Finansman tercihleri 2026 talep yapısını şekillendirecek

2025’te banka kredileri yerine tasarruf finansmanı ve alternatif ödeme seçeneklerine yönelen alıcı profili, 2026’da konut talebinin daha programlı ve zamana yayılan bir yapıya dönüşmesine yol açacak. Peşin alımların azalması ve kademeli ödeme modellerinin yaygınlaşması, ani fiyat artışlarını sınırlarken orta vadede daha dengeli bir talep kompozisyonu oluşturacak.

Bekleyenlerle alım yapanlar arasındaki fark 2026’da açılacak

2025’te “bekle-gör” stratejisini benimseyenlerle doğru lokasyonlarda alım yapanlar arasındaki fark, 2026’da daha net biçimde ortaya çıkacak. Gaboras verileri, özellikle ulaşım yatırımlarının hız kazandığı ve çeperden merkeze dönüşün yaşandığı bölgelerde 2025’te yapılan alımların, 2026’da görece avantaj sağlayacağını ortaya koyuyor.

Lokasyon tercihleri fiyat dengelerini yeniden tanımlayacak

2025’te yatırımcıların merkez ilçelerden çevre bölgelere, ardından yeniden merkeze yönelmesi; 2026’da mikro lokasyon bazlı fiyatlamayı daha belirleyici hale getirecek. İl geneli ortalamaların yerini, sokak ve mahalle ölçeğinde değerleme yaklaşımı alacak. Bu durum bazı bölgelerde durağanlık yaratırken, belirli mikro alanlarda sınırlı fakat istikrarlı artışları beraberinde getirecek.

Konut tipi seçimi kiralama piyasasını dönüştürecek

2025’te küçük metrekareli ancak merkezi konutlara yönelim, 2026’da kiralama piyasasında arz-talep dengesini doğrudan etkileyecek. 2+1 dairelere yeniden artan ilgi, balkonlu ve ulaşım avantajı yüksek konutların öne çıkması; kiracı profilini daha seçici hale getirirken nitelikli konutlarda doluluk oranlarını yükseltecek.

Arsa ve ticari gayrimenkul 2026’nın sessiz getirilerini yaratabilir

2025’te konut yerine arsa ve küçük ölçekli ticari gayrimenkule yönelen yatırımcılar, 2026’da daha görünür ve istikrarlı getiriler elde edebilir. Özellikle lojistik koridorlar, üniversite çevreleri ve gelişim potansiyeli taşıyan şehir merkezleri; 2026’da “sessiz ama sürdürülebilir” kazanç alanları olarak öne çıkacak.

OVP çerçevesinde 2026 beklentileri daha net

2025 boyunca alınan finansman ve yatırım kararları, yalnızca piyasa dinamiklerini değil; Orta Vadeli Program’da yer alan dezenflasyon ve finansal normalleşme hedefleriyle birlikte 2026’ya ilişkin beklentilerin daha ölçülü ve temkinli biçimde şekillenmesine de zemin hazırlıyor.

Gaboras CEO’su Ruhi Konak: “2026’da kontrollü bir hareketlenme öne çıkıyor”

Gaboras CEO’su Ruhi Konak, 2025’te alınan kararların 2026’ya etkisini makro politika perspektifiyle değerlendirerek şunları söyledi: “2025, gayrimenkulde hızlı ve refleksif kararların değil; doğru zamanlama, doğru lokasyon ve doğru finansmanla yapılan yatırımların öne çıktığı bir yıl oldu. 2026–2028 Orta Vadeli Program’da vurgulanan dezenflasyon sürecinin devamı ve finansal koşullarda kademeli normalleşme beklentisi, 2026’da konut finansman maliyetleri üzerinde görece rahatlatıcı bir etki yaratabilir. Bu süreçte ertelenmiş konut talebinin, özellikle nitelikli projelerde ve doğru lokasyonlarda kontrollü bir canlanma göstermesini bekliyoruz. Ancak bu hareketin ani sıçramalar yerine daha rasyonel ve dengeli bir piyasa yapısı içinde gerçekleşeceğini öngörüyoruz.”

2025’te alınan kararlar, 2026’da yalnızca fiyat ve talep dengesini değil; yatırımcı davranışlarını ve konut algısını da daha seçici bir zemine taşıyacak. Gaboras verileri ile Orta Vadeli Program’da ortaya konulan makro çerçeve birlikte değerlendirildiğinde, önümüzdeki dönemde gayrimenkul piyasasının daha öngörülebilir, dengeli ve nitelik odaklı bir yapıya evrilmesi bekleniyor.

İçinde bulunduğumuz dönemde Türkiye’nin daha fazla yabancı yatırımcılara ihtiyacı olduğunu belirten GABORAS Genel Müdür Yardımcısı Ruhi Konak, bu sebeple İngiltere’den gelen yatırımcıları Türkiye’de ağırlamış olmanın gururu ve mutluluğu içinde olduklarını söyledi. Gelen yatırımcılar arasında birçok sektörden iş insanlarının olduğunu belirten Konak, Türkiye’de yapmayı planladıkları yatırımlar kapsamında gayrimenkul, arazi, konaklama ve tesisler gibi geniş portföy seçenekleriyle yatırımcıların ihtiyaçlarını karşıladıklarını söyledi.

GABORAS Genel Müdür Yardımcısı Ruhi Konak: “Türkiye, Londralı yatırımcılar için cazip bir ülke”

GABORAS’ın Türkiye’de yatırım yapmak isteyen yabancı yatırımcılar için büyük bir potansiyele sahip olduğunu belirten Ruhi Konak, platformun kolay kullanımı ve güvenlik unsurlarını temel alan teknik alt yapısıyla yatırımcılar için cazip hale geldiğini belirtti. Yatırımcıların Türkiye’de yapacağı gayrimenkul yatırımları hakkında bilgiler vererek GABORAS hizmetleri hakkında sunum yapan Konak; ‘’Türkiye son yıllarda yabancı yatırımcıların gözdesi haline geldi. Bu sebeple yabancı yatırımcılara odaklanan birçok gayrimenkul şirketi ortaya çıkmaya başladı. Ancak yabancı yatırımcıların Türkiye’deki yatırımlarını organize edebilecek güvenilir bir ortama ihtiyaçları var. GABORAS Türkiye’nin tamamına hizmet verebilen yapısı, güvenli bir platform oluşu ve yurtiçinde ve yurt dışında gerçekleştirdiği çözüm ortaklıkları ile yabancı yatırımcılara büyük fırsatlar sunuyor’’ diye konuştu.

GABORAS’tan İngiltere’ye özel hizmet

GABORAS Online ticaret platformunun halihazırda Türkiye genelinde www.gaboras.com.tr web adresi ve mobil uygulamasıyla hizmet verdiğini söyleyen Konak, İngiltere’de hizmet veren yeni bir web adresi oluşturduklarını belirtti.

“İngiltere ile ticari faaliyetlerimizi geliştirmek adına büyük adımlar atıyoruz. Bu kapsamda orada faaliyet gösteren AHG Investment firması ile çözüm ortaklığımız bulunuyor. Birlikte hem İngiltere’den Türkiye’ye yapılacak yatırımların hem de Türkiye’den İngiltere’ye yapılacak olan yatırımların organize edilmesi hizmetlerini yürütüyoruz. Aynı zamanda yakın zamanda aktif hale getirdiğimiz İngiltere uzantılı www.gaboras.co.uk web adresimizle de GABORAS platformumuzu İngiltere’deki yatırımcılar için merkezi bir noktaya taşıyoruz’’ diye konuştu.

