EVA Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Yasemin Zaimoğlu, IVS (International Valuation Standards) ve RICS 2025 güncellemelerinin ardından ESG’nin “değerlemenin resmi ve zorunlu bir bileşeni” haline geldiğini belirtiyor.

Zaimoğlu’na göre, “Artık bir değerleme uzmanının yalnızca konum, metrekare ya da yapı kalitesi gibi klasik ölçütlerle analiz yapması yeterli değil. Gayrimenkulün çevreye etkisi, toplumsal faydası ve yönetim süreçlerindeki şeffaflığı da dikkate alınmak zorunda.”

Çevresel etkiler değerlemede belirleyici hale geliyor

Yeni dönemde çevresel faktörler, gayrimenkul değerinde en etkili parametrelerden biri konumunda. Enerji verimliliği, karbon salınımı, atık yönetimi ve doğal kaynak kullanımı gibi başlıklar, mülkün piyasa değerini doğrudan etkiliyor.

Zaimoğlu, bu değişimi şöyle açıklıyor:

“LEED, BREEAM gibi yeşil bina sertifikalarına sahip yapılar sadece çevre dostu oldukları için değil, enerji ve bakım maliyetlerinde sağladıkları avantajlar nedeniyle de daha yüksek değerlerle raporlanıyor.”

Bu durum, hem yatırımcı hem de kullanıcı açısından uzun vadede ekonomik kazanç anlamına geliyor.

Sosyal sürdürülebilirlik artık bir değer unsuru

ESG kapsamındaki sosyal kriterler de gayrimenkul değerlemesinin önemli bir parçası haline geldi. Engelli erişimi, kullanıcı sağlığı, güvenlik ve kamusal alan etkileşimi gibi unsurlar, yaşam kalitesiyle birlikte mülk değerini artırıyor.

Zaimoğlu, özellikle konut projelerinde sosyal sürdürülebilirliğin önemine dikkat çekerek, “Bir yapının topluma ve kullanıcılarına sunduğu sosyal fayda artık ekonomik getiri kadar önemli. Bu unsurlar kira ve satış değerlerinde belirleyici hale geliyor,” diyor.

Kurumsal yönetişim yatırımcının güvenini etkiliyor

Artık sadece binalar değil, projeyi yöneten şirketlerin kurumsal yapısı da değerleme kriterleri arasında yer alıyor. Yatırımcılar; firmaların şeffaflık, etik ilkeler ve risk yönetimi konularında ne kadar güvenilir olduğunu sorguluyor. Bu nedenle değerleme raporlarında proje sahibinin geçmişi, mali durumu, hukuki süreçlere uyumu gibi yönetişim faktörleri de analiz edilmeye başlandı.

Türkiye’de ESG odaklı değerleme yeni başlıyor

Türkiye’de ESG temelli gayrimenkul değerleme henüz gelişme aşamasında olsa da, SPK ve BDDK denetimindeki lisanslı değerleme şirketleri uluslararası standartlara uyum sürecini hızla sürdürüyor.

Yasemin Zaimoğlu, bu dönüşümün önemini şöyle özetliyor:

“ESG kriterlerinin IVS ve RICS standartlarına resmi olarak dahil edilmesi, raporlama kalitesini yükseltecek ve yatırımcı güvenini artıracak. Değerleme artık sadece bugünün piyasa koşullarına değil, geleceğin risk ve fırsatlarına göre şekillenecek.”

Geleceğin değerlemesi: sürdürülebilir ve şeffaf

ESG dönemiyle birlikte gayrimenkul değerleme, yalnızca ekonomik analiz yapan bir meslek olmaktan çıkıyor; geleceği öngören stratejik bir uzmanlık alanına dönüşüyor.
Bu yaklaşım sayesinde yatırımcılar, yalnızca bugünün fiyatını değil, yarının çevresel risklerini ve toplumsal etkilerini de görerek karar verebilecek.

Bu firmalar arasında tecrübeli bir yere sahip olan TSKB Gayrimenkul Değerleme’nin Bursa Şubesi Teminat Değerleme Departmanı Yöneticisi Miray Beğendi, yatırımlarını gayrimenkule yönlendirmek isteyenler için değerleme raporunun önemine dair görüşlerini paylaştı.

