“Şehir merkezine yakın olmak isteyenler metrekareden feragat ediyor”

Konut piyasasında özellikle büyükşehirlerde erişilebilirlik sorununun derinleştiğini belirten Yazıcı, şehir merkezlerine yaklaştıkça arsa maliyetlerinin ciddi şekilde arttığını ve bunun doğrudan konut fiyatlarına yansıdığını söyleyerek, “Bugün birçok tüketici için denklem oldukça net. Ya şehir merkezine yakın ama daha küçük bir ev tercih edilecek ya da daha büyük bir konut için ulaşım yükü artacak. Özellikle trafik, zaman kaybı ve yaşam maliyetleri düşünüldüğünde, birçok kişi daha küçük ama merkezi konumlu konutlara yöneliyor” dedi.

Uzaktan çalışma modeli tercihleri değiştirdi

Pandemi sonrası yaygınlaşan hibrit ve uzaktan çalışma modellerinin de konut tercihlerini dönüştürdüğünü ifade eden Yazıcı, artık yaşam kararlarının yalnızca iş lokasyonuna göre verilmediğini belirtti. Eskiden işe yakın oturmanın çok daha kritik olduğunu vurgulayan Yazıcı, bugün ise bazı tüketicilerin şehir çeperlerinde daha büyük yaşam alanlarını tercih ederken, bazı kesimlerin sosyal yaşama erişim nedeniyle merkezi bölgelerde küçük ama fonksiyonel evlere yöneldiğini söyledi.

“Küçük evler artık maliyet avantajı da sunuyor”

Küçük metrekareli konutların yalnızca satın alma maliyetinde değil, yaşam giderlerinde de avantaj yarattığını belirten Yazıcı, özellikle aidat, enerji ve bakım giderlerinin tüketici kararlarında belirleyici hale geldiğini belirterek, “Metrekare küçüldükçe ısıtma, soğutma, elektrik, temizlik ve bakım gibi maliyetler de düşüyor. Günümüzde kullanıcılar yalnızca evin büyüklüğüne değil, alanın ne kadar verimli kullanıldığına bakıyor. Akıllı depolama çözümleri, yüksek tavan kullanımı ve çok amaçlı yaşam alanları küçük konutlarda değer yaratıyor” diye konuştu.

Konut kredileri erişilebilirliği daha da zorlaştırıyor

Yüksek faiz ortamının konut piyasasını doğrudan etkilediğini ifade eden Yazıcı, mevcut kredi koşullarında orta gelir grubunun büyükşehirlerde ev sahibi olmasının giderek zorlaştığını söyledi. Bugün 1 milyon TL’lik bir konut kredisi için 10 yıl boyunca aylık yaklaşık 26-28 bin TL ödeme gerektiğine dikkat çeken Yazıcı, ortalama konut fiyatlarının 5 milyon TL seviyelerine ulaştığı bir ortamda krediyle ev sahibi olmanın birçok kişi için erişilebilir olmaktan çıktığını belirtti.

Türkiye küçülen haneler dönemine giriyor

Konut piyasasındaki dönüşümün en önemli nedenlerinden birinin demografik değişim olduğunun altını çizen Yazıcı, Türkiye’de hane halkı yapısının hızla değiştiğini söyledi. 2000 yılında ortalama 4,5 kişi olan hane halkı büyüklüğünün bugün 3 kişinin biraz üzerine gerilediğini belirten Yazıcı, tek başına yaşayan birey sayısındaki artışın da dikkat çekici boyutlara ulaştığını ifade ederek, “Boşananlar, öğrenciler, yalnız yaşamayı tercih eden genç profesyoneller ve yaşlı nüfus artışı küçük konut ihtiyacını büyütüyor. Özellikle 65 yaş üstü nüfustaki yükseliş önümüzdeki yıllarda konut tipolojilerini daha da değiştirecek.” şeklinde konuştu.

“Bu dönüşüm geçici değil”

Küçük metrekareli konutların gelecekte daha da yaygınlaşacağını öngören Yazıcı, sektörün artık yalnızca daha büyük ev üretmeye değil, daha işlevsel yaşam alanları geliştirmeye odaklanması gerektiğini belirtti. Yazıcı, “Küçük ev eğilimini sadece ekonomik kriz ya da yüksek faizle açıklamak eksik olur. Türkiye’de aile yapısı değişiyor, nüfus yaşlanıyor ve bireysel yaşam modeli güçleniyor. Tüm bu gelişmeler küçük ama verimli konutları geleceğin ana konut modeli haline getiriyor” diyerek sözlerini bitirdi.

İlginin aksı değişti

Dünya gayrimenkul sektörünün en önemli organizasyonlarından biri olan MIPIM, son yıllarda değişen yapısıyla dikkat çekiyor. EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, dünyanın en önemli gayrimenkul fuarlarından MIPIM 2026’yı değerlendirdi. Yazıcı, fuarın artık klasik bir gayrimenkul fuarından çok şehirlerin ve ülkelerin kendilerini tanıttığı küresel bir platforma dönüştüğünü belirterek bu değişimin sektördeki rekabeti de farklı bir noktaya taşıdığını ifade etti.

