Peki bu kadar derinden etkilendiğimiz kentsel dönüşüm bu topraklarda ne zamandan beri var?

İşte bu sorunun cevabını Galata Değerleme Genel Müdürü Özgür Nehir verdi. Nehir, Cumhuriyet'in kuruluşundan bu yana kentsel dönüşümün satır başlarını akıcı, sade ve akademik bir dille sizler için kaleme aldı.

Kentsel dönüşümün tarihçesi burada

6306 sayılı yasa kapsamında taşınmazların aynı anayapı içerisinde tüm maliklerin oybirliği olmaksızın her üç malikten ikisinin onayının yeter şart kabul edildiği yasaya göre; taşınmazlar teknik incelemeye tabi tutuluyor ve yıkılma riski taşıdığı belirlenirse kayıt altına alınarak yerel yönetime bildiriliyor ve tapu kayıtlarına işlenerek maliklere yapılan tebligat sonucunda taşınmazın kontrollü yıkımı gerçekleştiriliyor. 

Tam da bu noktada yıkılan yapının yerine ne inşa edileceği ve yeni inşa edilecek yapının paylaşımı, çözülmesi gereken bir problem olarak ortaya çıkıyor. Biz danışmanların sürece dâhil oldukları nokta da burada başlıyor. Profesyonel bir yaklaşımla kentsel dönüşümün etkilendiği ana konular, proje alanı olarak yükleniciler tarafından belirlenen alanların seçimi ve kat maliklerini bekleyen sorunlara Kadıköy örneği ile değinmek isabetli olacaktır.

Kentsel dönüşüm uygulamaları; yasal düzenlemelerin çerçevesi içinde ve rekabetin güçlü şekilde kendini hissettirdiği bir ortamda, ranta dayalı, sürekli takip gerektiren ve birçok iş kolunu bir arada olmaya iten işlemler bütünü şeklinde gerçekleşmektedir. 

Ülkemizin birçok ilinde ve özellikle büyükşehirlerin revaçtaki mahallerinde uygulanmaya başlamıştır, kentsel dönüşüm. İstanbul gibi yoğun-yerleşik bir kentte ise; ilk uygulamalar eski yerleşim alanı olarak bilinen ve daha ziyade sahil boyunca ya da ticari hareketliliğin yaşandığı ancak konut kullanımlı binaların yoğun olduğu “anacadde” lerde kendini göstermektedir. 

Avrupa yakasında; Bakırköy’ ün Yeşilköy ve Florya mahallelerinde ya da İncirli Caddesi’ne çıkan ara sokaklarında, Şişli’ nin 19 Mayıs mahallesindeki ve Fulya mahallesindeki eski yapılarda ya da Beşiktaş’ ın Dikilitaş mahallesinde bina bina yıkım çalışmalarına rastlamak mümkün. 

Anadolu yakasında en çok Kadıköy dikkatleri üzerine çekiyor

Görünen yüzüyle Fikirtepe, sonrasında Bağdat Caddesi ve yakın çevresi dev bir şantiye alanı görünümündedir. Kentsel dönüşüm uygulamaları öncesinde aynı anda bu kadar çok beton ve hafriyat kamyonunu Kadıköy’ün ara sokaklarında görmek pek de mümkün değildi. Bostancı’dan başlayan Suadiye’de Şaşkınbakkal ve Erenköy’den devam ederek Fenerbahçe’ye kadar uzanan ve kuzeye yöneldiğimizde yine Fikirtepe’ ye ulaşan bölgede Kadıköy Belediyesi’nin 2014’ teki verilerine göre belirlediği neredeyse 27 bin bina kentsel dönüşüm uygulamaları kapsamında riskli olarak görülmektedir. Bunların yarıya yakının ise bir an evvel kullanımına son verilmesi gerektiği ifade edilmektedir. 

Anadolu Yakası’nın konut yerleşimi için daha çok tercih edildiği algısı aşikârdır. Birçok açıdan prestijli kabul edilen, sahil kordonu ve parkları ile köklü bir yerleşim bölgesi olan Kadıköy, deniz ve kara yolu ulaşımının avantajları da yaşam alanı olarak tercih sebebi olmaktadır. 

İlk bakışta ulaşım avantajı nedeniyle, bölgeye inşaat firmalarının ilgi göstermesi normal karşılanabilir ancak Üsküdar ve Maltepe ilçelerinin de ulaşım imkânları ve konut ağırlıklı yapılaşmanın yoğun olduğu göz önüne alındığında yine de Kadıköy’ün gördüğü ilgiye henüz ulaşamadıkları ortadadır. O halde kentsel dönüşüm uygulamaları bakımından Kadıköy’deki talebin sebebi yalnızca konut ağırlıklı yerleşim ve ulaşım avantajından kaynaklanmadığı fark edilmektedir. 

