39 milyon 510 bin 860 TL’lik yatırım

39 milyon 510 bin 860 TL yatırımla hayata geçirilmesi planlanan otel, 6 bodrum kat, 1 zemin kat, 7 normal kat şeklinde tasarlanan tek blok halinde yükselecek.

29 bin 932 metrekare inşaat alanı bulunan otelde idari birilmer, lobi, 100 kişilik kafe, 576 kişilik çok amaçlı toplantı salonu, ayrıca 5 toplantı salonu, kahvaltı salonu, açık havuz, kapalı havuz, sauna, hamam, fitness salonu, kuaför, dükkan, yemekhane ve kapalı otopark gibi bölümlerden oluşacak.

Merkezi konumu ile dikkat çekiyor

Merkezi konumu ile dikkat çeken otel projesi Boğaziçi Üniversitesi Spor tesislerine 220 Boğaziçi Üniversitesi Öğrenci Yurdu’na 170 metre, Akmerkez AVM ‘ye ve Bebek sahiline 1,2 kilometre mesafede bulunuyor.

Emlaknews.com.tr

Adana’da konut üretimine devam

Kulak İnşaat Adana’da da konut üretimini sürdürüyor. 1.5 yıldır 700 konutluk bir proje üzerine çalışan şirket, konutları bu yaz teslim etmeye hazırlanıyor. Şirket yeni konut projelerine da zaman kaybetmeden başlayacak. Kulak İnşaat’ın önemli taahhüt işlerinde de imzası bulunuyor.   Mersin’de 2014 yılında aldığı liman yapım işini tamamlamak üzere olan şirket, Bitlis’te hidroelektrik santrali kuruyor. Abu Dabi’de ticaret merkezi, göz hastanesi, 5 yıldızlı otel projeleri yapan Kulak İnşaat, Kuveyt’te bir hastane projesini de inşa ediyor. Konut harici projelerde ancak taahhüt işleri kapsamında yer alacakların belirten KLK Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Atakan Kulak, “Taahhüt sektörü içinde değişik projelerde yer alabiliriz” dedi.
Atakan Kulak, İNdergi’den Selma Şenol’un sorularını yanıtladı:

Sarıyer’de ‘bavulunu kap gel’ projesi

Büyükçekmece’nin ardından Sarıyer’de projeye başladınız. Panorama Suites’ın son durumunu sorarak başlayalım…

Atakan Kulak (AK): Sarıyer’de Koç Üniversitesine yakın bir arazide kat karşılığı olarak geliştirdiğimiz bir proje.  175 bağımsız birimden oluşan projede inşaat 2 ay önce başladı. Henüz reklamları başlamayan Panorama Suites projesinin satış ofisini görenler konut almaya geldi.  Şimdiden satış oranı yüzde 30’lar seviyesini buldu. 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 konut tiplerine yer veren projede metrekare fiyatları 7500-8000 TL aralığında seyrediyor. Üniversiteye yakınlığından dolayı beyaz yakalılar ve öğrencilerin düşünülerek tasarlandığı projede yatağından perdesine, koltuk takımından eşyalarına kadar her şeyi anahtar teslim olarak mülk sahibine sunuyoruz.  Bir nevi bavulunu kap gel projesi. Bu nedenle hızlı kiralanacak ve yüksek kira rakamları olacak. En küçük 1+1 dairelerin 2500 liraya kiralanabileceğini öngörüyoruz. Bu açıdan yatırımcının da dikkatini çekecek bir proje.

‘Kentsel dönüşüme girmemiz tesadüf değil’

Sarıyer henüz tamamlanmadı ama siz başka bir elit lokasyonda yeni bir projeye neredeyse başladınız gibi. Etiler’de nasıl bir proje geliştiriyorsunuz?

AK: Etiler’de 20 konuttan oluşan Garanti sitesini yıkarak kentsel dönüşüm projesi yapıyoruz. 2 bloktan oluşan 32 konutluk yeni bir proje yapacağız. Yıkımı gerçekleştirdik, ruhsatı bu hafta tamamlamış olacağız, buna göre de bu ay içinde ilk kazmayı vurmayı planlıyoruz. Projede 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 daire tipleri olacak.  En küçük konutun büyüklüğü 50 metrekare ve fiyatı da 370 bin lira seviyesinde.