Fuara katılan Yazıcı’ya göre özellikle son iki yıldır “The Global Urban Festival” konseptiyle düzenlenen etkinlikte şehirlerin yatırım çekmek için kendilerini tanıttığı yeni bir dönem yaşanıyor.

MIPIM’de sahne artık şehirlerin

MIPIM’in geçmişte daha çok şirketlerin projelerini ve portföylerini tanıttığı bir platform olduğunu hatırlatan Yazıcı, bugün fuarın odağında şehirlerin ve ülkelerin bulunduğunu söyleyerek, “Artık firmalardan ziyade şehirlerin ve bölgelerin kendilerini anlatmaya çalıştığı bir yapı görüyoruz. Kentler yatırım çekmek için hikâyelerini anlatıyor, ülkeler ise bu hikâyeleri destekleyen birer marka gibi konumlanıyor.” dedi.
Bu dönüşümün şehir markalaşması açısından önemli olduğunu belirten Yazıcı, ancak bu durumun yeni firmaların görünürlüğünü zorlaştırabildiğini de dile getirdi.

Fuar alanındaki değişim dikkat çekti

Bu yıl fuarın fiziksel düzeninde de dikkat çekici farklılıklar olduğunu belirten Yazıcı, geçmiş yıllarda neredeyse tamamen dolu olan alanlarda kiralanmamış standların bulunduğunu ifade ederek, şöyle devam etti:

“Eskiden MIPIM’de yer bulmak neredeyse imkânsızdı. Bu yıl bazı alanların kiralanmadığını gördük. Bu boşluklar ise ortak etkileşim alanlarına dönüştürülmüş. Bu durum fuarın dinamiğinde değişim yaşandığını gösteriyor.”

Yapay zekâ gayrimenkulün gündemine oturdu

MIPIM 2026’nın en belirgin temalarından biri ise yapay zekâ oldu. Yazıcı, fuarda düzenlenen pek çok panel ve konuşmada yapay zekâ teknolojilerinin gayrimenkul sektörüne etkisinin tartışıldığını belirterek, teknolojinin sektörün geleceğinde önemli bir rol oynayacağını söyledi ve “Bu yıl panellerde en çok konuşulan konu yapay zekâydı. Gayrimenkul dünyasının teknolojiyle daha entegre bir geleceğe doğru ilerlediğini görmek mümkün.

Türkiye’nin ortak temsili öne çıktı

Türkiye’nin fuarda açık alanda kurulan özel çadırla temsil edilmesini olumlu buldum ve bu yaklaşım güçlü bir görünürlük sağladı. Ana fuar alanında Türk mimarların birlikte kurduğu stant çok dikkat çekiciydi ve birliktelik sektör için önemli bir mesaj verdi. Türk mimarların birlikte hareket etmesi doğru bir yaklaşım. Birliktelik her zaman daha güçlü bir temsil yaratır ve bu tür iş birliklerinin artmasını önemli buluyorum.” dedi.

Küresel gelişmeler katılımı etkiledi

Yazıcı’ya göre küresel gelişmeler fuarın katılımcı profilinde de etkisini gösterdi. Özellikle Körfez ülkelerinden katılımın sınırlı kaldığını belirten Yazıcı, bunun bölgesel gelişmelerin doğal bir sonucu olduğunu söyledi.

Yatırım rekabeti küreselleşiyor

MIPIM’de artık çok daha geniş bir coğrafyanın temsil edildiğini belirten Yazıcı, bu durumun yatırım rekabetini artırdığını ifade ederek, “Eskiden bu fuarda çok görmediğimiz ülkelerin artık aktif şekilde yer aldığını görüyoruz. Latin Amerika’dan Japonya’ya kadar birçok farklı coğrafya yatırım çekmek için güçlü bir şekilde sahnede. Bu da rekabeti doğal olarak artırıyor.” şeklinde konuştu.

“Sektörde görünür kalmak için hâlâ önemli”

2026 organizasyonunun beklentilerini tam anlamıyla karşılamadığını belirten Yazıcı, buna rağmen MIPIM’in sektör için önemini koruduğunu vurgulayarak, sözlerini şöyle tamamladı:

“Fuarda yeni bağlantılar kurmak ve mevcut iş ilişkilerini güçlendirmek açısından verimli görüşmeler gerçekleştirdik. Gayrimenkul dünyasında farkındalığı yüksek bir oyuncu olarak kalmak isteyenler için MIPIM hâlâ yılda bir kez bulunulması gereken önemli bir platform.”

