Fiyatlar reel değerlerin altında kaldı

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, son 4 aylık dönemde konut fiyat artışlarının gerçekleşen enflasyonun altında kaldığını, bazı bölgelerde ise sınırlı gerileme yaşandığını belirtti. Yazıcı, “Bu tablo piyasanın sakinleştiğini ve fiyatların geri geldiğini gösteriyor. Doğru fiyatlanan bir konutun ortalama satış süresi bugün yaklaşık 2 aya çıkmış durumda. Sürenin uzaması, fiyatlama hatalarının arttığına işaret ediyor” dedi.

Konut stokunda yüzde 27 artış

Türkiye genelinde satışı bekleyen konut stokunun yılbaşına göre yaklaşık yüzde 27 artarak 640 binin üzerine çıktığını hatırlatan Yazıcı, bu artışın arz–talep dengesindeki değişimi net biçimde ortaya koyduğunu vurguladı. “Stokların büyümesi, satıcıların zaman içinde indirime yönelme ihtiyacını artırıyor. Bu da fiyatların neden baskı altında kaldığını açıklıyor” değerlendirmesinde bulundu.

Kiralık piyasasında yeniden stok artışı

Kiralık konut tarafında satış piyasasına kıyasla daha dengeli bir görünüm olduğuna dikkat çeken Yazıcı, yıl ortasında azalan kiralık stoklarının son dönemde yeniden artışa geçtiğini söyledi. “Kiralık mülklerin yeni kiracı bulma süresi çok sert uzamıyor ancak belirgin şekilde artıyor. Buna rağmen satış tarafındaki kadar güçlü bir yavaşlamadan söz etmek için erken” ifadelerini kullandı.

İlk el konut satışlarında dikkat çeken düşüş

Toplam satış rakamlarının yanıltıcı olabileceğini vurgulayan Yazıcı, asıl kritik göstergenin ilk el konut satışları olduğunun altını çizdi. “2015 yılında satılan her iki konuttan biri ilk eldi. Bugün bu oran yüzde 30’lar seviyesine kadar gerilemiş durumda. Konut ticareti artıyor gibi görünse de üretim tarafı aynı hızda ilerlemiyor” dedi.

İpotekli satışlar yüzde 14’e geriledi

İpotekli konut satışlarında yaşanan sert düşüşe de dikkat çeken Yazıcı, “Beş yıl önce yüzde 45 seviyesinde olan ipotekli satış oranı bugün yüzde 14’e kadar gerilemiş durumda. Yüksek faizler ve krediye erişimdeki sınırlamalar, satışları doğrudan etkiliyor” diye konuştu. Yazıcı, 2026 yılında kademeli ve kontrollü bir faiz düşüşü beklediklerini, ancak geçmiş yıllardaki gibi sert indirimlerin öngörülmediğini ifade etti.

Konut yatırım aracı olmaktan uzaklaşıyor

Oturum amaçlı konut alımında “yanlış zaman” kavramının geçerli olmadığını belirten Yazıcı, yatırım amaçlı alımlarda ise daha temkinli olunması gerektiğini söyledi. “Konut, yatırım aracı olmaktan yavaş yavaş çıkıyor. Önümüzdeki dönemde ticari gayrimenkul ve arsa yatırımları daha cazip hale gelebilir” değerlendirmesinde bulundu.

2026’ya girerken 3 kritik başlık

Gayrimenkul piyasasını önümüzdeki dönemde şekillendirecek temel unsurları sıralayan Yazıcı, şu üç başlığın öne çıkacağını vurguladı:

Faiz politikaları

Konutla ilgili vergi düzenlemeleri

Alternatif yatırım araçlarının performansı

EVA Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Yasemin Zaimoğlu, IVS (International Valuation Standards) ve RICS 2025 güncellemelerinin ardından ESG’nin “değerlemenin resmi ve zorunlu bir bileşeni” haline geldiğini belirtiyor.

Zaimoğlu’na göre, “Artık bir değerleme uzmanının yalnızca konum, metrekare ya da yapı kalitesi gibi klasik ölçütlerle analiz yapması yeterli değil. Gayrimenkulün çevreye etkisi, toplumsal faydası ve yönetim süreçlerindeki şeffaflığı da dikkate alınmak zorunda.”

Çevresel etkiler değerlemede belirleyici hale geliyor

Yeni dönemde çevresel faktörler, gayrimenkul değerinde en etkili parametrelerden biri konumunda. Enerji verimliliği, karbon salınımı, atık yönetimi ve doğal kaynak kullanımı gibi başlıklar, mülkün piyasa değerini doğrudan etkiliyor.

Zaimoğlu, bu değişimi şöyle açıklıyor:

“LEED, BREEAM gibi yeşil bina sertifikalarına sahip yapılar sadece çevre dostu oldukları için değil, enerji ve bakım maliyetlerinde sağladıkları avantajlar nedeniyle de daha yüksek değerlerle raporlanıyor.”

Bu durum, hem yatırımcı hem de kullanıcı açısından uzun vadede ekonomik kazanç anlamına geliyor.

Sosyal sürdürülebilirlik artık bir değer unsuru

ESG kapsamındaki sosyal kriterler de gayrimenkul değerlemesinin önemli bir parçası haline geldi. Engelli erişimi, kullanıcı sağlığı, güvenlik ve kamusal alan etkileşimi gibi unsurlar, yaşam kalitesiyle birlikte mülk değerini artırıyor.

Zaimoğlu, özellikle konut projelerinde sosyal sürdürülebilirliğin önemine dikkat çekerek, “Bir yapının topluma ve kullanıcılarına sunduğu sosyal fayda artık ekonomik getiri kadar önemli. Bu unsurlar kira ve satış değerlerinde belirleyici hale geliyor,” diyor.

Kurumsal yönetişim yatırımcının güvenini etkiliyor

Artık sadece binalar değil, projeyi yöneten şirketlerin kurumsal yapısı da değerleme kriterleri arasında yer alıyor. Yatırımcılar; firmaların şeffaflık, etik ilkeler ve risk yönetimi konularında ne kadar güvenilir olduğunu sorguluyor. Bu nedenle değerleme raporlarında proje sahibinin geçmişi, mali durumu, hukuki süreçlere uyumu gibi yönetişim faktörleri de analiz edilmeye başlandı.

