Çıkış noktası yerli malzeme kullanımı

Başkan Nazmi Durbakayım, öncelikle yerli malzeme kullanarak dövizin fiyatlar üzerindeki dolaylı etkisini azaltmayı planladıklarını söyledi. Açıklamalarına “Karlılığımızdan fedakarlık, artık stratejimizin ayrılmaz parçası oldu” diyerek devam eden Başkan Durbakayım, bu kapsamda mevcut konut fiyatlarının 2021’deki fiyat artışlarından önce oldukça cazip fırsatlar sunduğunun altını çizdi.

Doğrudan devlet desteği

2020 Temmuz ve Ağustos döneminde devletin sektöre direkt destek verdiğini hatırlatan Nazmi Durbakayım, 2021’de de benzer bir destek beklediklerini ifade etti. 2021’deki devlet desteğinin 2020’den farklı olacağını belirten Durbakayım “Pandemi nedeniyle ortaya çıkan kriz, 2020 yazında gerçekleştirilen mikro bazlı destekle atlattık. 2021’deki desteğin ise makroekonomi bazında olacaktır. Nitekim 2020 sonunda atılan somut adımlar neticesinde döviz kurlarındaki başlayan gerileme, istikrarlı ve güçlü ekonominin ön habercisi oldu” şeklinde konuştu.

Gayrimenkule dönüş başladı

Gerileyen döviz kurunun ve güven katsayısı giderek artan makro verilerin yatırım amaçlı konut alacaklar için yeni bir fırsat yarattığına dikkat çeken Nazmi Durbakayım “tasarruflarını dövizde değerlendirenler yavaş yavaş güvenli limana girmeye başladı. Bu nedenle özellikle ikinci el konut satışlarındaki artışın temelinde tasarruf araçların arasında değişim olduğunu söylemek mümkün. Dövizden yeterli kar sağladığını düşünen yatırımcılar, yavaş yavaş gayrimenkule dönüş yapıyor” şeklinde konuştu.

Sektör kredi faizlerini destekliyor

Konut kredi faizlerinin bir miktar artmasının konut satışlarına sınırlı etkisi olacağını ifade eden Başkan Durbakayım “hammaddedeki fiyat artışlarını asgari düzeyde konut fiyatlarına yansıtan konut üreticileri, düzenledikleri kampanyalarda ise konut kredisi faiz oranlarına direkt veya dolaylı olarak destek veriyor.

Bazı konut üreticileri kendi içinde borçlandırma yaparak faiz maliyetini en düşük seviyeye çekenken, bazıları ise çalıştıkları bankalara katkı yaparak cari faiz oranlarını yarı seviyeye çekiyor” açıklamasını yaptı.

Gayrimenkul sektörünü canlandırmak üzere başlatılan kampanyanın sektöre can suyu getirdiğine dikkat çeken ProjEkspert Gayrimenkul kurucusu Emel Akbaş İdikut, kredilerin düşmesinin aynı hızda satış fiyatlarını da yukarı yönlü etkilediğini belirtti. 4 yıldır durağan olan satış fiyatları taleplerin artması ve kredilerin düşmesi ile artış göstermeye başladı. Birçok mülk sahibi kredi faizlerindeki bu düşüşü fırsat görerek fiyatları 1 günde %30 arttırma talebinde bulundular.

Satış fiyatlarının belirlenmesinde standartlar getirilmeli

Fiyatlarda yeniden balon etkisi yaratmamak için biz gayrimenkul danışmanları olarak elimizden geleni yapıyoruz ancak sektörün geçtiğimiz yıllardaki gibi yeniden bir dar boğaza girmemesi için satış fiyatlarının belirlenmesinde standartlar getirilmeli. Sektörü hareketlendirmek için yapılan bu kampanyaya art niyet ile yaklaşanlara müdahalede bulunulmalı. Serbest piyasa ekonomisi olabiliriz ama bir gayrimenkulün fiyatı ekspertiz değerinin en fazla yüzde 20 altı ve yüzde 20 üzeri oranında değişiklik gösterir. Bu denetim mekanizması sağlanabilirse alıcılar da gönül rahatlığı ile yatırım yapar, satıcılar da gönül rahatlığı ile doğru fiyatı sağladığına inanmış olur. Sektörün canlanması ve bu talebin realize olmasını istiyorsak fiyatları kontrol altında tutmamız şart.