Azerbaycan’ın önde gelen değerlendirme şirketlerinden Vecon Danışmanlık LLC ile Eva Gayrimenkul Değerleme AŞ arasında 30 Kasım 2022 tarihinde imzalanan sözleşme kapsamında taraflar, kendi coğrafyalarında değerleme faaliyetlerini yürütürken, teknik bilgi alışverişi ve karşılıklı destek yönünde işbirliği yapacak. EVA Gayrimenkul Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Yaşar Bahçeci, Kurucu Ortağı Cansel Turgut Yazıcı ve Vecon Danışmanlık Kurucu Ortağı Vügar Oruc arasında İstanbul’da imzalanan sözleşme ile önemli bir bağlantı kapısı açılmış oldu.

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, bu işbirliğinden dolayı çok mutlu olduklarını belirterek, “Değerlemenin birçok alanında öncü projelerle ülkemize hizmet veriyoruz. EVA Gayrimenkul Değerleme olarak kardeş devlet olarak görülen Azerbaycan’da, değerleme sektörü ile yaptığımız bu anlaşma ile önemli bir bağlantı kapısı açmış bulunuyoruz. Önümüzdeki dönemde Türki cumhuriyetlerle işbirlikleri projelerimiz var. Süreç biraz vakit alıyor ama adım adım ilerlemek istiyoruz” şeklinde konuştu.

İBB 15 yaşam vadisi planladı

Pandeminin yaşam alışkanlıklarını tamamen değiştirdiğini belirten EVA Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Abdülşekür Hop, “Doğaya erişim ve temiz havaya ulaşım, özellikle parklar ve sosyal yaşam alanlarına yakın olma toplumsal açıdan hiçbir zaman bu kadar popüler ve gerekli olmamıştı. Örneğin İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin 5 yılda tamamlamak üzere 15 adet yaşam vadisi projesi bulunuyor. Ayrıca yine İBB bünyesinde devam eden orman parkı projeleri dikkat çekiyor. Özellikle sosyal alanlara ve kamusal açık alanlara erişimi olan semtlerin değer artışında başı çektiğini görüyoruz. Buna en güzel örnek İstanbul’da değeri en fazla artan Kadıköy, Şile, Başakşehir, Maltepe ilçeleri. Buralarda sosyal yaşam altyapıları kısaca halkın “nefes alacağı” mekanlar diğer ilçelere göre daha fazla. Elbette bu artış oranlarının içerisinde şehirdeki farklı dinamiklerin de etkisi var.” dedi.

Farkındalık hızlandı

Önümüzdeki dönemde daha çevreci bir dünya politikası görüleceğini de sözlerine ekleyen Hop “Salgın farkındalığı belki de onlarca yıl öne çekti. Şehir yönetimleri kamusal alana erişimi üst düzeye çıkarmanın önemini fark etmiş durumda. Bazı şehirde otomobillere ayrılan bölümleri kısıtlayarak mobilize çözümleri önceleyen projeler dikkat çekiyor. Bazı ilçelerde merkezi konumdaki caddelerin araçlardan tamamen arındırılarak yayalaştırıldığı, çok daha fazla ve nitelikli bisiklet yolunun ortaya konduğu bunun için belediyelerin daha fazla emek ve bütçe ayırdığı görülmektedir. Bu eğilime en güzel örneklerden biri Ümraniye ilçesinin en merkezi ve gayrimenkul değerinin en yüksek olduğu Alemdağ Caddesi’nin tamamıyla yayalaştırılmasıdır. İlçe belediyelerine çeşitli projelerde finansman sağlayan iller bankasının son dönemde buna benzer yayalaştırma ve bisiklet yolları projeleri için daha fazla kaynak sağladığı bilinmektedir.

Sosyal donatısı içinde olan projeler yükseliyor

Sosyal bir toplanma alanı olarak alışveriş merkezleri ise salgın döneminde kapalı ortamlarda artan bulaş riskleri neticesinde zor bir dönem geçirmiştir. Salgın dönemi öncesinde ilk örnekleri gelmeye başlayan açık ya da kısmi açık alışveriş merkezleri bu dönemi kısmen daha rahat yönetebilmiştir. Ancak sosyal yaşam alanlarındaki dönüşüm talebine cevap verebilmek için ticari ünitelerde bundan daha fazlasına ihtiyaç vardır. Artık bir eğilim olarak, kamusal alanlar ile herhangi bir sınırı olmayan tam açık alışveriş ve eğlence mekanlarıyla daha sık karşılaşmaktayız.

Örneğin, Büyükyalı İstanbul projesi içerisinde geleneksel bir alışveriş merkezi yerine, sosyal ve kültürel faaliyetleri önceleyen ve bütünüyle açık havada gezilebilen yaya odaklı bir çözüm ortaya konmuştur. Benzer bir örneğe salgın döneminde faaliyete geçen Galataport Projesinde rastlamaktayız. Mimari ilkeler çerçevesinde süregelen tartışmalar bir yana, Galataport Projesi sadece kendi içinde çözümler sunmak yerine, bulunduğu lokasyonu de dikkate alan ve onunla ilişkisini açık alanlar üzerinden tanımlayıp rahat erişilebilir bir kamusal alan ortaya çıkarmıştır.