Türkiye’de ESG odaklı değerleme yeni başlıyor

Türkiye’de ESG temelli gayrimenkul değerleme henüz gelişme aşamasında olsa da, SPK ve BDDK denetimindeki lisanslı değerleme şirketleri uluslararası standartlara uyum sürecini hızla sürdürüyor.

Yasemin Zaimoğlu, bu dönüşümün önemini şöyle özetliyor:

“ESG kriterlerinin IVS ve RICS standartlarına resmi olarak dahil edilmesi, raporlama kalitesini yükseltecek ve yatırımcı güvenini artıracak. Değerleme artık sadece bugünün piyasa koşullarına değil, geleceğin risk ve fırsatlarına göre şekillenecek.”

Geleceğin değerlemesi: sürdürülebilir ve şeffaf

ESG dönemiyle birlikte gayrimenkul değerleme, yalnızca ekonomik analiz yapan bir meslek olmaktan çıkıyor; geleceği öngören stratejik bir uzmanlık alanına dönüşüyor.
Bu yaklaşım sayesinde yatırımcılar, yalnızca bugünün fiyatını değil, yarının çevresel risklerini ve toplumsal etkilerini de görerek karar verebilecek.

Eva Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Anıl Ünlü, dünyada şehirler arasında en yüksek birim fiyatının 11.917 USD ile Fransa’nın Paris kentinde olduğunu belirterek, Paris’in ardından Berlin ve Sydney geliyor. Araştırılan şehirlerden en düşük birim fiyata sahip olan ise Güney Afrika’da yer alan Cape Town oldu.

Yapılan araştırma neticesinde elde edilen verilere göre 2022 yılında, Paris, Berlin, Sydney, Pekin, Milano, Londra, Tokyo, Amsterdam, New York ve Cape Town gibi metropollerde satışı gerçekleşen konutların ortalama birim fiyatları aşağıdaki tabloda yer almaktadır.

İstanbul’un en pahalı ilçelerine göre konut fiyatları

16.01.2023 USD kuru dikkate alındığında 2022 yılı içerisinde ortalama konut fiyatlarına göre İstanbul’un en pahalı ilçesi Sarıyer oldu. Endeksa verilerine göre, Sarıyer’de ortalama olarak 1 m2 konut edinmenin maliyeti 3.624 dolar oldu. Ardından 3.565 dolar ile Beşiktaş ve 2.764 dolar ile Kadıköy ilçeleri geliyor.

İstanbul dünyaya göre ucuz, Türkiye’ye göre pahalı

Veriler incelendiğinde dünya genelinde metropollerde konut edinmenin maliyetinin bütün ülkelerde yüksek olduğu görülüyor. Ancak İstanbul’un en pahalı ilçelerinde konut edinmek, incelenen metropollerin çoğuna göre daha erişilebilir durumda. Araştırmada incelenen metropollerin bazılarında birim fiyatlarının İstanbul’un en pahalı ilçelerinden bile 3 kat daha yüksek olduğunu gösteriyor. Bu verilere dayanarak geleceği tahmin etmek zor olsa da İstanbul için konut edinme maliyetlerinin yakın zamanda azalmayacağı söylenebilir. Yerleşim yeri oluşturabilmek için, imar düzenlemeleri ile kamu kaynakları ve özel kaynaklar kullanılmaktadır. Arsa/arazi üretilemeyen kaynaklardan biridir. Yerleşimin artması, arsa arzının artamaması fiyatları yükseltmektedir.” dedi.

İstanbul’un en pahalı ilçelerinden olan Sarıyer, Beşiktaş, Kadıköy, Bakırköy, Beykoz, Şişli, Beyoğlu, Üsküdar, Kağıthane ve Fatih’te 1 m2 konut almanın maliyeti aşağıdaki tabloda özetlenmiştir.

Son 12 ayda İstanbul, Ankara, İzmir ve Türkiye genelinde konut fiyatları nasıl değişti?

Ünlü şöyle devam etti: “Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası verilerine göre, İstanbul, Türkiye’deki en pahalı birim fiyata sahiptir. İstanbul’u İzmir takip ederken, deprem sonrası göç dalgası ile bu fiyatların normalden farklı seyredeceğini düşünmek yanlış olmaz.

* Kaynak: https://evds2.tcmb.gov.tr/
*TCMB Döviz satış kurları, bulunduğu ayın son iş gününe ait kur esas alınarak yazılmıştır.
12 Aylık ortalamaya göre rakamlar incelendiğinde; Türkiye’de 1 m2 konut edinmenin maliyeti 11.673 TL / 711 USD, İstanbul’da 18.817 TL / 1.454 USD, Ankara’da 8.362 TL / 646 USD, İzmir’de ise 13.709 TL / 1.060 USD olmuştur.

* Kaynak: https://evds2.tcmb.gov.tr/
2021 yıl sonu verilerine göre incelenen ülkelerin gayri safi yurt içi hasıla verileri

* Kaynak: https://data.worldbank.org

Gayri safi yurt içi hasıla; Bir ekonomide belirli bir dönemde gerçekleşen tüm nihai mal ve hizmet üretiminin toplam değerini ölçer. Yukarıdaki tabloda yer alan verilere göre incelenen ülkeler arasında en yüksek Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYİH) 23.32 trilyon dolar ile ABD’de gerçekleşmiştir.
Araştırmada yer alan şehirler ve bu şehirlerin yer aldığı ülkelerin kişi başına düşen yıllık GSYH’ye göre 1 yılda satın alınabilecek konut alanları aşağıdaki tabloda özetlenmiştir.