Konak, aynı zamanda GABORAS’ın web ve mobil tabanlı online platformunun Türkçe’nin yanı sıra İngilizce, Rusça ve Arapça dil seçenekleriyle de hizmet verdiğini belirtti.

“Türkiye’yi dünya gayrimenkul piyasasının ve finansmanının merkezi yapacağız”

GABORAS’ın sektörel olarak ülkeye kazandırdığı üç temel olduğunu belirten Konak; Bunlardan ilki dijital teknoloji ve akıllı kontratlar ile gayrimenkul ticaretine güvenlik sağlayarak gayrimenkulleri geniş kitleler için menkul yatırım boyutuna taşımak. Diğer bir temel de Türkiye Gayrimenkul Piyasasını uluslararası yatırım için güvenli kılarak Türkiye’nin gayrimenkul değerini ve likiditesini hak ettiği noktaya taşımak ve son olarak uygun ülkelerde GABORAS Gayrimenkul Piyasası kurarak Türkiye’yi Dünya Gayrimenkul Piyasasının ve finansmanının merkezi kılmak’’ diye konuştu.

“Gayrimenkul ticareti anlaşmazlıklarını çözüyoruz”

GABORAS’ın kurmuş olduğu gayrimenkul ticaretinin online platformu ile sektörün hızlı, kolay ve güvenli gayrimenkul ticareti yakaladığını belirten Konak, ‘’Gayrimenkul sektöründe alıcı, satıcı, kiralayan, kiraya veren, özel taleplerde bulunan, aracı ve temsilci olarak yer alan tüm gerçek ve tüzel kişi veya kuruluşlar, bugün ilk kez gayrimenkul ile ilgili tüm işlemlerini tek bir noktadan ve kapsamlı olarak yürütebiliyor” dedi.

Tüm bu ticari faaliyetlerin yürütülme süreçlerinde oluşabilecek herhangi bir anlaşmazlık durumunu önlemek adına taraflara gayrimenkul ticaret sigortası yaparak koruma altına aldıklarını belirten Konak, ‘’Kurmuş olduğumuz Gayrimenkul İhtisas Arabuluculuk ve Tahkim Merkezimiz ile de taraflar arasında oluşan herhangi bir ihtilaf durumunun çözümü için hukuki destek veriyoruz. Böylece kurulacak olan hakem heyetiyle uzun süren ve çözüme kavuşması zorlaşan gayrimenkul ticareti anlaşmazlıklarının da kısa süre içerisinde çözüme kavuşmasını sağlıyoruz ‘’ diye belirtti.

Gayrimenkul sorunlarına dijital çözüm

Gayrimenkul ticaretiyle ilgili taraflar arasında işleyen tüm süreçler, dijital ortamda çözüm buluyor. Online ortamda sağlanan tüm prosedürler alıcı, satıcı ve kiracılar üzerinde de birçok yeni hususlar doğuruyor. Tüm bu ticari faaliyetlerin yürütülme süreçlerinde oluşabilecek herhangi bir anlaşmazlık durumunu önlemek adına ise taraflara gayrimenkul ticaret sigortası da yapılırken, arabuluculuk ve tahkime dayalı hukuki destekler de veriliyor. YTÜ Yıldız Teknopark firmalarından Gayrimenkul Borsası (GABORAS) Genel Müdür Yardımcısı Kıvanç Kemal Yılmaz, “Sahte ilanların ve buna bağlı manipülasyonların önlenebilmesi adına online emlak platformlarına birçok koşullar getirilmiştir. Buna bağlı olarak online emlak platformlarından birçok ilan kaldırılma durumları oldu’’ diyerek emlak piyasasına ilişkin önemli açıklamalarda bulundu.

“Mülk sahiplerini önemli bir yükümlülükten kurtarıyoruz”

GABORAS platformunda mülk ticaretinin yanı sıra sayıca fazla gayrimenkulü bulunan kişi ve kurumlar için de gerekli varlık yönetim sistemlerinin geliştirildiğini belirten Kıvanç Kemal Yılmaz şöyle devam etti: “Varlık yönetimi sistemimizde sınırsız sayıda gayrimenkulün güncel durumlarını anlık olarak görüntüleme, riskli ve faydalı yanlarını inceleme ve en doğru ticari aktivasyonunun nasıl olacağını kritik edebilme imkanı sunuyoruz. Bu anlamda özellikle kurumsal firmaların gayrimenkullerinin yönetiminde önemli kolaylıklar sağlıyoruz. Varlık yönetim sistemini kiralık mülklerin yönetimi için de uyarladık. Burada da hem ev sahiplerini hem de kiracıları önemli bir yükümlülükten kurtarıyoruz. Online ortamda kira ödemeleri, aidat ve fatura ödemeleri gibi işlemlerin yürütülmesini sağlıyoruz. Aynı zamanda sözleşmelerin yenilenme süreçleri, yürütülecek prosedürler ve yeniden kiralama gibi süreçlerde de online ortamda gerçekleştirilebilir hale getirdik.”

“Türkiye’de sadece bu yıl satılan konut sayısı 1 milyonu geçti”

Gayrimenkul yatırımının dünyanın her yerinde güvenli bir yatırım aracı olarak kabul edildiğini ifade eden Yılmaz, ülkemizde de son 10 yılda konut satışlarının giderek arttığını söyledi. Kıvanç Kemal Yılmaz, “Türkiye’de sadece bu yıl satılan konut sayıları 1 milyonu geçmiş durumda. Aynı zamanda Gayrimenkul sektörünün ülke ekonomisine katkısı da azımsanmayacak derecede büyük. Sektör beraberinde 250’ye yakın alt sektörü de etkilemekte ve gerek istihdam gerekse de gayri safi milli hasıladaki payı yüksek. Türkiye’de de gayrimenkul üzerine sürekli artan bir talep bulunmakta. Buna bağlı olarak gayrimenkul alımları devamlı olarak artış göstermektedir.

Önümüzdeki süreçte de bu ivmenin artarak devam edeceğine inanıyoruz. Tabi bu kadar artış gösteren ve yatırım araçları arasında tercih edilebilirliği yüksek olan gayrimenkulün alım-satım süreçleri de yeniden düzenlemeye ihtiyaç duymaktadır. Özellikle güvenli bir altyapının kurulması koşul haline gelmiştir. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın son dönemde çıkarmış olduğu belirli düzenlemeler mevcut. Sahte ilanların ve buna bağlı manipülasyonların önlenebilmesi adına online emlak platformlarına ilan bildirme şartı gibi koşullar getirmiştir. Biz sistemimizi halihazırda tüm bu güvenlik unsurlarını gözeterek oluşturduğumuz için yeni düzenlemeden etkilenmediğimizi söyleyebiliriz. Birçok platform web sitelerindeki ilanları geri çekmek zorunda kalırken, GABORAS platformumuz faaliyetlerine ara vermeden devam edebilmiştir” şeklinde konuştu.