Sosyal yaşam alanlarında görülen bu değişim eğilimlerini şehir insanının özellikle salgın döneminde artan talebinin sonucu olarak okumak mümkündür. Sadece salgının etkileri değil, özellikle genç nüfusun daha dinamik, mobilize ve sosyal birlikteliği sağlayan nitelikli kamusal alanlara olan talebi bu değişimi doğrudan etkilemektedir. Gözlemlenen bu dönüşümün gayrimenkul piyasasına etkisi de verilerle okunabilmektedir.

Şehir sakinlerinin konut ihtiyaçlarına olan talebinde sosyal yaşam alanlarının fazlalığı ve bunların niteliği eskisinden daha fazla önemli hale gelmiş durumda. Şehrin merkezinde olmasına ve güçlü ulaşım bağlantılarına rağmen kimi yerleşimlere olan talep, sosyal yaşam alanlarının yetersiz kalması ve mobil ulaşım araçları için zayıf olan altyapıları nedeniyle daha düşük kalmaktadır. Tüm bu analizler verileri okumayı bilen ve geleceğe gerçekten yön vermek isteyen şehirleri idare eden karar vericiler ve geliştirici inşaat firmalarının alacağı kararlar için yol gösterici olacaktır.” şeklinde konuştu.

EVA Gayrimenkul Genel Müdür Yardımcısı Özhan Yurtseven, endeks oranı düşük bir oran gibi görünse de Ocak-Şubat aylarından beri Pandemi süreci, uzun süredir döviz kurlarındaki artış ve enflasyon etkileriyle inşaat maliyetlerinin ciddi oranlarda yükseldiğini belirtti.

Çok etken var

İnşaat sektöründe maliyetleri belirleyen en büyük etkenin genel olarak malzeme fiyatları olduğunu da belirten Yurtseven, “Malzeme fiyatlarında yaşanan değişimler, inşaat projelerinin gayrimenkul satış fiyatlarını belirlemektedir. Bu değişimler, birçok faktörden etkilenebilir. Döviz kurları ve malzeme üretim sürecinde meydana gelen fiyat dalgalanmaları malzeme fiyatlarını en çok etkileyen faktörlerin başında gelmektedir. Yapı malzemelerinin birçoğu yurtdışından ithal edilmektedir. Döviz kurlarında yaşanan ani değişimler, inşaat şirketlerini bir sonraki malzeme tedariki sürecinde etkiler.” dedi.

Dövizdeki artış tırmanmaya devam ediyor

Geçen sene bu zamanlarda dolar kurunun 5,65 seviyelerinde iken bu dönemde 8,00 seviyesinde olduğunun da altını çizerek, “Euro kuru 6,16 seviyelerinde iken bu dönemde dolar kuru 9,0’lar seviyesinde oldu. Geçen sene Eylül ayına göre bu zamana kadar sadece döviz kurunda yaklaşık %40-%45 artış söz konusu. Enflasyon ve pandemi süreci dövizdeki artışları yukarı yönlü tırmandırmaya devam etmekte.

Proje finansmanı sağlamanın da yüksek maliyetli olduğu bir dönemdeyiz

Dövizdeki yüksek artış oranları ile birlikte inşaat maliyetleri de ciddi oranda arttı. Özellikle inşaatın ana malzemeleri olan kumun, çimentonun ve demirin fiyatında meydana gelen artış inşaat malzemesi tedarik eden firmaların maliyetini fazlası ile artırdı. Tedarikçi firmalar artan bu maliyeti mecburen inşaat firmalarına yansıtıyorlar.

Yakın bir zamana kadar inşaat firmaları maliyet artışlarını kendi kar marjlarını düşürerek, stok malzeme kullanarak vb. çözüm yolları üreterek bu durumu gayrimenkul satışlarına yansıtmamaya çalışıyorlardı. Pandemi süreci ve döviz kurundaki artışlar artık piyasadan da görüldüğü gibi gayrimenkul satış değerleri de artmış durumda. Proje finansmanı sağlamanın da yüksek maliyetli olduğu bir dönemdeyiz. Mevcutta devam eden projeleri bitirmek dışında yeni bir proje maliyetine katlanmak firmalar için zor.

Ocak ayında C30 beton m3 alımı 190 TL iken şu anda m3 alımı 230 TL

Ülkemizde inşaat maliyetlerinin yaklaşık %80’i dövize endeksli. Bu durum dövizdeki artışın inşaat maliyetlerine yansıması anlamına geliyor. İnşaat maliyetinin ana kalemlerini oluşturan kum, çimento, demirde sene başından bu zamana yüzde 35’lere varan artışlar oldu.

İnşaat malzemeleri tedarik eden firmalar da, bu koşullarda kendilerini garanti altına almak için fiyat politikalarını değiştirmektedir. Vadeli satışlarda tedarikçiler riski, yüksek derecede fiyatlandırmakta bu da maliyetleri yükseltmektedir.

