Yönettiği toplam varlık büyüklüğü 76,9 milyar TL’yi, yönettiği GYF büyüklüğü ise 10,6 milyar TL’yi bulan Neo Portföy, gayrimenkul ve teknoloji sektörlerini bir araya getiren bu yeni iş birliği kapsamında, Türkiye’nin en güçlü gayrimenkul teknolojisi (proptech) platformlarından biri olan Emlakjet ile Neo Portföy EmlakJet Gayrimenkul Yatırım Fonu’nu (NPJET) hayata geçirdi. Fon faaliyetlerine 27 adet konut ve 200 milyon TL ile başlarken, bölge seçiminde ağırlık İstanbul, Ankara, Bursa, İzmir olurken, yatırımlar 10 büyük il bazında hızla devam edecek. NPJET’in odaklandığı bölgeler ise 0-10 yaş konutlar, ulaşım ağlarına, sağlık hizmetlerine ve ana arterlere yakın bölgeler olurken, henüz metronun ulaşmadığı, ileride değerlenecek bölgeleri de mercek altına alıyor.

Yatırımlarda yeni bir dönem

NPJET, yatırımcılara doğrudan taşınmaz satın almadan, profesyonel yönetilen ve çeşitlendirilmiş bir portföy aracılığıyla gayrimenkul sektörüne yatırım imkânı sunuyor. Neo Portföy’ün yatırım yönetimindeki tecrübesi ile Emlakjet’in sektördeki veri gücünü bir araya getiren NPJET, yatırımcıların finansal hedeflerine ulaşmalarını kolaylaştırırken, aynı zamanda konut ve ticari gayrimenkul varlıklarına erişimi daha şeffaf ve erişilebilir hale getiriyor. NPJET, yatırımcılara gayrimenkul sektöründe şeffaf, güvenli ve yüksek potansiyelli bir alternatif sunacak.

“Veri ve teknolojiyle şekillenen yeni nesil gayrimenkul yatırımı dönemini başlatıyoruz”

Emlakjet CEO’su Tolga İdikat, konuyla ilgili olarak; “Gayrimenkul sektöründe finansman dinamiklerinin hızla değiştiği bir dönemden geçiyoruz. Kullanıcıların krediyle konut edinme eğilimi artarken, faiz oranlarındaki olası değişimlere karşı hassasiyet de yükseliyor. Bu değişen yatırımcı davranışlarını doğru okuyarak, Emlakjet olarak gayrimenkule farklı bir bakış açısı kazandıracak yeni bir dönemin kapılarını aralıyoruz. Neo Portföy ile güçlerimizi birleştirerek Türkiye’nin yapay zeka ve veriye dayalı ilk gayrimenkul yatırım fonu NPJET’’i kurduk. 2006’dan bu yana sahip olduğumuz büyük veri birikimi, teknoloji altyapımız ve 40 bini aşkın emlak danışmanımızla edindiğimiz saha tecrübemiz sayesinde, gelir potansiyeli en yüksek portföyleri yatırımcılarla buluşturacağız. NPJET fonunun temel stratejisi; yüksek gelir potansiyeli taşıyan gayrimenkulleri tespit edip fon portföyüne dahil etmek, ardından bu varlıkları kiraya vererek yatırımcıların hem kira getirisinden hem de orta-uzun vadede değer artışından fayda sunmak olacak. Yatırımı daha öngörülebilir ve şeffaf hale getiren bu yapı sayesinde, yatırımcılar klasik gayrimenkul alım-satım sürecine girmeden profesyonel yönetilen, teknolojiyle desteklenen bir fona ortak olacak. NPJET ile yalnızca bugünün değil, yarının gayrimenkul yatırım anlayışını da yeniden tanımlıyoruz.” derken;
Neo Portföy Yönetim Kurulu Başkanı Bekir Yener Yıldırım ise; alternatif varlık sınıflarında yatırımcıların taleplerinin çeşitlendiğine dikkat çekerek, NPJET’in bu talebe yeni bir yanıt olduğunu vurguladı. Yıldırım, “Yeni bir gayrimenkul ürününü sunmaktan dolayı gurur duyuyoruz. 42 bin yatırımcımız var. Sektör gibi biz de hızlı büyüyoruz. Dünyada da gayrimenkul yatırım fonlarının hızla büyüdüğünü görüyoruz. Sektör dev bir ekosistem yaratıyor. Teknoloji kullanımı ise sektöre başka bir boyut katıyor. Hem Türkiye’de hem dünyada teknoloji kullanımı GYF için ayrı bir gelişim süreci başlattı.

Türkiye’de Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın büyüklüğü 2024 yılı sonunda 103,3 milyar liraya ulaştı. 2023 yılı aynı dönemde bu rakam 52,3 milyar liraydı. Yaklaşık %100 bir büyüme söz konusu. Neo Portföy olarak, 20 adet Gayrimenkul Yatırım Fonu ve 4 adet Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu bulunmakta. 6 Proje GYF de yolda bekliyor.

Yönettiğimiz toplam varlık büyüklüğü ise 10,6 milyar TL’yi buldu. 2024 yılı içinde yaklaşık 1.000 adet gayrimenkul işlemi gerçekleştirdik. En fazla yatırım yaptığımız iller arasında İstanbul, Kocaeli, Antalya ve Çanakkale yer alıyor. İstanbul’da 105 taşınmaz ile toplam 1,8 milyar TL, Kocaeli’nde 31 taşınmaz ile 842 milyon TL, Antalya’da 63 taşınmaz ile 964 milyon TL, Çanakkale’de ise 35 taşınmaz ile 543 milyon TL’lik yatırım gerçekleştirildi. Portföyümüz, çeşitli gayrimenkul türleriyle geniş bir çeşitlilik gösteriyor. Emlakjet’le gerçekleştirdiğimiz heyecan verici bu işbirliği ile yatırımcılarımızın beklentilerine cevap vereceğimiz için çok mutluyuz. Şu an fonumuzun büyüklüğü 200 milyon TL. Bu fonu 5 yıl içerisinde 500 milyon dolara ulaştırmayı hedefliyoruz.” diyerek sözlerini bitirdi.

NPJET Künye:

NPJET, Türkiye’de bir benzeri daha olmayan, veriye dayalı ve konut odaklı akılcı bir yatırım anlayışıyla yüksek getiri sağlamak amacıyla EmlakJet.com iş birliğiyle oluşturulmuş bir yatırımdır. Fonun yatırım komitesinde Bekir Yener Yıldırım, Mustafa Doğan, Deniz Şahinkaya, Tolga İdikat, Kerim Avşar ve Özgür Ö. Tanrıverdi yer alıyor. Yatırımcılar, 2.000 adetlik minimum katılım payı limiti ile bu fırsattan yararlanabilir. Fon, yıllık %1.5 yönetim ücreti ve enflasyon üstü getiriden %20 performans ücreti ile işlemektedir. Fonun hedef yıllık getiri oranı, TÜFE artı %10 olarak belirlenmiştir. Referans kur olarak TL veya Amerikan Doları kullanılmaktadır. Yatırım stratejisi, yüksek getiri potansiyeli taşıyan konut yatırımlarıyla, sektördeki fırsatları doğru analiz ederek, katılımcılara sürdürülebilir kazanç sağlamayı amaçlamaktadır.

Bugün Türkiye’nin en dinamik portföy yönetim şirketlerinden biri olan Neo Portföy, kurumsal ve bireysel yatırımcılara alternatif varlık sınıflarında yenilikçi ürünler sunuyor. Emlakjet ise her ay 60 milyon sayfa görüntülenme ve 15 milyon ziyaretçi rakamlarına ulaşarak, Türkiye’deki konut alım satım süreçlerinde dijitalleşmenin öncüsü olmayı sürdürüyor. Emlakjet’in bağlı olduğu iLab Holding, Hangi Kredi, Kariyer.net, Sigortam.net gibi sektör lideri platformlarla dijital ekosistemde güçlü bir konuma sahip bulunuyor.

