Şehirleşme çalışmalarının da hız kazanmasıyla konut talebine yanıt vermek üzere birbiri ardına projeler geliştiriliyor. Ancak artan arsa maliyetleri ve yükselen kredi faiz oranları, orta ve alt gelir grubunun konuta ulaşımını engelliyor.

Hükümet de durmadan buna yönelik yeni düzenlemeler üzerinde çalışıyor. Biz de bu çerçevede gayrimenkul sektöründeki değişimi, mortgage kredilerini ve bu alanda yapılan çalışmaları Garanti Mortgage Genel Müdürü Murat Atay yorumladı.

-Konut sektörü bakımından 2017’yi değerlendirebilir misiniz?

BDDK rakamlarına baktığımızda 2017’de konut kredisi sektörü 26 milyar TL büyüyerek tutar olarak bu zamana kadarki en yüksek büyümeyi gördü. 2017’de 1,4 milyon adet konut satıldı.

Vatandaşlık hakkının verilmesi, yabancıya satışın yükselmesini sağladı. Döviz kurlarındaki artış etkili oldu. 2018 ve 2019’da yabancı alımlarının daha yukarılarda olması gerektiğini düşünüyorum. Çünkü Türkiye hala fiyat bakımından rakiplerine göre ucuz. Emlak Konut kampanyalarıyla iki ayda 3 milyar TL’lik satış yapıldı, bu da sektöre nefes aldırdı. Biz de ilk günden itibaren bu kampanyayı destekledik. Anadolu’nun her yerinde isteyen müşterilerimize hizmet sunduk.

-Sizce 2018 nasıl bir yıl olacak? Ne kadar konut satılmasını bekliyorsunuz?

Türkiye nüfusu her yıl 1 milyon kişi artıyor. Hane halkı sayısı eskiden altı kişi iken şimdi bu sayı dörde düştü ve farklı evlerde yaşayanların sayısı arttı. Türkiye’de yıllık 650-700 bin adet konut talebi var. 10 yıldan beri mortgage kredileri var ve biz her yıl çift haneli büyüdük. Önümüzdeki 5-6 yılda da böyle büyüme bekliyorum. Bu yıl 2017 yılındakine benzer bir seyir geçireceğimizi düşünüyoruz. Yaklaşık 1,4 milyon konut satılacaktır.

Geçen yıl yüzde 17 büyüyen konut kredisi hacmi bu yıl yüzde 14-15 büyüme yakalar. 2017’nin son iki ayında biraz yavaşlama gördük. Döviz kurlarının ve faiz oranlarının artması nedeniyle vatandaş bekliyor ama bu erteleme 2018’de alım olarak gelecek.

-Sektöre yönelik devlet destekleri bu yıl da devam eder mi? Sizce neler yapılmalı?

Kentsel dönüşümde bakanlığın destekleri var. Harçlardan muafsınız, kira yardımı yapılıyor. Adasal bazda dönüşümün desteklenmesi için hükümetin çok ciddi çalışmaları var. İnşaatta arsa, inşaat maliyeti ve müteahhit yapım maliyeti olmak üzere üç temel maliyet var.

Şu an en büyük maliyet arsa. Arsa maliyetini düşürme konusunda çalışmalar yapılırsa iyi olur. Bu olursa toplam maliyetler aşağı geleceği için konuta ulaşım kolaylaşır. Konut hesabı, 15 bin TL’den 20 bin TL’ye çıkıyor. Azami devlet katkısı yüzde 20’den yüzde 25’e çıkacak, ilk evini alacaklar için daha düşük tapu harcı uygulaması, daha düşük faizli kredi gibi çalışmalar yapılıyor. Bu yıl içinde bir karar çıkacak.

-Kredi hacminizdeki artışı hızlandırmak için ne gibi aksiyonlar planlıyorsunuz?