Demir fiyatları Ocak ayında tonu 3200 TL seviyelerinde alım yapılırken, şuanda tonu 5000 TL seviyesine dayanmış durumda. Ocak ayında C30 beton m3 alımı 190 TL den yapılırken, şu anda m3 alımı 230 TL’den yapılmaktadır.

Bina inşaat maliyeti 30-35 birim artış gösterdi

Her yıl inşaat işçilik maliyetleri %10-%15 oranında artıyordu. Pandemi süreci ve döviz kurundaki artışlar yıllık normal artış seviyelerinin de üstünde artışa sebep oldu. İşçilik maliyetleri de %15’lerin üzerine çıkmış durumda. Bütün bu inşaatı oluşturan bileşenlerdeki maliyet artışlarını göz önüne alacak olursak sene başında ortalama 100 birim olan bina inşaat maliyeti 30-35 birim artış gösterdi.

Alım gücü zayıflıyor

Döviz kurundaki artış konut yatırımcısının parasını faizde ve dövizde değerlendirmesine neden oluyor. Gayrimenkule olan talep sınırlı düzeyde kalmaktadır. Bu durum maliyetleri artmasına dolayısıyla hem satış hızını düşürmekte hem de karlılığını azaltmaktadır.

Son 5 yılda yaşanan bu durum bugün üst seviyelere ulaşmış durumda. Alım gücünün zayıflamasının yanında döviz kurunun önlenemez yükselişi gayrimenkul sektöründe geliştirmeyi çıkmaz yola götürmektedir. Yeni konutlarda ortalama inşaat maliyet artışı, enflasyonun da, üretici fiyatlarındaki yıllık ortalama artışın da üzerine çıkmış durumda.

KDV iadesine razı firmalar var

Arsa maliyetleri artmakta, malzeme fiyatları yükselişte. İnşaat maliyet artışları üst seviyelerde. Sektör satış kar marjları alt seviyelerde. %10-5 kar marjlarına kadar gerileyen sektörde projeyi bitirmek maliyetleri kurtarmak için çabalayan firmalarda olduğunu, hatta sadece KDV iadesine bile razı firmalar olduğunu söylemek yanlış olmaz.

Satış fiyatları mecburen artış eğilimi göstermek zorunda ama alıcı baskın bir piyasada da bu zamları yapmak kolay değil. Kısacası geliştiriciler artık bir çıkmaza doğru sürükleniyor, yeni proje geliştirsinler mi? Yoksa beklesinler mi? Çarklar durduktan sonra sistemi tekrar kurmak çok zor olacak ne yapsınlar? Malzeme maliyetleri maliyeti arsa fiyatlarında indirim olarak alabilirler mi?

İşte kritik soru bu; eğer arsa fiyatları düşerse bu durumda gayrimenkul önümüzdeki dönemde geliştirilebilir bir enstrüman olur. Yoksa özellikle konut sektörü özelinde gayrimenkul sektörü ciddi bir daralmaya gidecek.” şeklinde görüşlerini dile getirdi.

Turistlerin 1/3’nü Antalya ağırlıyor

Türkiye’ye gelen yabancı turistlerin 1/3’ lük bir bölümünü ağırlayan Antalya, Kültür ve Turizm Bakanlığı verilerine göre, 2019 yılsonu itibari ile bakanlık ve belediye belgeli tesisler toplamında, 1.787 adet tesis ve 588.379 adet yatak bulunduruyor.

En çok talep Rusya, Almanya ve Ukrayna’dan

Antalya’ya gelen yabancı turistlerin milliyetleri ise, sırasıyla Rusya, Almanya, Ukrayna, İngiltere ve Polonya. Antalya’da yer alan resort otellerin bulunduğu ilçeler ise Belek, Manavgat, Kemer, Alanya ve Antalya merkezinde Muratpaşa ve Konyaaltı. Belek bölgesinde yer alan oteller genellikle tüm yıl boyunca açık iken, diğer bölgelerdeki oteller ise genellikle bahar-yaz dönemini kapsayan Nisan-Ekim ayları arasında 6-7 aylık dönem için hizmete açık bulunuyor.

Türkiye’de 12 bin 142 tesis hizmet veriyor

Gayrimenkul sektöründe değerleme, danışmanlık, en iyi kullanım etüdü, proje değerleme, piyasa araştırmaları konularında öncü olan EVA Gayrimenkul Değerleme’ye göre, Türkiye toplamında ise 12.142 adet tesis ve 1.538.010 adet yatak bulunurken, Antalya tesis sayısında Türkiye’de %15’lik, yatak sayısında ise %38’lik yüksek bir orana sahip. Muğla 1.312 adet tesis ile üçüncü sırada bulunurken, 172.819 adet yatak sayısı bulunuyor.