“Sadece ilanla yönetilemez”

Gayrimenkul ticaretinin çok kapsamlı yapı içerisinde gelişen durumlara bağlı şekilde ilerlediğinin altını çizen Kıvanç Kemal Yılmaz, gayrimenkul sektörü ile ilgili, “Gayrimenkul sektörü son zamanlarda gerek yurt içi gerekse de yurt dışında sıkça mevzubahis olmaya başladı. Fakat gerek yurt içinde gerekse de yurtdışında genellikle bu tür gelişmeler ilan sitesi olmayla sınırlı kalıyor. Gayrimenkul ticaretini uçtan uca kapsayıcı bir yapı henüz bizim dışımızda gelişmiş değil. Gayrimenkul ticareti yalnızca ilanla ilgili bir süreçten ibaret değildir. Tarafların güvenilirliği, gayrimenkulün değeri, yerinde görülebilme imkânı, ödeme sistemleri ve hukuki sorunların çıkma ihtimali gibi birçok husus söz konusu. GABORAS olarak biz, bir kişi ya da kurumun gayrimenkul alımı veya satımına karar verdiği aşamadan, satış işlemi gerçekleşene kadarki tüm süreci kapsayıcı bir hizmet potansiyeline sahibiz” dedi.

“Dijital ortamdaki ticaret güvenli zeminde kurgulanmalı”

Kıvanç Kemal Yılmaz, gayrimenkul sektörü geleneksel sınırlılıkların ötesinde ülke ekonomisine katkısı baz alındığında dikkatle incelenmesi gereken bir alan olduğunu söyledi. Yılmaz son olarak şunları söyledi; “Kayıt dışılığın önlenmesi ve güvenlik altyapılarının oluşturulması bu kapsamda ilk ele alınması gereken hususlardandır. Değişen ve gelişen çağımızda her şeyin dijitalleşmesi gibi gayrimenkul sektörünün de dijitalleşmesi kaçınılmazdır. GABORAS bu dijitalleşme adımlarının bir parçasıdır. Fakat dijitalleşme beraberinde yeni süreçler ve düzenlenmesi gereken yeni alanlar doğurmaktadır. Dijital ortamda ticaretin işlemesinin getirdiği hız, aynı zamanda güvenli zeminde kurgulanmayı zorunlu kılmaktadır. GABORAS, mülk ticaretine dayalı tüm işlemleri online ortama taşıyarak gerekli hızlılığı ve kolaylığı sağlamış bulunmaktadır. Aynı zamanda Web tapu doğrulaması ve güvenli hesap sistemleriyle de gerekli güvenlik altyapılarını oluşturmuştur.’

Yapılanma sürecini değerlendiren GABORAS İcra Kurulu Başkanı Ahmet Buğa, “GABORAS için 2021 yılı, veri paylaşımı, piyasa raporlama, değer analizi, stratejik işbirlikleri, yerel bazlı projeler ve CRM hizmetleri gibi pek çok alanda bir dizi yeni atılımla sektöre önderlik etmeyi sürdüreceğimiz bir yıl. Organizasyondaki bu yapılanma, sürecin çok daha hızlı, proaktif ve sürdürülebilir gelişime odaklı ilerlemesine katkıda bulunacak” dedi.

Farklı çalışmalar var

Türkiye’nin stratejik ihtiyaçlarına yatırım yapma vizyonuyla faaliyet gösteren güç birliği SENYAP Yatırım Ortaklığı’nın; MÜSİAD ile Yıldız Teknik Üniversitesi ortaklığında kurduğu Gayrimenkul Borsası A.Ş, yapısal yenilenmenin yanı sıra, sektörün veri bankası olma bilinciyle pek çok teknolojik çalışmayı da eşzamanlı sürdürüyor.

Yeni yapılanma proaktif ve gelişime odaklı anlayışımızın sonucu

Yapılanma sürecini değerlendiren GABORAS Gayrimenkul Borsası İcra Kurulu Başkanı Ahmet Buğa, “Gayrimenkul Sektörünün Güvenli Gayrimenkul Piyasası olarak konumlanan GABORAS için 2021 yılı, Doğrulanmış bilgi, mali ve hukuki güvenceyle global satış ağı kurarak yatırımcılar adına gibi pek çok alanda bir dizi yeni atılımla sektöre önderlik etmeyi sürdüreceğimiz bir yıl. Organizasyondaki bu yapılanma, ilerlediğimiz bu sürecin çok daha hızlı, proaktif ve sürdürülebilir gelişime odaklı gerçekleşmesine katkıda bulunacak” diye konuştu.

GABORAS yazılım ve teknolojide 4 farklı alanda hızla büyüyor!

Yerel ve global bilgi ve tecrübesiyle gayrimenkul alım-satım süreçlerinin dijitalleşmesi ve Güvenli Gayrimenkul Ticareti Piyasasının hızla hayata geçirilmesi faaliyetlerine hız verdiklerini aktaran Buğa, GABORAS’ı uluslararası gayrimenkul ve sermaye piyasası standartlarına uygun bir pazar yeri haline getirme hedefi doğrultusunda, yazılım ve teknoloji alanında sistem yazılımları, entegrasyon ve standartlar, bilgi güvenliği ve Ar-Ge başlıklarında bir dizi çalışmayı yürüttüklerini belirterek şöyle devam etti:

“Mikroservis mimarisi üzerine kurulu ölçeklenebilir esnek bir yazılım altyapısı ve hızlı ve otomatize edilerek anlamlı çıktılar üreten yazılım süreçlerini hedefledik. Kurum içi ERP ve CRM yazılımları ile, kurum dışı TKGM, IYS, Bankalar ve üçüncü parti paydaşlarla entegre bir sistem kurduk. Kod standartları, kod kalitesi, test ve yedekleme için özel standartlar belirlerken, KVKK kapsamında kişisel verilerin ülke içinde kalması ve bilgi güvenliğine uygun altyapıyı oluşturduk. Blockchain altyapısı ile gayrimenkul alım, satım ve ihale süreçlerinin güvenirliliğini maksimum seviyeye çekmekle birlikte yapay zeka ve makine öğrenmesi ile varlık yönetimindeki süreçleri kolaylaştırdık. Yeni yapılanma ile hem doğru istihdam ile sürekli gelişim fırsatı vererek yeteneklerimizi maksimum seviyeye çıkarıyoruz, hem de müşteri deneyimine ve iş mükemmelliğine yönelik teknolojiyi efektif kullanıyoruz.”

GABORAS Mülk Yönetimi Direktörü Dinçer Gökçe

İstanbul Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Ekonomi mezunu olan Dinçer Gökçe, Adana doğumludur. Banka sektöründeki çalışma hayatına paralel; Elementer Sigorta, Bireysel Emeklilik ve Hayat Sigorta şirketlerinde orta-üst düzey yöneticilik yapan, aynı zamanda danışmanlık tecrübesine sahip olan Dinçer Gökçe; Türkiye’de birden fazla yeni çalışma modellerini sektöre kazandıran kişidir. Organizasyon kurmak ve bu organizasyonu yönetmek konusunda oldukça deneyimli olan Dinçer Gökçe, Türkiye’de sigorta sektöründeki en büyük satış ağını kuran ve yöneten kişidir.

GABORAS Pazarlama Direktörü Gökhan Keskin

1972 de İstanbul’da doğan ve Anadolu Üniversitesi “İstatistik” bölümü^mezunu olan Keskin, Eğitim Uzmanlığı Sertifikası sahibidir. 1995 yılında iş yaşamına adım atan Gökhan Keskin, 19 yıllık profesyonel satış ve pazarlama yöneticiliği deneyimine sahiptir. İş hayatına Eğitim Uzmanı olarak başladıktan sonra 1997 yılı içinde Bosch’da Key Account Manager olarak görev yapan, 1998 yılında İlaç sektörüne Roche’a adım atarak Satış Temsilciği, Bölge Ticaret Müdürlüğü ve Bölge Satış Müdürlüğü pozisyonlarında 2012 yılına kadar çalışan Keskin, aynı yıl Amgen’a Bölge Satış Müdürü olarak transfer olarak 2013 yılı Haziran ayına kadar görev yapmıştır.

