Konut Fiyat Endeksi (KFE), nisanda aylık yüzde 1,8 yükselirken yıllık artış yüzde 26,6’ya ulaştı. Ancak tablo yalnızca fiyat artışından ibaret değil. Enflasyondan arındırılmış verilere göre konut fiyatları reel bazda yüzde 4,3 geriledi. Yani fiyatlar yükseliyor ama piyasa aynı hızla değer üretmiyor.

Uzmanlara göre piyasada artık “erişilebilir konut” sorunu daha sert hissediliyor.

İstanbul’da artış sürüyor, Ankara hızlandı

TCMB verilerine göre üç büyük şehirde fiyat yükselişi devam etti.

Nisan ayında:

– İstanbul’da yüzde 1,6,

– Ankara’da yüzde 2,6,

– İzmir’de yüzde 2,1

oranında aylık artış yaşandı.

Yıllık bazda ise:

– Ankara yüzde 29,9,

– İzmir yüzde 26,7,

– İstanbul yüzde 26,2

artış gösterdi.

Özellikle Ankara’daki yükselişin son dönemde yatırımcı hareketliliği ve kamu bağlantılı talep nedeniyle hız kazandığı değerlendiriliyor.

En sert yükseliş Doğu Anadolu’da

Bölgesel verilere göre Türkiye’de en yüksek yıllık konut fiyat artışı yüzde 33,6 ile Erzurum, Erzincan, Bayburt, Ağrı, Ardahan, Kars ve Iğdır bölgesinde gerçekleşti.
En düşük artış ise yüzde 16,7 ile Aydın, Denizli ve Muğla bölgesinde görüldü.

Turizm bölgelerinde fiyatların bir süredir zaten yüksek seviyelerde olması nedeniyle artış hızının yavaşladığı yorumları yapılıyor.

Kiralar da durmuyor

Sadece konut fiyatları değil, kira piyasası da yükselişini sürdürüyor.

Yeni Kiracı Kira Endeksi (YKKE), nisanda aylık yüzde 1,7 arttı. Yıllık kira artışı ise yüzde 31,7’ye çıktı.

Ancak burada da dikkat çeken nokta reel tablo oldu. Enflasyondan arındırılmış kira artışı yüzde 0,5 geriledi.

Buna rağmen özellikle büyükşehirlerde vatandaşın hissettiği yük büyüyor.

İstanbul’da yıllık yeni kiracı kira artışı yüzde 36,2’ye, Ankara’da yüzde 36,7’ye ulaştı. İzmir’de ise artış yüzde 29,4 oldu.

“Ev almak da kirada oturmak da lüks oluyor”

Piyasada hem satış hem kiralama tarafında yaşanan yükseliş, orta gelir grubunun konuta erişimini daha da zorlaştırıyor.

Sektör temsilcileri;

– Yüksek kredi faizleri,

– Sınırlı konut üretimi,

– Yatırım amaçlı talep,

– Artan inşaat maliyetleri

nedeniyle fiyat baskısının sürdüğünü belirtiyor.

Özellikle yeni konut üretimindeki yavaşlama ve arsa maliyetlerindeki yükselişin önümüzdeki dönemde fiyatları yeniden yukarı çekebileceği ifade ediliyor.

Reel düşüş yatırımcıyı düşündürüyor

Konut fiyatları nominal olarak yükselse de reel gerileme dikkat çekiyor.

Bu durum, kısa vadede yüksek kazanç beklentisiyle piyasaya giren yatırımcıların hesaplarını yeniden yapmasına neden olabilir.

Uzmanlara göre piyasada artık yalnızca fiyat artışı değil;

– Kira getirisi,

– Lokasyon avantajı,

– Nüfus hareketi,

– Arz-talep dengesi

gibi kriterler daha belirleyici hale geliyor.