İstanbul önde gidiyor

Ocak ayında en çok konut araması yapılan il yüzde 24 ile İstanbul olurken, ortalama satış fiyatlarında bir önceki aya göre en çok artış yüzde 4 ile Aydın’da gözlemlendi. Satılık konut arama trendi 2019 yılı ortalaması yüzde 51 iken, pandemi dönemi olmasına rağmen 2020 yılında bu trend yüzde 66’ya yükseldi. Satılık konut arama trendi Ocak 2021’de de yüzde 66 ile devam ediyor. Ayrıca, kış mevsimine rağmen pandeminin etkisiyle yazlık bölgelerdeki konut aramaları devam ederken, Kuşadası, Alanya ve Bodrum ilçeleri en çok konut araması yapılan 10 ilçe arasında yer aldı.

Ortalama emlak fiyat artışında ocak ayının lideri Aydın

Ocak ayında Türkiye’de en çok konut araması yapılan 5 il sıralamasında İstanbul yüzde 24 ile açık ara lider olurken, onu yüzde 9 yüzde Ankara, yüzde 7 ile İzmir, yüzde 5 ile Antalya ve yüzde 4 ile Aydın izliyor. Ortalama satış fiyatlarında bir önceki aya göre ise Ocak ayında en yüksek artış yüzde 4 ile Aydın ilinde gözlemlendi. İstanbul ve Ankara’da yüzde 2, İzmir’de ise yüzde 1 artış yaşanan aylık satılık daire fiyat değişiminde, Aydın bir önceki aya göre yüzde 4 artış ile dikkat çekti. Antalya’da ise dikkate değer bir fiyat değişimi gözlemlenmedi.

Beylikdüzü’nde fiyatlar düştü, Bodrum ise fiyat artışı lideri

Verilere göre en çok konut araması yapılan ilçeler ise İstanbul 3 ilçesi ile yine önde. Tüm Türkiye’deki aramalar içerisinde, İstanbul’un Beylikdüzü ilçesi en çok konut araması yapılan ilçe olurken, Gaziantep’in Şahinbey ilçesi ise ikinci sırada yer alarak dikkat çekti. Bu iki ilçeyi, İstanbul Pendik, Muğla Bodrum ve İstanbul Esenyurt takip etti. En çok konut araması yapılan beş ilçede aylık satılık daire fiyat değişiminde ise Beylikdüzü ilçesinde yüzde 1’lik düşüş gözlemlenirken, en çok fiyat artışı ise yüzde 8 ile Bodrum’da tespit edildi.

Hayalimizdeki ev: Site içinde ve balkonlu!

Aylık 7,5 milyon ziyaretçinin gerçekleştirdiği aramalardan elde edilen bilgilere göre; kullanıcıların gözdesi site içindeki daireler. Konut arayanların yüzde 49’u site içinde yaşamayı tercih ederken, yüzde 21’i ise mahalle yaşamını tercih ediyor. Verilere göre 18-25 yaş arası gençler yüzde 32 ile mahalle içinde daire tercih oranında en yüksek grup olurken, müstakil ev tercih edenler ise ağırlıklı olarak (yüzde 41) 55 yaş üstü kullanıcılar. Diğer yandan, pandemi nedeniyle yaşanan kısıtlamaların etkisi ile ev arayanlar balkonlu (yüzde 65) ya da bahçeli ev (yüzde 35) tercih ediyor.

Nüfus hareketliliği patlayabilir

Dikkat çeken bir başka veri ise Türkiye içinde bir nüfus hareketliliği görünebileceğinin sinyal veriyor olması. Kullanıcıların yüzde 34’ü 2021 yılında başka bir şehre taşınabileceğini söyleyenlerken, uzmanlar bu durumun gerçekleşmesi halinde hareketliliğin en çok emlak sektörüne yansıyacağı görüşünde birleşiyor.

Pandemi dengeleri değiştirdi

Ocak ayı verilerini değerlendiren Emlakjet CEO’su Tolga İdikat, pandemi koşullarındaki devamlılığın etkisini konut aramalarında açıkça gözlemleyebildiklerini belirtirken, “Emlakjet üzerinden yapılan aramalardan elde ettiğimiz bilgiler doğrultusunda, pandeminin de etkisiyle kullanıcıların en çok site içinde ve balkonlu evlere rağbet ettiğini gördük. Dikkat çeken bir diğer veri ise, üç kullanıcıdan birinin 2021 yılında başka bir şehre taşınabileceğini söylemesi.

Elbette düşünmek ile yapmak farklı şeyler, ancak böyle bir durumun hayata geçmesi Türkiye’de önemli bir demografik hareketliliğin yaşanması demek. Böyle bir hareketliliğin de en çok emlak sektörünü etkileyeceği aşikâr. Diğer yandan 2020 yılında gözlemlediğimiz satılık evlere yönelim devam ediyor. Satılık konut arayanlar ise en çok sıfır konutlara yöneliyor. Bu nedenle 2021 yılında yeni konutlara ilginin daha da artacağını düşünüyoruz.” şeklinde konuştu.

iLab Holding çatısı altında yer alan Emlakjet.com evlerini satmak isteyenlerin hayatını kolaylaştıracak yeni bir hizmeti hayata geçirdi. “Emlakjet JetSat” hizmeti kapsamında evlerini acil olarak satmak isteyen kişiler bu hizmetten jet hızında destek alabilecek. Evini satmak isteyen son kullanıcı Jetsat başvuru sayfasına ana sayfadan ulaşıp konut bilgilerini ilettikten sonra 48 saat içinde teklifini alacak. Teklifin kabul edilmesi durumunda ise toplam 5 günde evlerini satmış olacaklar.

Bu hizmetten sadece bireysel olarak evini satmak isteyenler değil, aynı zamanda binlerce emlak danışmanı da portföylerini iletip teklif alıp faydalanabilecekler. Emlak danışmanları da kurumsal panelden Jetsat butonunu tıklayarak sisteme ulaşabilecekler.

JetSat hizmeti şimdilik İstanbul ili sınırlarındaki gayrimenkuller için geçerli olacak.

Hizmet kapsamında teklif verilen evlerin özellikleri :

• Evin krediye uygun olması gerekiyor.
• Evin değeri 150.000 TL ile 900.000 TL arasında olmalı.
• Kullanım durumu boş olmalı ya da ev sahibi oturmalı.
• Ev site dışında ise giriş kat ve altı ya da dubleks daire olmamalı.

Ev satma süresini 5 güne indirdik!

Emlakjet CEO’su Tolga İdikat, konuyla ilgili olarak, ‘JetSat hizmeti ile evini acil olarak nakde çevirmek isteyen kişilere çözüm sunarak piyasadaki nakit akışının hızlanmasını sağlamayı hedefliyoruz. Normal piyasada evlerin ortalama satış hızı 80 ila 90 gün iken, mevcut koronavirüs günlerinde bu süre 180-200 günlere kadar çıktı. Emlakjet olarak jetsat hizmetimiz ile bu süreyi 5 güne indiriyoruz.

Hızlı ve kolay

Bu hizmet ile uzun ve zorlu olan ev satma sürecini, “hızlı, kolay ve güvenli” bir hale dönüştüyoruz. Bu projeye başlarken emlakjet’in sektör tecrübesine, sitemize gelen aylık 7 milyondan fazla kullanıcıya, iLab Holding’in gücü ve güvenine, ve 10.000’e yakın üye emlak ofisimizdeki 20.000 üye emlak danışmanımızın uzmanlığına güvenerek yola çıktık.

Kendisi de satacak

Satın alacağımız evleri, premium emlak ofislerimiz vasıtası ile tekrar avantajlı fiyatlardan satıyor olacağız. Böylece hem ev alırken, hem de satarken üye emlak ofislerimizin kazancına kazanç katmak, ve emlak ekosistemindeki işlem hacmini arttırmayı hedefliyoruz. Sistemi tanıtmak için televizyon reklamlarımızı da yayınladık ve ilk günlerden itibaren çok yüksek sayıda başvuru almaya başladık.