Satış – Pazarlama kariyerine paralel olarak çalıştığı şirketlerde Eğitim Uzmanlığı ile ilgili çalışmalarını da sürdürmüştür. 2013 yılından bu yana Kıdemli Eğitim Danışmanı olarak çalışmalar yapmıştır. Pazarlama, satış, yönetim, liderlik, kişisel gelişim gibi alanlarda uzman olan Keskin’in danışmanlık alanında başta Roche, Bankalar Birliği, Unilever, Alliance Healthcare, Toyota ve Armada Otelleri gibi pek çok sektörden şirket ve kurumdan referansı bulunmaktadır.

Bölgelere talebi artıran beş etken:

1. Kent yaşamının zorluklarından kaçış,
2. Yatay mimari ve bahçeli yaşam arayışı,
3. Sakin, huzurlu ve ihtiyaçların kolayca karşılandığı bir yaşam sunmaları.
4. Kalabalıktan uzaklaşıp sosyal mesafenin korunabilmesi.
5. Büyük kentlere kolay ulaşım olanakları.

Hangi illerde artış var?

Biz de TSKB Gayrimenkul Değerleme’nin Ekonomist dergisine özel yaptığı değerleme ile pandemi döneminde arsa ve konut metrekare satış fiyatları bakımından değerlenen kentleri mercek altına aldık. Araştırmanın sonuçlarına göre, Akdeniz Bölgesi’nde Mersin Erdemli’de arsa metrekare fiyatları son bir yıllık dönemde yüzde 36’lık artış gösterirken, Erdemli ve Mezitli’de konut metrekare fiyatları yüzde 43 arttı. Antalya Kepez’de arsa metrekare fiyatları son bir yıl içinde yüzde 29 artış kaydederken, Alanya’da konut metrekare fiyatları yüzde 33 oranında artış gösterdi.

Ege Bölgesi’nde ise İzmir Urla’da arsa metrekare fiyatları son bir yılda yüzde 67, konut metrekare fiyatları da yüzde 50 oranında arttı. Muğla Bodrum’da arsa metrekare fiyatları yüzde 40 oranında, Dalyan’da ise konut metrekare fiyatları yüzde 47 oranında artışla en çok artışın görüldüğü yerler oldu.

Sayfiyeye göç daimi yaşam şekli oldu

Çanakkale Geyikli yüzde 43’lük artışla arsa metrekare fiyatlarının en çok arttığı yer olurken, Ayvacık yüzde 29’luk artışla kentte konut metrekare fiyatlarının en çok arttığı bölge oldu. Balıkesir Edremit ise arsa metrekare fiyatlarında yüzde 33, konut metrekare fiyatlarında yüzde 29’luk artışla en çok talep alan bölgeler arasında öne çıktı.

TSKB Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departmanı Yönetici Berk Ünsal, pandemiyle birlikte çalışma koşullarının esnemesinin kent yaşamında aradığını bulamayanların kırsala ve özellikle yazlık sayfiye bölgelere göç etmesine sebep olduğunu söylüyor.

Ulaşım etkisi

Ege ve Akdeniz’e kıyısı bulunan kentler bu süreçte öne çıkarken, günlük ihtiyaçların giderilmesine yönelik olanaklara sahip olmaları da bu bölgelerin tercih edilmesine neden oluyor. Ulaşım ağı gelişmiş, kent merkezine yakın ilçelere göçün arttığına dikkat çeken Ünsal, bu bölgelerdeki gayrimenkul fiyatlarının bu süreçte artış gösterdiğini vurguluyor. TÜİK verilerine göre, geçen yılın ilk üç aylık dönemi ile bu yılın aynı dönemi kıyaslandığında Mersin Mezitli konut satış adedinde yüzde 74’lük artışla, Muğla Bodrum yüzde 61, Balıkesir Edremit yüzde 55’lik artışla dikkat çekti.

Benzerlerinden daha pahalı

Ünsal, Mersin’in Mezitli ilçesinde, Muğla’nın Bodrum ilçesinde ve Balıkesir’in Edremit ilçesinde konut satış sayılarının Türkiye ortalamasının üzerinde olduğunu söylüyor. Ünsal, “Konut fiyat hareketlerine baktığımızda da bu bölgelerdeki fiyat artışının, benzer konumdaki ilçelere kıyasla yukarıda olduğu görüldü. Antalya’da satış sayılarındaki artış Türkiye ortalamasının altında kalırken, konut fiyatlarındaki artış oranı da göreceli olarak diğer yazlık bölgelere kıyasla düşük kaldı” diye konuşuyor.

Ege Bölgesi’nin turistik ilçeleri, kent problemlerinden kaçanların en çok tercih ettiği yerleşim yerleri arasında ilk sıralarda yer aldı. Türkiye’nin en uzun kıyı şeridine sahip olan Ege, Akdeniz ikliminin etkisiyle yoğun göç alıyor.

Nüfusları artıyor

Değerlemeden çıkan sonuca göre, Ege Bölgesi’nin nüfusu 2019’da bir önceki yıla göre yüzde 1 artarak Türkiye ortalaması ile benzer artış gösterdi. İzmir ve Muğla’nın sahil şeridinde yer alan yazlık yerleşimin yoğun olduğu ilçelerde artış oranları ortalama yüzde 2 oldu. Son beş yılda ülke nüfusu yüzde 6 artarken, Çeşme, Dikili, Seferihisar, Urla, Foça, Güzelbahçe, Bodrum, Dalaman, Datça, Fethiye, Ortaca ve Marmaris gibi ilçelerde nüfus yüzde 10 ila 20 arttı.

İzole yaşam için

Salgından korunma yöntemi olarak izole bir yaşamın tercih edilmesi nedeniyle kalabalık kentlerde yaşayanlar, bölgede yatay mimari ve geniş bahçelerin olduğu, yumuşak iklimli sayfiyelere yöneldi. Uzun vadede bu bölgelerde arsa ve konut stokunun azalması ile bölgedeki gayrimenkul fiyatlarının artmaya devam etmesi bekleniyor.

Kentlerden uzağa

Gaboras Genel Müdürü Kurtuluş Altun, pandemiyle birlikte insanların yatırım tercihlerini kentlerden uzak doğayla iç içe bölgelere kaydırdığını söylüyor. Arsa fiyatlarının en fazla arttığı bölgelerin neredeyse tamamına yakınının yazlık, kıyı ve kırsal bölgeler olduğuna dikkat çeken Altun, kentlerden kırsala göçün önümüzdeki dönemde de devam etmesini beklediklerini de vurguluyor. Altun, “Geniş arazilere olan talep giderek artıyor. Talep ve gerçekleşen satış işlemlerine bağlı olarak yılsonuna kadar arsa değerlerinde ortalama yüzde 6 ila 10’luk artış potansiyeli görüyoruz” diye konuşuyor.

İstanbul-İzmir-Çanakkale köprü bağlantısı, İzmir-Aliağa-Çandarlı Otoyolu projesi ve İstanbul-Bursa-İzmir Otoyolu çalışmaları sayesinde İzmir’e ulaşımın çok daha kolay sağlanması özellikle yazlık kullanıma uygun bahçeli evlere olan talebi de artırdı.

