Düzenlemeyi değerlendiren Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, taşınmaz piyasasında sağlıklı veri altyapısının önemine dikkat çekerek, “Gayrimenkul piyasasında adil, erişilebilir ve gerçekçi bir değerleme sisteminin kurulabilmesi için en önemli unsur doğru, standart ve denetlenebilir veridir. Değerleme raporlarının kamu otoriteleriyle elektronik ortamda paylaşılması, uzun vadede piyasa şeffaflığına katkı sağlayabilir” dedi.

Veri seti oldukça kapsamlı

Özelmacıklı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından talep edilen veri setinin yalnızca taşınmaz değerinden ibaret olmadığını belirterek, “Veri setinde rapor numarası, değer türü, talep ve rapor tarihi, uzman ve denetmen bilgileri, il, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm, tapu türü, hisse durumu, arsa payı ve koordinat bilgileri gibi çok sayıda alan bulunuyor. Bunun yanında imar durumu, yapı sınıfı, yapı cinsi, inşaat seviyesi, enerji sınıfı, depreme dayanıklılık, hasar durumu, ulaşım imkânları ve çevresel gelişim dinamikleri de veri setine dahil ediliyor” ifadelerini kullandı.

Mükerrer bildirim riski önlenmeli

Yeni düzenlemede uygulama modelinin doğru kurulması gerektiğini vurgulayan Özelmacıklı, “Değerleme kuruluşları hâlihazırda hazırladıkları raporlara ilişkin verileri belirli standartlar çerçevesinde GABİM üzerinden sisteme aktarıyor. Yeni düzenleme ile raporu düzenleten kamu kurumları, bankalar ve finans kuruluşları da bildirim yükümlülüğü kapsamına alınıyor. Aynı raporun farklı taraflarca ayrı ayrı girilmesi; mükerrer bildirim, operasyonel yük ve veri uyumsuzluğu riski doğurabilir. Doğru model, teknik verinin tekil rapor numarasıyla ve kurumlar arası entegrasyonla TKGM sistemine aktarılmasıdır” dedi.

Değer bilgi merkezi için önemli bir hazırlık

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından açıklanan Değer Bilgi Merkezi uygulamasının bu yıl İstanbul’da, 2027 yılı içinde de 81 ilde devreye alınmasının planlandığını hatırlatan Özelmacıklı, “Bu veri seti, Değer Bilgi Merkezi için önemli bir hazırlık niteliği taşıyor. Ancak değerleme raporlarından elde edilecek veri, piyasanın tamamını tek başına temsil etmez. Bu verilerin tapu işlem verileri, belediye rayiçleri, imar verileri, ilan verileri ve fiili piyasa gerçekleşmeleriyle birlikte değerlendirilmesi gerekir” dedi.

Amaç şeffaf ve güvenilir piyasa olmalı

Özelmacıklı son olarak, “Türkiye’de gayrimenkul piyasasının daha şeffaf, ölçülebilir ve güvenilir hale gelmesi ortak hedefimizdir. Ancak sistemin başarısı, toplanan verinin hacminden çok niteliğine bağlıdır. Usul ve esaslar hazırlanırken mükerrer bildirimlerin önlenmesi, KVKK boyutu, rapor sahipliği, sorumluluk sınırları ve kurumlar arası entegrasyon açık şekilde belirlenmelidir. Doğru veri ve doğru entegrasyon sağlanırsa Değer Bilgi Merkezi; vatandaşlar, yatırımcılar, kamu kurumları ve sektör profesyonelleri için önemli bir referans altyapısına dönüşebilir” ifadelerini kullandı.

Değer haritası için değer barışı ve harç indirimi şart

Özelmacıklı “Gerçek değer haritalarının oluşması için değer barışı uygulaması ve tapu harcı oranlarının makul seviyelere çekilmesi şart. Aslında doğru değer haritaları bu şekilde çok daha kolay bir şekilde de oluşturulabilir. Aksi halde sistem güvenliği artırır ama kayıt dışılığı kalıcı olarak azaltamaz. Amaç cezalandırmak değil, gönüllü uyumu teşvik etmek olmalıdır. Dubai gibi ülkelerde değer artış kazancı vergisi olmadığı için alım-satımlar gerçek bedeller üzerinden yapılabiliyor. Bu da piyasanın doğru değer haritalarının oluşmasını sağlıyor. Bizde ise bu vergi, çoğu zaman düşük beyanı teşvik eden bir unsur haline geliyor. Bu nedenle sistemin bu yönüyle de yeniden ele alınması gerekiyor” dedi.

Süreç, 1984’te Albaraka Türk ile başlarken 1985’te Faysal Finans, 1989’da bir başka Körfez menşeli kuruluş olan Kuveyt Türk, sermayesine Vakıflar Genel Müdürlüğü’nün de ortak olmasıyla sektörde yerlerini aldı. 1996’da Asya Finans sektöre giriş yaptı. Faysal Finans ise sonradan Family Finans’a dönüştü. Family Finans 1991’de sektöre giren Anadolu Finans ile 2005’te birleşti ve günümüzdeki Türkiye Finans Katılım Bankası oldu.(*)

Badireli bir süreç yaşandı

1995 yılında faaliyete başlayan İhlas Finans ise, güçlü bir aktif-pasif, gelir-gider dengesine sahip bir faizsiz bankacılık modeli içinde yer almasına rağmen, sonraları yönetim zaafiyeti ve likidite sorunu yaşayarak BDDK tarafından faaliyetleri Ağustos 2000’de durduruldu.

Zor zamanlar

28 Şubat dönemi de faizsiz sistemlerin üzerinden silindir gibi geçerek geri kalmalarında önemli bir rol üstlendi. Asya Finans ise FETÖ’nün finansal kuruluşu olduğu için 15 Temmuz 2016’da yaşanan darbe kalkışmasının akabinde apar topar kapatılarak faaliyetlerine son verildi.

Devlet eliyle kuruluyor

Mayıs 2015 tarihinde Ziraat Katılım, 2016’da Vakıf Katılım ve 2019’da da Türkiye Emlak Katılım Bankasının faaliyete geçmesi ile birlikte Türkiye’deki katılım bankacılığı halen Kuveyt Türk, Türkiye Finans, Albaraka Türk, Ziraat Katılım, Vakıf Katılım ve Türkiye Emlak Katılım Bankası olmak üzere 6 katılım bankası faaliyet gösteriyor.

Faizsiz girişimler de boş durmadı

Öte yandan sektörün önde gelen isimleri Eminevim ve Fuzulev’in açtığı yoldan piyasaya sürekli yeni oyuncular katılıyor. Toplumun faize duyarlı kesimine hitap eden faizsiz sistemler hem körfezli yatırımcılar hem de yine geçmişi 30 yılı aşan katılım bankacılığı tarafından destekleniyor. Geçtiğimiz birkaç yıl içinde piyasaya atılan Birevim, Katılımevim, Finansevim gibi şirketlere ek olarak gelecek hafta Tasarruf AŞ ve Vakıfevim de katılıyor.

Herşeye rağmen…

Tüm bu artışlara ve toplumun dini hassasiyetlerine rağmen faizsiz sistemlerin pazardan aldığı oranın yüzde 5 civarında seyretmesi de bir muamma olarak önümüzde duruyor.

*http://www.tkbb.org.tr
Emlaknews.com.tr