Sarıyer’in zaten hazır bir müşteri kitlesi var bildiğim kadarıyla…

AK: Hazır kitlesi var, onun yanında yapımı devam eden tek projeyiz, bizden başka yeni arz yok şu an.  İnşaatı yeni tamamlanan bazı projelerde kalan daireler var ama onların da sayıları sınırlı.  Boş arsalar var ama o lokasyonda inşaat yok.

Kentsel dönüşüm işine arsa ararken tesadüfi olarak mı girdiniz, yoksa planlarınızda var mıydı?

AK: Asla tesadüf değil. Bizim şirket olarak katma değeri yüksek yerlerde arayışlarımız vardı. Etiler radarımızdaydı. Bu araştırmaların sonucunda bunun altından kalkarız dedik. İşin içine girdiğimizde aslında düşündüğümüzden daha bile zor olduğunu gördük. Proje yeni ama görüşmeleri 2,5 yıl önce başladı. Kat malik sayısı arttıkça süre uzadı. Ancak bugün bu noktaya gelebildik. İstanbul’da kentsel dönüşüm yapmak hiç kolay geldi.  Örneğin 3 yıl bir lokasyonla ilgilenip sonra oradan vazgeçenler var.  Yıllar önce dönüşüm pilot bölgesi Fikirtepe ile başlangıçta ilgilendik. Ama 3 aylık bir araştırmanın ardından vazgeçtik, iyi de yapmışız. Dönüşümün mantığı nedir? Senin binan hasarlıdır, depremde yıkılır canın malın zarar görür. Binanı yık, yeniden yaptır. Devlet de destek veriyor. Kendin yıkamıyorsan müteahhide ver, yapsın. Biraz daha küçüğünü al ama can güvenliğini sağla. Fakat burada istekler çok fazla, lokasyon hiç fark etmiyor, her yerde mülk sahipleri bir koyup iki almaya çalışıyor.

Akasya AVM’nin arkasına 90 konut

İstanbul’un Anadolu yakasıyla da ilgileniyor musunuz?

AK: Çamlıca’da lüks bir site yapacağız. Site 90 konuttan oluşacak. Akasya AVM’nin üstünde kalan arazide yapılacak projenin inşaatına ağustos ayında başlamayı planlıyoruz. Kot farkının olduğu proje önü kapanmayan bir boğaz manzarasına sahip olacak. Ayrıca Beykoz’da da arazi geliştiriyoruz. Buradaki projeyi 2017 yılına yetiştirebiliriz.

Adana’dan İstanbul’a geldiniz. Adana’da bilinen bir markasınız, orada iyi işler yapıyorsunuz. Neden İstanbul’a gelme ihtiyacı hissettiniz? İstanbul’da iş yapmakla Adana arasındaki farkları anlatabilir misiniz?

AK: Adana’da konut fiyatları daha uygun.  Arsa ucuz olduğu için Adana’da metrekaresi 1500 liraya konut satabiliyorsunuz. İstanbul’da bu fiyata konutu mal etmek bile zor.  İstanbul’da arsa maliyetleri Adana’nın neredeyse 3 katı. Ama İstanbul da ülke ticaretinin kalbi.  İşlem hacmi yüksek bir şehir. Karlılık oranları daha yüksek. Aynı zamanda taahhüt işleri için de merkez. Biliyorsunuz bizim büyük taahhüt işlerimiz sürüyor, bu pazardan kopmayı düşünmüyoruz. Partnerler, büyük yabancı şirketlerin merkezleri ve temsilcilikler burada. Bu nedenle Adana ile beraber İstanbul pazarında da olmaya karar verdik.

‘İyi lokasyonu bulmak 6 ay sürüyor’

Başka şehirden geldiğiniz halde İstanbul’da iyi arsa seçimleri yaptığınız görülüyor. Arsayı nasıl buluyorsunuz, nasıl karar veriyorsunuz?

AK: Öncelikle şunu söylemeliyim. Arsa seçiminde İstanbul’da arsaya yatırım yapmak çok pahalı bir iş. Arsa fiyatları inanılmaz pahalı. İlk yaptığımız projedeki Büyükçekmece arsası bizimdi. Şu andaki işler ise kat karşılığı yaptığımız işler. Biz arsayı seçmeden önce bölgenin konut stoğuna bakıyoruz. Arz talep dengelerini inceliyoruz. Arz talep dengesi lokasyon için yeterli ise fiyat mantıklı geliyorsa oradaki işe başlıyoruz. Biz İstanbul’daki şirketimizi 2012 yılında kurduk ama arsa arayışına 2 yıl öncesinde başladık. İyi bir lokasyonu bulup araştırmak 3-6 ay arası zaman alıyor. Asıl süreç sözleşme imzaladıktan sonra başlıyor, çünkü 2-3 sene sonra projeye başlayabiliyorsunuz, ön izinler vs süreç alıyor.

