Değer tespiti aşamasında kullanılan yöntemler ve tespit edilmek istenen değer niteliği değişkenlik gösterebilmektedir. Genel maksat itibariyle bir gayrimenkulün, sübjektif ve objektif veriler kullanılarak değer tespitinin gerçekleştirilmesidir. 

Değerleme uzmanı kimdir?

Değerleme çalışmasını gerçekleştirebilme yeterliliğine haiz kişiler ise Değerleme Uzmanı olarak nitelendirilmektedir. Değerleme uzmanı olarak nitelendirilen kişiler, tüm gelişmiş ülkeler genelinde faaliyet göstermekte fakat ilgili uzmanlığa haiz olabilme konusunda ki parametreleri farklılık göstermektedir. Türkiye Cumhuriyeti sınırları içerisinde ise parametreler kurum bazında dahi farklılık teşkil etmektedir. Şöyle ki;

Gayrimenkul Değerleme sektörü çeşitli kollardan özellikle iki ayrı kamu kuruluşu tarafından denetlenmekte ve ilgili kanun ve hükümler kurumlar tarafından düzenlenmektedir. Bu kurumlardan ilki Sermaye Piyasası Kurumu( SPK ) olup ikincisi Bankacılık Denetleme ve Düzenleme Kurumu‘dur ( BDDK ). Her iki kurumda çeşitli yönetmelik ve yasalara istinaden gayrimenkul değerleme sektörü bünyesinde yer alan bireylerin ve şirketlerini yönlendirmektedir. Bu kurumlardan SPK nezdinde, değerleme uzmanı olarak faaliyet göstermek isteyen şahısların, daha öncelerde SPK tarafından olmak üzere iken son dönemlerde SPL tarafından düzenlenen lisanslama sınavlarında başarılı olmalarını ve 3 yıllık sektörel tecrübe şartını yerine getirmelerini talep etmektedir. BDDK nezdinde ise lisanslama sınavı şartı bulunmamakta olup 3 yıllık sektörel tecrübeye sahip olunması durumunda Değerleme Uzmanı olarak nitelendirilebileceği konusunda görüş verilmiştir. 

Değerlemeye en çok bankalar ihtiyaç duyuyor

Türkiye şartlarında değerleme sektörünün genel müşteri portföyünün çok büyük bir kısmı bankalardır, bankaların ise değerleme uzmanları tanımı banka bazında farklılık göstermektedir. Bazı bankaların sadece SPK tarafından kabul edilmiş değerleme uzmanlığı şartı bulunmakta iken bazı bankalarda sadece üniversitelerin, ön lisans dışında herhangi bir lisans alanından mezun olması değerleme uzmanı olması için yeterli görülebilmektedir.

Hal böyle olunca değerleme uzmanlığı konusunda bir standart halihazırda söz konusu olamamaktadır. Aslına bakıldığından ekonomik açıdan oldukça önemli olan ipotek piyasaları ve özellikle Türkiye ekonomisi açısından önemli bir lokomotif sayılabilecek inşaat sektörünü direkt ve dolaylı yollardan oldukça etkileyebilecek bir işlem süreci olan gayrimenkul değerleme sürecinin, belirli standartlara haiz uzmanlar tarafından ve belirli standartlar çerçevesinde devam ettirilmemesi herhalde bu sektörün ve sektöre gönül vermiş uzmanların yıllardır dile getirdikleri sorunların başında yer almaktadır.

TDUB yasal düzenleme için çaba gösteriyor

Böylesine etkili bir sürecin, haiz olmayan şahıs ya da kurumlar tarafından gerçekleştirilmesi, gerekli yasal düzenlemelerin hala ortaya çıkarılamamış olması dünya konjonktüründe de pek de izahı olmayan bir durum olarak dikkat çekmektedir. 

Bu durumun belirli yönetmelik ve prensiplere haiz hale getirilmesi için özellikle TDUB bünyesinde çeşitli çalışmalar gerçekleştirilmektedir. Bu çalışmaların ilgili kamu kurumları ve sektörün en önemli hizmet alıcılarından birisi olan bankaların görüş ve yorumları da en az sektörde faaliyet gösteren tarafların görüş ve yorumları kadar önem arz etmektedir.

Değerlemenin önemi ve değeri anlaşılacak

Sonuç itibariyle Değerleme Sektörü olarak nitelendirdiğimiz ve aslında oldukça yakın bir geçmişe sahip ve bir o kadar ekonomi açısından büyük bir öneme sahip sistem, her geçen gün kendisini geliştirmeye ve ekonominin yapı taşlarından birisi olabilmek adına gerekli çabayı sarf etmeye mecburdur. İşte o zaman, hem sektör bünyesinde faaliyet gösteren şahıs ve kurumlar, hem de hizmet alan şahıs ve kurumlar, ‘Gayrimenkul Değerleme’nin gerçek değerini ve önemini idrak edebilecektir. Bunun için tüm sektörel paydaşların bugüne kadar olduğu gibi bugünden sonra da tüm özverisi ve gayretleri ile yoğun çalıma tempolarından ödün vermemeleri gerekmektedir.

