Kira artışında Kahramanmaraş ilk sırada

Analizi değerlendiren EVA Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzmanı Serkan Bal, yüzde olarak artışlar incelendiğinde en üst sıraları sırası ile Kahramanmaraş, Mersin, Diyarbakır, Şanlıurfa, Uşak ve Karaman illerinin aldığını belirterek, “Bu illerdeki kira artış oranı %32-%37 gibi yüksek bir seviye ortalamasında. Kiralık konutlara olan taleplerden dolayı kiralık konut sayılarının azaldığını, bu nedenle de artışların halen devam ettiğini tespit ettik. Ancak bu illerdeki kira bedelleri büyük şehirlere göre daha makul seviyelerde. Mutlak değer olarak artış bedelleri göz önünde bulundurulduğunda bu rakamlar bir önceki yıla göre aylık yaklaşık 200 TL – 330 TL aralığında artıyor.” dedi.

Müstakil yapılar pahalandı

Bal; “Öte yandan pandemi ile evden çalışma sisteminin kalıcı olarak hayatımızda artık yer etmiş olması, insanların bulunduğu yerin çalışma yeri olması, kapanmalarla evde geçirilen zamanın artmış olması tercihleri değiştirdi. Özellikle villa ve müstakil yapılarının büyüklük yer ve diğer faktörlere bağlı olarak ortalama artış oranları %30 ile %50 arasında gerçekleşti.” dedi.

Aydın ve Trabzon illeri kira artış oranıyla dikkat çekiyor

Yüzde olarak artışları incelediğimizde Aydın, Trabzon, Balıkesir, Tekirdağ, Kocaeli, Ankara illerinin üst sıralarda olduğu görülüyor. Aydın ili hem konut bazında hem villa/müstakil yapı bazında kira artış oranları ile dikkati çekiyor. İzmir, Muğla gibi popüler tatil beldeleri ile kıyaslandığında Aydın kira piyasa değeri olarak daha makul seviyelerdeydi. Hem çevresindeki tatil bölgelerine ulaşım rahatlığı hem konumundan dolayı talebin arttığı tercih edilirliğinin daha iyi seviyelere geldiği görülüyor. Bu etkenler de kira artışlarına %49 oranında etki etti.

Trabzon’da ise konut kira artışları ortalama %6 oranlarında iken, müstakil yapılardaki kira artış oranının %43 seviyelerinde. Bu artışın nedeni ise Trabzon’un konumu ve doğasından dolayı müstakil yapılara ilgilinin oldukça fazla olması.

Artış bedeli olarak Muğla ve İzmir ilk sıralarda

Yazlık bölge olarak önde gelen illerden olan Muğla’da konut bazında kira artış ortalaması yaklaşık %13, villa/müstakil yapılarda ortalama kira artış oranı %31, İzmir’de konut bazında %14, villa/müstakil yapılarda ortalama kira artış oranı %35 seviyelerindedir. Oranlar bölgelere göre bir miktar düşük gözükse de aslında mutlak kira bedel artışları olarak düşünüldüğünde Muğla ve İzmir villa/müstakil yapılarda ilk sıralarda yer almaktadır. Bunun nedeni de mevcuttaki kira bedellerinin diğer kıyaslanan illere göre daha yüksek olmasından kaynaklanmaktadır. Aydın’ın mutlak bedel artışlarında Muğla ve İzmir’den sonra sıralamada yer almakta olup burada da ön planda olduğu görülmektedir.

Kira bedellerindeki artışın satış fiyatlarına da yansıdığını belirten Bal; “Kira bedellerinin ve satış bedellerin makul seviyelere inebilmesi için makul miktarda konutun stoka girmesi yani imal edilmesi gerekiyor. Ancak inşaat maliyetleri çok yüksek, bir de imalat süresinin 24-36 ay arasında olduğu düşünülürse bugün alınacak önlemlerin sonuçlarının ancak 2 yıl sonra piyasaya etki edebileceğini söyleyebiliriz.” şeklinde konuştu.

EVA Gayrimenkul Değerleme, 2021 yılı ilk çeyrek dönemi itibariyle yabancıların vatandaşlık edinimi için Türkiye’de yaptıkları gayrimenkul yatırımlarını mercek altına aldı. 2021 yılı ilk çeyrek döneminde Türkiye’de yapılan 12 bin 192 adet gayrimenkul yatırımının yüzde 24,3’ü vatandaşlık edinimi için olduğu belirlendi. Yabancıların vatandaşlık edinimi için aldığı gayrimenkuller 2 bin 963 adet olurken, vatandaşlık için edinilen gayrimenkullerin adet bazında yüzde 80,97’si ise İstanbul’dan edinildi.

