Koronavirüs salgını sürecinde birçok sektör durma noktasına geldi. Karantina sürecinde evlere kapanan insanlar için yaşam alanları artık çok daha değerli. Geçmişte 1 + 1 evlere olan talep yoğunken, karantina sürecinde evden çalışmaya geçilmesi ve küçük evlerde yaşamın zor olması insanların ev taleplerine de yansıdı.

Bu süreçte gayrimenkulde özellikle villa bölgeleri ve yeşil alanların yoğun olduğu, sosyal mesafenin rahatça korunabildiği bölgeler öne çıkmaya başladı. Bu da İstanbul başta olmak üzere büyük kentlerin kimi bölgelerinde pandemiye rağmen konut m2 fiyatlarının yükselmesine neden oldu.

Özel araştırma

Teknoloji odaklı gayrimenkul değerleme platformu Endeksa. com, Ekonomist’e özel olarak yaptığı değerlemede, İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya ve Bursa’da, Nisan 2019 ile Nisan 2020 döneminde bölgelere göre m2 satış fiyatlarındaki değişimi inceledi. Birinci ve ikinci el satış verilerini analiz eden araştırmasına göre, en yüksek artış yüzde 46 ile Ankara’nın Ayaş ilçesinde gerçekleşti.

Onu yüzde 34,8’lik artışla İzmir’in Bayındır ilçesi izledi. İstanbul’da en yüksek artış yüzde 28,2 ile Beykoz’da yaşandı. Antalya’daki en yüksek artış yüzde 25,5 ile Manavgat’ta, Bursa’da en yüksek artış yüzde 11 ile Orhangazi’de kayıtlara geçti.

Endeksa.com Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, Türkiye genelinde 2017 yılının son çeyreğinden beri artmakta olan konut satış fiyatlarının 2019 yılı başından sonra düşüşe geçtiğini ama 2019 yılının son çeyreğinden itibaren tekrar artış göstermeye başladığını söylüyor.

Nereler yükseldi

Ankara’nın Ayaş ilçesinde Nisan 2019’da ortalama bin 73 TL olan m2 fiyatları yüzde 46’lık artışla bu yılın aynı ayında bin 833 TL’ye yükseldi. Yüzde 15,9’luk artış yaşanan Pursaklar’da 2019’da bin 577 TL olan m2 fiyatı bu yıl bin 828 TL’ye çıktı. Yüzde 15,3’lik artış yaşanan Çubuk’ta geçtiğimiz yıl bin 119 TL olan m2 fiyatı bu yıl bin 290 TL’yi buldu.

İstanbul’da son bir yılda gayrimenkul fiyatlarında Beykoz ilçesi yüzde 28,2’lik artışla ilk sırayı aldı. Beykoz’da Nisan 2019’da 6 bin 354 TL olan ortalama m2 fiyatı 2020’nin aynı ayında 8 bin 143 TL’ye çıktı. Onu yüzde 28’lik artışla Eyüpsultan (Göktürk) izledi ve 2019 yılında 6 bin 751 TL olan m2 fiyatları 2020’de 8 bin 639 TL’ye yükseldi. Yüzde

23’lük artışla üçüncü sırayı alan Başakşehir’de 2019 yılında 3 bin 477 TL olan m2 fiyatları 2020’de 4 bin 284 TL oldu.
Bu bölgelerde artış yaşanmasında koronavirüs sürecinde insanların villalara ve bahçeli sitelere olan talebinin artmasının etkili olduğuna dikkat çekiliyor.

İzmir ve Antalya’da da gayrimenkul fiyatları virüse yenilmedi

İzmir’de yüzde 34,8’lik artışla son bir yılda en çok değerlenen ilçe olan Bayındır’da geçtiğimiz yıl bin 440 TL olan m2 fiyatları olan m2 fiyatları bu yıl bin 941 TL’ye yükseldi. Yüzde 10.8’lik artış yaşanan Karşıyaka ilçesinde 2019’da 3 bin 432 TL olan Menderes’te geçtiğimiz yıl 2 bin 848 TL olan m2 fiyatları bu yıl 3 bin 157 TL’ye yükseldi.