* Kaynak: https://data.worldbank.org

Yukarıdaki verilere göre Amerika’da çalışan bir kişi, kişi başına düşen gelir ile New York kentinde 32,23 m2 konut satın alabilmektedir. Hollanda ve Almanya’nın kişi başına düşen yıllık geliri benzer iken Berlin’de konut edinmenin maliyeti Amsterdam’a göre yüksek görünmektedir. Kişi başına düşen yıllık gelirin hiç harcanmadığı ve tamamının konut almak üzere kullanıldığı varsayımı ile 100 m2 konut satın almak için kaç yıla ihtiyaç olduğu hesaplanmıştır. İncelenen şehirlerde 100 m2 konut edinebilmek ABD’nin New York kentinde yaklaşık 3 yılda mümkün görünürken, İstanbul’da bu süre 15 yıl, Pekinde ise bu süre 45 yıla kadar çıkmaktadır.

Depremle oluşan göç dalgası şehirlerin dinamiklerini değiştirecek

Ancak yaşadığımız depremin getirdiği göç dalgası bu rakamları nasıl değiştirecek zaman gösterecektir. Türkiye’de artık barınma sorunu mevcuttur, deprem bölgesinden tüm şehirlere oluşan göç dalgası şehirlerin dinamiklerini değiştirecektir. Özellikle yabancıya mülk kiralamak ve satmanın bir süre kesinlikle yasaklanması gereklidir. Öncelikli Türk insanının ihtiyaçlarıdır.

Türkiye 3 bölgeye ayrıldı

Milyonlarca vatandaşı ilgilendiren kampanya kapsamında kredi için Türkiye 3 bölge olarak ele alındı ve buna göre kredi tutarları belirlendi. Kredi olarak 1. Bölge olan İstanbul’da en çok 5 milyon TL, 2. Bölgedeki iller için en çok 3 milyon TL, 3. bölgedeki iller için ise en çok 2 milyon TL verilecek. İstanbul 1. Bölge, Ankara, İzmir, Bursa, Antalya, Mersin ve Muğla 2. bölge, diğer tüm iller de 3. bölge olarak belirlendi.

Motivasyon olur

Kampanyayı ve detaylarını değerlendiren EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, kampanyanın konut sektöründe eski dönemlerdeki gibi bir hareketlilik getirmeyeceğini vurgulayarak, “Yeni Evim Konut Projesi konut sektöründe üretimi ve yeni proje yapımını motive edecektir. Konutu olmayan veya konut alabilecek imkâna erişmiş olan vatandaşlara güzel bir fırsat sunuluyor. Ancak evi olana bir yatırım fırsatı olmayacak. Bu detay da gerçekten ilk kez konut sahibi olanlar için büyük bir avantaj sağlayacak. Ancak konut alımının sadece ilk konutla sınırlı olması piyasa derinliğini etkileyecek keşke tüm konutlar dahil edilseydi” dedi.

Kampanyanın 2020 yılındaki gibi bir satış furyası yaratacağını beklemediklerini de sözlerine ekleyen Yazıcı, “Kampanyanın kentsel dönüşümü canlandıracağını ve motive edeceğini öngörüyoruz. Bu kampanya aslında üretimin de önünü açmak için tasarlandı. Kısa vadeli barınma sorununa çözüm olmasa bile, uzun vadede etkili olacaktır.” şeklinde konuştu.

Çatılar kullanıma açılmalı

Yazıcı son olarak; kısa vadede barınma çözümüne öneri olarak halihazırda kullanılmıyorsa eğer, ortak olan bina çatı aralarının düzenlenerek sisteme katılması ve kiralanmasının önemli bir adım olabileceğini dile getirdi.

2020 Haziran ayında 190 bin 012 adet konut satıldı

TÜİK rakamlarına göre, 2020 yılı Haziran ayında 190 bin 012 adet konut satıldı. Konut satışlarında 2019 yılının Haziran ayında gerçekleşen 61 bin 355 dolayındaki satış adedine kıyasla yaklaşık yüzde 209,7 oranında artış yaşandı.

Geçen yıla göre yüzde 23,5 oranında artış var

2020 yılı Haziran ayı sonu itibariyle ise 624 bin 769 adet konut satıldı. İki yıl kıyaslama yapıldığında bu yıl 2019 yılının aynı dönemine göre yaklaşık yüzde 23,5 oranında artış yaşanırken, 2019 yılı Haziran ayı sonu itibariyle 2018 yılı aynı dönemini dönemine göre yaklaşık yüzde 21,7 oranında düşüş yaşanmıştı.

İpotekli konut satışları rekor kırdı

TÜİK’in açıkladığı rakamları değerlendiren, EVA Gayrimenkul Değerleme’ye göre, İpotekli konut satışları 2020 Haziran ayında Son 10 yılın rekorunu kırarak 101 bin 504 adet olarak gerçekleşti. İpotekli satışlar 2020 yılı Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına kıyasla yüzde 1.286,9 oranında artarak 101 bin 504 adet olarak açıklandı. Haziran ayında, toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı yüzde 53,4 olarak gerçekleşti.

Kümüle konut satışlarının içinde ipotekli satışların oranı yüzde 42,6

EVA Gayrimenkul Değerleme’ye göre, 2020 yılı Haziran sonu itibariyle gerçekleşen toplam ipotekli konut satışları 2019 yılının aynı döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışlarına kıyasla yaklaşık yüzde 221,4 oranında artış gösterdi. 2020 yılı Haziran ayı sonu itibariyle gerçekleşen kümüle konut satışlarının içinde ipotekli satışların oranı yüzde 42,6 mertebelerinde bir önceki yılda bu oran yüzde 16,4 civarındaydı.

Ortalama konut kredisi fiyatı 270 bin TL

Ortalama konut kredisi rakamları haziran ayında 270.000 TL dolayında seyrederken, 2019 yılı aralık sonunda kullanılan ortalama konut kredisi rakamı 170.000 TL civarındaydı.

Haziranda 58 bin 632 adet konut ilk defa el değiştirdi

TÜİK, ilk satışların Haziran ayında gerçekleşen ilk satışlar bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 152,0 oranında artarak 58 bin 632 adet olduğunu açıkladı.

2020 yılı Haziran ayı sonu itibariyle gerçekleşen kümüle ilk satışlar ise bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,1 oranında düşerek 197 bin 772 adet açıklandı. Haziran ayı sonu itibariyle toplam konut satışları içinde ilk el satışların oranı yüzde 31,7 civarında seyretti. 2019 yılı aynı döneminde bu oran yüzde 40,8 oranındaydı.