Kampanya ile gelen taleplerin yüzde 60’ı yatırım amaçlı oldu

Covid 19 öncesi ve Covid döneminde gelen taleplerin yüzde 90’ı oturum amaçlıydı. Bahsi geçen kredi kampanyası ile gelen taleplerin ise yaklaşık yüzde 60’ı yatırım amaçlı oldu. Yine kampanya öncesinde gelen taleplerin yüzde 80’i hemen teslim 2. el konutlara yönelik iken, son 3 gündür gelen taleplerin yüzde 75’i yeni projelere ilgi duyuyor.

Ev almak isteyene büyük fırsat!

Oluşturulan kredi paketleri ev almayı düşünenlere büyük bir fırsat sağladı. Uzun zamandır ertelenen konut alım ihtiyacı yeniden canlandı. Geçtiğimiz hafta günlük ortalama talep sayımız 20 civarındayken hafta başından itibaren yaklaşık yüzde 515 artarak 100’ün üzerine çıktı. Bu kampanyadan faydalanmak isteyen vatandaş telefonlara sarıldı. Geçen haftaya kadar günde 8-10 portföy sunumu yapılırken 3 gündür günde 50’nin üzerinde portföye servis sağlıyoruz.

Yılın ikinci yarısı kurtarılabilir

Sektöre adeta ilaç gibi gelen bu kredi kampanyası, döviz ve altın yatırımında uygulanan vergiler ile birlikte gayrimenkulü tekrar yatırımcının radarına soktu. Eğer yeni normalleşme sürecini sağlıkla atlatabilir ve ikinci bir Covid 19 krizi yaşanmazsa gayrimenkul sektörü yılın ikinci yarısında tüm yılı kurtarabilir.”

Belediye olarak ilçedeki 25 binden fazla konutun yenilenmesini veya yenilenme sürecine girmesini sağladıklarını kaydeden Göksu, böylece 150 bin insanı deprem riskinden uzak, güvenli ve sağlıklı konutlara kavuşturduklarını ifade etti.

Riskli yapı oranı yüzde 85’ten yüzde 70’e düştü

Kentsel dönüşüm seferberliğiyle son 3 yılda ilçe genelinde 1408 bina için riskli yapı başvurusunda bulunuldu. Riskli yapı oranı, yüzde 85’ten 70’lere kadar gerileyen ilçede ulaşım ve donatı yatırımları da hız kazandı. Bütün bu gelişmeler Esenler’deki gayrimenkul fiyatlarının son 2 yılda ortalama yüzde 100 oranında artmasına neden oldu. Esenler’in konumu ve ulaşım bağlantıları açısından büyük avantaj taşıması, yapımı devam eden ve planlanan metro hatlarıyla bölgede yapılacak bölge parkı, sağlık merkezi, eğitim vadileri gibi büyük yatırımlar da bu artışta önemli rol oynadı.

Dönüşümün beklentisi bile yetti

Türkiye’nin ilk kentsel dönüşüm alanında inşa edilen Havaalanı Mahallesi Kentsel Dönüşüm Konutları’ndaki değer artışı 2 yılda yüzde 72 seviyelerine ulaşırken mahalle sakinlerinin eski konutları baz alındığında ise değer artışının en az yüzde 300 olduğu belirtiliyor. İlçe genelinde değer artışı en fazla olduğu Çiftehavuzlar mahallesinde ise kentsel dönüşüm potansiyeli ve beklentisiyle gayrimenkul fiyatları 2 yılda yüzde 212 arttı.

Değer artışı oranında Çiftehavuzlar Mahallesi’ni eski adıyla Karabayır olarak bilinen Tuna Mahallesi izledi. Geçen yıl Eğitim Vadisi Projesi kapsamında kamulaştırma yapılarak 91 binada 302 bağımsız bölümün yıkıldığı Tuna Mahallesi’ndeki yapıların değerinde yüzde 103’lük artış görüldü. Kentsel dönüşüm sürecine yönelik önemli adımların atıldığı Yavuz Selim Mahallesi’nde ise artışın yüzde 150 olduğu belirtiliyor.

Fiyat artışı sürecek

İlçe genelindeki mevcut yapıların yüzde 70’i hâlâ riskli. Bu da kentsel dönüşümün uzun yıllar devam edeceği anlamına geliyor. Öte yandan devam eden yeni metro hattı çalışmaları, Esenler Belediyesi’nin askeriyeden devraldığı 8.7 milyon metrekarelik alanda inşa edilecek şehir parkı ve Yenişehir Projesi başta olmak üzere çok sayıdaki kamu yatırımının Esenler’in metrekare fiyatlarını artırması bekleniyor.