Antalya’da Manavgat ilçesi yüzde 25,5’lik artışla en çok değerlenen bölge olurken 2019 yılı nisan ayında bin 687 TL/m2 olan fiyatlar bu yılın aynı döneminde 2 bin 118 TL’ye yükseldi. Konyaaltı’nda 2019 yılında 3 bin 162 TL olan m2 fiyatları yüzde 23,8’lik artışla bu yıl 3 bin 915 TL’ye çıktı. Demre’de Nisan 2019’da bin 523 TL olan m2 fiyatları bu yılın aynı döneminde yüzde 17,7’lik artışla bin 792 TL’yi buldu.

Talep artışı nerede?

Görkem Öğüt, Endeksa verilerine göre konut fiyatlarının son üç yıldaki değişimi incelendiğinde Antalya’da yüzde 37, İzmir’de yüzde 29, Bursa’da yüzde 23, Ankara’da yüzde 14, İstanbul’da yüzde 2 oranında artış görüldüğünü söylüyor. Öğüt, “Konut satış adetlerine baktığımızda 2018 sonu ve 2019 başında düşen rakamların 2019 Haziran ayından sonra artışa geçtiğini görüyoruz. 2019 yılının aralık ayında 202 bin 74 adet konut satışıyla rekor kırıldı. Sektör 2020 yılına da çok iyi başladı. İlk çeyrekte konut satış adedi 2019 yılına göre yüzde 33 artış gösterdi” diye konuşuyor.

Görkem Öğüt, gayrimenkul fiyatları değer değişimine bakıldığında talebin İstanbul’dan ziyade Antalya ve İzmir’e kaydığına dikkat çekiyor. Öğüt, Antalya ve İzmir’in en fazla göç alan yaşanan Karşıyaka ilçesinde 2019’da 3 bin 432 TL iller olduğunu da vurguluyor.

Düşüş yaşanan bölgeler

Büyük kentlerde bazı ilçelerde fiyatların gevşediği görülüyor. İstanbul’da Sarıyer Tarabya’da yüzde 4,6’lık düşüş yaşanırken 2019 yılında 13 bin 490 TL olan m2 fiyatları bu yıl 12 bin 875 TL’ye geriledi. Yüzde 1,1’lik gerileme gözlenen Şile’de de 3 bin 677 TL olan m2 fiyatları bu yıl 3 bin 635 TL’ye indi.

Ankara Beypazarı’nda 2019 yılında bin 299 TL olan m2 fiyatları yüzde 1,2’lik gerilemeyle bu yıl bin 283 TL olarak gerçekleşti.

İzmir’in Kınık ilçesinde 2019 yılında bin 572 TL olan m2 fiyatları yüzde 5,4’lük gerilemeyle bu yıl bin 487 TL oldu. Bursa’da ise İznik ilçesinde yüzde 0,4’lük gerileme gözlenirken 2019 yılında bin 835 TL olan m2 fiyatları bu yıl bin 828 TL olarak gerçekleşti.

Korona fiyatları olumsuz etkilemedi

Konut sektörü koronavirüs sürecinde fiyat açısından henüz bir gerileme kaydetmedi. Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, konut fiyatları özelinde özellikle belirli bölgelerde sektörde bir gerileme beklendiğini ancak insanların soğukkanlı olup bekleme sürecine geçtiklerini vurguluyor.

Yazıcı, “Özellikle yabancılara satışın yoğun olduğu ve bu nedenle fiyat artışlarının genelin üzerinde yaşandığı bölgelerde pandeminin uzun sürmesi durumunda kısmı düşüşler yaşanabilir ama şu an fiyatlara yansıyan bir düşüş yok” diyor.

İnsanlar konutu barınma ve genel ihtiyaç yanında yeni nesillere bırakılacak bir garanti olarak da görüyor. Konut yatırımlarında en önde gelen psikolojik unsurlardan birini bu oluşturuyor. Bu yüzden de tepkiler biraz yavaş oluyor.

Kiralar ne olur?

Cansel Turgut Yazıcı, konut kiraları konusunda çok büyük değişiklik beklemediklerini ancak ticari mülklerde geçici bir süre kira indirimleri uygulanabileceğini söylüyor. Yazıcı, “Konut özelinde piyasanın çok hızlı bir tepki vermesi, birdenbire fiyatların aşağı çekilmesi, ne satış ne kiralama işlemleri için çok gerçekçi değil” yorumunu yapıyor.