Ülke bazında ilk üç İran, Afganistan ve Irak

Yabancıların 2021 yılı ilk çeyrek döneminde tüm gayrimenkul çeşitleri bazında vatandaşlık edinimi için Türkiye’de yaptıkları yatırımlara göre, ülke bazında ilk sırada İran yer aldı. İran’ı, Afganistan, Irak, Çin, Yemen, Filistin, Mısır, Ürdün, Pakistan ve Sudan izledi.

İstanbul ilk sırada

Yabancıların, 2021 yılı ilk çeyrek dönemi itibariyle tüm gayrimenkul çeşitleri bazında vatandaşlık edinimi için gayrimenkul edinimlerinde en çok tercih ettiği il ise İstanbul oldu. İstanbul’u sırasıyla Antalya, Ankara, Yalova, Mersin, Bursa, İzmir, Samsun, Trabzon ve Muğla takip etti.

İstanbul’daki yatırımların yüzde 39,1’i vatandaşlık edinimi için

Megakent İstanbul’daki yabancı gayrimenkul yatırımı ise 2021 yılı ilk çeyrek dönemi itibariyle 6 bin 136 adet gerçekleşti. Bu yatırımın da, yüzde 39,1’inin vatandaşlık başvurusu için edinilen gayrimenkullerden oluştuğu belirlendi. İstanbul %39,1’lik oranı ile Türkiye ortalaması olan %24,3’ü ciddi şekilde arkada bıraktı. Yabancıların İstanbul’a olan tutkusu bir kez daha tescillendi.

2021 yılı ilk çeyrek döneminde yabancıların tüm gayrimenkul bazında vatandaşlık edinimi için İstanbul’daki yatırımlarında ise ilk sırayı İran aldı. Bu ülkeyi Irak, Afganistan, Çin, Yemen, Filistin, Mısır, Pakistan, Rusya Federasyonu ile Azerbaycan takip etti. Aynı dönemde yabancıların vatandaşlık edinimi için İstanbul’daki gayrimenkul yatırım tercihlerinde Esenyurt, Beylikdüzü ve Başakşehir ilçeleri ilk üçte yer aldı. Bu ilçeleri de sırası ile Bağcılar, Avcılar, Büyükçekmece, Zeytinburnu, Küçükçekmece, Kağıthane ve Sarıyer izledi.

Geçen yılın aynı döneminde bu oran %40’tı. Megakent İstanbul’da ise 881 bin 922 metrekare olan yabancı gayrimenkul yatırımının yüzde 48’inin vatandaşlık başvurusu için edinilen gayrimenkullerden oluştuğu belirlendi. İstanbul’daki yabancı yatırımlarında Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Silivri ilk üçte yer aldı.

Türkiye’de yatırımda Filistin ilk sırada

Yabancıların 2020 yılı 3. çeyrek sonu itibariyle tüm gayrimenkul çeşitleri bazında vatandaşlık edinimi için Türkiye’de yaptıkları yatırımlara göre, ülke bazında ilk sırada Filistin yer aldı. Filistin’i, Afganistan, Mısır, Dominika, Irak, Ürdün, Yemen, İran, Cezayir ve Suudi Arabistan izledi.

En çok tercih edilen il Konya

Yabancıların, 2020 yılı 3. çeyrek sonu itibariyle tüm gayrimenkul çeşitleri bazında vatandaşlık edinimi için gayrimenkul edinimlerinde en çok tercih ettiği il Konya oldu. Konya’yı sırası ile, İstanbul, Manisa, Tekirdağ, Antalya, Şanlıurfa, Ankara, Çorum, Kırklareli ve Sakarya takip etti.

İstanbul’daki yatırımların da yüzde 48’i vatandaşlık hakkı için

Megakent İstanbul’daki yabancı gayrimenkul yatırımı ise 881 bin 922 metrekare oldu. Bu yatırımın da, yüzde 48’inin vatandaşlık başvurusu için edinilen gayrimenkullerden oluştuğu belirlendi. 2020 yılı 3. Çeyreği sonunda yabancıların tüm gayrimenkul bazında vatandaşlık edinimi için İstanbul’daki yatırımlarında ise ilk sırayı Afganistan aldı. Bu ülkeyi, İran, Yemen, Irak, Çin, Filistin, Ürdün, Libya, Almanya ile Mısır takip etti. Aynı dönemde yabancıların vatandaşlık edinimi için İstanbul’daki gayrimenkul yatırım tercihlerinde Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Silivri ilçeleri ilk üçte yer aldı. Bu ilçeleri de sırası ile Şile, Esenyurt, Çatalca, Zeytinburnu, Beykoz, Avcılar ve Başakşehir izledi.