Antalya’da en verimli yıllar 2014-2015

EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. Genel Müdür Yardımcısı Özdil ŞAHİN, Antalya’da yer alan resort otellerde geçmiş yıllara bakıldığında, 2014-2015 yılları turizmde oda fiyatları ve doluluk oranları açısından iyi yıllar olarak göründüğünü belirterek, “Rusya ile yaşanan uçak krizi, terör olayları vb. ile birlikte 2016-2017 yılları turizmde kayıp yıllar olarak karşımıza çıkmaktadır. 2018-2019 yıllar toparlanma yıllar olmakla birlikte, Antalya’da yer alan pek çok resort otelin özellikle 2019 yılı itibari ile 2014-2015 gelir rakamlarını yakaladığını görüyoruz. 2020’nin turizmde çok daha iyi bir yıl olması beklenirken, normal koşullarda nisan ayında açılması beklenen pek çok resort otelin sezon açılışları küresel covid-19 salgını sebebi ertelendi” dedi.

En yüksek oda başı satış fiyatı 155 bin Euro ile Serik’te

Antalya bölgesinde son 2 yıl içerisinde el değiştiren otel işlemleri incelendiğinde, otel toplam satış fiyatının otelin oda sayısına bölünmesi ile elde edilen odabaşı fiyat aralıklarının maksimum Alanya’da 65 bin Euro, Kemer’de 95 bin Euro, Manavgat’ta 85 bin Euro, Muratpaşa’da 95 bin Euro, Serik’te ise 155 bin Euro olduğunu açıklayan Şahin, sözlerine şöyle devam etti:

“Belek /Serik bölgesinde yer alan otellerin odabaşı satış fiyatlarının diğer bölgelerdeki otellere göre daha yüksek olduğunu görüyoruz. Bunun sebepleri arasında, bölgedeki otellerin havalimanına yakın olması sebebi ile ağırlıklı olarak 12 ay boyunca hizmet vermesi, golf, konferans vb. faaliyet ve gelir çeşitliliğinin bulunması, nispeten daha bakımlı ve lüks tesisler olmaları, otel oda fiyatlarının Antalya’nın diğer bölgelerine göre nispeten yüksek olması olarak sıralanabilir.

Turizm sektörü de değişecek

Odabaşı fiyat aralıklarının değişkenlik göstermesinin sebepleri arasında ise, tesisin bakım durumu, renovasyon ihtiyacı, yaşı, oda büyüklükleri ve otel konsepti, kalan üst hakkı süresi, arsa büyüklüğü gibi kriterler bulunmaktadır.

Birikmiş bir tatil talebi oluşabilir

Öte yandan, Covid-19 salgını sebebi ile hayatımızda meydana gelen değişikliklerin tatil anlayışımıza da yansıması ile birlikte, önümüzdeki dönemde turizm sektöründe ve otellerde bir takım değişikliklerin yaşanması olası görünmektedir. Türkiye’deki en çok sayıda turizm tesisinin ve yatak sayısının bulunduğu Antalya ilinin de bu durumdan etkilenmesini bekliyoruz.

Salgının psikolojik etkilerinin insanların tatil anlayışlarını değiştirmesi söz konusu olabileceği gibi, uzun süre evlerinde yaşamak durumunda kalmış insanların birikmiş bir tatil talebi oluşturması da kaçınılmazdır. Yeni duruma adaptasyon konusunda kamunun ve turizm sektörü oyuncularının birlikte atacağı doğru ve hızlı adımlar ile sürecin makul bir sürede ve en az hasar ile atlatılmasını diliyorum.

Artan göç, konut satışlarını da artırdı

Ülke içinde kentten kente göçün de konut talebini artırdığına dikkat çeken Şehirli sözlerini şöyle sürdürdü: “Konut satışlarındaki artışa; konut kredi rakamlarının düşmesi, son iki yıldır piyasadaki durgunluk nedeniyle ve konut kredi rakamlarında yükseklik nedeniyle konut fiyatlarının neredeyse yeniden yapım maliyetlerine kadar düşmesi, yabancıların vatandaşlık edinimi için alımları vb. etkenler sebep oldu. Artışın devam edeceğini düşünüyoruz. 2019 yılı Aralık sonu itibariyle yabancıya satılan kümüle konut adedinin toplam satışlar içindeki oranı % 3,4 iken geçen yıl aynı döneminde bu oran % 2,9’du. Bu artışta döviz karşısında TL’nin değer kaybetmesi de büyük etken. Bunların yanı sıra ülke içinde kentten kente de göç, konut talebinin artışında önemli bir unsur. Artışın devam edeceğini düşünüyoruz.”

Şehirli il bazlı konut satışlarında en fazla konut satışı yapılan illeri ise, İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya, Bursa, Mersin, Konya ve Gaziantep olarak sıraladı.