Cansel Turgut Yazıcı, evlerin içini görmek sorun olduğu için kiralama sektörü hemen hemen durdu. İçinde bulunduğumuz süreçte bitmiş sıfır konutlara tercih biraz daha artmış durumda. Çünkü hijyen açısından insanlar hiç kullanılmamış ev alma psikolojisine girdiler. Konut üreticilerinin online satış yapması, sanal ev gezdirmesi de tüketicinin ilgisini çekiyor. Cansel Turgut Yazıcı, Türkiye’de amorti sürelerinin yıllar içinde kısalmayacağını ama artık artış da yaşanmayacağını söylüyor.

Gayrimenkul fiyatları virüse karşı çıktı

Projekspert Gayrimenkul Kurucusu Emel Akbaş İdikut, gayrimenkul fiyatları çerçevesinde arsa fiyatlarının ve inşaat maliyetlerinin yükseldiğine dikkat çekiyor. İdikut, “Özellikle İstanbul için fiyatlar bu seviyede zor duruyor denebilir. 2-3 yıllık durgunluk ve değer kaybının son dönemleri. O da karantina süreci ve ekonomik durgunluğun etkisiyle… Önümüzdeki yıl içerisinde gayrimenkul fiyatlarının Türkiye genelinde artış eğiliminde olacağını düşünüyorum” diye konuşuyor.

Görkem Öğüt Endeksa Kurucu Ortağı
“Biriken talep harekete geçecek”

“Mart ayının ortalarından itibaren tüm dünyaya yayılan Covid-19 salgınının etkilerini ülkemizde de görmeye başladık ve pek çok sektör gibi gayrimenkul sektörü de bundan etkilendi. Salgının etkileri geçtikten sonra sektörün artış trendine biriken taleplerin de eklenmesiyle kısa sürede toparlanma yaşanacağını düşünüyoruz.”

Mustafa Hakan Özelmacıklı Altın Emlak Genel Müdürü
“Haziranda rekor satış olacaktır”

“Konut kredisinde tarihi bir kampanya yapıldı. Bu kredi vadeleri ve ödemesiz dönem avantajıyla ev sahibi olacakları tarihi bir fırsat bekliyor. Fiyatların en düşük, finansmanın ise en kolay olduğu bu dönemde gayrimenkule yatırım yapan kazanacak. Haziran ayı konut satışlarında rekorlara tanıklık edecektir. Covid-19 sonrası en hızlı normalleşen sektör gayrimenkul olacak.”

Levent Gökmen Demirciler-Ekonomist

Yaklaşan seçimler öncesinde piyasalardaki temkinli bekleyiş de devam ediyor. Dövizdeki dalgalanmalar ve seçimin yüksek nabzından kaynaklanan durgunluk emlak sektöründe “fırsat dönemi” olarak nitelendiriliyor. Gayrimenkulün her zaman için kazandırdığını dile getiren Profesyonel Gayrimenkul Danışmanı Evrim Kırmızıtaş Başaran da yatırım yapmak için en doğru zamanlar olduğunu savunanlar arasında. Son 10 yılda, İstanbul genelinde gayrimenkul fiyatlarının ortalama yüzde 174 arttığını kaydeden Başaran, söz konusu dönemde borsanın yaklaşık yüzde 110’luk ve euro’nun yüzde 163’lük bir değerlenme yaşadığını ve getirisinin gayrimenkulün gerisinde kaldığını açıkladı. Başaran, ilçe bazında bakıldığında gayrimenkulün dolar’a da fark attığını söyleyerek, bazı ilçelerden örnekler verdi.

‘Yatırımcıların güvenli limanı’

Dolar’ın söz konusu dönemde yüzde 226 artış kaydettiğini bildiren Başaran konuşmasına şöyle devam etti: “Gayrimenkulde metrekare fiyatları Kadıköy’de yüzde 291, Beşiktaş’ta yüzde 288, Bakırköy’de yüzde 272, Sarıyer’de yüzde 259, Zeytinburnu’nda yüzde 241 ve Küçükçekmece’de yüzde 224 yükseldi. Ortalamanın üzerinde fiyat artışı yaşanan diğer ilçeler ise yüzde 222 ile Bağcılar, yüzde 212 ile Maltepe, yüzde 204 ile Kartal ve yüzde 180 ile Ümraniye oldu. Ortadaki bu sonuçlar gösteriyor ki, İstanbul her dönem için cazibesini koruyan ve gayrimenkul konusunda yatırımcısını asla hayal kırıklığına uğratmayacak bir şehrimiz. Türkiye genelindeki gayrimenkul fiyatlarında da benzer bir durum söz konusu. Gayrimenkul yatırımı, piyasalardaki dalgalanmalara karşı alternatif arayan yatırımcılar için güvenli bir liman olmaya devam edecek.”