Şimdiden her gün 100 adet evi değerleyip teklif sunuyoruz. Hedefimiz teklif adedini günde 1.000 adede çıkarıp sene sonuna kadarda 1.000den fazla işlem rakamına ulaşmak. Bu ve benzeri projelerle sektörü geliştirmeye devam edeceğiz’’ açıklamasında bulundu.

JetSat süreci nasıl işliyor?

JetSat hizmetine emlakjet.com web sitesi üzerinden ulaşılabiliyor. Acil olarak satış yapılması istenen evin bilgilerinin girilmesi durumunda gayrimenkulün bilgileri ekibe iletilir. Talep edilen bilgilerin sisteme girişi tamamlandıktan sonra maksimum 48 saat içerisinde teklif gönderilir. Teklif kabul edildikten sonra JetSat ekibi evi ziyaret ederek bilgilerin doğruluğunu kontrol ederek rapor hazırlar.

Sonraki süreçte gayrimenkule SPK lisanslı bir eksper tarafından gayrimenkulün satışında herhangi bir engel olup olmadığı tespit edilir. Teklifin uygun görülmesi durumunda satın alma işlemleri tamamlanır ve ödemeler aynı gün banka hesabına eft, havale ya da bloke çek yöntemi ile yapılır. İşlemler 5 (beş) iş günü içerisinde tamamlanmaktadır.

JetSat kurumsal süreci nasıl işliyor?

JetSat kurumsal, emlak danışmanlarına hizmet vermektedir. Bu kurumsal kapsamda Emlakjet Premium üyesi olan emlak danışmanlarının portföylerinde yer alan acil olarak satmak istedikleri portföyleri paylaşabildiği bir platformdur. Emlakjet Premium üyesi emlak danışmanları, kurumsal paneldeki Jetsat butonu üzerinden, talep edilen bilgileri doldurarak gönderim yapabilirler.

Talep edilen bilgilerin sisteme girişi tamamlandıktan sonra maksimum 48 saat içerisinde teklif gönderilir. Teklifin kabul edilmesi durumunda JetSat ekibi portföyü ziyaret eder. Anlaşmanın sağlanması ve satış işleminin gerçekleşmesi durumunda para aynı gün hesabına yatırılır. Aynı gün emlak ofislerinin de yasal limitlerdeki komisyon hak edişi ödenir.

Emlakjet Ceo’su Tolga İdikat kadınların konut tercihlerini ortaya koyan analizdeki 7 maddeyi şöyle değerlendirdi:

Kendilerine ait özel alanları olmasını istiyor

‘’2019 yılında 20 milyonun üzerinde farklı insanın konut aradığını, bu kitlenin yüzde 48’inin erkek, yüzde 52’sinin kadın olduğu verilere göre, 2018 yılında olduğu gibi kadınlar kiralık daire aramasında baskın çıktı. Kadınların kiralık daire arayışlarındaki eğilimlerini şöyle değerlendirebiliriz: Kadınlar artık 20’li yaşlarının başında evlenmiyorlar. Ekonomik özgürlüklerini ellerine alan kadınlar aileleri ile yaşamak yerine ev kiralayarak kendi özel alanlarında yaşamayı tercih ediyorlar. Evlilik öncesi tek başına yaşayan kadınların yanı sıra boşanma sonrasında da kendilerine ait özel alanlarının olmasını isteyen kadınlar artık aileleri ile aynı evde yaşamak istemiyorlar.

Okul ve işe yakınlığı ve güvenliği daha çok önemsiyorlar

Evli Kadınlar için tercih ettikleri konutun iş, okul, aile gibi unsurlara yakın olması oldukça önemli. Bu sebep ile kadınlar iş, okul gibi değişikliklerde evlerini bu kurumlara daha yakın bir lokasyona taşımayı tercih ediyor. Bekar kadınlar ise tercih ettikleri konutun bu unsurları taşımasının yanı sıra güvenli bir bölgede yer almasını önemsiyor. Şehir merkezine, eğitim, sağlık ve alışveriş alanlarına yakınlık, kadınların ev kararını vermesinde önemli bir etkiye sahip.

Bu aşamada kadın ziyaretçilerin, sektörde ilk olarak sunulan ve konut ilanının şehrin herhangi bir noktası girilerek kolay bulunmasını sağlayan ‘Yakınında Ara’, 1.5 kilometrelik alandaki tüm sosyal çevre ve yaşam alanlarını gösteren ‘Çevrede Ne var?’ ürünlerini kullanarak arama yaptığını gözlemledik. İlanı merkez alarak yakın mesafedeki önemli yerlere ulaşım bilgisi ve uzaklığını görüntülemeyi mümkün kılan ‘Nasıl giderim’ gibi hizmetler de daire arayışında olan kişilerin hayatını kolaylaştırıyor.

En çok 2+1 ve 3+1 daireleri tercih ediyor

Kadınların en çok aradığı konut tipinin 2+1 konutlar olduğu bilgisine ulaşıldı. 1+1 veya 4+1 konut arama oranlarının daha düşük seviyelerde kaldığı gözlemlendi. Tek başına yaşama oranlarının arttığı günümüzde, özel alan ihtiyacı artan bekar kadınların konut tercihlerinde 1+1 daireler yerine 2+1 dairelere yöneldiği gözlemlendi.

İlan karşılaştırmayı ve birlikte aramayı seviyorlar

Kadınlar erkeklere oranla daha detaylı inceleme yaparak karşılaştırma yapmayı seviyor. Seçilen 4 ilanın aynı anda tüm özellikleriyle yan yana görüntülenmesine imkân veren ‘İlan karşılaştırma’ ve favori ilan listelerini e-posta yoluyla istenilen kişilerle paylaşma fırsatı veren ‘Birlikte arama’, son dönemde kadınlar tarafından konut aramalarında sıklıkla kullanılıyor.

Yeşil alana ve ferah dairelere sahip projeleri tercih ediyorlar

Kadınlar daire kiralama kararını verirken erkeklere göre daha seçici davranıyor. Kadınların evde en çok vakit geçirdiği sosyalleşme alanlarından olan salon ve mutfak, yatak odası ve balkonun iyi ışık alıp ferah olması oldukça büyük bir önem taşıyor. Evin güney cephesinin olması ve yeşil alanlara sahip olması da kadınlar için oldukça büyük bir öneme sahip. Projeler arasında da özellikle yeşil binalar, yeşil alanı bol projeler ve sağlıklı yaşam konseptli projeler en çok tercih edilen ilanlar arasında yer alıyor.

Kadınlar en çok bu ilçelerde ev arıyor

Kadınlar sırası ile en çok İstanbul, İzmir, Ankara, Antalya’da konut arıyor. İstanbul’da ise Kadıköy, Küçükçekmece, Ümraniye, Beylikdüzü, Bahçelievler, Maltepe ve Üsküdar ilçelerinde ev arıyor. En çok aradıkları 2+1 ve 3+1 dairelerin bu bölgelerde şehir merkezine oranla daha uygun fiyatlarda olması, seçimlerinde önemli bir etkiye sahip.

Fonksiyonel alanlara sahip daireleri tercih ediyorlar

Daire arayışlarında konforu ve fonksiyonelliği bir arada arayan kadınlar, ‘depo, kiler, çamaşır odası’ gibi ekstra alanları olan dairelere daha çok ilgi gösteriyorlar. Son yıllarda projelerde 2+1’leri, 1+1 büyüklüğünde. Ancak bahsettiğimiz ekstra bölümlerle tasarlanması bu ihtiyacın önemsendiğimi gösteriyor. Projelerde ‘buçuk konsepti’, 2,5+1, 3,5+1 denilen daire tipleri de yoğun ilgi görüyor.

