir yasağı olan evlerden uzak durun’

Emlak Konut GYO Genel Müdürü Murat Kurum da konut alıcısını devir yasağı olan evlerden uzak durmaları konusunda uyardı. Emlak Konut GYO, konuya ilişkin açıklamasında Hükümetin başlatmış olduğu altyapı projeleriyle bu bölgelerde bulunan projelerde fiyatların çok kısa sürede hızlı bir şekilde arttığı belirtilerek konut alıcılarının bu fiyat artışlarından istifade etmek için devir yoluna gittiği kaydedildi. Sözleşmelerdeki devir yasağına rağmen noter aracılığı ile devir yapıldığı aktarılan açıklamada “Borçlar kanunun sözleşme serbestiyeti hükmü ve serbest piyasa şartları doğrultusunda bu devirlere müdahale etmemiz söz konusu değil” denildi.

‘Esas olan tapu devridir’

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, ise gayrimenkul alım satımında esas olanın tapu devri olduğunu belirterek noterden yapılacak olan satış vaadi sözleşmelerinde ise satış vaadi yapabilmek için o tapuda hak sahibi olmak gerektiğini vurguladı. Aksi halde noterden yapılan satış vaadi ile kişinin hak sahibi olmayan kişiden tapu talep etmesinin mümkün olmadığına dikkat çeken Kiraz, henüz tapu ile hak sahibi kılınmayan kişilerin yaptıkları satış vaadi sözleşmelerinin, bu sözleşmelerde devir yetkisi yok ise mümkün olmadığını söyledi. Satış vaadinde devir yetkisi var ise bu kişilerden devir alınan hakkın ileride tapu oluştuğunda talep edilebileceğini anlatan Kiraz, buna karşılık devir yasağı olan sözleşmelerde hak sahibi olunmayacağını kaydetti. Kraz “Bu hem hukuki olarak kabul edilmeyecek hem de pratikte kişi birden fazla kişiye devrederse bu şekilde ciddi bir suçlar oluşacaktır” uyarısında bulundu.

6306 sayılı kentsel dönüşüm yasası kapsamında yapılacak iş ve işlemler de vatandaşlara ve müteahhitlere önemli derecede muafiyet sağlandığını hatırlatan Ali Güvenç Kiraz, ancak bu muafiyetlerin Tapu Sicil Müdürlükleri nezdinde yapılan birçok işlemde uygulanmadığını söyledi. 

STK’ların çabası sonuçsuz kalmıştı

Konu hakkında GYODER, İNDER ve KONUTDER gibi birçok sivil toplum örgütünün Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve Maliye Bakanlığı nezdinde bir girişimleri bulunduğunu hatırlatan Kiraz,  son Gayrimenkul Hukuku Derneği’nin İstanbul 2. Vergi Mahkemesi’nde açtığı davadan olumlu karar çıktığı bilgisini verdi. Kiraz, mahkemeden çıkan kararın ‘mevcut tapu harçlarının muafiyet kapsamında olduğu, hatta 25.07.2014 yönetmelik değişikliği ile muafiyetin kapsamını genişletildiği, müteahhitlerin yapmış oldukları binalarda yaptıkları ilk satışlarda tapu harcının alınmaması gerektiği’  yönünde olduğunu kaydetti. 

‘İlk ciddi adım atıldı’

Bu karar doğrultusunda tapu sicil müdürlüklerinin riskli yapı ilan edilen taşınmazlarda inşa edilen yeni yapılan ilk satışlar kapsamında harç tahakkuk ettirilemeyeceğini kaydeden Ali Güvenç Kiraz, “Bu şekilde harç alınan durumlarda ise derhal vergi daireleri nezdinde iade talebinde bulunulmasını ve red halinde de vergi mahkemelerinde dava açarak harcın iadesini talep etmelerini öneriyoruz” dedi. Kiraz bu kararla 6306 sayılı yasanın getirmiş olduğu muafiyetlerin doğru uygulanması yönünde ciddi bir adımın atılmış olduğunu da sözlerine ekledi.

Örnek uygulamalarla zenginleştirilecek

Program kapsamında, kadar gayrimenkul sektöründe yer alan veya bu sektöre girmek isteyen tüm yöneticilerin ve çalışanların ihtiyaç duyacağı, gayrimenkul geliştirmeden mimari tasarıma, finansmandan hukuka ve değerlemeye kadar çeşitli alanlarda eğitim verilecek. Eğitimler teorik içeriğin yanı sıra güncel örnek uygulamalarla zenginleştirilecek. Böylece, bilginin yanı sıra deneyimlerin de katılımcılara aktarılabilmesi sağlanacak.

Seminerde neler anlatılıyor?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin olduğunun ortaya konacağı seminerde uygulamada ortaya çıkan sorunlar Yargıtay Kararları doğrultusunda açıklamalar kazanacak. Katılımcılara günün sonunda sertifa takdim edilecek.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin;

•    Tanımı
•    Unsurları
•    Şekli
•    Tarafların hak ve borçları
•    Borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi
•    Yapının ayıplı olması ve sonuçları
•    Yüklenicilerden bağımsız bölüm alan kişilerin durumu
incelenecektir.

22 Ocak  2016 Cuma
14:00 – 18:00
The Bostancı Hotel

İK Sahne 0216 467 00 13