Pandemi hafifledi ama

ProjEkspert Gayrimenkul kurucusu Emel Akbaş İdikut, karantinada yasaklar kalkar kalkmaz yazlık bölgelere akın edenlerin evden çalışma ve online eğitimin devam etmesi ile bölgede kaldıklarını bu durumun da kıyı bölgelerindeki gayrimenkul fiyat ve taleplerini etkilediğini vurguluyor.

Konut stokunun pandeminin hemen arkasından önemli ölçüde eridiğine işaret eden İdilkut, en yoğun talep ve göç alan bölgelerin başında Bodrum ve İzmir’in ilçelerinin geldiğini de söylüyor.

Levent Gökmen Demirciler – Ekonomist

181 kişi 18 yerleşim birimine yoğunlaştı

GABORAS tarafından Müstakil Sanayici ve İşadamları Derneği (MÜSİAD) işbirliğinde yürütülen DAV Projesi’nin ilk aşaması tamamlandı. 181 kişiden oluşan il komisyonlarıyla yapılan çalışma kapsamında 16 il ve 2 ilçe mercek altına alındı.

DAV Projesi’nin ilk aşamasını değerlendiren GABORAS CEO’su Kurtuluş Altun, “GABORAS yapay zekası, iddia edildiği gibi ülke varlıklarımızın erimediğini ortaya koydu ve DAV projesi ile de bunu tescillemiş olduk” diye konuşuyor.

Kalkınma ajanslarının yarısını kapsadık

DAV (Sahadan Veri Doğrulama) projesinin ilk aşamasına Afyonkarahisar, Adana, Antalya, Batman, Bursa, Çanakkale, Denizli, Eskişehir, Gaziantep, Kayseri, Konya, Kütahya, Manisa, Muğla, Samsun, Uşak illeri ve Gebze ile Karadeniz Ereğlisi ilçelerini kapsayan projenin çalışma bölgesinde 12 kalkınma ajansının yer aldığını belirten Altun, çalışmanın detaylarıyla ilgili şunları söyledi:

Kalkınma ajansları ile çalışıldı

“Yaptığımız çalışma toplamda 26 kalkınma ajansının bulunduğu ülkemizin yaklaşık yüzde 50’sini kapsamakta. Amacımız bu çalışmayı tüm kalkınma ajanslarının kapsadığı bölgeler doğrultusunda genişleterek IMF ve dünyadaki diğer finans kuruluşları tarafından Pakistan ve Mısır’dan bile daha değersizmiş gibi gösterilen ülkemizin gerçek değerini gün yüzüne çıkarmak. Bu çalışma için sahadaki çalışmaların önünü açarak gerekli teşvik ve kolaylığı sağlayan başta MÜSİAD Genel Başkanı Abdurrahman Kaan olmak üzere tüm il başkanlıklarına teşekkür ederiz”

8 bin 625 adam/saatlik çalışma, bin 587 sayfa rapor

GABORAS ve MÜSİAD’ın 16 il ve 2 ilçe başkanlıklarının katkı ve koordinesiyle, GABORAS danışmanları ve data uzmanlarının, akademisyenlerin, yerel sanayici ve iş adamlarının yer aldığı il komisyonlarınca yürütülen projede 8 bin 625 adam/saatlik çalışma gerçekleştirilerek bin 587 sayfalık rapor hazırlandı.

Rapora göre, her ilin birbirinden ayrıştığı, şehirlerin ekonomik dinamiklerinin banka kaynaklarının dışında ilerlemekte olduğu ve bilanço dışına sürüklendiğini gördüklerini belirten Altun, “Verileriyle kendini anlatan, markalaşan ve yarışan şehirler yerine verilerle kendini ifade edemeyen şehirlerin çoğunlukta olduğunu saptadık. Bazı iller çeşitli şoklara ve sürekli değişen değer haritalarına karşı direnç gösterirken bazılarının ise hak etmediği bir sonuçla karşılaştığını gördük. GABORAS, bu gücün yönetilmesinde illere rehberlik etmeye hazırdır. Ulusal ve uluslararası düzeyde kendini ifade edemeyen ve tanımlayıcı verilerini sunamayan ülke veya illerin notları eksik bilgilendirmeden, hatta kasıtlı saptırılmış verilerden dolayı çok düşük çıkıyor. Ülkemiz, şehirlerimiz veya sektörlerimiz kendini ifade edecek veri sunamıyorsa, yatırımcılar gözünde puslu ortam algısı oluşur. Kirli bilgiler bu alanı doldurunca yıkıcı etkiler gösterir. GABORAS olarak Sahadan Veri Doğrulama (DAV) projesi bu karmaşayı ortadan kaldıran bir misyon üstlendi ve başarıyla yerine getirdi” dedi.

“Yarışan şehirler için dav artık ülke projesidir”

‘Yarışan Şehirler’ konseptiyle illerin gerçek değerlerinin ve hangi ilin hangi alanda öne geçtiğini ve sektörel altyapısını her ay güncelleyerek kamuoyuna duyurulacağını belirten Altun, “Şimdi göstergelerle şehirlerimizin hangi klasmanda olduğunu ortaya çıkarma zamanı. Yarışan Şehirler konseptiyle elde edeceğimiz verileri bağlı bulunan bölge ajansları ile paylaşacağız. Ülkemize biçilen değersizleştirme gömleğini yırtıp atarak, kendi CDS (Kredi Temerrüt Takası) değerlerini yükselteceğiz” şeklinde konuşuyor.

Varlık yönetimi, güvenli ticaret, endeksler, menkulleşme ve borsa başlıkları halinde hazırlanan rapora göre, satış birim değer skoru (SBDS) ve metrekare birim değerleri üzerinden illerin gerçek sıralamasında ayrıştığı görüldü. Örneklenen DAV çalışması kapsamında 18 il arasında en değerli iller ülkenin batısında yer alıyor. Buna göre İstanbul ve Muğla ülkenin en değerli illeri oldu. Değeri en düşük olan iller doğu ve güneydoğu bölgelerinde yer alırken diğer bölge illerinin ise aradaki değerlere yayılmış durumda olduğu ölçüldü.

İnşaatta en sorunlu iller

Rapor, inşaat sektörünün ülke genelinde sorunlu olduğunu ortaya koyarken pandemi nedeniyle alınan önlemler sonrasında düzelmeler olduğu görüldü. Erzincan yüzde 59, Kütahya yüzde 32, Adana yüzde 37 ve Hatay yüzde 52 oranı ile inşaat sektöründe en sorunlu iller olurken, pandemi sonrasında inşaat sektöründe en sorunlu il olma özellikleri devam etse de Erzincan’ın yüzde 54, Kütahya’nın yüzde 28, Adana’nın yüzde 32, Hatay’ın ise yüzde 49 oranına gerileyerek iyileştirmeler olduğu görüldü. Bu illeri yüzde 16 ile yüzde 25 aralığındaki sorun oranıyla Antalya, Eskişehir, Kayseri, Malatya17,90 17,90, Gaziantep ve Çorum izledi.

Ülke genelinde enerji sektöründeki dönmeyen kredi oranı yüzde 75 ile Bilecik olurken Ankara, İstanbul ve Adana’da ise bu oran yüzde 4 ile 7 aralığında seyrediyor.