İlçenin lokasyon gücünün her daim talep oluşturmada etkin olduğunu kaydeden Emlakjet Genel Müdürü Gizem Moral Kunter, “Bunun ötesinde özellikle sahil boyunca devam eden hattı ve bu hat üzerindeki muhteşem tarihi yapılar semti ticari olduğu kadar tarihi, mistik dokusuyla da öne çıkarıyor. Dolayısıyla hem ticari işletmeler hem de oturum amaçlı yer arayanların ilk tercih nedeni Beşiktaş oluyor” dedi. Kunter, bu yoğunluğa ilçe sınırlarında bulunan Yıldız Teknik Üniversitesi başta olmak üzere İstanbul Teknik Üniversitesi gibi okullar da eklendiğinde özellikle Eylül – Ekim dönemlerinde ayrıcalıklı bir kiralık emlak piyasası oluştuğunu belirtti.

Fiyatlar sahil hattında pahalı, Sinanpaşa ve Abbasağa’da daha makul

Kunter’in verdiği bilgiye göre, Beşiktaş’ta yıllık ortalama artış oranlarıyla karşılaştırıldığında değeri % 40 oranında artıran bölgeler Ulus ve Nispetiye olurken, değerini % 23 oranında artıran Balmumcu gibi bölgeler de yer alıyor. Dövizdeki hızlı dalgalanmanın etkisiyle ortalama satış metrekaresi 30 bin TL olan Bebek’te metrekare fiyatları 42 bin TL seviyesinde seyrediyor.

İlçe sınırlarında bulunan sahil hattında değerler ortalamanın çok üzerinde seyrederken ilçe merkezi olarak adlandırılan Sinanpaşa, Vişnezade gibi bölgelerde daha makul fiyatlar görülüyor. Bölgede her nokta hareketli olmakla beraber A Plus kesim Balmumcu’dan başlayıp Zincirlikuyu Büyükdere üzerinden Levent ve Ulus’a devam eden hattı ve bunun yanında sahil kesimini, B grubu ise ilçenin köklü noktaları olan Cihannüma, Sinanpaşa’dan başlayıp Yıldız’a devam eden hattı daha çok tercih ediyor.

Beşiktaş/bölge- Satılık daire metrekare satış fiyatları (ortalama)

Abbasağa ve Cihannüma 6.500 TL
Sinanpaşa 5.900 TL
Muradiye 6.300 TL
Gayrettepe 8.750 TL
Türkali 7.000 TL
Dikilitaş 10.000 TL
Etiler 15.000 TL
Ortaköy 32.000 TL

Beşiktaş/bölge- Kiralık daire metrekare satış fiyatları (100 metrekare)

Abbasağa ve Cihannüma 2.800 TL
Sinanpaşa 2.800- 3.100 TL
Muradiye 2.600 TL
Gayrettepe 2.500 – 2.800 TL
Türkali 2.700 TL
Dikilitaş 2.750 TL
Etiler 3.100 – 3.350 TL
Ortaköy 2.900- 3.200 TL

Genç ve çalışan nüfus Dikilitaş ve Gayrettepe’yi seçiyor

İlçe nüfusunun % 18’ini 18-35 yaş grubu oluşturduğunu belirten Kunter, “İlçede 190.000 nüfusun genel ortalama yaşı 39. Eğitim seviyesi en yüksek ilçelerimizden biri olan Beşiktaş’ta nüfusun % 39’u üniversite mezunu. İlçede konutta genç ve çalışan nüfusun en çok tercih ettiği lokasyonlar Dikilitaş, Gayrettepe ve civarı. Bu bölgelerde otopark sıkıntısı olduğu için özellikle kiralamalarda otopark büyük bir artı haline geliyor. Öğrenci sirkülasyonu açısından en yoğun noktalar ise Yıldız, Vişnezade, Sinanpaşa gibi çarşı içine yakın ve ulaşım ağının merkezi olan noktalar. Ancak ilçe merkezinden Yıldız ve yukarı hatta çıkıldıkça kiralar da satış fiyatları da artış gösteriyor. İlçenin köklü noktalarında ilçenin toplam nüfusunun % 26’sını oluşturan 55 ve üstü yaş grubu da uzun yıllardır yer değiştirmeden köklü şekilde ikamet ediyor” değerlendirmesinde bulundu.

Etiler, Ortaköy ve Balmumcu her zaman talep görecek

Beşiktaş’ta özellikle Etiler, Balmumcu, Ortaköy gibi lokasyonların emlak sektöründe her zaman tavan yapan bölgeler olduğunu belirten Kunter, 2018 yılı sonuna gelindiğinde bölge genelinde satılık ve kiralık fiyatlarında % 5 oranında daha artış görülebileceğini, bu oranın bölgede pek çok satılık değer dövize endeksli olduğu için dövizdeki yükselişle beraber hesaba katıldığında reelde % 15’e yaklaşabileceğini kaydetti.

Emlak danışmanları için kozmopolit bir bölge

Emlakjet olarak İstanbul’da Kadıköy gibi Beşiktaş’ın da odaklandıkları ilçelerin başında geldiğini belirten Kunter, ilçeyi emlak danışmanları için ‘kozmopolit bir bölge’ olarak tanımladı. Bu nedenle ilçede semt bazlı uzmanlıkların ön plana çıktığını ifade eden Kunter, “İlçede hem hitap edilen noktaların kitleleri hem de değerleri birbirinden çok farklı. Emlak danışmanları emlak sektöründe paylaşılmış pasta ya da oturmuş bölge olarak tabir edilen Çarşı için, Vişnezade, Sinanpaşa gibi köklü bölgeler yerine aslında yine oturmuş ama rantın çok yüksek olduğu Ulus, Etiler gibi A Plus noktaları tercih ediyor” dedi.

Emlakjet verilerine göre Beşiktaş’ta aramalar ve talep nasıl?

Emlakjet verilerine göre, Beşiktaş Ağustos ayında % 70 kiralık, % 30 oranında satılık daire araması yapılan bir ilçe. Eylül ayının ilk haftası ise yine % 76 ile kiralık daire araması önde gidiyor. Ağustos ayında kiralık daire aramasının bir önceki aya göre % 11, satılık daire araması % 15 oranında azaldığını belirten Kunter, “Bunda hem bayram etkisi, hem Ağustos ayının sektör adına mevsimsel olarak durgun geçmesi etkili olmuş olabilir. Çünkü ilçede kiralık daire araması Temmuz’da bir önceki aya göre % 25, satılık daire araması ise % 15 artmıştı” yorumunu yaptı.

Emlakjet verilerine göre, Beşiktaş’ta en güncel verilerle satılık daire ilanlarının ortalama değerleri 690 bin TL ile 4.093.625 TL arasında değişirken, kiralik daire ilanlarının ortalama değerleri 2.500 ile 12.500 TL arasında değişti. Arama trendlerine bakıldığında ise Beşiktaş’ı % 28 payla en çok 25-34 yaş arası kullanıcılar ararken onu % 20 payla 34-45 yaş arasındaki kullanıcılar izledi. 2+1 daireler ise en çok aranan daire tipi oldu.

Beşiktaş, Kadıköy, Üsküdar gibi şehrin köklü merkezlerinde taleplerin her zaman yoğun olduğunu belirten Kunter, “Özellikle Beşiktaş ve Kadıköy’de artan kira bedellerine erişmekte zorlanan öğrenciler, taleplerini şehre ulaşımı kolay olan alternatif bölgelere çevirdi. Üniversitelere yakın lokasyonlar arasında Emlakjet üzerinden en çok arananların başında bu yıl Bahçelievler var.

İstanbul Kültür Üniversitesi Şirinevler Kampüsü, Marmara Üniversitesi Bahçelievler Kampüsü ve Okan Üniversitesi Bahçelievler Kampüsü bu ilçede yer alıyor. Öğrencilerin bu ilçeyi aramalarında Emlakjet’taki kiralık daire ilanlarında en uygun ortalama kira değerinin 1.450 TL ile Bahçelievler’de olmasının etkisi var. Emlakjet verilerine göre, kiralık daire aramalarında Bahçelievler’i sırayla Fatih, Kartal, Şişli, Maltepe ve Üsküdar-Kadıköy ve Küçükçekmece takip ediyor” değerlendirmesini yaptı.