İstanbul, İzmir ve Ankara’da konut satışları hızla artıyor

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, İstanbul, İzmir ve Ankara özelinde 2020 Haziran sonu itibariyle kümüle konut satışlarının, 2019 yılı aynı dönemine nazaran İstanbul’da yaklaşık yüzde 16,1, İzmir’de yüzde 35,3, Ankara’da ise yüzde 41,5 oranında yükseldiğini belirterek, “Haziran ayında konut kredi oranlarının düşmesi ile 2019 yılı aralık ayında gerçekleşen son 10 yılın en yüksek konut satış rakamına yakın bir konut satışı gerçekleşti. Bu performansla giderse toplam konut satış rakamı bazında 2020 yılını geçen seneye çok yakın hatta üstünde bile tamamlayabiliriz” dedi.

Yazıcı, yabancılara konut satışları hakkında da önemli bilgiler verdi:

Yabancılara 2020 yılı Haziran ayında 1.664 konut satışı gerçekleşti

“Yabancılara yapılan konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 38,1 oranında azalarak Bin 664 adet açıklandı. Yabancılara yapılan konut satışlarında Haziran 2020’de ilk sırayı 730 konut satışı ile İstanbul aldı. İstanbul ilini sırasıyla 277 adet konut satışı ile Antalya, 180 adet konut satışı ile Ankara, 65 adet konut satışı ile İzmir ve 57 adet konut satışı ile Mersin izledi.

Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı İran vatandaşlarına yapıldı

Haziran ayında İran vatandaşları Türkiye’den 398 adet konut satın aldı. İran’ı sırasıyla, 257 adet konut satışı ile Irak, 78 adet konut satışı ile Çin, 70 adet konut satışı ile Azerbaycan izledi.

2020 yılı Haziran ayı sonu itibariyle baktığımızda yabancılara yapılan konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 38,1 oranında azalarak 14 bin 262 adet açıklandı. 2020 yılı Haziran ayı sonu itibariyle yabancıya satılan kümüle konut adedinin toplam satışlar içindeki oranı yüzde 2,3 oranındadır. 2019 yılı aynı döneminde bu oran yüzde 3,9’idi. “

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı ile Akademetre Yönetim Kurulu Başkanı Halil İbrahim Zeytin’den konut sektörüne ilişkin çarpıcı tespitler geldi. Yazıcı ve Zeytin, Gayrimenkulün Büyük Buluşması-RE360’ta yaptıkları “Karşılanmamış Beklentiler” başlıklı sunumlarında üst segment ile orta segmentin konut seçimindeki tercihleri, öncelikleri ve beklentilerini ortaya koydular.

Üst ve orta segmentin yarısı konutundan memnun değil

İkilinin yaptığı sunumda, üst segmentin yüzde 29.2’sinin konutundan memnun olduğu, yüzde 46.5’inin ise memnuniyette kararsız kaldıkları, yüzde 24.3’ünün ise konutundan memnun olmadığı belirtildi. Buna karşın, orta segmentin, konutlarından memnuniyet oranı yüzde 15.2, memnun olmayanların oranı 32.8 iken, memnuniyette kararsız olanların oranı yüzde 52 olarak açıklandı.

Konut almadaki önceliklerde de segmentler arası farklılık ortaya çıkıyor. Üst segment, konut seçiminde, yalınlık ve göstersiz lüks ile yönetilebilir ev anlayışını tercih ederken, orta ve alt segment konut seçiminin odağına, çocuklarının mutluluğunu koyuyor.

Beklentiler farklı

Sunumda, üst ve orta segmentin konuttan farklı beklentileri de ortaya konuldu. Üst segment, hizmet alanında, sorunlar karşısında başvurulacak tek bir yetkili ile etkin site yönetimini tercih ederken, orta segment, sosyal etkinlikler ve acil sağlık hizmetini bu alanda ilk sıralara koyuyor. Konut özelliği olarak üst segmentin tercihleri, kişiselleştirilmiş konut içi malzeme kullanımı ile akıllı ev sistemi olurken, orta segmentin bu kategorideki tercihleri, ankastre beyaz eşya ile yüksek tavan oluyor. Proje özelliğinde de, üst segment ile orta segment ayrılıyor. Üst segment bu alanda, benzer yaşam biçimine sahip sakinler ile yatırımcı güvenirliği ve bilinirliği ararken, orta segment bu kapsamda şehir merkezine yakınlık ile peyzajı ilk sıralara koyuyor.

Bununla birlikte konut alımında, üst segment ile orta segmentin önem verdikleri kategoriler de değişlik gösteriyor. Üst segmentin önem derecesine göre sıralaması şöyle: “Hizmet özelliği (yüzde 29.4), yüzde 25.6 ile konut özelliği, yüzde 24.2 ile fasilite özelliği, yüzde 20.8 ile de proje özelliği.” Orta segmentte ise, yüzde 29.2 oranıyla konut özelliği en önemli özellik olarak ortaya çıkarken bunu yüzde 27.4’le proje özelliği, yüzde 24.8’le hizmet özelliği, yüzde 18.6 ile de fasilite özellikleri takip ediyor.