1.610 markalı konut projesinde 634.000 konut

EVA Gayrimenkul Değerleme’nin “İstanbul Markalı Konut Piyasası Araştırma ve Öngörüler” başlıklı araştırmasında arz edilen konut tipleri, bölge bazlı değer artışı, bölgelerde tip bazlı değer artışı, son altı yıl içindeki bileşik değer artışları, ilçelere göre markalı konut oranları ve bölgelere göre konut satış hızları ile bölgeler bazlı değerlendirmeler yer alıyor. Anadolu ve Avrupa yakaları verilerinin ayrı analiz edildiği çalışmada, 1.610 markalı konut projesinde yer alan yaklaşık 634.000 konut analiz ediliyor.

Markalı konutta Anadolu yakasında Beykoz Caddesi, Avrupa yakasında Bakırköy Zeytinburnu sahil aksının birim metrekare satış değerleri itibariyle en yüksek bölgeler olarak öne çıktığını kaydeden EVA Gayrimenkul Değerleme Araştırma ve Raporlama Müdürü Şeyma Şehirli, “Buna göre Anadolu yakasında en yüksek ağırlıklı ortalama birim metrekare konut satış fiyatına sahip olan bölgenin Beykoz olduğu, en düşük birim satış değerine sahip olan bölgenin ise Şile olduğu belirleniyor. Beykoz’da konut ortalama birim metrekare satış fiyatı takribi 17.500 TL/m2 iken, Şile bölgesinde bu değerin yaklaşık 3.700 TL/m2’ye kadar düştüğü gözleniyor. Avrupa yakasında ise en yüksek birim metrekare konut satış fiyatına sahip olan bölgenin Bakırköy Zeytinburnu sahil aksı olduğu, en düşük birim satış değerine sahip olan bölgenin Esenyurt olduğu dikkat çekiyor. Bakırköy Zeytinburnu sahil aksındaki markalı konutların ortalama birim satış değerleri 22.700 TL/m2 iken, en düşük birim satış değerine sahip Esenyurt’ta ortalama birim metrekare satış fiyatının 3.350 TL/m2 seviyesinde olduğu görülüyor” dedi.

Markalı konutta geri ödeme süresi 19-36 yıl arasında değişiyor

Gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenlerin dikkat etmesi gereken konuların başında amortisman süresinin geldiğini ifade eden Şeyma Şehirli, şunları belirtti: “Amortisman süresi, satın alınan konutun kendini geri ödeme süresi anlamına geliyor. Gayrimenkul yatırımında bulunan kişiler, amortisman sürelerini hesaplama konusunda titiz davranmalı. Amortisman süresi yatırım yapılan gayrimenkulün mevcut değerini, aylık net kira gelirine bölerek hesaplanıyor. Elde edilen sonuç gayrimenkulün kendini kaç ay içerisinde geri ödeyeceğini belirtiyor. Amortisman süresi gayrimenkulün konumuna, büyüklüğüne, bulunduğu alanın sağladığı sosyal imkanlarına göre değişkenlik gösterebiliyor. Ayrıca kolayca kiraya verilemeyen gayrimenkulün uzun süre boş kalması, yatırımcı için değer kaybına sebep olmasına ve amortisman süresinin uzamasına neden olabiliyor.”

İstanbul’da markalı konutların amortisman sürelerinin 19 ila 36 yıllara, hatta bazı projelerde daha uzun sürelerde olduğunu kaydeden Şehirli, “Şehrin gelişmekte olan yerlerinde markalı olmayan konutlarda amorti süresinin 17-20 yıllarda olduğunu görüyoruz. Konutun geri dönüş süresinde en karlı ilçeler Esenyurt, Beylikdüzü, Avcılar, Sultanbeyli ve Sultangazi diyebiliriz. Amortisman süresini etkileyen birçok dinamik var. Yalnızca satış ve kira korelasyonu amortisman süresinin belirlenmesinde yeterli değil. Tüm bu gerçekler göz önünde bulundurulduğunda amortisman sürelerinin yıllar içinde kısalmayacağını, ama artık artmayacağını düşünüyorum” dedi.

Bölgelere göre ortalama konut satış hızları farklı

Araştırmada yer alan “Bölgelerin Ortalama Konut Satış Hızları” analizine göre İstanbul’da konut satış hızı, bölgelerdeki dairelerin satış fiyatlarına, talep edilen daire tiplerinin arzına ve dairelerin büyüklüklerine göre farklılık gösteriyor.

Toplam konut stokunun %10’u markalı konut

İstatistiki verilere göre İstanbul genelinde 6,3 milyon adet konut bulunduğu, belirlemelere göre bu konutların yaklaşık 634 bininin markalı konut projelerinden oluştuğu kaydediliyor. Buna göre İstanbul’da markalı konut oranının toplam konut stokunun sadece %10’unu oluşturduğu belirtiliyor.

Toplam daire sayısı geçen yıla oranla %16,6 büyüdü

TÜİK verilerine bakıldığında İstanbul’da daire sayısı 2017 yılında 5.443.811 iken, 2018’de 6.349.136 olarak belirlendiği, buna göre yüzde 16,6 büyüme yaşandığı kaydediliyor.