Kunter, bu yıl öğrencilerin Bahçelievler, Fatih, Maltepe, Kartal ve Avcılar gibi ulaşım imkânı olan ve daha uygun kira bulabildikleri ilçelere yönelmesinde merkezdeki yüksek kiralar kadar son dönemde ekonominin izlediği seyir ile doğalgaz ve elektriğe gelen % 9’luk zammın da payının büyük olduğunu sözlerine ekledi.

Üniversitelerin arama yaptıkları ilçeler ve Emlakjetteki ortalama metrekare ilan değerleri

Beşiktaş3.000 TL
Sarıyer2.750 TL
Bakırköy2.950 TL
Şişli2.650 TL
Kadıköy 2.400 TL
Beyoğlu 3.100 TL
Fatih 1.900 TL
Üsküdar2.100 TL
Zeytinburnu 2.000 TL
Ataşehir1.875 TL
Maltepe1.650 TL
Beykoz1.950 TL
Bahçelievler1.450 TL
Kartal1.550 TL
Küçükçekmece 1.675 TL

Yakınında Ara ile öğrenciler en çok bu üniversitelere yakın evleri aradı

Üniversite öğrencileri için kiralık daire aramasında ulaşım imkanları ve uygun fiyat iki önemli kriter. Özellikle metro ve metrobüsle ulaşılabilecek kampüsler, en çok aranan lokasyonlar… Burada 2018 yılının ilk yarısında kullanımını ikiye katlayan ve Emlakjet’in sektöre getirdiği en önemli yenilik olan ‘Yakınında Ara’ özelliği, öğrencilere önemli bir rehber oldu. Karmaşık arama sürecini tek adıma indirerek hızlı, kolay ve keyifli bir konut arama deneyimi sunan özellik, arama kutusuna istenilen okulun ya da hastane, metro durağı, AVM gibi merkezlerin ismini yazarak en yakın ilanlara ulaşmayı mümkün kılıyor. Öğrenciler aradıkları evle ilgili pek çok seçeneği nokta atışı bulabiliyor.

Öğrencilerin Emlakjet’te ‘yakınında’ en çok ev aradığı üniversiteler ise şöyle:

•İstanbul Üniversitesi – Avcılar Kampüsü
•Marmara Üniversitesi – Göztepe Yerleşkesi
•İzmir Ekonomi Üniversitesi
•Mersin Üniversitesi
•Akdeniz Üniversitesi
•Ankara Üniversitesi Cebeci Kampüsü
•Mersin Üniversitesi
•Dokuz Eylül Üniversitesi – Tınaztepe Yerleşkesi
•İTÜ Taşkışla Kampüsü
•Bilgi Üniversitesi
•Ege Üniversitesi
•Bahçeşehir Üniversitesi
•Boğaziçi Üniversitesi Hisarüstü Metro İstasyonu

“7 aylık satışlara toplam olarak bakıldığında ise satış adedi 770.232’den 769.910 adede gerilese de fark % 1 bile değil, % 0,04 oranında, bir önceki yılın aynı dönemine göre paralel seyretti diyebiliriz. Türkiye genelinde ilk defa satılan konut sayısı bir önceki yılın aynı ayına göre % 6,8 artarak 57.617, ikinci el konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre % 7 artış göstererek 66.261 oldu. Birinci ve ikinci el böylece adetsel bazda yıl içindeki en yüksek rakamlarına ulaştı. Toplam konut satışları içinde ilk satışın payı % 46,5, ikinci elin payı % 53,5 oldu. Bu paylar ise geçen yıl ile neredeyse başabaş seviyeyi yakaladı. 7 aylık satışlara bakıldığında ise ilk satışlar % 1,8 azalışla 356.494 adede gerilerken, ikinci el % 1,5 azalışla 413.416 adede geriledi.”

İpotekli 7 ayda % 18 düştü, 232.210 adede geriledi

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre % 21,2 oranında azalış göstererek 30.405 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı % 24,5 olarak gerçekleşti. İpotekli satıştaki fark, özellikle Haziran ile kıyaslayınca çok dramatik. Haziran’da % 35,3 artan ipotekli satışı, toplam içindeki payını 39,9’a taşırken, Temmuz’da % 21,2 azalışla payı % 24,5’e geriledi. Bunun da nedenleri mevsimsellik, ekonomik şartlar ve faiz indiriminin ve kampanyaların olmaması olarak öne çıkıyor… 7 aylık toplam ipotekli satışa baktığımızda ise ipotekli satışta geçen yılın aynı dönemine göre % 18 azalışla 232.210 adede gerilediğini görüyoruz.

Yabancıya satış artışı 7 ayda % 30’u buldu, Bursa, Yalova ve Trabzon öne geçti

Yabancılara yapılan konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre % 65,6 artarak 2.858 oldu. 7 aylık satışlara bakıldığında ise yabancıya satış % 30’u buldu (% 29,6). Yabancılara satışta getirilen teşviklerin yanında mevsimsellik de bu rakamın yükselmesinde etkili oldu. Yabancıların konut aldığı şehir sıralamasında ise İstanbul ve Antalya’dan sonra Bursa, Yalova ve Trabzon’un gelmesi ve Aydın, Muğla, Ankara ve Mersin gibi şehirleri geride bırakması da dikkat çekti. 7 ayda yabancıya satışlar Bursa’da 988, Yalova’da 725 ve Trabzon’da 648 adet oldu.

Kiralık dairenin yıldızı yükselmeyi sürdürüyor

Emlakjet verilerine göre, ilk 6 ayda olduğu gibi Temmuz’da da talebin yönü kiralık daire araması yönünde oldu. Satılık daire araması Haziran’a göre % 6 oranında azalırken, kiralık daire araması % 10,8 oranında arttı. Günlük kiralık dairedeki artış ise % 29 seviyesinde gerçekleşti. Kiralık dairedeki artışta hem mevsimsellik etkisini, hem ekonomik şartların alıcılar üzerindeki etkisini görebiliyoruz. Ağustos’ta asıl hareketin görüldüğü ancak Temmuz’da da etkilerin başladığı öğrenci talebini de gözardı etmemek gerekir.

Emlakjet’teki ilan değerleri Temmuz’da ne oldu?

Emlak ofisleri ve bireyler tarafından oluşturulmuş 500 bine ulaşan satılık ve kiralık emlak ilanından oluşan bir veri tabanına sahip olan Emlakjet’te Temmuz’da ortalama ilan değer aralıkları, kiralık dairede 1.100 ile 2.250 TL arasında, satılık dairede 235 bin ile 530 bin TL aralığında gerçekleşti.

Satılık dairede Beylikdüzü, kiralık dairede Bahçelievler öne çıktı

Temmuz ayında İstanbul’da satılık dairede Beylikdüzü, Esenyurt, Bahçelievler, Silivri ve Kadıköy, kiralık dairede ise Bahçelievler, Beylikdüzü, Küçükçekmece, Kadıköy ve Pendik, sırayla en çok aranan 5 ilçe arasında yer aldı.

İlk yarıdaki 2+1 ve 3+1 daire trendi, yerini 1+1’e bıraktı

Bu dönemde özellikle ilk 6 ayda 2+1 ve 3+1 dairelerde toplanan talebin, 1+1 dairelere kaydığını gözlemledik. Öğrenci eğiliminin yanı sıra, 1+1’lerin bu dönemde en ulaşılabilir daireler olması, bunda etkili oldu.

Anadolu şehirlerinin gelişme potansiyeli artıyor

Temmuz’da gayrimenkul sektörünün nabzının attığı İstanbul’un yanı sıra Balıkesir, Muğla, Bursa, Konya ve Gaziantep gibi şehirlerin arama trafiklerinin arttığını gözlemledik. Bu da Anadolu şehirlerinin gayrimenkulde giderek gelişen potansiyelinin bir göstergesi. Sektörde Anadolu illerinde ihtiyaç devam ediyor. Anadolu şehirlerinde büyük şehirlere göre daha uygun fiyatla konut satın alınabilmesi de burada hareketi güçlendiriyor.