Sektörde rekabet zirve noktasında

EVA Gayrimenkul Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, araştırma sonuçları hakkında şunları söylüyor: “Piyasada rekabet gittikçe zorlaşıyor. Artık alışveriş merkezi üretiminde ekonomik kayıp yaşanmaması için üretimin doğru yerde ve büyüklükte yapılması her zamankinden daha fazla önem taşıyor. İhtiyaçların planlanan arz ile eşleşmesi gerekiyor. Aksi takdirde doymuş gibi görünen pazarlar doymamış gibi görülerek yatırımcıyı hayal kırıklığına uğratabilir. Plansız proje geliştirmenin olumsuz sonuçlarını artık ölçülebiliyoruz. Gelecekte de fonksiyonunu yitiren AVM’ler olacak, ancak kayıpların geri dönüşü de mümkün. Yatırımcılar her sene büyük hevesle yeni açılışlar deklare ediyor, 2016 yılında açılacağı deklare edilen açılışların yalnızca yüzde yirmiyedisinin açıldığını görmüştük 2017 temmuz ayında ise deklare edilen açılışların yüzde kırkyedisinin gerçekleştiğini görüyoruz. Araştırma sonuçlarına baktığımızda ortalama AVM büyüklüğünün artış trendi içinde olduğunu görüyoruz. Önem gösteren gelişmelerden biri de yeni nesil AVM’ler. Söz konusu AVM’ler yeni yaşam alanlarıyla birlikte planlanıyor. Artık yeni nesil AVM’lerde sadece eğlence unsuru değil, sosyal medya ve medyanın da aktif şekilde kullanıldığı görülüyor. Diğer yandan, tercihlerde mesafe ciddi bir belirleyen olarak öne çıkıyor. Sonuç olarak AVM sektörünün ulaştığı rekabet düzeyi yeni açılan her AVM ile daha da zorlaşıyor. Artık kimliği olan, doğru konsept ve bileşenle öne çıkan, doğru yönetilen ve yeni nesile ayak uydurabilen AVM projeleri başarılı olacaktır.”

Araştırma gelecek projeksiyonuyla gerçekleştirildi

Gelecek üç senelik perspektif göz önüne alınarak Türkiye genelinde yapılan AVM araştırmasının, bilimsel metodolojiyle saha çalışması ve AVM’lerden bire bir elde edilen bilgilerle oluşturulduğunu ifade eden Akademetre Yönetim Kurulu Başkanı Dr. Halil İbrahim Zeytin, 260 sayfayı bulan dev araştırmayla yaşayan varlıklar olan AVM’lerin gelişimleri, renove edilmeleri, büyüme ve küçülmeleri gibi çok sayıda parametreyi bir araya getirerek bütünlüklü bir analize ulaştıklarını kaydediyor.

Proje ve inşaat halinde olan AVM’leri de analiz kapsamına dahil ettiklerini kaydeden Zeytin, araştırma ekipleri kurarak AVM’leri tek tek, ardından bölgeler ve kentler düzeyinde mercek altına aldıklarını, spekülatif yaklaşımlara yer vermeyerek doğrudan veriler üzerinden yaptıkları değerlendirmelerle Türkiye’de AVM gerçeğini rakamsal boyutta ortaya koyduklarını vurguluyor.

AVM sektör cirosu istikrarlı büyüyor

Cirosal büyümenin hızla devam ettiğinin altını çizen Zeytin, 2009 yılında 20,6 milyar TL olan AVM sektör cirosunun 2016 yılında %7.3 büyümeyle 103,8 milyar TL’ye, 2017 yılında %14.9 büyümeyle 119,2 milyar TL’ye, 2018 yılında %15,3 büyümeyle 137,5 milyar TL’ye, 2019 yılında ise %9,4 büyümeyle 150,4 milyar TL’ye ulaşacağını kaydediyor.

Araştırma, istikrarlı gelişimin önemli bir parametresi olan yeni nesil AVM’lerin cirosal büyümeye ciddi katkı sağladığını ortaya koyuyor. Bu kapsamda, cadde AVM’leri, AVM bit pazarları, açıkhava AVM’leri, tematik AVM’ler, ihtisas çarşıları ve karma kullanım AVM konseptlerinin farklılık yaratarak farklı taleplere cevap verebildiği, AVM sayısının artışı ve rekabetin zorlaşmasına paralel olarak geliştiricilerin yenilikçi arayışlara yöneldiği belirleniyor. Bu yönde mimaride farklılık, sosyal aktivitelerde çeşitlilik, ölçeklerde büyüme ve çocuklara verilen değer öne çıkan faktörlerin başında geliyor. Öte yandan, medya kullanımı son dönemde daha da yaygınlaşıyor. Tüketicinin daha fazla vakit geçirmesi ve harcama yapması için dijital platformalar daha etkin kullanılıyor.

AVM sayısı artacak, sektör büyümeye devam edecek

AVM’lerin kronolojik gelişimine bakıldığında 1995 yılında 12 olan AVM sayısı, 2011 yılında 264’e, 2014 yılında 345, 2015 yılında 363 ve 2016 yılında 387’e yükselmiş bulunuyor. 2017 Temmuz ayı itibariyle 400 olan AVM sayısının ise 2017 sonunda 444’e, 2018’de 463’e, 2019’da 465’e yükseleceği öngörülüyor. Söz konusu gelişme, 1990’lı ve 2000’li yıllarda yaşanan hızlı büyüme ivmesinin 2020’ye doğru yerini daha stabil bir çizgiye bırakacağını ortaya koyuyor. Son üç yıllık analizlere bakıldığında ise 2017 ve 2018 yıllarında adet bazlı ortalama %15’lik bir büyüme görülürken, 2019 için büyüme oranının adet bazında %1 dolayında olması bekleniyor.

Bununla birlikte araştırmada, 1995-2006 yılları arasında 100’ün üzerinde AVM hizmete girerken, bu tarihten sonraki dönemde AVM projesi tasarlama, yer seçimi, finanse etme, geliştirme, imar planı yapma, işletme ve kiralama bilgisinin gelişmesine koşut olarak AVM sayısının ivme kazandığı kaydediliyor. Sektör bu tarihten itibaren mevcut bilgileri dünyaya ihraç edecek boyuta da ulaşıyor. Ancak açılan AVM sayısının gerçekte daha fazla olduğu, yıllar içinde bazı AVM’lerin fonksiyonunu yitirdiği ya da fonksiyon değiştirdiği için AVM niteliğini kaybettiği de belirtiliyor.

Kiralanabilir alan 10 yılda 3 kattan fazla büyüdü

EVA Gayrimenkul ve Akademetre’nin AVM araştırmasına göre 2006 yılında Türkiye genelinde kiralanabilir AVM alanı 3.093.046 m2 iken, oran 2011 yılında 7.614.629 m2, 2015 yılında 10.793.523 m2, 2016 yılında 11.274.159 m2, 2017 temmuz ayı sonu itibariyle ise 11.793.752 m2’ye yükselmiş bulunuyor. Diğer yandan, mevcut AVM’lerin bazılarının renovasyona girmesi, bazılarının sistem dışına çıkması, sistemden çıkan bazı AVM’lerin ise yeniden sisteme dahil olması da araştırmanın ortaya çıkardığı bulgular arasında yer alıyor.