Ülke genelinde turizm sektöründe en fazla sorun yaşanan iller yüzde 25 oranıyla Tekirdağ, yüzde 45 ile Osmaniye, yüzde 30 ile Afyonkarahisar ve yüzde 49 ile Isparta olurken, bunu yüzde 11’lik oranıyla İstanbul takip etti. Pandemi öncesinde ise Tekirdağ yüzde 33, Osmaniye yüzde 61, Afyonkarahisar yüzde 36, Isparta yüzde 55 oranında seyrediyordu. İzmir, Aydın ve Denizli’de ise bu oran yüzde 4 ile 7 aralığında.

Bir hazırlık var ama

GABORAS, Yerelden Veri Doğrulama(DAV) projesi kapsamında yapmış olduğu çalışmalar içerisinde İstanbul’un son yıllardaki depreme karşı hazırlık kapasite ölçümünü değerlendirdi. GOS sistemleri vasıtasıyla açık veri izleme ve ölçümleri yapılan çalışmada İstanbul’un Türkiye’deki kentsel dönüşümlerin yüzde 0.33’ünü, riskli alanlarının yüzde 10.71’ini, yenileme alanlarının ise yüzde 53.17’sini kapsadığı görüldü.

Aslı aklımızdan çıkmamalı

Hareketli 20 milyon, sabit 15 milyon 500 bin nüfusa ve ülke ekonomisi için büyük bir öneme sahip İstanbul’un gayri nakdi varlıklarında ticarete konu olan gayrimenkullerin el değiştirme süresini kapsayan İl Döngü Hızının 18 yıl ile Türkiye’nin en yükseği olduğunu belirten Altun, ‘’İstanbul’da olası büyük depremi, birinci derece ilgi alanımızın dışına hiçbir zaman çıkarmamamız gerek. İl döngü hızının 50 yıl olduğu Türkiye genelinde, İstanbul’un 18 yıl olan döngü hızı özelliğini daha fazla gecikmeden değerlendirmeliyiz’’ dedi.

Deprem geri planda

1999 depreminden bu yana iç ve dış kaynaklı olayların toplumda olumsuz etkiler yarattığını ve insanların dikkatini gündelik hayata ve ekonomiye yönlendirerek anlık kaygıların öne çekilip depremin göz ardı edildiğini belirten Altun, İstanbul’un depreme hazırlık kapasitesiyle ilgili şu açıklamada bulundu:

“Şehirlerin şoklara hazırlıklı olma durumları dirençlilik düzeyi üzerinden ölçülmekte. Deprem hazırlık kapasitesi, deprem hazırlığında il döngü hızlarından yararlanma, geçici ve kalıcı yerleşim hazırlığı, çoklu şoka dayanıklılık, değişim ve dönüşümlere uyma, hedef odaklı amaca uygun yol haritasının belirlenmesi, riski öngörme, kurumsal hazırlık kapasitesi, kurumsal yetişmiş uzmanlık düzeyi, toplumsal ve bireysel hazırlık kapasitesi, zayıf noktalarda alınan önlemler (acil durum kapasitesi), eski ve yeni konut değer takas kolaylığı, inşaat sektöründeki arz ve talepleri deprem odaklı yönetme, open-data (açık veri) gibi başlıklar altında değerlendirdiğimiz İstanbul’un deprem hazırlık kapasitesi 64 üzerinden 28 puan aldı. Bu hazırlıklar İstanbul gibi bir şehir için yeterli değil.’’

Kentsel dönüşümü normal seyrinde beklemek doğru değil

Şu anda riskli alanlardaki eski konutlar için hızlı menkulleşme ve eski-yeni konut takas zamanı olduğunun altını çizen Altun “Aradaki değer farkı faizler sıfıra indirilerek, varlık konut fonuyla süspanse edilmeli. Rant değil menkulleşme teşvik edilmeli. Hızlandırılmış çözüm budur. 2019 ve 2020 yıllarının ilk 6 ayında ikinci el konut piyasalarındaki işlem oranlarındaki yükseliş buna ciddi bir referans’’ dedi.

2020 yılının ilk 6 ayında gerçekleşen 1 milyon 56 bin işlemin büyük bir çoğunluğunun bankacılık kaynakları dışında olduğunu ifade eden Altun, ‘’Birinci ve ikinci el konut işlemlerinin kaydileşmesi 30 milyar dolar bile değil bunun bilanço içi ve dışı tüm hacimde toplam miktarı 100 milyar doları bulacaktır’’ diye belirtti.
Altun sorun teşkil eden durumlar için ise şu çözüm önerilerinde bulundu:

Zaman kaybedilmemeli

“Hiç vakit kaybetmeden gayrimenkul alım-satım, vergi ve harçları sıfırlanmalı, döviz ve kayıt dışı kaynaklar çok cazip olan gayrimenkule yönlendirilmeli. Normal seyrinde 2 ile 2 milyon 500 bin arasında olan takas ticaret işlemi ikiye, üçe katlandığında piyasalara öz kaynaktan ve faizsiz çıkacak para dış piyasalarda aranan paranın çok daha fazlası olur. Depremden arındırılacak eski-yeni konut takaslarında farkların sıfır faizle desteklenmesi menkulleşmeyi tetikler, 21 yıllık gecikmeyi de telafi eder. Bu ülkenin her koşulda aktif il döngü hızı diye bir gerçeği var. GABORAS bunu ölçtü ve açığa çıkardı. Yoksa bu gerçek asırlardır var. Döngü hızı bu coğrafyanın yaşayan menkul kaynak gerçeğidir. İstanbul il döngü hızını yönetmek, depreme hazırlığını da çözer.’’

İstanbul’un yaşlı ve müdahale ihtiyacı olan konutların yoğunlaşması haritada gösterilmektedir. Bu konutların takasa hazır menkulleşme beklemesi nedeniyle deprem öncelikli müdahale alanları olarak GOS tarafından belirlenmişlerdir.

Kırılma noktaları: Bilançolaşma, menkulleşme ve kayıtdışı

Gayrimenkulün Türkiye’nin petrolü olduğunu ifade eden ve bir an önce kayıt dışılığın önüne geçilmesi gerektiğinin üzerinden duran Altun, “Yaptığımız ölçüm ve izleme çalışmaları gösteriyor ki, sektörde yaşanacak bilançolaşma, menkulleşme ve kayıtdışı oranı ortadan kalkarsa Gayri Safi Yurtiçi Hasıla’da (GSYH) yaşanan orta gelir tuzağı bozularak kişi başına düşen milli gelir 25 bin dolara çıkabilir” diye konuşuyor.

20 yıllık inceleme

Gayrimenkul sektörünün teknoloji ve güvenli ticaret platformu GABORAS, sektörün son 20 yılını mercek altına aldı. 2000-2020 yılları arasında Türkiye’de gayrimenkul sektöründe 34 milyon alım – satım işlemi gerçekleştiğini ve bu sayının bilançolara 933 milyar dolar olarak işlendiğini söyleyen GABORAS CEO’su Kurtuluş Altun, yaptıkları big data ölçümlerine göre ise 20 yılda bilanço içi ve dışı değerlerle birlikte toplam hacmin gerçekte 2.8 trilyon dolar olduğunu belirtiyor.