‘Hedefler umut verici ancak uygulamaları görmek gerekli’

Sektörün öngörülebilirliği yeniden güçlendirerek yatırım ortamını iyileştirecek yeni bir yol haritasına olan ihtiyacının sürdüğünü belirten Kunter, “Geçtiğimiz günlerde Çevre ve Şehircilik Bakanı Murat Kurum’un, ekonomik dalgalanmanın durulması, müteahhitlerin yetkinliklerine göre sınıflandırılması, ucuz konut üretimi için kaynak temin edilmesi, bina tamamlama sigortasının yaygınlaştırılması ve yatırımcıların kazanılmış haklarının korunmasına dair hedeflerini paylaşması, sektör adına umut verici. Bununla birlikte yine sektörün çatı örgütlerinin bu yıl konut kredisi faizini % 1’in altına çekecekleri ikinci bir kampanya atağına geçecek olmaları, Eylül’den itibaren stokları olumlu etkileyecektir. Bu noktada KDV ve tapu harcında indirimin kalıcı hale getirilmesi ya da en azından yıl sonuna kadar uzatılması yine beklentiler arasında” değerlendirmesini yaptı.

Cumhurbaşkanlığı Yönetimi’nin ilk 100 gün programında yer alan Emlak Bankası’nın konut, arsa ve gayrimenkul ağırlıklı çalışacak olmasının da sektöre katma değer sağlayacağını belirten Kunter, “Yılın ikinci yarısı da döviz, faiz ve enflasyondaki yükseliş doğrultusunda ilk yarıya benzer geçiyor. Döviz artışı, her ne kadar inşaat malzeme ihracatı ve yabancıya satış açısından katkı doğursa da, inşaat maliyetlerini yukarıya çekmesi açısından büyük bir sıkıntı doğuruyor. Burada sektör önderlerinin liderlik ettiği üzere yerli malzeme kullanımı teşvik edilirse, bu alıcılara da olumlu yansıyacaktır” dedi. Yeni ekonomik programın konut sektörünün desteğini alarak sürdürmesinin 200 civarında konut yan sanayine destek vermenin dışında her yıl 1 milyon adet yeni konut ihtiyacının da önünü açmak anlamına geleceğini hatırlatan Kunter, burada ise hükümetin açıkladığı ekonomi programının somut uygulamalarının ve bunların etkilerinin bir an önce görülmesi gerektiğini sözlerine ekledi.

Sektör ihtiyaç analizine odaklanmalı

İnşaat firmalarının ellerindeki stokları eritme hedefi sürecinde yeni proje üretimini bir miktar ertelediğine dikkat çeken Kunter, değerlendirmesine şöyle devam etti: “Stoğun bugün birikmesindeki en önemli etkenlerden biri de inşaat firmalarının arzlarını belli bölgelerde çoğaltması ve buralarda benzer projeler arasından sıyrılamadan hedef kitleleriyle buluşamaları. Özellikle lüks konut alıcı ve yatırımcısının son 3 yılda beklentileri değişti. İhtiyaç analizleri her kitle açısından doğru yapılmalı. Bunun yanı sıra önümüzdeki dönem makul fiyatı sunabilen firmaların da dönemi, bu yüzden doğru fiyatı koymak ve bunun için değer analizlerini de sağlıklı yapmak çok önemli.”

Emlakjet Genel Müdürü Gizem Moral Kunter, ilk yarıya ilişkin Emlakjet verilerini 10 başlıkta şöyle aktardı:

Konut araması ilk yarıda % 35 arttı, hareket son 2 ayda

Emlakjet verilerine göre 6 ayda online konut aramasında % 35 artış oldu. Konuta yatırım talebi, yüksek faiz ve azalan reel getiri nedeniyle ilk 4 ayda fiilen daralma eğilimi gösterse de, online konut araması aslında bitmedi. Bu, konutta uygun şartlar oluştuğunda harekete geçecek bir talebin hala olduğunu gösteriyor. Nitekim Mayıs ve Haziran’da Emlakjet verilerine göre konut araması % 23 artış gösterdi. Bu da konut alıcılarının KDV teşviği, bankaların faiz indirimi ve markalı konut projelerinde % 20 fiyat indirimi kampanyalarına olan duyarlılığını gösteriyor.

Kiralık konut aramasını ilk yarıda neredeyse yarı yarıya artırdık

Emlakjet verilerine göre konut aramasının kırılımları incelendiğinde, satılık daire araması ilk yarıda, geçen yılın ilk yarısına göre % 17 artarken, kiralık konut araması aynı dönemde % 47 yükseldi. Ailelerin Haziran’daki mahalli yerleştirme sınavı öncesinde iyi okullara yakın ev arayışı bu yıl Mart ve Nisan aylarında başlayıp düğün sezonu da eklenince, Mart’ta kiralık daire araması aylık bazda % 20, Nisan’da ise aylık bazda % 14 arttı. Kiralık daire araması oranının altında seyreden satılık daire araması da yine Mayıs’ta teşviklerin etkisiyle kendi içinde artış trendini yakaladı.

En çok 25-34 yaşları arama yaptı, 2+1 ve 3+1 en çok arandı

Emlakjet verilerine göre, ilk yarıda online konut araması yapan kullanıcıların % 50,48’i erkek, % 49,52’si kadın, neredeyse başabaş arama söz konusu oldu. En çok aranan gayrimenkullere bakıldığında satılık konuttan sonra arsa gelirken, konut arayanların % 72’si 2+1 ve 3+1 daireleri tercih etti. Konut araması yapanların yaş aralığına bakıldığında ise kullanıcıların % 29’u 25-34 yaş aralığında olurken, % 24’ü 35-44 yaş, kalanı ise 44 yaş üstü olarak gerçekleşti. Fiyat talebinde ise daire araması yapanların hala % 80’inin üzerinde bölümünün 350 bin TL altında daire aradığını söyleyebiliriz.

Hem kiralık, hem satılık daire aramasının gözdesi Beylikdüzü oldu

Emlakjet verilerine göre İstanbul’da ilk 6 ayda kiralık dairede en çok aranan 5 ilçe sırayla Beylikdüzü, Bahçelievler, Pendik, Küçükçekmece ve Esenyurt olurken, Emlakjet’teki ortalama kiralık daire ilan değerleri bu bölgelerde sırayla 1.200, 1.700, 1.300, 1.650 ve 1.100 TL olarak yer aldı. Satılık dairede en çok aranan 5 ilçe sırayla Beylikdüzü, Esenyurt, Bahçelievler, Silivri ve Ümraniye olarak sıralanırken, Emlakjet’te bu bölgelerdeki ortalama satılık ilan değerleri ise sırayla 250 bin, 200 bin, 398 bin, 275 bin ve 375 bin TL olarak listelendi. Beylikdüzü’nün hem satılık, hem kiralıkta aranan bir lokasyon olmasının en büyük nedenleri arasında bölgedeki konut projelerinin özellikleri, merkeze kıyasla uygun fiyat ve ulaşım projeleri gösteriliyor.

Satılık dairede İzmir’in yerine bu kez Aydın geçti!

Emlakjet’te ilk yarıda en çok satılık konut aranan il sıralamasında ise geçen yıllardan farklı olarak Aydın’ın İstanbul ve Ankara’dan sonra üçüncü sırada yer alan İzmir’in yerini alması dikkat çekiyor. Verilere göre Emlakjet’te en çok konut aranan ilk 5 şehir, İstanbul, Ankara, Aydın, İzmir ve Antalya olarak sıralanıyor.

Endeksa’nın Ağustos verisine göre son 4 yıldaki % 88 seviyesindeki konut satış fiyat artışı ile en çok kazandıran 5 şehir arasında yer alan Aydın, tarihi ve turistik güzellikleri olan Didim ve Kuşadası ile öne çıkıyor. Kuşadası, özellikle doğal güzellikleri, tarihi dokusu, kruvaziyer limanının bulunması, İzmir Havalimanı’na, Selçuk’ta yer alan Efes açık hava müzesine ve Meryem ana evine olan yakınlığı ile son dönemde Körfez ülkelerinden gelen turistlerin gözdesi…

İşte ilk yarıda potansiyel vadeden ilçeler

Emlak Konut GYO’nun THY işbirliğiyle en az 10 bin konutluk proje gerçekleştireceğini duyurduğu Arnavutköy, yeniden gündeme geldi. 3. Havalimanı ve Kanal İstanbul’a yakınlığıyla önemli lokasyonlardan biri olan ilçede son 5 yılda konut değerleri % 120 arttı.