Esenyurt –Beylikdüzü bölgesi başta olmak üzere İstanbul’un çeşitli önemli lokasyonlarında konut projeleri geliştirdiklerini kaydeden İbrahim Babacan, projelerinde halen eski fiyatlarla satışa devam ettiklerini vurguladı. Yıl bitmeden yapılacak gayrimenkule yatırımlarının kazandıracağını söyleyen İbrahim Babacan, Babacan Holding projelerinde kampanya ve ödeme kolaylıklarıyla konut almayı kolaylaştırmayı amaçladıklarını ifade etti.

Kendi arsaları üzerine yatırım yapıyor

Babacan Holding’in kendi arsaları üzerine yatırım yapıyor olmasının ve hammadde stokunun şirketi güçlü kıldığını anlatan Babacan, “Bu nedenle artan maliyetlerini konut fiyatlarına henüz yansıtmadık. 2017 ile birlikte konut fiyatlarının ortalama yüzde 8-10 gibi bir artış söz konusu olacak. O nedenle gayrimenkule yatırım yapacaklar beklemeden mevcut ortamı fırsata çevirsin” dedi.

Dövizini bozdurana yüzde 20 indirim

Beylikdüzü ve Esenyut’taki Babacan Premium ve Babacan Palace projeleri ile Yeşilköy Atatürk Havalimanı’nın yanındaki Babacan Port Royal’de konut satışlarının eski fiyatlar üzerinden devam ettiğini dile getiren Babacan “Bunun nedeni ise şuan inşaatlarımızda kullandığımız malzemelerin döviz artışı öncesi aldığımız, stokladığımız girdilerden oluşması. Ancak bundan sonraki süreçte bu durum ister istemez değişecek ve 2017 yılıyla beraber fiyatlarda artışa gideceğiz” açıklamasında bulundu.

Yüksek döviz karşısında ‘dövizini bozdur, Türk Lirası’na sahip çık’ kampanyasına destek olan Babacan Holding, dolarını bozdurup belgesiyle gelen herkese tüm projelerinde yüzde 20 indirim fırsatı sunmaya devam ediyor.

Kağıthane’de ortalama metrekare fiyatı 5 bin 167 TL

Son bir ayda ticari gayrimenkul fiyatlarının en fazla yükseldiği ilçe olan Kağıthane‘de bir ayda metrekare ortalama fiyat tam yüzde 9,5 oranında artarak 5 bin 167 TL’ye yükseldi. İlçedeki bir yıllık artış ortalaması yüzde 24 olurken kiralık ticari gayrimenkullerin ortalama metrekare fiyatı ise son bir yılda yüzde 12 artarak 19 TL’ye çıktı.

Üsküdar’da yıllık artış yüzde 103

İstanbul’da ticari gayrimenkul fiyatlarının en çok arttığı ikinci ilçe olan Üsküdar‘da ise son bir aylık artış yüzde 7,1 oldu. Son bir yılda ticari gayrimenkul fiyatları tam yüzde 103 oranında yükseldiği Üsküdar’da ortalama satış fiyatı 13 bin 235 TL’ye ulaştı. Son 1 yılda yüzde 30 oranında bulan kira fiyatları ise ortalama metrekare bazında 37 TL’ye çıktı.

Bahçelievler’de kira fiyatları yüzde 24 arttı

Üsküdar’dan sonra üçüncü sıraya çıkan Bahçelievler‘de ise son bir aylık artış yüzde 4, yıllık artış ise yüzde 17 olurken ortalama metrekare fiyatı 5 bin 111 TL düzeyine geldi. İlçede kira fiyatları da bir yılda yüzde 24 artarak 22 TL seviyesine ulaştı.

Hürriyet’in haberine göre, Zeytinburnu Belediyesi’nin EPOS ve REIDIN araştırma şirketlerine hazırlattığı bağımsız gayrimenkul raporları, ilçenin sahil hattı sayesinde Londra ve Barcelona benzeri bir gelişim göstereceğini gösteriyor.

‘Bakırköy’e göre yarı yarıya ucuz’

Zeytinburnu Belediye Başkanı Murat Aydın, ilçeye yatırım yapanların gelecekte karşılığını fazlasıyla alacaklarını belirterek ilçenin komşusu Bakırköy’e göre konut fiyatları halen yarı yarıya ucuz olduğuna dikkat çekti. Markalı konutların hızla yükseldiği Zeytinburnu’nda aranın hızla kapanacağını ifade eden Aydın, 25 bine yakın işyeri, 10 bin civarında imalathane ve 170 fabrika ile Zeytinburnu’nun Türkiye’de üretime en çok katkı sunan ilçelerden olduğunu da sözlerine ekledi.