Kiralanabilir alanın %38’i İstanbul’da

Türkiye genelinde tüm AVM’lerin kiralanabilir alanlarında bakıldığında İstanbul, Ankara, Bursa ve İzmir başı çekiyor. 2017 temmuz verilerine göre İstanbul 4.4 milyon m2 ile başı çekiyor. Ankara 1.4 milyon m2 ile ikinci sırada, Bursa 685 bin m2 ile üçüncü sırada, İzmir ise 577 bin m2 ile dördüncü sırada yer alıyor. En fazla kiralanabilir alanın bulunduğu 4 şehrin toplam kiralanabilir alanın %60’ına ev sahipliği yaptığı görülmektedir. Araştırma, AVM sektörünün lokomotifi olan İstanbul’u özel olarak mercek altına alıyor ve 2019 projeksiyonu yaparak önemli bulguları kaydediyor. Rapora göre İstanbul’da halihazırda 125 AVM faaliyet gösterirken, Anadolu yakasında 1.3 milyon m2, Avrupa yakasında 3,2 milyon m2 kiralanabilir AVM alanı bulunuyor. Anadolu yakasında 1000 kişi başına 234 m2 kiralanabilir alan düşüyor. Bu oran Avrupa yakasında 343 m2’ye yükseliyor.

EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanları, İstanbul’da AVM sayısı ve kiralabilir alan büyüklüğünün hızlı bir artış içinde olduğunu belirtiyorlar. 2012 yılında İstanbul’da faaliyet gösteren 89 AVM’de 3.1 milyon m2 kiralabilir alan yer alırken, 2017 temmuz ayı itibariyle AVM sayısının 125’e, alanın 4.5 milyon m2’ye yükseldiği rapor ediliyor. Uzmanlar, ortalama AVM büyüklüğünün de artış içinde olduğuna dikkat çekiyor. 2016 yılında 34.977 m2 olan kiralanabilir alan ortalamasının, 2017 yıl sonunda 36.561 m2’ye yükseldiği ve önümüzdeki yıllarda da az da olsa büyümenin süreceğini belirtiyorlar.

Gelişmenin doğal sonucu “fonksiyonunu yitiren AVM’ler”

Araştırmanın metodolojisine göre kiralanabilir bağımsız birimlerde %50’den fazla boşluk oranı ya da yapının AVM fonksiyonu dışında kullanılmaya başlanması veya kapanması ‘fonksiyonunu yitirme’ olarak tanımlanıyor. Son on yıl analiz edildiğinde sektörün her üç yılda bir ortalama 1.7 milyon m2 alan ürettiği görülüyor. Üretilen alanlar sektörün ihtiyaç ve yeni beklentilerine göre şekillendirilerek geliştiriliyor. Bu şekilde geliştirilmeyen alanlar ise fonksiyonunu yitiriyor.

Buna göre 2016 yıl sonu itibariyle İstanbul’da fonksiyonunu kaybeden yaklaşık 58 bin 226 m2 AVM alanı bulunuyor. Ankara’da bu rakam 86 bin 37 m2 olarak belirlenirken, diğer tüm şehirlerde 143 bin 924 m2 fonksiyonunu yitirmiş AVM alanı görülüyor. Yapılan hesaplamalar bugüne kadar üretilen yaklaşık 13,5 milyon m2 AVM’nin %12’sinin sistemden çıktığını gösteriyor. Raporda sistem dışına çıkanların bir bölümünün yanlış geliştirmeden, bir kısmının ise gelişen piyasa dinamiklerine uyum sağlayamamaktan kaynaklandığı belirtiliyor. Sistem son beş yıldır her sene yaklaşık 250-300 bin m2 arasında alan kaybediyor. 2016 yılında AVM kayıpları metrekare büyüklüğüne göre analiz edildiğinde 5.000-10.000 m2 büyüklüğünde yaklaşık 5 bin, 10.000-20.000 m2 büyüklüğündeki yaklaşık 89 bin 796 m2, 20.000 m2 üstündeki AVM’lerde ise takribi 193 bin 391 m2 kayıp yaşandığı belirleniyor.

Son altı yılda kayıpların %14’ü sisteme döndü

Olumsuz gelişmeye paralel olarak fonksiyonunu yitirerek sistem dışı kalan AVM’lerin bir bölümü, doğru bir planlamayla yeniden yapılandırılarak sisteme yeniden kazandırılmış bulunuyor. 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 yılları ve 2017 temmuz ayına kadar toplamda 1.668.740 m2 kiralanabilir AVM alanı fonksiyonunu yitirirken, aynı dönemde 236.778 m2 alanın sisteme yeniden kazandırıldığı ve net kaybın 1.431.962 m2 olarak gerçekleştiği belirtiliyor. Bu verilere göre kayıpların %14’ünün sisteme geri dönmeyi başardığı ortaya çıkıyor.

2019 yılında 17 şehirde AVM olmayacak

Araştırma raporuna göre 2016 yılında 62 şehirde AVM bulunuyor. Deklare edilen açıklamalara istinaden 2019 yılına kadar iki kentin daha AVM ile tanışması öngörülürken, bugünkü planlamalara göre 2019 yılında 17 şehirde AVM olmayacağı ileri sürülüyor.

Halihazırda faaliyet gösteren AVM’lerin metrekare büyüklüklerinin dağılımına bakıldığında ise kiralanabilir alan bakımından 5.000-10.000 m2 büyüklükteki AVM’nin %5, 10.001-20.000 m2 büyüklükteki AVM’nin %15, 20.001-40.000 m2 büyüklükteki AVM’nin %27, 40.001-80.000 m2 büyüklükteki AVM’nin %37, 80.000 m2 üstündeki AVM’nin ise %16 paya sahip olduğu görülüyor. Buna göre Türkiye genelinde 96 AVM, toplam alanın %50’sini oluşturuyor. Raporda bu alanlardaki AVM sayıları daha detaylı analizlerle inceleniyor.