Atatürk Havalimanı’nın Central Park’ı 3’e, Hyde Park’ı 8’e katlayabilecek ölçüde yeşil alana dönüşmesi potansiyelinin, Bakırköy başta olmak üzere en çok havaalanına 5 kilometre mesafedeki 5 ilçedeki konut değerlerini pozitif yönde etkilemesi bekleniyor. Bu ilçeler Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler ve Küçükçekmece ile Bakırköy.

Emlakjet verilerine göre, Kadıköy’de, yılın ilk yarısında geçen yılın aynı dönemine göre kiralık daire aramasında % 12 yükseliş var. Aramalarda kadınların önde olduğu Kadıköy’ü konutta en çok arayan yaş grubu ise hem 55 yaş ve üstü, hem de 25-34 yaş aralığı. Ziverbey hattı oturum için tercih edilirken, en fazla Bostancı Mahallesi aranıyor. Geleneksel yapıyı şehir merkezinde muhafaza ederek talepte ‘emeklileri’ de yakalayan Kadıköy, gençleri de eğitim ve ulaşım noktalarına yakınlığı ile cezbediyor.

Yazlık konutta en çok aradıklarımız: Aydın, Sakarya ve Keşan

Emlakjet konut arama verilerine göre, genel yazlık konut aramalarında ilk 5’te sırayla Aydın (Kuşadası, Didim), Sakarya (Karasu), Keşan (Edirne) ve Bodrum yer alıyor. İzmir, Antalya, Çanakkale ve Balıkesir de bu sırayı yakından takip eden bölgeleri oluşturuyor. Yazlık konuta en çok bakan kesimin yaş aralığı, % 49 oranla 45-64 yaşları olmakla birlikte onu % 33 ile 25-44 yaş arası kesim izliyor. Alıcıların % 40’ı 3+1, % 32’si 2+1 daire tipini tercih ederken, yazlık konutu satın almak için ayırabilecekleri bütçe % 68 oranla 100-300 bin TL aralığında yer alıyor.

Online konut arama trendi, ‘Yakınında ara’ kullanımı ikiye katladı!

Yılın ilk yarısında Emlakjet’in sektöre getirdiği en önemli yenilik olan ‘Yakınında Ara’ özelliği, kullanıcıların yoğun ilgisiyle karşılandı ve ürünün kullanımı geçen yılın aynı dönemine göre ikiye katladı. Karmaşık arama sürecini tek adıma indirerek hızlı, kolay ve keyifli bir konut arama deneyimi sunan özellik, arama kutusuna istenilen okulun ya da hastane, metro durağı, AVM gibi merkezlerin ismini yazarak en yakın ilanlara ulaşmayı mümkün kılıyor.

İlk yarıda arsa aramasında Balıkesir’de Gönen zirveye oturdu!

Emlakjet verilerine göre ilk yarıda en çok yapılan arsa araması, sırayla Balıkesir Gönen, İzmir Seferihisar, İstanbul’da Silivri, Çatalca ve Arnavutköy, Kocaeli’de Kandıra ve Ankara’da Pursaklar, arsada en çok aranan bölgeler arasında öne çıkıyor. Balıkesir’in ulaşım, kentsel dönüşüm ve turizm yönünden öne çıkan Gönen ilçesi, sanayisinin gelişmesi ve Tuzla ve Kocaeli’ndeki sanayi bölgelerine kıyasla sanayi arsalarının daha uygun maliyetle alınabilmesiyle de dikkat çekiyor.

İzmir’de son 1 yılda dev ulaşım projeleriyle şehir merkezine yakınlaşıp % 30-40 değer kazanan bölgelerden biri olan Seferihisar ise Türkiye’nin ilk sakin şehri. Yaz aylarında tatilcilerin ilgisi dışında, karmaşık ve kalabalık şehir hayatından uzaklaşmak isteyen emeklilerin ve son zamanda daha fazla göze çarpan beyaz yakalıların da tercih ettiği bölge haline geldi. İstanbul’da Arnavutköy ise hem 3. Havalimanı hem de Kanal İstanbul gibi projelerle, Silivri metrobüs hattının uzatılması projesiyle, Çatalca da 3, Köprü bağlantı yolları ve Kuzey Marmara Otoyolu projesiyle ilgi gören yerler arasında başı çekiyor.

İlk yarıda sektör gündemine oturan 5 gelişme

İmar barışı düzenlemesine başvuruların başlaması ve İstanbul’un Yeni İmar Yönetmeliği’nin Resmi Gazete’de yayınlanması sektörde önemli yenilikler arasında yer aldı.

Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’nca hazırlanan ‘Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’ Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Yönetmeliğin markalı emlak danışmanlık şirketleri tarafından çokça eleştirilen komisyon oranlarının sınırlandırılmasına ilişkin maddesine göre alım satım işlemlerinde hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin KDV hariç yüzde 4’ünden fazla olamayacak.

Konut sektörüne Mayıs ayında gelen ve 31 Ekim’e kadar süreceği açıklanan KDV ve tapu indirimi müjdesi ses getirdi.

Yükselen faizler sonrasında kamu bankaları öncülüğünde faizin % 0,98’e çekilmesi ve markalı konut üreticilerinin Mayıs ve Haziran’da % 20 indirim içeren kampanyaları sektörü hareketlendirdi.

Hükûmet, Konut Hesabı Sistemi’nde devlet katkısı tutarını 15 bin TL’den 20 bin TL’ye, % 20 olan azami devlet katkısı oranını ise % 25’e yükseltti. Konut Hesabı Sistemi ile birikim yaparak ev alanlardan daha düşük stopaj alınması ve tapu harçlarının düşürülmesi de gündeme getirildi.

Atatürk Havalimanı’nın Central Park’ı 3’e, Hyde Park’ı 8’e katlayabilecek ölçüde yeşil alana dönüşmesi kararı ile Türkiye’de stadların ‘Millet Bahçesi’ne dönüşme uygulamaları başladı.

4 Temmuz’da TÜİK’in açıkladığı enflasyon verilerine göre, Haziran ayında TÜFE aylık bazda yüzde 2.61 artış gösterirken, yıllık enflasyon yüzde 15.39’a çıktı. Böylece 2003 bazlı endeks tarihinin en yüksek seviyesi kaydedildi. Son olarak Türk Lirası’ndaki keskin değer kaybı ve enflasyon beklentileriyle mücadele etmek için Nisan ayından bu yana 500 baz puan faiz artıran Merkez Bankası’nın (TCMB) 24 Temmuz’daki Para Politikası Kurulu (PPK) toplantısında politika faizini değiştirmeyip faizi % 17,75’te sabit tuttu. Piyasalar ise faizde 100 baz puanın üzerinde artış bekliyordu.

Enflasyon görünümünde belirgin bir iyileşme sağlanana kadar para politikasındaki sıkı duruşun kararlılıkla sürdürüleceği belirtilirken, bugün MB’nin açıkladığı yılın 3. enflasyon raporunda yılsonu enflasyon tahminin % 8,4’ten % 13,4’e yükselmesi ve bu tablonun gayrimenkul sektörüne olan etkilerini Emlakjet Genel Müdürü Gizem Moral Kunter değerlendirdi.