Konut kredi faizlerinin aylık yüzde 0.90’lara düştüğü şu günlerde kimi şirketler peşinatı yüzde 0’a kadar çekti, bazıları ise 100 aya kadar vade farksız taksit yapıyor. Emlak Konut GYO’nun Ağustos’ta başlattığı yüzde 20 peşinat, yüzde 0.70 faiz oranı ve 120 ay vadeyle ev sahibi yapan kampanyasını yıl sonuna kadar uzatıldı.

Lansman kampanyaları cazip

Tüm bu gelişmelerin ardından konut yatırımlarının gösterdiği artışla eylül ayında konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 17.8 oranında artarak 108 bin 918 oldu. Gazete Habertürk’ten Erdem Aktürk’ün haberine göre, bu olumlu havayı da arkasına alan konut sektörü, eylül ayından itibaren pek çok yeni markalı konut projesini satışa sundu. Yeni projelerde lansmana özem fiyat ve ödeme koşulları ile konut alıcısına cazip fırsatlar sunuyor. Firmaların pek çoğu kampanyalarını aralık ayı sonuna kadar devam ettiriyor.

‘Şimdi konut almanın tam zamanı’

Yeni konut projelerinde fiyatı belirleyen etkenlerin başında köprü, metro, altyapı, havalimanı, hastane gibi kamu yatırımları geliyor. Bölge dinamiklerini de etkileyen bu yatırımların, tamamlandıklarında bulundukları bölgenin fiyatlarını daha da artırması bekleniyor. Konut sektörünün temsilcileri bu sebeple “Şimdi konut almanın tam zamanı” diyor. İstanbul’da son bir yılda markalı sıfır konutlarda en yüksek değer artışı yaklaşık yüzde 33’le Üsküdar’da görülürken onu yüzde 32 ile Bakırköy ve yüzde 25’elik artışla, Ataşehir ve Zeytinburnu takip ediyor.

Fiyat artış beklentisi de azalıyor

Aynı dönemde Türkiye gayrimenkul sektörü fiyat beklenti endeksi değeri ise yüzde 28,2 azalışla 92,8 oldu. Buna göre, gayrimenkul fiyatlarında geçmiş üç aylık döneme göre, önümüzdeki üç aylık dönemde fiyat artış beklentisinin azaldığı belirtildi.

Fiyatlar en çok Edirne’de arttı

Konut fiyatlarındaki en yüksek yıllık artışların yüzde 22.70 ile Edirne, Kırklareli ve Tekirdağ’da, yüzde 19.08 ile Adana ve Mersin’de olduğu görülürken Van, Bitlis, Hakkâri ve Muş’ta fiyatlar yüzde 4.77 düştü. En düşük artışların olduğu iller ise 2.04 ile Kilis, Adıyaman ve Gaziantep, yüzde 3.24 ile Diyarbakır ve Şanlıurfa ve yüzde 4.44 ile Batman, Mardin, Siirt ve Şırnak olarak sıralandı.

‘Konuttaki fiyat artışları ekonomide sorun yaratmaz’

Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden, konut sektöründe fiyat artışlarının sürdürülebilir olup olmadığı hususunun Türkiye’de temel sorun olduğunu belirterek küresel piyasaların aksine Türkiye’de konut fiyat artışının ülke ekonomisi adına bir tehlike oluşturmadığına dikkat çekti. Bu duruma gerekçe olarak konut fiyatlarındaki artışın kredi pazarına etkisinin sınırlı olmasını gösteren Tuğra Gönden, Türkiye’de konut kredilerinin GSMH’ye oranının yüzde 6 seviyelerinde olduğunu, bu oran dünyada ise ortalama yüzde 50-60 civarında bulunduğunu ifade etti. Tuğra Gönden, Türkiye’deki konut fiyat artışlarının küresel finans krizinin öncesinde yurt dışında görüldüğü seviyelere ulaşsa bile Türkiye’deki kredi pazarının GSMH’ye oranı düşük olduğu için henüz kredi pazarını etkileyecek güçte olmadığının altını çizdi.