Yatırımcıların dörtte biri yabancı yatırımcı

Türkiye genelinde AVM yatırımlarının yerli ve yabancı sermaye dağılımında yerli yatırımcıların alan bazında yaklaşık %73 oranla önde olduğu görülüyor. Toplam 11.793.752 m2 kiralanabilir alanın yaklaşık 8.6 milyon m2’sinde yerli yatırımcı yer alıyor. Yabancı sermayenin içinde bulunduğu kiralanabilir alan, toplam alanın %23’ü seviyesinde bulunuyor. Geriye kalan %4 ‘lük kısım ise yerli yabancı yatırımcı ortak yapımı projelerden oluşuyor. Proje halinde olan AVM yatırımlarının yerli ve yabancı sermaye dağılımında ise yine bu alanlarının %99 oranında yerli sermaye tarafından geliştirildiği görülüyor.

Önümüzdeki yıllarda planlanan AVM projelerinde de yerli yatırımcılar daha baskın görülüyor. Gelecekte bugüne kadar üretilmiş ve üretilecek projelerin toplamına bakıldığında yabancı sermayenin içinde bulunan kiralanabilir alan payının %23’den %19’a düşeceği öngörülüyor. Ancak EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanları, söz konusu öngörünün alan bazında bir analiz olduğunu, veri olmadığı için yabancı yatırımcıların ciro olarak sektördeki payının bilinmediğini not düşüyorlar.

AVM sektörü 2019’da nerede olacak?

Türkiye genelinde AVM’ye olan talep doğrultusunda stok ve ihtiyaç verilerini göz önüne alarak proje açığını da saptayan araştırma sonuçlarına göre, 2017 ülke stoğu yaklaşık 11 milyon m2 olarak görülüyor. Deklare edilen AVM’ler açılırsa sektörün 2019 sonunda 14 milyon m2 alana sahip olacağı belirtiliyor.

AVM’ye ihtiyaç duyanlar ve doyanlar

Raporda her şehir detaylı şekilde analiz ediliyor, bugünkü dolulukları ve gelecek 3 yıldaki AVM alan ihtiyaçları tek tek belirtiliyor. 2017-2019 yıllları itibariyle en yüksek potansiyel olarak İstanbul gözüküyor. 2017 yılı itibariyle Türkiye genelinde 21 şehir 20.000 m2’nin üzerinde AVM’ye ihtiyaç duyarken, 12 şehir 40.000 m2’nin üzerinde AVM’ye ihtiyaç duyuyor. Raporda uzmanlar, çok sayıda AVM yapılması yerine doğru lokasyonda AVM yapılmasının verimlilik ve karlılık açısından doğru olacağını vurguluyorlar. Uzmanlar, ihtiyaçların planlanan arz ile eşleşmesi gerektiğini, aksi takdirde doymuş gibi görünen pazarlarının aslında doymamış olacağının altını çiziyorlar.

Gayrimenkul sektöründe yaşanan sorunların temelde ‘vergi’ ve ‘mevzuat’ olarak iki başlıkta toparlanabileceğini anlatan Yazıcı, bu iki alanda reform yapmak için Türkiye’nin en uygun zamanda olduğuna işaret etti. Sektörün sürdürülebilir olmaktan giderek uzaklaştığını da ifade eden Yazıcı, “Reformlar yapılmazsa sektörü karanlık günler bekliyor” dedi.

Kurumsal şirketler rekabet edemiyor

Türkiye’nin en temel sorunlarından biri olan verginin, gayrimenkul sektöründe çok daha vahim olduğuna vurgu yapan Yazıcı, özellikle dolaylı vergilerin çok yüksek olduğunu anlattı. Özellikle gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkul yatırım fonları gibi yüzde 100 kayıt altında çalışan kurumların sektörün yüzde 85’ini oluşturan kayıt dışı oyuncularla rekabet edemez duruma geldiğini ifade eden Yazıcı “Doğru iş yapma iştahı çok azaldı. Her aşamada vergilerin düzgün alınması, birçok şeyi düzeltecek ve sektörlere domino taşı etkisi gösterecek, örneğin alım-satım değerinin doğru gösterilmesi, mülkün alım-satım vergisinin düzgün alınmasını sağlayacak” diye konuştu.

‘Vergi düzenlemesi sayısız kazanç sağlar’

Bu durumun, en ciddi açık olan değer artış kazancından devletin gerçek vergiyi alabilmesine, alım-satım vergilerinde vergi kaçırılmamasına, sektörde kayıt dışı çalışan köşe başı müteahhitlerin vergilerini düzgün ödemesine neden olacağını söyleyen Cansel Turgut Yazıcı şöyle devam etti:
“KDV’nin düzgün tahsil edilmesi, kaçırılacak vergi olmayınca kayıt dışı istihdamın artmasını sağlayacak. Vergi toplamak kolaylaşacak, adilleşecek. Düzgün vergilendirme kayıt dışı ekonomiyi azaltacak, hatta neredeyse yok edecek. İş yapmada eşitlik artacak. Tapuda alım ve satım gerçek değerlerden görününce ülkedeki değer artış/azalış trendleri, neyin satılıp neyin satılmadığı, hangi bölgenin hangi alanda ne kadar talep gördüğü gibi istatistikleri doğru çıkacak. Ülkenin veri üretme kalitesi arttığı için ülke ratingine pozitif etki sağlayacak.”

‘Arsa fiyatları bile düşer’

Vergilerde yapılacak düzenlemenin arsa fiyatlarının düşmesine bile etkisi olacağını öne süren Cansel Turgut Yazıcı, “Değişikliğin yaratacağı etkinin büyüklüğü hayal sınırlarını dahi aşıyor” açıklamasında bulundu. Gayrimenkul sektörünü kayıt altına almanın radikal ama artık zorunlu bir karar olduğunu vurgulayan Yazıcı, “Bu karar için en doğru reform zamanındayız” diye konuştu.