Hürriyet Emlak Kasım 2017 Emlak Endeksi verilerine göre, Türkiye’nin en değerli ili hâlâ İstanbul. İstanbul’da son bir yılda satılık konut fiyatları yüzde 7 artarak metrekare ortalaması 4 bin 444 TL’den 4 bin 755 TL’ye çıktı. Ekim ayında ani bir düşüş yaşayan İstanbul’daki fiyatlar, kasım ayı sonunda toparlanarak tekrar yükselişe geçti. Bazı ilçelerde fiyat artış oranları yüzde 16’yı buldu. Türkiye’nin en büyük 5 ili arasında yer alan İzmir, Bursa, Ankara ve Antalya’daki konut fiyatlarında da artış yaşandı.

Son bir ayda 5 büyük ilde fiyatlar ne oldu

İstanbul toparlandı

Türkiye’nin emlakta en değerli ili olan İstanbul’da son bir yılda satılık konut fiyatları yüzde 7 artarak metrekare ortalaması 4 bin 444 TL’den 4 bin 755 TL’ye çıktı. Ekim ayında aniden 4 bin 778 TL’den 4 bin 690 TL’ye düşen fiyatlar, kasım ayında 4 bin 755 TL’yi bularak toparlandı. İstanbul genelinde amortisman süresi 19 yıl oldu. Son bir ay içinde fiyatı en çok artan ilçe yüzde 7.4 ile Çatalca olurken, fiyatı en çok düşen ilçe yüzde -3.7 ile Sultanbeyli oldu. En kısa amortisman süresinde ise ilk sırada Gaziosmanpaşa yer aldı.

Ankara’da büyüme hızı daha yavaş

Ankara’da satılık konut fiyatları son bir yılda yüzde 5 arttı. Metrekare ortalama fiyatlar 1.750 TL’den 1.830 TL’ye yükseldi. Amortisman süresi 17 yıl iken, son bir ayda satılık konut fiyatlarının en çok arttığı ilçe, yüzde 4.4 ile Gölbaşı oldu. Fiyatların düştüğü ilçeler arasında ilk sırada Çubuk yer aldı.

İzmir kışın etkisine girmedi

İzmir’de satılık konut fiyatları son bir yılda yüzde 16 artarken, haziran ayında 2 bin 571 TL olan metrekare ortalama fiyatlar kasım ayında 2 bin 789 TL’yi buldu. Amortisman süresinin 19 yıl olduğu İzmir’de son bir ayda fiyatı en çok artan ilçe yüzde 6.7 ile Bayraklı oldu.

Bursa’da 1 ilçe dışında düşüş yok

Bursa’da satılık konut fiyatları son bir yıl içinde yüzde 18 arttı, metrekare ortalama fiyatlar 1.680 TL’den 1.981 TL’ye çıktı. Bursa’da son bir ayda fiyatlar Yıldırım ilçesi dışında hiçbir ilçede düşmedi.

Antalya kışa erken girdi

Antalya’da fiyatlar temmuz ayından itibaren düşüşe geçti. Kışa erken giren Antalya; Muğla, İzmir, Çanakkale ve Balıkesir’den farklı bir seyir izliyor. Haziran ayında 1.969 TL olan satılık konut metrekare ortalama fiyatları, kasım ayında 1.941 TL’ye düştü. Antalya’da amortisman süresi 18 yıl olarak belirlendi. Kemer, son bir ayda yüzde 4.8 artış ile fiyatların en çok arttığı ilçe oldu. Aksu ise yüzde -4.3 düşüş ile son bir ayda fiyatların en çok düştüğü ilçe oldu.

Hürriyet-Hürriyet Emlak

Fiyat artış beklentisi de azalıyor

Aynı dönemde Türkiye gayrimenkul sektörü fiyat beklenti endeksi değeri ise yüzde 28,2 azalışla 92,8 oldu. Buna göre, gayrimenkul fiyatlarında geçmiş üç aylık döneme göre, önümüzdeki üç aylık dönemde fiyat artış beklentisinin azaldığı belirtildi.