“Gayrimenkul değerleme raporu, genellikle satın alınması düşünülen gayrimenkulün konum, yaş, alan ve nitelik gibi özelliklerinin değerlendirilmesini, yasal açıdan değerlendirme yapılmasını ve bölgede yapılan araştırma ile gayrimenkulün piyasa değerine ulaşılmasını sağlar.” diyen Miray Beğendi’ye göre değerleme raporu hazırlanması süreci şöyle gelişiyor:

• Taşınmazın tapusu ile başvuru yapılır.
• Taşınmazın ruhsat, proje, yapı kullanma izin belgesi ve dosyasındaki diğer yasal evraklar incelenerek taşınmazın yasallığı incelenir.
• Taşınmaz bir yapı ise projesi ile uyumlu inşa edilip edilmediği incelenir varsa uyumsuzlukları ve riskleri tespit edilerek raporda sunulur.
• Taşınmazın satışında veya satış sonrası risk teşkil edebilecek kısıtlayıcı unsur olup olmadığı incelenir.
• Taşınmaz yerinde incelenerek başvurusu yapılan tapu ile mahallinde satışa konu edilen taşınmazın aynı olup olmadığı kontrol edilir.
• Taşınmazın yer aldığı bölgede piyasa araştırması yapılarak taşınmazın piyasa değeri takdir edilir.

Gayrimenkul değerleme raporu, yerinde görüp almaya karar verilen taşınmaz ile tapu sicil müdürlüğünde satışı gerçekleştirilecek olan taşınmazın aynı taşınmaz olduğunu kesin bir şekilde doğrulama imkanını sunar. Ayrıca, yapının mevcut yasal haklarından, olası risklerinden haberdar olunmasını, avantaj ve dezavantajları ile kıyaslanarak taşınmazın piyasa değeri hakkında fikir edinilmesini sağlar.

Hata payları yüksek

Beğendi, hazırlan değerleme raporlarında karşılaşılan durumları değerlendirdiğinde ise, “Konut, dükkan, büro, müstakil bina için hazırlanan değerleme raporlarının yaklaşık % 30’unda yasal evraklardaki eksiklik, konum, alan ve yerleşimde belirsizlik-uyumsuzluk gibi problemler gözlemleniyor. Ayrıca, raporların yaklaşık %50’sinde projesine göre nitelikli ve/veya basit proje hilafı ile karşılaşılıyor ve yaklaşık %20’sinde ise tapu kütüğündeki beyan/şerh/düşünceler bölümlerindeki tesciller sebebiyle satışının riskli bulunduğu ya da bu tescillerin taşınmazın değerini etkilediği görülüyor.

Fabrika, depo, hayvan çiftliği gibi taşınmazlar için hazırlanan değerleme raporlarında bu oranlar artış gösterebiliyor.

Değerleme raporları ile taşınmazın konumlu olduğu bölge, yasal süreçleri ve mevcut durumu incelenerek taşınmazla ilgili kapsamlı bir durum tespiti yapılıyor. Taşınmaz, bölgedeki emsaller ile doğru bir şekilde kıyaslanır ve varsa barındırdığı yasal ve fiziki riskler hakkında bilgi edinilmesi sağlanır. Yatırım yapılacak taşınmaz hakkında eksiksiz bilgi alınması, doğru bir yatırım yapmak için son derece önemlidir.” görüşünü ekledi.

Konut kredileri büyüyor

Konut kredilerinde ise son bir yıllık süreçte, kümülatif değişim %17 artış gösterdi. Geçen yılın aynı dönemine kıyasla %14 büyüyen konut kredilerinin bu yıl %17 büyüdüğü saptandı.

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, söz konusu dönemde Türkiye genelinde toplam konut satışlarının geçen senenin aynı dönemine göre, %12,28 artığını bertti. Yazıcı, ipotekli konut satışlarının ise %18 arttığını bildirdi.

Kredi maliyetleri de arttı

Kullanıcı için konut kredisindeki maliyetlere bakıldığında, ekimde 10 yıllık vadede kredi maliyetlerinin aylık %1,15 ila 1,25 arasında değiştiğini söyleyen Yazıcı, 100 bin TL tutarında kredi için aylık ödemelerin 10 yıllık vadede ortalama 1541 TL, 5 yıllık vadede ise 2 bin 316 TL dolayında seyrettiği belirtti.