‘Mevzuat karmaşık ve çetrefil’

Bir diğer temel sorunun ise mevzuat olduğunu kaydeden Yazıcı, şunları söyledi:
“Mevzuat söz konusu olduğunda geliştiricinin, arsa sahibinin, hatta vatandaşın bile binlerce derdi var. En büyük problem gayrimenkul sektöründe mevzuatın son derece karmaşık, çetrefil olması. O kadar çok imar yapma, izin verme prosedürü ve yetkisi olan var ki, biri birinin dediğine uymuyor. Bürokrasi süreleri uzuyor, süre uzadıkça maddi kayıplar artıyor, iş yapmak zorlaştıkça zorlaşıyor. Bu nedenle devlet kökenli imar yapmak yetkisi olan kurumlar ön plana çıkıyor, serbest ekonomi gün geçtikçe kan kaybediyor.”

İmarda kazanılmış hakkın olmamasının, sık yapılan değişikliklerin kamu da dahil her kesimi yorduğuna rikkat çeken Yazıcı, iş mahkemeye kaldığında ise yıllarsüren süneçler olduğunu vurguladı. Öte yandan, ‘gayrimenkul ihtisas mahkemeleri‘nin olmayışının süreci daha da uzattığını belirten Yazıcı “Bilirkişilerin çoğu işin her boyutunu bilmiyor ve kararlar gecikiyor. Kentsel dönüşüm mevzuatına dokunuş yapılsa da işiniz mahkemeye düştüğünde yıllarca beklemeniz kaçınılmaz” diye konuştu.

‘Yönetmeliklerde çok fazla gri nokta var’

Yönetmeliklerde çok fazla gri nokta olduğuna da işaret eden Yazıcı, şöyle devam etti:
“Tanımlamaların farklı yorumlanabilmesi için hazırlanmış gibi, herkes kendine göre yorumluyor. Aynı imar notlarını farklı belediyelerde farklı inşaat alanları ile ruhsatlandırabiliyorsunuz. Herkes için eşitlik yok, adillik yok, yoruma dayalı çok nokta var. İmalatta kontrol sınırlı ve suiistimale açık. Gri noktaların tümü kontrol altına alınmalı. Peki bunu kim yapacak? Bunun için ciddi bir kurul oluşturulması gerekiyor. Gerçekten çalışacak, deneyimli, birikimli bir kurul; “gayrimenkul üst kurulu gibi”. Konuların hızla çözüleceği, kararların çok taraflı düşünülerek alındığı, herkes için eşitlik sağlayacak bir kurul. Kısacası gayrimenkulde mevzuat ve birleşenleri için ciddi ve kararlı reformlar gerekiyor.”

Turizm sezonu yıla yayıldı

EVA Gayrimenkul Değerleme İzmir Bölge Müdürü Filiz Akkaya, Bodrum’un dönemsel olarak Türkiye’nin birçok metropolünden daha fazla ekonomi yaratan bir ilçe olduğunu belirterek sadece yaz sezonunda değil son yıllarda kışın da bölgenin nüfusunun artış gösterdiğini söyledi. İklimi, coğrafyası, tarihi değerleri ve doğal güzellikleriyle öne çıkan Bodrum’da güzel bir yapılaşmanın da söz konusu olduğunu kaydeden Akkaya, ilçenin hem havalimanı hem de uluslararası yolcu gemileriyle kolay erişilebilir bir mevkide yer almasının en önemli bir avantaj olduğunu ifade etti. Artık turizm sezonunun tüm yıla yayıldığı Bodrum’un bu nedenle Antalya’ya alternatif olma yolunda geliştiğini dile getiren Akkaya, tüm bu nedenlere bağlı olarak bölgede yatırımların arttığına dikkat çekti.

Büyük şirketlerin ilgi odağı

Bodrum’da son yıllarda özellikle villa projelerinde hızlı bir artış olduğunu anlatan Akkaya orta ve üst gelir gruplarına hitap eden bölgede yerel müteahhitlerin yanı sıra büyük inşaat firmalarının da villa projeleri geliştirildiğini söyledi. Akkaya, Bodrum’da üst gelir grubuna yönelik villaların daha çok Yalıkavak, Türkbükü ve Gündoğan bölgelerinde yoğunlaştığını belirtti.

‘İmar düzenlemesi gelişim hızına yetişemiyor’

İstanbul’da üçüncü havalimanın devreye girmesiyle Türkiye’ye daha fazla uçuş gerçekleşeceğini kaydeden Akkaya’ya göre bundan en karlı çıkacak bölgelerden biri yine Bodrm olacak. Birkaç aktarmayla Türkiye’ye gelen turistlerin artık tek aktarma ile Bodrum’a erişim imkanı bulacaklarını Akkaya, bu sayede özellikle Uzakdoğu ülkelerinden Türkiye’nin Ege kıyılarına ulaşılmasının kolaylaşacağını kaydetti. Buna karşılık Bodrum’un altyapısının nüfusunun gelişimine paralel ilerleyemediğini de vurgulayan Akkaya, imar düzenlemesinin gelişim hızına yetişemediğine dikkat çekti. Akkaya, yoğunluğun yarımada genelinde çok artmasının bölgenin doğal güzelliği ve çekiciliğinin azalmasına neden olması riskini de beraberinde getirdiğini sözlerine ekledi.

Kartal, İstanbul Çevre Düzeni Planı’na göre ikinci derece merkez

Kartal-Maltepe bölgesi konut proje fiyatlarının KDV eklenmeden metrekareye bin 422 TL ile 12 bin 567 TL arasında oynadığını söyleyen Sezgin, 2015’te ağırlıklı bölge ortalamasının bir önceki yıla kıyasla yüzde 14 değer artışı göstererek 5 bin 252 TL / metrekareye ulaştığını belirtti. Kadıköy-Pendik arasındaki sahil yolunun açılmasının Kartal ilçesine son şeklini verdiğine ve Kartal'da gerçek hareketlenmenin bölgenin kentsel dönüşüm alanı olarak ilan edilmesinden sonra başladığına vurgu yapan Sezgin, bölgenin İstanbul Çevre Düzeni Planı’na göre ikinci derece merkez olarak belirlendiğinin altını çizdi.

www.evagyd.com