‘Fiyat artışının bir nedeni de kentsel dönüşüm’

Cushman & Wakefield’ın 2010 yılı başlangıç kabul edilerek yapılan analizinde konut satış ve kira fiyatlarında sürekli artış göstermediği, buna karşılık 2013 yılından sonra artışın daha net olduğu vurgulandı. Konut fiyatlarının son yıllardaki artışında ise yasal düzenlemelerin etkili olduğu belirtilen raporda bu düzenlemeler 2013 yılında yürürlüğe giren KDV değişikliği ve özellikle Mayıs 2012’de yürürlüğe giren 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası olarak sıralandı. Raporda ikinci el konutlardaki fiyat artışının nedeni olarak da kentsel dönüşüm sürecinde değeri yükselecek binaların getirisine ortak olmak isteyen yatırımcıların talebi gösterilirken, kentsel dönüşümün etkisi ile konut değiştirmek zorunda kalan ev sahiplerinin geçici konut ihtiyacının da kiraların artırdığı kaydedildi.

‘Yeni konutta fiyat artışları gelir artışının altında kaldı’

Son 5 yılda kişi başına gelir yüzde 67 artış kaydetmesine karşın ikinci el konut fiyatlarındaki artışın ikiye katlandığına dikkat çekilen raporda yeni konut fiyatlarındaki yüzde 58’lik artışın gelirdeki artışın da altında kaldığına işaret edildi. Rapora göre, satış fiyatlarında kentsel dönüşüm dışında inşaat maliyetleri, faiz ve döviz kurlarında yaşanan artışlar da etkili oldu. Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Toğrul Gönden özellikle inşaat maliyetlerinde yaşanan yüzde 55 artışa dikkat çekerek merkezi bölgelerdeki arsa yetersizliği ve yükselen arsa fiyatları nedeniyle yeni projelerin çoğunlukla çeper bölgelerde gerçekleştirildiği hatırlattı. Toğrul Gönden bu nedenle yeni konut fiyatlarındaki artışın nispeten düşük kaldığını söyledi.

Amortisman süresi 16 yıldan 18 yıla yükseldi

Araştırma ile konut yatırımlarının ortalama geri dönüş süresinin 18 yıla, konut yatırım değerinin ise 8,6 yıllık ortalama gelire eşit olduğu saptandı. Oysa iki yıl önceki raporda geri dönüşüm süresinin 16 yıl, yatırım değerinin ise 7 yıllık ortalama gelire eşit olduğu açıklanmıştı. Türkiye’nin verilerinin IMF verileri ile kıyaslandığı araştırmanın sonuçlarına göre, Türkiye en yüksek fiyat artışlarının yaşandığı ülkeler arasında yer alırken fiyat/gelir makasının da en hızlı açıldığı ülkelerden biri.

‘Fiyat/gelir dengesinin olumsuz sinyaller var’

Türkiye’nin ikinci el fiyatları ve kiralar arasındaki ilişki bakımından da diğer pazarlardan farklılık gösterdiği belirtilen analizde, fiyat/gelir dengesinin olumsuz sinyaller verdiğine vurgu yapıldı. 1,35 – 1,40 aralığındaki konut faizlerinin kredili konut satışlarını olumsuz etkilediği de raporda yer alan tespitler arasında yer alıyor.

‘Türkiye en çok fiyat artışının yaşandığı 6’ıncı ülke’

2015 yılı sonu itibariyle IMF verilerine göre, Türkiye yıllık olarak en fazla konut fiyat artışı görülen 6’ıncı ülke olurken lisenin başında Katar, Yeni Zelanda ve Hong Kong yer aldı. Rusya, Birleşik Arap Emirlikleri ve Ukrayna’da ise konut fiyatlarında yüzde 30’ları aşan düşüşler meydana geldiği görüldü. Türkiye’de konut fiyatları en fazla yükseldi ilerin İstanbul, Adana, Yalova ve Antalya olarak sırandığı raporda konut satış fiyatları ile kira artış oranı arasındaki en büyük farkların ise Isparta, Kahramanmaraş ve Sinop’ta olduğu belirtildi.

‘Kadıköy’de fiyatlar uçtu’

Cushman & Wakefield’ın raporuna göre, 2012 yılından günümüze kadar İstanbul’un neredeyse tüm ilçelerinde yüzde 100’den fazla artış var. İstanbul’un fiyat artış rekortmeni ise Kadıköy. Bu alanda Kadıköy’ü Sarıyer, Zeytinburnu, Maltepe ve Fatih izlerken artışların yaşandığı ilçelerin birçoğunda kentsel dönüşüm faaliyetlerinin önemli bir payı bulunduğu da araştırmacıların dikkatinden kaçmadı.