Ali Canberk Özbuğutu-AA

Kredide zamanlama

Konut sahibi olmak isteyenlerin en çok dikkat ettikleri konulardan bir tanesi de konut kredisi faiz oranlarıdır. Bireylerin ev sahibi olmak için en çok tercih ettikleri yöntemler arasında, banka kredisi kullanmak bulunuyor. Ev satın almak isteyen kişilerin birçoğu, mevcut durumda kirada oturan kişiler olduğundan, kira masrafından kurtulmak için değerlendirilen konu ise kredi çekerek ev satın almak oluyor. Bu noktada, doğru tercihin yapılabilmesi için tüm noktalar düşünülerek değerlendirme yapılması gerekiyor. Kira masrafı ile birlikte kredi çekerek ya da başka yöntemler kullanma masraflarının gerektiği şekilde değerlendirilmesi ve buna göre karar verilmesi gerekiyor.

Piyasa takip edilmeli

Konut kredisi faizlerinin yaz aylarında geldiği nokta rekor sayılabilecek avantajlı seviyelere ulaşmış durumdaydı. Kamu bankalarının kredi kampanyaları ile oldukça cazip hale gelmiş ve kredili konut satışlarında rekorlar kırılmıştı. Belli bir birikimi olup, bu birikimi kredi ile tamamlamak suretiyle konut sahibi olmak isteyen tüketiciler için daha iyi bir zamanlama olmayacağı kesin.

İçinde bulunduğumuz bu sürecin ne kadar devam edeceği de ayrı bir merak konusu. Ancak hem kredi genişlemesinin kademeli olarak geri çekilmesi hem de Merkez Bankasının sıkılaştırma adımları konut kredisi faizlerinin de yükselmesinde sebep oldu. Zira pandemi sürecinin uzaması ile birlikte gayrimenkul sektöründe kredi faiz oranlarında tekrar yukarı yönlü hareketlenme başladı.

Kamu bankaları misyon üstlendi

Geçtiğimiz dönemde Kamu bankaları tarafından yapılan faiz indirimlerinde şahit olduk; faiz indiğinde mevduat faizleri çok süratli bir şekilde indirimlere paralel olarak gerilerken, bu indirimlerin kredi faizlerine yansıtılması biraz zaman aldı. Şimdi faiz artırımı gündemde oluşmaya başladı, bankaların bu oranları konut kredisi başta olmak kaydıyla tüketici kredilerine çabuk yansıtacaklarını düşünebiliriz.

Zira geçmiş performanslarından da görebileceğiniz gibi, bankaların en önemli motivasyonlarından biri paradan para kazanırken karlarını muhafaza, müdafaa ve maksimize edecek aksiyonları süratli bir şekilde almak. Bu nedenle kredi ile konut almayı düşünenlerin; faizler daha da yükselmeden avantajlı faiz oranlarında yararlanmak istiyorlarsa arayışlarını süratli bir şekilde neticelendirerek, alım aşamasına geçmeleri gerekmektedir.

Kamu bankaları tarihi düşük seviyelere çektiği konut ve diğer tüketici faiz oranlarını döviz kurları ve enflasyonda meydana gelen artışlar nedeniyle tekrar yükseltmeye başladı. Konut kredisi faizlerini yükseltmeye başlayan bankalar vatandaşların uygun maliyetlerle ev sahibi olmalarını zorlaştırıyorlar. Kredi faizlerinden yana büyük bir endişe yaşayan tüketicilerin faizlerin daha çok artmasının yarattığı kaygıyla konut kredilerine ilgi göstermeye devam ediyorlar.

Faiz, vade, kur, altın… asla gerilemez

Ekonomik konjonktüre baktığımızda bize faizin orta vade de düşmeyeceğini gösteriyor. Psikolojik sınır olan yüzde 1’in altına düşmesi zaman alacak gibi. Unutulmaması gereken kredi oranları bugünkü oranların altına uzun bir süre daha düşmez. Çünkü bankalar geçtiğimiz aylarda kardan fedakarlık ederek bir nevi damping yaptılar.

Fırsatlar değerlendirilmek içindir

Tüketicilerin bu fırsatı değerlendirmesi, iyi araştırma yaparak bütçesine en uygun olan konutu fiyatların olması gerekenin altında olduğu şu dönemde düşük kredi faizlerinden yararlanarak ev sahibi olunabileceği bir dönemden geçiyoruz. Yatırım için değil ancak gerçek anlamda evi olmayan, özellikle oturum için ev sahibi olmak isteyenler bu dönem fırsat kovalayabilirler. Gayrimenkul piyasasında fiyat anlamında cazip fırsatlar bulabilirsiniz.

Soner Keleş