Kat karşılığı çalışıyorsunuz, şu anda İstanbul’da oranlar ne seviyede?

AK: Kat karşılığı oranları çok yüksek. İstanbul dünyada arsası en pahalı 5 şehirden biri. Örneğin Bağdat Caddesinde arsa payı oranları yüzde 90’a çıkıyor.  10 katlı bina yıkıyorsunuz, tekrar yaparsanız 11 katlı bina yapabiliyorsunuz, bir katı size kalıyor. Kentin çoğu yerinde yüzde 60-70 kat karşılığı oranları konuşuluyor. Hatta bu oranların üzerin hava parası gibi ne için istendiği belli olmayan paralar da isteniyor. Bu yüksek oranlar elbette satış fiyatına etki ediyor ve nihai tüketicinin cebinden çıkıyor.

Biz inşaat işini seviyoruz ama arsa almak çok maliyetli. 10 yıl önce gelip arsa toplasaydık şu anda başka iş yapmamıza gerek kalmazdı.

AK: Bugünü konuşursak İstanbul’da proje yapmayı düşünmediğiniz bir yerde bile 5 dönüm arsa alayım deseniz 15- 20 milyon lira parayı gözden çıkarmanız lazım.

Son olarak sektörde gördüğünüz sorunlar neler, nelerin değişmesi gerekiyor?

AK: KDV oranları öncelikli. Alıcılara da bize de inanılmaz finansman yükü.  Oranlar yüzde 1 ile 18 arasında. Yüzde 1’li yer zaten kalmadı gibi. Yüzde 8’i bulunca seviniyorsunuz, yüzde 18 olunca kara kara düşünüyorsunuz.  Bu yapının değişmesi lazım. Sektörün sırtındaki bir kambur bu… Bu oranlar daha düşük olsa eminim daha fazla vergi toplanacaktır, çünkü daha fazla iş yapılacaktır.

Yabancı fonlar da yarışta

Yabancı fonların da bu yarışa dahil olduğuna dikkat çeken Altıntaş, 1960’lı yıllarda inşa edilen Petrol Sitesi’nin  Katarlı QT Holding ile el sıkıştığını ve sitenin yerine 250 milyon dolar yatırımla çarşı, ticari alan ve sağlık merkezi yapılmasının gündeme geldiğini dile getirdi. Belediye Sitesi’nin müstakil evlerin bulunduğu adada kentsel dönüşüm çalışmalarının başladığını anlatan Altıntaş,  Tepecik Yolu’nda bulunan Sadabat Evleri’nde de çalışmaların sürdüğünü kaydetti.

Metrekare kira fiyatları 75 dolardan başlıyor

Özellikle 80’li yıllardan sonra eğlence hayatının önemli merkezlerinden biri olan Etiler’de lüks restoranların, şık dükkanların ve mağazaların açılmasıyla gayrimenkul fiyatlarında ciddi bir artış yaşandığına dikkat çeken Fatoş Altıntaş,  Nisbetiye Caddesi’nin Etiler tarafında 90 dolara kadar yükselen metrekare kira fiyatlarının bugünlerde 75 dolar civarında olduğunu söyledi. Altıntaş, cadde üzerindeki villaların metrekare satış fiyatlarının ise 35 bin dolara ulaştığını belirtti.

Eski siteler dönüşüyor

Bölgede konut ve ticari potansiyeldeki taşınmazların yoğun ilgi gördüğüne işaret eden Fatoş Altıntaş, “İlçede 34 bin 280 metrekarelik 33 blok ve 364 daireden oluşan Petrol Sitesi, 96 dönüm arazi üzerine kurulu 424 dairelik Uçaksavar Sitesi ve 450 daireden oluşan 50 yıllık Belediye Sitesi’nde kentsel dönüşüm anlaşmaları imzalandı” dedi. Önümüzdeki dönemde 1950’li yıllarda inşa edilen toplu konut projelerinin kentsel dönüşüm faaliyetleri kapsamında yenileneceğini vurgulayan Altıntaş, “İstanbul’un lüks semti şimdi de yeni ve iddialı projelerle değerine değer katacak” diye konuştu.