Galata Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Özgür Nehir, İstanbul’da bir konutun kendini 250 – 350 ayda amorti ettiğini belirterek İstanbul’a oranla düşük satış fiyatlarının söz konusu olduğu Anadolu kentlerinde bu rakamın 150-200 aya düştüğünü söyledi. Aradaki 100 aylık farkın ciddi bir artı değer oluşturduğunu belirten Nehir, “Anadolu kentlerinde aldığınız konutu daha çabuk amorti edebiliyorsunuz” dedi.

‘Anadolu’da yatırım yapıp çıkmak da kolay’

Bu konuda Gemlik’teki 70-100 bin TL bandındaki konut fiyatlarına karşın aylık getirisi de 400-500 TL civarındaki kira fiyatlarını örnek gösteren Özgür Nehir, “Toplamda daire değeri düşük illere yatırım yapmanız ve satıp çıkmanız kolay. Üstelik kredi faizleri her yerde aynı” diye konuştu.

‘Beton fiyatı aynı ama arsa fiyatı değil’

Anadolu’daki yatırım yapmanın inşaat şirketleri açısından da daha mantıklı hale geldiğini anlatan Nehir, şunları söyledi:

“Betonun fiyatı Anadolu ile İstanbul arasında çok fark etmiyor ama arsa ediyor. Asıl para o aradan kazanıldığı için Anadolu’ya bir akım var. Şimdiye kadar bu sağlanamadı ama bundan sonra daha iyi olacak. Herkesin gözü büyük şehirlerde ama Anadolu’nun diğer illeri de ihtimal dahilinde artık…”

Anadolu illerinde daha küçük dairelere yönlendirme yapılması halinde 500 bin gibi büyük adetlerde daire satılabileceğini kaydeden Nehir, şunları söyledi:

“İstanbul’da balon olduğunu iddia ettiğimiz nokta, bu nokta. Çünkü markalı konutlar hep aynı kitleye hitap ediyor. Oysa 200 bin liraya merkezde daire yapılsa peynir ekmek gibi satılır. İhtiyaç vardır ama arsa maliyeti çok çok yüksek. Buna karşılık Gaziantep, Nevşehir, Denizli gibi kentlerin hazır bir kitlesi vardır, İstahbul’dan gidip yatırın yapanlar, onlara konut satışı yapabilir.”

‘Anadolu TOKİ’ye göre şekilleniyor’

Anadolu’daki markalı konut gelişiminin Toplu Konut İdaresi’nin (TOKİ) tarzına göre şekillendiğine işaret eden Özgür Nehir, “Anadolu’da site tarzı çok yüksek değil ve talepler de öyle gelişiyor. Bölgede TOKİ’nin çevresinde gelişecek. Değerleme yaparken biz yapılacak yatırımın türünü bilerek araştırma yapıyoruz” şeklinde konuştu.

Şirketler için Anadolunun çeşitli kentlerinde araştırmalar yaptıklarının da dile getiren Nehir, şunları söyledi:

‘Anadolu’da balkonsuz ev, Adana’da 1+1 gitmiyor’

“Buralarda. ‘Bölgenin isteği nedir?’i sorusunun cevabını araştırıyoruz. Balkonsuz ev olmayacak. Adana’da 2+1’e girilmiyor. Bunların yanında ankastrenin markası bile önemli. Rapor hazırlarken bu detayların hepsine giriyoruz. Nerede neye gerek varsa onu belirliyoruz. İnşaat firmaları dediklerimizi uyguluyor ve başarılı da oluyorlar. Bizim hesaplarımızı patronlar kafadan yapıyorlar. Çünkü elimizden fazla done geçtiği için nerede ne yapılması gerektiğini görebiliyoruz.”

‘Yerel müteahhitler büyük firmalardan danışmanlık almalı’

Galata Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Volkan Yedikardaşlar da Anadolu kentlerinde de İstanbul’da olduğu gibi markanın çok etkili olduğunu vurguladı. Konut satarken kullanılan kanalın bile satışta çok etkili olduğunu belirten Volkan Yedikardaşlar, “Marka çok şeyi değiştiriyor. Biz bunu da hesaba katıyoruz. Mahalle müteahhitliğinden artık site tarzı tercih edilir oluyor” diye konuştu. Mahalle arasında parksız ve sosyal donatısız bir konutta göre, sitenin daha fazla tercih edildiğini anlatan Yedikardaşlar, “O zaman Nevşehir’deki müteahhit kendi iline yatırım yapmalı ama ölçeği büyük firmalardan da danışmanlık almalı” önerisinde bulundu.