Gayrimenkul alımına büyük bir ilgi olduğunu ve normal zamanın 4 misli bir talep oluştuğunu önemle vurgulayan Yazıcı, bu durumun nedenlerini ve gayrimenkul sektöründeki gelişmeleri anlattı:

Bölgesine göre konut fiyatlarında % 5-15 arası artış görüyoruz

“Mortgage faiz oranları şu anda son 5 yılın en düşün seviyesine geldi. Ev almak için niyeti olan ama gücü yetmeyen birçok vatandaş kredi kullanabilir hale geldi. Son 2 haftada normal zamanın 4 misli bir talep olduğunu görüyoruz. Birikmiş ve karşılanmamış talebin yoğunluğunu görüyoruz şu anda ama bu zamanla oturacak ve bu kadar yoğun devam etmeyecektir. Önemli bir gerçek var.

Faiz oranını düşürdüğünüzde aynı ödeme miktarı ile kredi kullanabilir kişi sayısını 3-4 misli artırıyorsunuz, dolayısıyla bu durum büyük bir satın alma motivasyonu oluşturuyor. Talep ve arz dengesinde de bir şaşırma oldu. Uzun zamandır satılamayan ev stokları hızla erimeye başladı, bu da arz edenin fiyatları yukarı çekmesine sebep oldu, fiyatların yukarı doğru hareket ettiği doğru. %5-15 arası bölgesine göre artış görüyoruz.”

Her kademeden satış var

Her kademeden satış olduğunu, kampanya kredi kullanımında üst limit getirildiğini ve üç büyük şehirde 750 bin TL’ye kadar kredi kullanılabileceğinin de altını çizen Yazıcı, “Bu limit şehirlerde 500 bin TL. Burada amaç kredi havuzunda birçok kişinin yararlanmasını sağlamak. O yüzden tüm evin değerinde verilmiyor %80’ine kadar kredi kullandırılıyor. Bir de bankaların bazıları 1 Ocak 2019’dan sonra el değiştirmiş evlere kredi kullandırmayı istemiyor. Aile arasında el değiştirerek kredinin yanlış şekilde kullanılmasını veya arka taraftan ticari krediye dönüştürülmesini istemiyorlar” şeklinde görüşlerini belirtti.

Konut sektöründe fiyatlara sınırlama getirmek dengeleri bozacaktır

Yazıcı; “Arz ve talep serbest piyasa koşulunun şartıdır. Fiyatı pahalı buluyorsanız almazsınız. Fiyatla değer de aynı şey değildir. Değeri ederi farklıdır, fiyatı farklı olabilir. O yüzden konut sektöründe fiyatlara sınırlama getirmek gerçekçi olmayacaktır, dengeleri bozacaktır” dedi.

Satın alım kararını sadece faizlere bakarak vermemek gerekli

Faiz oranları şu anda çok güzel imkanlar sunuyor. Eğer oturmak için ev ihtiyacınız varsa bu dönem güzel bir dönem. Ama bir yandan da ekonominin gidişini ve iş garantinizi de düşünmeniz gerekli yatırım yaparken. Gelirde bozulmalar ödeme güçlüklerine neden olabilir. O nedenle satın alım kararını sadece faizlere bakarak vermemek gerekli, sürdürülebilir gelir planınız sağlam olmadan yatırım kararı almamalısınız. Birde 15 senelik kredi dönemi oldukça uzun, 10 yıl üzerinde kullanılan krediler bence verimli değil.” dedi.

Yol nereye hayat oraya

İstanbul’da ulaşımı kolaylaştırmak ve hızlandırmak amacıyla yürütülen çalışmaları, gayrimenkul fiyatlara yaptıkları etki ile kendini gösteriyor. EVA Gayrimenkul Değerleme Proje Koordinatörü Fatih Doğan, hayata geçirilen metro, tramvay ve Marmaray gibi raylı sistemlerin konut fiyatlarını doğrudan etkilediğini belirtirken en açık örneğin Kadıköy-Kartal Metrosu üstündeki güzergahlar olduğunu kaydetti.

Kartal, Maltepe, Küçükyalı, Bostancı, Kozyatağı, Acıbadem ve Kadıköy çevresinin değerinin geçmişle kıyas götürmeyeceğini belirten Doğan, hattın önümüzdeki dönemde diğer ulaşım akslarına entegre edilmesiyle bu artışın daha da yükseleceğine işaret etti.

Uzaktaki köy bizim oluyor

Yeni ulaşım yollarının İstanbul’a bağlı olup olmadığı dahi kestirilemeyen lokasyonları canlandırdığını belirten Doğan, “Kaynarca’ya kadar uzatılan hatlar bu bölgelerdeki ekonomiye değer katacak” şeklinde konuşuyor.

Metro ağı genişliyor, değer artışı sürüyor

Hatların genişlemesi ve uzamasının eski semtlerdeki kentsel dönüşüm çalışmalarına ivme kazandığına dikkat çeken Doğan, “Metronun Kartal’a giderken Fikirtepe’ye uğraması dahi birim fiyatları 8 ile 10 bin lira bandına çekti” diyerek sözlerini noktaladı.