Ekonomik sıçramaya yol açar

Bu kadar devasa bir sektörün tümüyle bilançolaşması ve menkulleşmesi halinde Türkiye’nin ekonomik olarak sıçrayacağını ve 2023 hedeflerine ulaşmasında bunun en büyük etken olacağının altını çizen Altun, “Bu devasa güç bizim petrolümüz. Ona ulaşmak hem teknoloji hem de veri, güven ve şeffaflık gerektiriyor. Engelleyen, kısıtlayan sistem dışına atan her türlü kısıtlar kaldırıldığında petrolü olan vergisiz ülke cenneti haline geliriz” diye konuşuyor.

624 bin konut takas edildi

2020’nin ilk 6 ayında gerçekleştirilen 624 bin konut takas işleminin bu veriyi doğrular nitelikte olduğunu belirten Altun, “Düşen kredi faizlerine rağmen konut takas işlemlerinin büyük bir çoğunluğu nakit piyasa üzerinden gerçekleşmiştir. Toplam gayrimenkul işlem takas sayısının 1 milyon 56 bin olduğu düşünülürse piyasa nakit işlem payının yüzdesi daha yüksek orandadır” diyor.

18 şehirde

Dünyanın escrow (emanet) hesap yöntemiyle kayıt dışılığın önüne geçtiğini, Türkiye’de de kredi ve teminatların değerde ayrışması değil birleşmesi gerektiğini, bunun GABORAS tarafında yapılabileceğini aktaran Altun, GABORAS’ın dünyada giderek yaygınlaşan güvenilir olan bu sistemini, yaptığı dijital teknolojik yatırımlarla ve 18 şehirde başlattığı DAV PROJESİ ile ülke sathına taşıdığını belirtiyor.

Kaydileşmek şart

Dijital okuryazarlık, yerel ve global ticaret ağları ve 18 pilot şehirde başlattığı DAV (Sahadan Veri Doğrulama) çalışmaları ile GABORAS, yereldeki sektör temsilcileriyle veri doğrulama çalışmalarını derinleştirdi. Yıldız Teknopark’ta dijital yeteneklere yapılan yatırımlar neticesinde big-data, yapay zeka ve block-chain teknolojileri kullanılarak bir ekosistem oluşturan GABORAS, ihtisaslaşmış teknolojik yapısıyla gayrimenkul alanında 20 yıllık izleme ve ölçümler gerçekleştirdi. Çalışmalara göre; menkulleşmeyle birlikte Gayri Safi Yurtiçi Hasıla’da (GSYH) yaşanan orta gelir tuzağı bozularak kişi başına düşen milli gelir 25 bin dolara çıkartabilecek potansiyele sahip olduğu görülüyor.

Kayıtdışı bizi kurtarıyor ama…

GABORAS’ın big-data teknolojileriyle bu tespitleri yaptığını anlatan Kurtuluş Altun, gayrimenkul sektöründe sadece ekonominin sıkıntılı olduğu 8 yılda gerçekleşen kayıt içi ve kayıt dışı ticaretin toplam 1.2 trilyon dolar olduğunu ancak bu rakamın bilançolara 416 milyar dolar olarak yansıdığını ifade ediyor. Altun “Tüm darboğazlara karşısında Türk ekonomisi ve piyasaların nakdi kaynağı, gayri-nakdi varlıklarımız oldu. Bu sektör yaşanan tüm olumsuzlukları canlı takas ticareti ile 14.7 milyon işlemle süspanse ediyor. Ölçümlerde gayrimenkul sektöründe kaydileşmiş ticaretin GSYH’daki yeri yüzde 7.1 iken, bu oran kaydileşmeyen ekonominin de hesaplara katılmasıyla yüzde 22’ye çıkıyor” diyor.

Tek aşama dikkate alınıyor

Sektörünün imalat, ticaret, teminat süreçlerinin farklı ele alınması gerektiğini söyleyen Altun, konuşmasını şöyle sürdürüyor:

“İnşaat gayrimenkulün sadece imalat aşamasını temsil ediyor. Ancak bunun imalat sonrası boyutları hacimsel olarak çok daha büyük. Kullanımlar, tasarruflar yatırımlar, kiralamalar işletmeler, satış takas ve devirler, menkulleşmeleri bu alanda. Bu dünyada da böyledir ki, toplam petrol ticaretinin iki katıdır. Bu büyüklüğün bizde karşılığını GABORAS Satış İşlem Değer Skoru (SİDS) ve Satış Birim Değer Skoru (SBDS) ölçümlerinden analiz edebiliyoruz.”

Sektör çalkantılara direnç gösteriyor

20 yıllık süreçte içeride ve dışarıda yaşanan ekonomik ve siyasi tehditler karşısında sektörünün direnç noktası olduğunu belirten Altun, konuyla ilgili şu açıklamalarda bulunuyor:

Siyasi süreçler etken

“GABORAS SBDS izlemeleri neticesinde 2001 krizi sonrası yaşanan çıkış Türk Lirası’ndan altı sıfır atılmasıyla desteklendi. 2007 yılında en zirve noktasından sonra dünyada yaşanan 2008 ekonomik krizi ile yüzde 9 oranında baskılandı. Bu baskı deyim yerindeyse ‘teğet geçti’ ve 2010 yılına kadar yüzde 27’lik artış trendi devam etti. Ergenekon süreçleri ile yüzde 9’luk bir gerileme yaşansa da Gezi Parkı eylemlerine kadar yüzde 25’lik bir sıçramayı çok net bir şekilde analiz edebiliyoruz. Yabancı ilgisini kesen ve yükseliş trendini durduran Gezi Parkı olayları sonrası ekonomik büyüme hızı durağan seyretse de 2016 yılı Hain Darbe Girişimi ile yüzde 28’lik bir küçülme yaşandı.

Darbe girişiminin etkisinin ardından yüzde 5’lik toparlanma sürecine girildiği esnada Trump’ın tehditleri ekonomideki düşüşü yüzde 18 oranında hızlandırdı. Tepki yükseliş yüzde 9 olarak gerçekleşti. Tüm bu süreçlerde Türk ekonomisinin kayıtlı ve kayıtdışı iç dinamiğinin ürettiği değer petrol gibidir. Yılda ortalama 2 milyon işlemin gerçekleşmesi ile birlikte oluşan hacimsel değer büyük önem taşımaktadır. Bu değerin büyük bir bölümünün bilanço dışı gerçekleştiğini göz önünde bulundurursak, sektörde yaşanacak bilançolaşma ve menkulleşme ile Türkiye’nin ekonomik olarak hak ettiği yerlere gelmesi kaçınılmaz olacaktır.”

İl döngü hızı yüksek olan illerin GSYH içerisinde payının da yüksek olduğunu belirlediklerini söyleyen GABORAS CEO’su Kurtuluş Altun, “Döngü hızının yavaşlaması ile konvansiyonel işlemler nedeniyle kayıt dışılıktaki oran da artıyor” diyor.

Gayrimenkul döngü hızı

GABORAS ve YTÜ Teknopark tarafından oluşturulan İnovasyon ve Bilim Araştırma Grubu (GİBAG) çalışmalarından Gerçekleşen İşlemler İl Parsel İşlem Döngüsü’ne göre; ticarete konu olan gayrimenkullerin el değiştirme hızını ölçen ‘Gayrimenkul Döngü Hızı’ ile ilgili çalışmalardan ilk bulgular elde edildi.

İncelemelere göre; gayrimenkul el değiştirme hızı en yüksek il 18 yılla İstanbul olurken onu, 25 yılla Kocaeli, 26 yılla Kilis takip etti. Gayrimenkulünü en uzun süre kullanan ve döngü hızının en düşük olduğu il 173.5 yıl ile Artvin oldu. Gayrimenkul el değiştirme hızının 100 yıldan uzun olduğu görülen diğer iller arasında ise Gümüşhane, Rize, Kütahya ve Erzurum yer aldı.