İstanbul’un en markalı konut ilçeleri

İstanbul’da markalı konut projelerinin yoğunlaştığı bölgeler hakkında da bilgi veren Şehirli, “İstanbul Anadolu yakasında Ataşehir, Pendik, Kartal, Kadıköy ve Sancaktepe ilçelerindeki markalı konut projeleri, Anadolu yakasının tamamındaki markalı konut projeleri içinde en büyük paya sahip bölgeler. İstanbul Avrupa yakasında ise Esenyurt, Başakşehir, Beylikdüzü, Küçükçekmece, Şişli ve Bakırköy ilçelerindeki markalı konut projeleri, Avrupa yakasının tamamındaki markalı konut projelerinin içindeki en büyük paya sahip” dedi.

İstanbul’da en çok üretilen daire tipi %29 ile 3+1

İstanbul’da 1.610 adet markalı konut projesinin 731 adedinin, oransal olarak %45’inin konut dağılımının bilindiğini söyleyen Şehirli, şunları belirtti: “Daire sayısı olarak bakıldığında toplam 633.565 daire analiz edildi, 287.988 adedinin, yani %35’inin daire tipi dağılımına erişildi. Tümevarım yöntemiyle 731 proje ve 287.988 adet daire üzerinden yapılan analiz neticesinde bir grafik oluşturduk. Grafiğe göre en çok üretilen daire tipi %29 ile 3+1, ardından %27 ile 2+1 ve yine %26 ile 1+1 daire tipi. Yatırım amacıyla bakılan ve kimi zaman home ofis olarak da satışa sunulan 1+0 daire tipi %5, aile tipi konut olarak da adlandırılan 4+1 tipi %10 ile karşımıza çıkıyor. Bu beş tip dışında kalan konut tipleri ise %3’lük paya sahip bulunuyor.”

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, Ocak 2017 sonu itibariyle Türkiye genelinde toplam konut satışlarının geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 12,81 artış gösterdiğini belirterek ipotekli konut satışlarının yaklaşık yüzde 35,4 oranında yükseldiğini söyledi.

Üç büyük ilde de artış var

Yazıcı, Ocak 2016 Ocak sonu itibariyle 2015’in aynı dönemine göre yüzde 1,68 artış gösteren konut satışlarının, 2017 Ocak sonu itibariyle 2015’in aynı dönemine göre yaklaşık yüzde 10,7 artış gösterdiğini ifade etti. İstanbul’da konut satışlarının 2017 yılı Ocak sonu itibariyle 2016 senesinin aynı dönemine göre yaklaşık yüzde 1,8 arttığını kaydeden Yazıcı, aynı tarihler arasında Ankara’da yüzde 18,6 İzmir’de ise yüzde 8 oranlarında artış görüldüğünü kaydetti. Yazıcı, 2017 Şubat verileri itibariyle konut satışlarının biraz daha artması ya da aynı seviyelerde seyretmesinin beklendiğini söyledi.

Takipteki kredi oranı arttı

Rapora göre, kullanıcı için konut kredisindeki maliyetlerin, Mart ayında 10 yıllık vadede kredi maliyetlerinin aylık yüzde 0,88 ile yüzde 1,25 arasında değişti. Bankalar arasında farklılık olmakla birlikte 100 bin TL tutarında kredi için aylık ödemelerin 10 yıllık vadede 1352 TL, 5 yıllık vadede ise 2 bin152 TL dolayında seyrediyor. Ocak 2017’de, konut kredileri içinde takipteki konut kredi miktarının sadece yüzde 0,53 düzeyinde olduğu belirtilen raporda, bu oranın Ocak 2016’da yüzde 0,48 olduğu kaydedildi. Periskop Analiz’in raporunda takipteki kredilerin toplam kredi hacmi içindeki büyüklüğünün kredi miktarıyla aynı hızda büyümemesi Türkiye için olumlu bir gösterge olarak değerlendirildi.

EVA Gayrimenkul Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, markalı konutların yaklaşık yüzde 62’sinin 2+1 ve daha küçük evlerden oluştuğuna dikkat çekerek “Diğer bir deyişle İstanbul’daki markalı konutların yüzde 62’sinin 80 metrekarenin altında” dedi.

1417 proje ve 560 bin markalı konut

2015 yılında 1242 markalı konut projesinde 500 bin konut olduğunu ifade eden Yazıcı, 2016 yılında İstanbul’da markalı konut projesi sayısında bir önceki yıla göre yüzde 14, markalı projelerde yer alan konut sayısında ise yüzde12 artış yaşandığını anlattı. Yazıcı, 2014 yılında 1007 proje içerisinde 430 bin konut bulunurken, bu sayının 2015 yılında 1242 proje ve 500 bin konuta, 2016 yılında ise 1417 proje ve 560 bine konuta ulaştığını kaydetti.