‘Bölgede otelcilik patladı’

Şu anda Karaköy’de en büyük patlamanın otelcilik sektöründe yaşandığına işaret eden Keskiner, birçok işyeri ve işhanının pansiyon ve hostel’e dönüştüğünü söyledi. Büyük oyuncuların ise otel projeleriyle Karaköy ve yakın çevresinde yatırım yaptıklarını belirten Keskiner, “Proje kapsamında denizle bütünleşme sağlayacak işlevlere de verilecek. Öte yandan gemilerin iskele alanı, yolcuların karşılanması ve transferi için tesisler yapılacak. Kurvaziyer gemilere yönelik inşa edilecek terminal ise yer altında yapılacak ve kapasitesinin eskisinin iki katı büyüklüğünde olacak” dedi. Dönüşümün tamamlanmasıyla Karaköy’ün bütüncül bir turizm alanı haline geleceğini vurgulayan Keskiner, “Salı Pazarı Liman Projesi tamamlandığında Türkiye’nin iki milyon civarında yolcuyla ilk 10’da yer aldığı kruvaziyer turizminde dünyada ilk üçe girmesi mümkün olacak” diye konuştu.

Ofisler otel oldu

Dönüşümün beş yıl önce başladığını semtte talebin en yoğun olduğu alanları, Bankalar Caddesi, Kemankeş Caddesi ve Meclisi Mebusan Caddesi arasındaki arterler olarak sıralayan Keskiner, şunları söyledi:
“Kötü bir imaja sahip olan Zürafa Sokak ve civarının da bu kervana katılmış durumda. Özellikle Arap yatırımcıların ilgisini çeken bölgede dönüşümle birlikte metrekare fiyatlarının en az 6 bin dolara gelecek. Bölge bu sayede beklenen potansiyeline kavuşacak”
Köklü bir ticari geçmişe sahip olan Karaköy’de özellikle büyük sigorta şirketlerinin yoğun faaliyet gösterdiğini anlatan Keskiner, buna karşılık bu şirketlerin faaliyet gösterdiği binlaların tek tek otele dönüştüğünü anlattı. Bölgede ofis kullanımının son derece azaldığına dikkat çeken Keskiner, bölgede ofis sahibi olmak isteyen şirketlerin ise 300-700 metrekarelik binaları satın aldıklarını vurguladı. Yeni ofis bloklarının bu bölgede inşa edilmediğini hatırlatan Keskiner, “Bu nedenle bölgede renovasyon sonrası oluşturulan 40-60 metrekare taban alanına sahip küçük bina katları, ofis katı olarak pazarlanıyor. Galataport projesiyle birlikte bölgede denizcilik ve tersanecilik, gümrük, taşıma ve lojistik gibi alanlarda faaliyet gösteren birçok firma Karaköy’e yönelecek. Bu nedenle için proje kapsamında ofis katlarının da yer almasını bekliyoruz” açıklamasında bulundu.

Emlak fiyatları çoştu

Galataport için sekiz yılda iki ihale yapıldığını ve bu süreçte bölgedeki emlak fiyatlarının zirve yaptığını Anlatan Keskiner, şunları söyledi:
“Sekiz yıl önce 3 -4 bin TL olan birim metrekare değerleri artık 8 – 10 bin TL7ye ulaştı. Oturum alanı 90 – 100 metrekare olan 5 katlı bir binanın ortalama satış değeri 3- 4,5 milyon dolar, deniz gören binalarda ise 5 – 7 milyon dolar arasında değişiyor. Bölgede kar marjı yüksek 40-50 metrekarelik bir dükkanın devir ücretinin bile 100 – 150 bin TL’ye ulaşırken sadece dükkândan çıkmak için bile bu rakamlar isteniyor. Öte yandan bölgeye henüz son kullanıcılar yerleşmedi. Gayrimenkul alım satımlarında sirkülasyonun devam ediyor. EVA Gayrimenkul’ün bölgede gerçekleştirdiği saha araştırmasında, gayrimenkul yatırımı yapıp bir yıl içinde satışını gerçekleştiren yatırımcıların yaklaşık yüzde 50 civarında kar elde etiğini gördük.”