Biz mortgage uzmanıyız. Her müşterinin özel durumuna göre kredi sunuyoruz. Dağıtım kanallarımız çok güçlü. Süreçleri hızlandırarak müşterilerimizin talebine en kısa zamanda yanıt veriyoruz. Dijital kanallara yapılan yatırımlar önemli. Geçen yıl sektörde ilk defa EVİM MATİK diye bir aplikasyon yaptık. Bunu geliştireceğiz. Çevreyi daha az kirleten, daha az enerji tüketen binalar için Green Mortgage ürünümüzü çıkardık. 2018-2019’da geliştirilerek devam edecek. Kentsel dönüşümde aktif olacağız.

-Hükümet kentsel dönüşümün hızlanması için çalışmalar yapıyor. Yeni yasanın meclisten geçmesi süreci hızlandırabilir mi?

Kentsel dönüşümde bakanlığın, bankaların belirli bir konsensüse geldiğini düşünüyorum. Çünkü dönüşüm lüks değil bir ihtiyaç. Deprem kuşağında olan bir ülkeyiz. Kentsel dönüşüm deprem için yapılmalı. Dünyada konut sektöründe iki trend söz konusu. Gelişmiş ülkelerde evler eski olduğu için yalıtım kaçağı var. Bunların giderilmesine yönelik çalışmalar var.

Avrupa’da yalıtımı yapıp enerji tüketimini azaltmak için krediler veriliyor. Gelişmekte olan ülkelerde ise konuta erişimi kısıtlı vatandaşları ev sahibi yapmaya yönelik bir trend var. Enerji verimliliği kentsel dönüşüm için de çok hayati bir konu. Enerjide ithalata dayalı bir ülkeyiz ve enerjinin yüzde 40’ı konutlarda kullanılıyor.

-Enerji verimliliğini desteklemek için siz neler yapıyorsunuz?

Biz bu alanda Green Mortgage ürünümüzü çıkardık. Garanti Bankası, IFC (International Finance Corporation) ile ipotek Teminatlı Menkul Kıymet İhracı (İTMK) programı kapsamında, beş yıl vadeli, 150 milyon dolarlık (yaklaşık 540 milyon TL) sözleşme imzaladı. Bu program kapsamında, 75 milyon Euro’luk (yaklaşık 350 milyon TL) finansman temini için beş yıl vadeli sözleşmeye imza atıldı. Bunun yarısı Green Mortgage dediğimiz krediler. Çevreyi daha az kirleten, daha az enerji tüketen binaları teşvik ediyoruz. Önümüzdeki dönemde bu trendin daha ön plana çıkacağını düşünüyorum.

-Sizce kentsel dönüşümün hızlanması için neler yapılmalı?

Artık bina bazlı dönüşüm yerine ada bazlı dönüşüm yapılmalı. Şimdi yaptığımız evleri 10 yıl sonra neden yıkalım? O nedenle iyi planlanması lazım. Ada bazlı proje yapınca birim maliyetler düşüyor, otopark, yeşil alan ortaya çıkıyor. Yatay mimariyi adasal dönüşümle yapabiliriz. Bina bina gidersek 7,5 milyon yapının dönüşümünün oldukça zor ve sağlıksız olacağını düşünüyorum.

“Kentsel dönüşüm için üç tip uygulamamız var”

“2012 yılından bu yana kentsel dönüşüme yönelik çalışmalar yapıyoruz. Kentsel dönüşümde üç tip uygulamamız var. İlkinde müteahhit binayı yıkıp kentsel dönüşümde ilave konut çıkıyor, tüm finansmanı müteahhit yapıyor, biz müteahhide kredi veriyoruz. İkincisi olan hibrit modelde hem müteahhide hem de kat maliklerine kredi veriyoruz.

Üçüncü modelde kendi evini kendisi yenilemek isteyenler için maliklerin seçtiği müteahhitle ilerleniyor, dönüşümün bir kısmına kredi verilip bu kredi havuzda toplanıyor, müteahhit hak ediş bazlı ödemesini alıyor. Burada malikler ve müteahhit arasında bankamız güvence sağlıyor.”

