Finansman tercihleri 2026 talep yapısını şekillendirecek

2025’te banka kredileri yerine tasarruf finansmanı ve alternatif ödeme seçeneklerine yönelen alıcı profili, 2026’da konut talebinin daha programlı ve zamana yayılan bir yapıya dönüşmesine yol açacak. Peşin alımların azalması ve kademeli ödeme modellerinin yaygınlaşması, ani fiyat artışlarını sınırlarken orta vadede daha dengeli bir talep kompozisyonu oluşturacak.

Bekleyenlerle alım yapanlar arasındaki fark 2026’da açılacak

2025’te “bekle-gör” stratejisini benimseyenlerle doğru lokasyonlarda alım yapanlar arasındaki fark, 2026’da daha net biçimde ortaya çıkacak. Gaboras verileri, özellikle ulaşım yatırımlarının hız kazandığı ve çeperden merkeze dönüşün yaşandığı bölgelerde 2025’te yapılan alımların, 2026’da görece avantaj sağlayacağını ortaya koyuyor.

Lokasyon tercihleri fiyat dengelerini yeniden tanımlayacak

2025’te yatırımcıların merkez ilçelerden çevre bölgelere, ardından yeniden merkeze yönelmesi; 2026’da mikro lokasyon bazlı fiyatlamayı daha belirleyici hale getirecek. İl geneli ortalamaların yerini, sokak ve mahalle ölçeğinde değerleme yaklaşımı alacak. Bu durum bazı bölgelerde durağanlık yaratırken, belirli mikro alanlarda sınırlı fakat istikrarlı artışları beraberinde getirecek.

Konut tipi seçimi kiralama piyasasını dönüştürecek

2025’te küçük metrekareli ancak merkezi konutlara yönelim, 2026’da kiralama piyasasında arz-talep dengesini doğrudan etkileyecek. 2+1 dairelere yeniden artan ilgi, balkonlu ve ulaşım avantajı yüksek konutların öne çıkması; kiracı profilini daha seçici hale getirirken nitelikli konutlarda doluluk oranlarını yükseltecek.

Arsa ve ticari gayrimenkul 2026’nın sessiz getirilerini yaratabilir

2025’te konut yerine arsa ve küçük ölçekli ticari gayrimenkule yönelen yatırımcılar, 2026’da daha görünür ve istikrarlı getiriler elde edebilir. Özellikle lojistik koridorlar, üniversite çevreleri ve gelişim potansiyeli taşıyan şehir merkezleri; 2026’da “sessiz ama sürdürülebilir” kazanç alanları olarak öne çıkacak.

OVP çerçevesinde 2026 beklentileri daha net

2025 boyunca alınan finansman ve yatırım kararları, yalnızca piyasa dinamiklerini değil; Orta Vadeli Program’da yer alan dezenflasyon ve finansal normalleşme hedefleriyle birlikte 2026’ya ilişkin beklentilerin daha ölçülü ve temkinli biçimde şekillenmesine de zemin hazırlıyor.

Gaboras CEO’su Ruhi Konak: “2026’da kontrollü bir hareketlenme öne çıkıyor”

Gaboras CEO’su Ruhi Konak, 2025’te alınan kararların 2026’ya etkisini makro politika perspektifiyle değerlendirerek şunları söyledi: “2025, gayrimenkulde hızlı ve refleksif kararların değil; doğru zamanlama, doğru lokasyon ve doğru finansmanla yapılan yatırımların öne çıktığı bir yıl oldu. 2026–2028 Orta Vadeli Program’da vurgulanan dezenflasyon sürecinin devamı ve finansal koşullarda kademeli normalleşme beklentisi, 2026’da konut finansman maliyetleri üzerinde görece rahatlatıcı bir etki yaratabilir. Bu süreçte ertelenmiş konut talebinin, özellikle nitelikli projelerde ve doğru lokasyonlarda kontrollü bir canlanma göstermesini bekliyoruz. Ancak bu hareketin ani sıçramalar yerine daha rasyonel ve dengeli bir piyasa yapısı içinde gerçekleşeceğini öngörüyoruz.”

2025’te alınan kararlar, 2026’da yalnızca fiyat ve talep dengesini değil; yatırımcı davranışlarını ve konut algısını da daha seçici bir zemine taşıyacak. Gaboras verileri ile Orta Vadeli Program’da ortaya konulan makro çerçeve birlikte değerlendirildiğinde, önümüzdeki dönemde gayrimenkul piyasasının daha öngörülebilir, dengeli ve nitelik odaklı bir yapıya evrilmesi bekleniyor.