Veriler analiz edildiğinde talebin asıl kaynağının; arsa stokunun yetersizliği, bölgede ikamet eden nüfusun alım gücü bakımından daha üst bir ses grubunda bulunması ve belki de en önemlisi ticari canlılığı açısından Bağdat Caddesi’nin bölge üzerindeki etkisinin bir sonucu olduğu anlaşılmaktadır. 

Markalı konut üreticileri bu tarafa ağırlık veriyor

Ağaoğlu İnşaat, Demirli Güç İnşaat, Çolakoğlu İnşaat, Sağlam Yapı, DKY İnşaat,  Tahincioğlu, Erkanlı Holding, Yeşildağ İnşaat, Başaran Holding kentsel dönüşüm uygulamalarında adı geçen firmalardan sadece birkaçını oluşturmaktadır. İstanbul’un birçok semtinde arsa sahibi lehine %45 – 50 oranında kat karşılığı ile anlaşan geliştirici firmalar, evlerini yenilemek ve ortaya çıkacak değer artışından faydalanmak için Kadıköy‘ün muhtelif bölgelerinde kat maliklerine %70 – 75 oranlarında teklifler sunmaktadırlar. Peki, “konum olarak birbirine yakın yerlerde bu denli fark içeren teklifler gerçeği nasıl yansıtabilir” sorusunun cevabı ise oldukça basittir:

Metrekaresi 10 bin liradan başlıyor

İdeal uzaklıktaki döküm sahası baz alınarak inşaat faaliyeti yürüten yüklenici firmalar için; beton, demir gibi en temel inşaat malzemeleri il ölçeğinde aynı maliyette iken, satışa konu bir daire için; Maltepe ile Kadıköy gibi birbirine komşu iki ilçe arasında %50’ ye varan değer farklılıkları görülebilmektedir. Diğer bir deyişle; bir daire maliyeti her yerde aynı ise; satış değeri yüksek olan mahalle odak noktası haline gelmektedir. Öyle ki; Bağdat Caddesi’ne yürüme mesafesindeki riskli sayılacak bir daire brüt alanı üzerinden birim metrekarede 7 bin ila 8 bin TL aralığında fiyatlandırılırken, yeni inşa edilmiş aynı konumdaki dairelerin satışı için birim metrekarede 10 bin ila 12 bin TL rahatlıkla telaffuz edilebilmektedir. Riskli görülen yapılardaki daireler yıkıldıktan sonra yeniden inşa edildiğinde alansal olarak küçükse de ortaya çıkan değer artışı %25’in üzerinde gerçekleşmektedir. İşte bu nedenle rantı daha yüksek bölgeler, daha yüksek arsa paylaşım oranına konu olsa da kentsel dönüşüm uygulamaları için tercih edilmede öncelik elde etmektedir.

Yüklenici firma tüm giderleri karşılıyor

Ayrıca yıkılması planlan dükkan ve dairelerin sahiplerine içinde ikamet etmeseler de 18 aya kadar inşaat süresi boyunca kira yardımının yapıldığını, bununla birlikte taşınma bedelinin de ilaveten ödendiğini unutmamak gerekir. 

Dolaylı olarak konut satış değerlerini etkileyen kira yardımı uygulaması, geçici süre ile evlerinden ayrılan kat maliklerini inşaat süresi boyunca farklı ancak yakın bir bölgelerde kiralık konut arayışına yöneltmiş, böylece kiralık konut piyasasındaki artış da kaçınılmaz bir hal almıştır. Maltepe ve Kartal ilçelerinde en çok D-100 karayolu boyunca ve özellikle güneyinde kira değerlerini 2014 yılı başlarından bu yana en az %30 oranında arttırmış durumdadır, Kadıköy’deki kentsel dönüşüm uygulamaları. Bunun yanında geçici süreli bu değişiklik Maltepe ve Kartal ilçelerinde yeni projelerin daire tipolojisini de etkilemiş ve daire alanlarında küçülmelere neden olmuş ve 2+1 ile 1+1 tipinde daha fazla konut tasarlanmasının önünü de açmıştır. Öyle ki; site şeklinde inşa edilmesi planlanan konut projelerinin tipoloji karmalarında artık sayıca 3+1 yerine 2+1 tipindeki dairelere daha fazla yer ayrılması, konutların satış hızı ve elde edeceği prim açısından da daha sağlıklı görülmektedir.

Önümüzdeki süreçte kentsel dönüşümün getirdiği yeniliklerin yanı sıra, Kadıköy’de beklenen değişiklikler alansal olarak küçülen dairelerin sayısında artış olacağı, nüfusun daha belirgin bir şekilde artış göstereceği ve dolaylı olarak ara yollardaki araç trafiğinin artacağı yönündedir. Fakat unutulmaması gereken şey, “Deprem gerçeği ile yaşamayı öğrenmemiz gerek” tiğidir ve binalarımızın yenilenmesi, taşınmaz piyasalarındaki gerçeği belirleyecek en önemli unsurlardan olmaya devam edecektir.

Volkan Yedikardaşlar
Galata Değerleme Genel Müdür Yardımcısı