Hüseyin Belibağlı

Gelişim aksının Tuzla’nın devamı ve Kocaeli’ye doğru hızla ilerlediğini söyleyen Volkan Yedikardaşlar, Aydos etrafına doğruda bir gelişim gördüklerini vurgulayarak o bölgelerde yeni projelerin ortaya çıkmaya başladığını anlattı.

‘Anadolu yakasının batı sınırı sanayi’

Anadolu yakasının fiziki sınırları olduğunu ve bunların Muallim Köy ve Pelitli ile çizildiğini kaydeden Yedikardaşlar, devamında sanayi bölgeleri olduğunu vurguladı. Bu anlamda Anadolu yakasının doğuya doğru gelişmesinde sorun olacağını anlatan Volkan Yedikardaşlar, sınırların bir müddet sonra sanayi alanlarına dayanması halinde gelişmenin ister istemez kuzeye doğru ilerleyeceğini ifade etti.

‘Avrupa yakası Bulgaristan’a kadar ilerler’

Avrupa yakasında ilerlemenin ise Silivri’ye olacağını belirten Yedikardaşlar “Yeni bir planlama ile Avrupa yakasındaki ilerleme yine su kenarından, Karadeniz’in kenarından devam edebilir, Bulgaristan sınırına kadar gidilebilir” diye konuştu.

‘Çekmeköy beklenen gelişmeyi gösteremedi’

Galata Gayrimenkul Genel Müdürü Özgür Nehir ise Çekmeköy’ün beklenen gelişmeyi gösteremediğini söyledi. Çekmeköy’ün merkezden uzak bir kent olmasının düşünüldüğünü kaydeden Özgür Nehir, buna karşılık arzu edilen talebi görmeyen ilçede yapılan çok sayıda binanın hatırı sayılır bir kısmının boş kaldığına dikkat çekti. Çekmeköy’ün plansız büyüdüğü ve toplu ulaşıma uzak olduğu için talep görmediği fikrini ileri süren Nehir, şunları söyledi:

“Kartal’da 5 bin dolardan liradan çıkan bir fiyat 4 bin 500 liraya satılıyor ama Çekmeköy’de olmadı. Havalimanına yakın diye Kurtköy gelişti. Ümraniye 1.5 milyon nüfusu ile tek parça iken bulunduğu aks itibariyle şu an 5 ilçeye ayrılmasına rağmen halen ilgi görüyor.”

Avrupa yakasında Kumburgaz’ın İstanbul ile birleştiğini de anlatan Nehir, “Oralarda üniversite var. Mimaroba ve Sinanoba düzenli şehirler olmuş. Eski yerleşimlerde bunu yapmak mümkün değil” ifadesini kullandı.

‘Marka geçtiği yeri abâd eder’

Bir bölgenin gelişimindeki en önemli etkenlerden birinin ulaşım diğerinin ise önemli markaların ilgisi olduğunu vurgulayan Özgür Nehir, “Daha uzak olmasına rağmen mesela Kasaba projesi ormanın içinde ilgi gördü. Şu an 3. Etap yapılırken 4. Etabın görüşmeleri yapılıyormuş.  Marka bir yerden geçtiğinde orasını abad eder. Algı ile ilgili bir durum. İş GYO Şile’nin en uzak noktasında bile yapsa hepsini satardı” açıklamasında bulundu.

Bölgelerin gelişiminin çekim merkezi olmakla da yakından ilgili olduğuna işaret eden Nehir, şunları söyledi:

“Kurtköy’ün yakınları havaalanından dolayı ilgi gördü ve sattı. Şimdi Bakırköy’de havaalanına yakın noktalara ofis yapsanız satarsınız ama hava alanı gittiğinde o kadar ilgi göreceğini zannetmiyorum. Yerel yönetimlerin gelişim belirlemesi ve kararları ile ilgili.”

‘Değişen trafik yönü bile gayrimenkul değerini etkiler’

Bir gayrimenkulün değerini etkileyen çok sayıda etki olduğunu da dile getiren Özgür Nehir, bir kara ile yolun yönünün değişmesinin bile gayrimenkulün değeri hemen değiştirebileceğine dikkat çekti. Metro aksı geldi gelmesiyle birlikte Anadolu yakasında büyük rakamların konuşulmaya başladığını hatırlatan Nehir, bu durumun aslında artıştan çok gayrimenkul’ün değerini koruması anlamında yorumlanabileceğini vurguladı.