18 yılda bir İstanbul’daki parsellerin tamamında işlem gerçekleşiyor

Covid-19 salgını nedeniyle düşen konut satışlarına kamu banklarının faiz indirimi can suyu oldu ve Haziran ayında 93 bin 704 konut satıldı. Faiz düşüşü tarla, arsa, iş yeri satışlarını da etkiledi. Tüm satışlardan Hazine’ye 1 milyar 966 milyon lira gelir sağlandı. En çok konut satışı yapılan il ise İstanbul oldu. Zaten İstanbul gayrimenkul el değiştirme sıklığı en yüksek il. GABORAS’ın yaptığı ‘Gayrimenkul Döngü Hızı’ araştırmasının sonuçlarından biri bu.

Türkiye genelinde yaklaşık 200 milyon tapu ve ortalama 2 milyon işlem hacmi incelenerek yapılan araştırmaya göre; illerin menkulleşme potansiyelini en iyi ortaya koyan ve il döngü hızı en yüksek olan şehir 18.39 yıl ile İstanbul oldu. İstanbul’da 18 yılda bir ticarete konu tüm gayrimenkuller işlem döngüsüne konu oluyor. İstanbul’la beraber döngü hızı yüksek olan bir diğer il ise 25 yıl ile ikinci sırada bulunan Kocaeli yer almaktadır. Döngü hızı yüksek diğer illere baktığımızda; Yalova 27 yıl, Gaziantep 27 yıl, İzmir 32 yıl, Adana ve Ankara ise 36 yıl ile yer alıyor.

Döngü hızı likiditasyon sorununu çözüyor

İncelemelerle ilgili açıklamalarda bulunan GABORAS CEO’su Kurtuluş Altun “İstanbul’u büyük bir sanayi alanını bünyesinde barından Kocaeli takip ediyor. Sanayi ile likiditasyon akışı gayrimenkul yatırım iştahını arttırıyor” diye konuşuyor.

İl döngü hızı yüksek olan illerin GSYH içerisinde payının da yüksek olduğunu belirlediklerini söyleyen Altun, şu tespitlerde bulunuyor:

“Döngü hızının düşük olması şehre dışarıdan kaynak girişi olmadığı zaman banka kredilerine yoğunlaşmasına neden oluyor. Bu rakam borçluluk ve takiplere de direkt olarak yansımakta. Döngü hızının yavaşlaması ile konvansiyonel işlemler nedeniyle kayıt dışılıktaki oran da artıyor.

Bankacılık sistemi dışında gelişen döngü hızlarının kendi ekosistemini oluşturduğunun altını çizen Altun, “Bu durum illerde yüzde 75-80’e varan kayıt dışılığın bankacılık dışında geliştiğini ve bankacılık sisteminin baskıladığını gözler önüne seriyor. Döngü hızı yüksek olan illerin daha çok bankacılık sistemi ve kayıt içinde oldukları ve bunun gayri safi yurtiçi hasılaya yansıdığı görülmekte” diye konuşuyor.

Her hafta bir ilin detaylı olarak incelendiği Gayrimenkul Ekonomisi programında açıklamalar yapan GABORAS Genel Müdürü Kurtuluş Altun, gayrimenkulün özellikle bazı şehirlerde dolardaki yükselişe rağmen değer kazandığını, bu illerden birinin de Adana olduğunu açıkladı.

Dolardan daha değerli

Pandemi sebebiyle ekonomik olarak etkilenen sektörlerin başında gelen gayrimenkulün yükselen dolarla mücadele etmek için en önemli araç olduğunu yineleyen Altun, Türkiye’de il bazında ve kırsal alanlarda gayrimenkullerin dolara karşı değersizleştirme ve dış baskılara karşı mücadele gösterdiğini verilerle ortaya koydu.

Yerli – yabancı fonların tercihlerini doğrudan etkilemek için yayınlanan verilere karşı yeni ve güncel verileri yayınlayarak bu durumu düzeltmemiz gerektiğini vurgulayan Altun, dolar karşısında değer kazanan illerden biri olan Adana ve ilçelerinin iki yıl içerisindeki artışlarını canlı yayında açıkladı.

Adana’da gayrimenkule ilgi çok yüksek

Pandemi yasaklarının kaldırılmasıyla ticarette daha fazla yükseliş beklenen illerin başında gelen Adana’yla ilgili konuşan Altun, “Adana, doların manipütalif değersizleştirme çabaları karşısında Türkiye ortalamasının üzerinde seyrediyor. Türkiye satış haritasında ise en yoğun yerlerden biri. Dolar karşısında özellikle iş yerleri mücadele ediyor. İş yeri değer değişimi haritasında özellikle Ceyhan ve Çukurova öne çıkıyor.” dedi.

Dolara yanılmedi

Adana’da son bir yılda gayrimenkule olan ilgiyi rakamlarla anlatan Kurtuluş Altun, “Adana’daki toplam 767.023 parselin 75.698 tanesinde satış işlemi gerçekleşmiş. Bu da bize bu ilde gayrimenkule olan ilginin çok yoğun olduğunu gösteriyor. Adana’da izlenen ve takip edilen alanların %33.4’ü ticarete konu olmuş. Bu veriler ışığında görüyoruz ki Adana’da değer değişimi son 4 ayda %26 iken, bu değişim dolar bazında %16 olmuştur” dedi.

Dünyanın en büyük ekonomisi gayrimenkul

Gayrimenkulü sadece konut olarak değerlendirmenin hata olduğunu vurgulayan GABORAS Genel Müdürü Kurtuluş Altun, “Dünya’nın en büyük ekonomisi gayrimenkul. Bu petrol ekonomisinin düşmeden önceki halinin iki katı. Şu anki durumda belki 5-6 katı olmuş durumda” dedi.

“Türkiye tedarik açısından Çin’in yerini alabilir”

Dünyanın çeşitli şehirlerinden de örneklerin verildiği programda konuşan MÜSİAD Dubai Başkanı İdris Demirhan, pandemi döneminde bütün büyük şehirler gibi Dubai’nin de etkilendiğini söyledi. Dubai’de 2019’un son çeyreğinde başlayan emlakta düşüşe vurgu yapan Demirhan, “Belirsizlik yatırım anlamında insanları tedirgin ediyor. 2020’nin ilk çeyreğinde de emlakta düşüşler devam etti” dedi.

Dolar belirsizliği yatırımcıyı korkutuyor

Türkiye’nin Dubai’den nasıl göründüğüne dair soruyu da cevaplayan Demirhan, “Sağlık turizmi ve yatırımları geliştirilip yabancı yatırımcıları buradaki gayrimenkullere kanalize edebiliriz. Dolar belirsizliği yatırımcıyı korkutabiliyor ancak bunu 7 dolaylarına sabitleyebilirsek, Türkiye’ye büyük yatırımlar çekilebilir.

Öte yandan Türkiye’deki ham madde üretimi konusunda fırsat doğuyor. Medikal, gıda gibi alanlarda üretim sağlayarak körfez ülkelerine sağlayabiliriz. Dünyanın tam ortasında bulunan belkemiği olan ülkemiztedarik zinciri yönünde Çin’in yerine geçebilir” diye konuştu.