Üniversite bölgelerinde kiralar daha hızlı tırmanıyor

Gaboras’ın Mayıs–Ağustos 2025 verilerine göre, üç büyük şehirde kira fiyatları ortalama %10,9 arttı. Ama iş üniversite bölgelerine gelince tablo daha da çarpıcı: Burada artış oranı %13,2’ye çıkıyor. Yani öğrencilerin yaşamak zorunda olduğu semtler, piyasanın üzerinde bir hızla yükseliyor.

İstanbul’da Avcılar ve Kadıköy–Ataşehir hattı, İzmir’de Bornova ve Balçova, Ankara’da Çankaya ve Yenimahalle… Hepsinde aynı manzara: Ev sahipleri boş daireyi bekletmeden yüksek fiyatlarla ilana koyuyor, kiralık konut birkaç gün içinde yeni sahibini buluyor. Öğrencilerse ya mecburen bu fiyatları kabul ediyor ya da ev bulamayıp yurtsuz, barınaksız kalıyor.

İstanbul, İzmir, Ankara: Kira kâbusu

İstanbul’da genel artış %6,5 iken, üniversite bölgelerinde bu oran %9,8. İzmir’de durum daha da çarpıcı: Genel artış %13,7, üniversite bölgelerinde ise %18,3. Ankara’da ise genel %6,1’lik artış, üniversite bölgelerinde %10,8’e çıkıyor.

Kısacası “öğrenci semtleri” piyasanın üzerinde zamlanıyor. Talep yoğun, arz sınırlı. Ev sahipleri bu dengeyi çok iyi biliyor ve fiyatları yukarıya doğru esnetmekten çekinmiyor. Öğrenciler içinse seçenekler giderek azalıyor: Ya çok yüksek kiralara razı olacaklar ya da şehir merkezinden uzaklaşıp saatler süren yolculuklarla derslerine ulaşacaklar.

“Psikolojik baskı” ev sahibinden, çaresizlik öğrenciden

Gaboras CEO’su Ruhi Konak da bu tabloya dikkat çekiyor. Konak’a göre kiralar üzerinde “psikolojik bir baskı” var. Mal sahipleri, artan talebi fırsata çeviriyor, piyasada bir tür toplu algı oluşuyor: “Üniversiteler açılıyor, talep var, kiraları yükseltmek lazım.” Sonuç? Öğrenciler için barınma, eğitim hayatının önüne geçen bir sorun haline geliyor.

Peki devlet yurtları ne durumda? Yeterli kapasite olmadığı ortada. Özel yurtlar mı? Onların fiyatları da çoğu bölgede neredeyse kiralık dairelerle yarışır hale geldi. Velhasıl, öğrencinin sırtına yüklenen yük her geçen gün daha da ağırlaşıyor.

Öğrenciler sahipsiz mi?

Üniversite kapısından içeri girmeden önce binbir emekle sınav atlatan gençler, barınma krizinin ortasında eğitim hayatına adım atıyor. “Eğitim hakkı” sadece sınavı kazanmakla olmuyor; insanın başını sokacak bir çatısı, uyuyacak yatağı olması gerekiyor. Ama bugünkü tabloya bakınca, “Ne olacak bu öğrencinin hali?” diye sormadan edemiyoruz.

İstanbul’da Avcılar’da tek odalı bir dairenin fiyatı neredeyse iki asgari ücreti aşmış durumda. İzmir Bornova’da öğrencilerin tercih ettiği evler bir yıl öncesine göre yüzde 20’ye yakın zamlı. Ankara Çankaya’da ise “öğrenci evi” denilen küçük daireler artık lüks sayılacak seviyelere gelmiş.

Kira krizinin gölgesinde yeni dönem

Eylül ayıyla birlikte üniversiteler açılıyor. Yüz binlerce öğrenci büyük şehirlere akacak. Boş daire bulmak daha da zorlaşacak, fiyatlar yeniden yukarı tırmanacak. Kimi öğrenciler ev bulamayacak, kimi bulduğu evi dört kişiyle paylaşacak, kimi ise ailesine “Okumak için başka şehre gitsem daha mı iyi olur?” diye sormaya başlayacak.

Kira krizi yalnızca rakamların değil, hayatların hikâyesini yazıyor. Gençler “ev” değil, aslında “gelecek” arıyor. Ama her geçen gün biraz daha çaresiz kalıyorlar.