Levent Gökmen Demirciler-Ekonomist

Çalışanlar geleceğe güvenle baksın diye…

Garanti Mortgage Genel Müdürü Murat Atay, konut kredisi kullananların büyük bölümünü ücretli çalışanların oluşturduğuna dikkat çekerek bu nedenle İşsizlik Sigortalı Mortgage kampanyasını başlattıklarını söyledi. Bu kampanyanın tüm çalışanların kendi evlerini satın alırken geleceğe güvenle bakmasını sağlayacağını belirten Atay, önümüzdeki dönemde de, farklı kampanya ve fırsatlarla ev sahibi olmak isteyenlere yönelik çözümlerleri sunmaya devam edeceklerini de sözlerine ekledi.

Proje İstanbul’da İNDER’le yürütülüyor

Bakanlığın, sektörün önde gelen sivil toplum kuruluşları ve Garanti Mortgage ile bir araya gelerek oluşturduğu kentsel dönüşümde banka odaklı organizasyon yapısı ile banka tarafından oluşturulacak finansman modelleri ve proje ortakları sayesinde yeniden yapım sürecinde inşaatçı ve daire sahibi açısından daha güvenilir bir sistem sağlanıyor. Pilot uygulaması İstanbul’da yapılan proje, İstanbul İnşaatçılar Derneği’nin (İNDER) öncülüğünde uygulanıyor. Bursa’da ise İMSİAD’ın belirlediği şirketlerle devam edilecek. Böylece, eski binalarını dönüştürmek isteyenler, finansman tarafında Garanti Mortgage’dan destek alırken İMSİAD müteahhitleriyle evlerini yenileme imkanı bulacak.

3 farklı finansman modeli

Garanti Mortgage Genel Müdürü Murat Atay, Anahtar Teslim Kentsel Dönüşüm Projesi’ni İstanbul’dan sonra Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu ve İMSİAD’le bir araya gelerek, Bursa’ya taşıdıklarını belirterek “Kentsel dönüşüm kapsamında oluşturulan projeyle 3 finansman modelini şimdi de Bursa’da uygulayacağız” dedi. Bu modeller kapsamında, tüketicilerin Bursa’da İMSİAD gibi saygın bir meslek kuruluşunun süzgecinden geçmiş firmalarla bir araya gelebileceğini vurgulayan Atay, “Herhangi bir müteahhitle anlaşmadan bize gelenleri ise İMSİAD üyelerine yönlendirebileceğiz” diye konuştu. Kentsel dönüşüm süreci içindeki tüm aşamaların proje ortakları aracılığıyla çözümlenebileceğine dikkat çeken Atay, evlerini yenilemek isteyen daire sahiplerinin başlatılan kentsel dönüşüm süreci sonunda yeni dairelerini anahtar teslim alabileceklerini söyledi. Atay, proje sayesinde, inşaat firmaları ve hak sahipleri açısından daha güvenilir bir sistem oluşturulacağını da
İMSİAD Yönetim Kurulu Başkanı Namık Ziya Mescioğlu ise kentsel dönüşüm çalışmalarının İMSİAD tarafından da çok önemsenen süreç olduğunu belirterek bu anlamda projenin hem kentsel dönüşüm hem sektör hem de dernek üyeleri açısından çok faydalı olacağını söyledi.

Organizasyon yapısı değişiyor

Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr.Gürsel Öngören de kurdukları bilgi ve iletişim ağıyla, daire sahipleri arasındaki uzlaşma sürecinde hukukçular ve arabulucular vasıtasıyla halka destek vereceklerini belirterek “Projeyle, eski bina yenilemede mevcut olan organizasyon yapısı değişecek” dedi. Bu sistemle dönüşümün banka önderliğinde proje ortaklarıyla yürütüleceğini anlatan Öngören, “Bankaya telefon edip süreci başlatan hak sahipleri, sürecin sonunda anahtar teslim olarak evlerini almaları sağlanacak” dedi. . Müteahhitlerin cazip bulmadığı binalarda bu uzlaşmayı yönlendirecek kimsnin hala bilinmadığına dikkat çeken Öngören, bundan böyle müteahhit ve hak sahiplerinin banka önderliğinde proje ortaklarıyla , ortak çıkarları doğrultusunda uzlaşmaya yönlendirileceğini sözlerine ekledi.