‘Kritik nokta maliyet enflasyonu’

Özellikle Para Politikası Kurulu’nun geçtiğimiz günlerde faiz oranlarını sabit tutmasının kritik bir karar olduğunu ve bu kararın arkasında artan kredi faiz oranı ortamında tüketici talebinin daralacağının, bunun da enflasyonu aşağı çekeceğinin öngörüldüğünün yattığını belirten Kunter, “Ancak buradaki kritik nokta ise maliyet enflasyonu. Özellikle artan kur ortamında üretim girdi maliyetlerinin artması maliyet artışından kaynaklı enflasyonu yukarı yönde tetikleyebilir. MB’nin bugün açıkladığı yılın üçüncü enflasyon raporunda yılsonu enflasyon tahminini % 8,4’ten % 13,4’e yükseltmesi de tam olarak bu kritik noktaya dikkat çekiyor” dedi.

Sermayesi güçlü geliştiricilerin dönemi başlıyor

Bu gelişmelerin gayrimenkul sektörüne olan etkilerine değinen Kunter, “Faiz oranlarının yükselen seyri, talebi daralttı. Her ne kadar markalı konut üreticilerinin 30 Haziran’a kadar sürdürdükleri kampanyalar, Haziran’da konut satışlarını bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 22,4 artırarak 2017 Eylül ayından bu yana konut satışlarında en hızlı yükseliş oranını yaşatsa da, üreticilerin elinde belli bir konut stoğu birikimi görünüyor. Endeksa verilerine göre, sektörün nabzını elinde tutan İstanbul’da satılmayı bekleyen 220 bin 771 konut mevcut. 1,5 yılda satılan 347 bin 702 konuta rağmen satılması gereken konut sayısı hâlâ yüksek. Aynı şekilde yatırım amacıyla konut talebinde bulunanlar için de hem konut fiyatlarının eskisi kadar hızlı artmaması, hem de alternatif finansal araçların getirilerinin konut toplam getirisinin üzerinde olması nedeniyle satışlarda yavaşlama eğilimi hakim. Bunlarla birlikte önümüzdeki dönem, sermaye kuvvetli geliştiricilerin varlıklarını devam ettirecekleri bir dönem” diye konuştu.

Yeni projelerde fiyatlar, yüksek inşaat ve arsa maliyetiyle düşemez

İstanbul’da özellikle konut stoğunun yoğunlaştığı, arz fazlası bulunan, amortisman süresinin uzadığı bölgelerde konut kredisi faizlerinin de artmasının etkisiyle konut fiyatları düşme eğiliminde olduğunu belirten Kunter, “Stok fazlası gelişmekte olan bölgelerde bile yaşansa, fiyatlar ‘sınırlı seviyede’ artma veya düşme grafiği izliyor. Fikirtepe, arz fazlalığı ile başı çeken ilk bölge. Yine örneğin Beyoğlu, Kartal-Maltepe, İstinye-Tarabya, Kadıköy-Göztepe gibi ilçelerin arzın talepten yüksek olduğu bölgeleri baz alınmak kaydıyla fiyat düşüşleri gözlenebiliyor” dedi.

Konuta yatırım noktasında ise özellikle mevduat getirisinin % 18 civarında olmasının yatırımcıları ister istemez tercih yapma noktasında duraklattığını ifade eden Kunter, şöyle devam etti: “Yeni projeler özelinde bakarsak, hem dolar kuru nedeniyle inşaat maliyetlerinin sürekli yükselmesi hem de arsa maliyetlerinin yüksekliği ve arsa kıtlığı nedeniyle fiyatların yeni projelerde düşeceğini öngörmüyoruz. Fiyat düşüşü, yine pazarlıkla ikinci elde ve arzın talebin çok üzerinde gerçekleştiği, proje yığını olan belli başlı bölgelerdeki projelerin birinci ve ikinci ellerinde karşımıza çıkmaya devam edecektir.” Kunter, bu noktada yeni hükümet yönetiminden sektörün öncelikli olarak talep ettiği ‘ucuz arsa temini’ konusunun hızlı bir biçimde gündeme alınması gerektiğinin altını çizdi.

Bankaların kaynak yapılarının çeşitlenmesi şart

Konuta ilişkin faizlerin düşürülmesi için bankaların kaynak yapılarının çeşitlendirilmesi gerektiğini hatırlatan Kunter, “Mevcutta banka kaynaklarının % 65’i mevduata dayalı ve bunun da % 90’ı 3 ay ve daha kısa vadeli mevduatlar. Bu haliyle mevduatın en büyük sorunu kısa vadeli olması. Dolayısıyla sistem içinde kısa vadeli fonlama ile konut gibi ortalama vadenin 8 yıl gibi uzun vadeli olduğu bir sektöre kredi kullandırılmaya çalışılıyor” diye konuştu. Bilançolardaki bu vade uyumsuzluğu sorununu aşabilmenin yolunun bankaların kaynak yapılarını farklılaştırmasından geçtiğini kaydeden Kunter, “Bu da her ülke piyasasında uygulanan sistem olan ve bizim de 2007 yılında yürürlüğe aldığımız, menkul kıymetleştirmeden geçiyor. Bu uzun vadeli bir çözüm ama özellikle konut tarafında mevcut koşullarda bu şekilde ilerlemek gerekiyor” dedi.

Kurter şöyle devam etti: “İkincil piyasa mekanizması olursa, ‘Emeklilik fonları topladıkları fonun yüzde 10-15’ini mortgage sektörüne yatırabilir’ denirse taze kaynak girişi olur ama daha önemlisi yatırımın yurtdışından gelmesi… O da Türkiye’nin genel algısının yükselmesiyle yakından ilişkili.”

Kadıköyle her kesim ilgili, Emlakjet ilçede büyüyor

Verileri değerlendiren Emlakjet Genel Müdürü Gizem Moral Kunter, seçim dönemi ve döviz kurundaki dalgalanmalarla satılık daire aramalarında geçen yıla kıyasla kısmi düşüşler yaşansa da Kadıköy’de kiralık daire talebinin hiçbir zaman azalmayacağını belirtti.

Kadıköy’ün köklü okulların bulunduğu bir ilçe olmasının yanında konumunun da her kesimin ilgi gösterdiği bir ilçe olmasında etkili olduğunu kaydeden Kunter, “Kadıköy hem Anadolu yakasında metrodan metrobüse kadar tüm ulaşım ağlarının başlangıç ve en merkezi noktası, hem de Anadolu Yakası’ndan Avrupa Yakası’na en rahat ve aktarmasız geçiş yolu. Bunların yanında Kadıköy, her ne kadar Fikirtepe başta olmak üzere kentsel dönüşüm hareketi yaşanan noktalara sahipse de büyük kesimi halen geleneksel dokusunu koruyan bir yapıda. Bu da Kadıköy’ü hem emeklilerin ve hem de gençlerin aynı anda arama yapabildiği bir ilçe yapıyor. Altıyol, Yeldeğirmeni, Bahariye, Moda, Serasker gibi kesimlerinde kentsel dönüşüm hareketi yok denecek kadar az ve imar sorunundan ötürü yüksek kat yapımı mümkün değil. Bu nedenle geleneksel doku, merkezi bir lokasyonda korunduğu için merkezi noktada sakin yaşamak isteyenler, Kadıköy’ü tercih ediyor. Genç kesim için de Kadıköy’ün cazip noktaları çok. Sahil kesimleri çok hareketli bir sosyal yaşamın merkezi halini alırken cadde mağazacılığı dikkat çekiyor. Bağdat Caddesi gibi lokasyonlar ise İstanbul’un en gözde sosyal mekanlarını bulunduruyor” değerlendirmesini yaptı. Kunter, Kadıköy’ün yükselen bu potansiyeliyle Emlakjet’in bölgede ilan sayısını artırdığını kaydetti.

Oturumcu Ziverbey’den, yatırımcı Yeldeğirmeni’nden alıyor

Kunter’in verdiği bilgiye göre, Kadıköy’de oturumcuya hitap eden kesimler Fenerbahçe Stadyumu çevresi ile minibüs yolu olarak adlandırılan Ziverbey hattı… Yatırımcı ise daha çok kiraya verme ya da al-sat yapma hedefinde ise Yeldeğirmeni ve Altıyol’u tercih ediyor. Çünkü Yeldeğirmeni ve üst kısmında satın alma bedelleri hem çok daha uygun hem de kira getirisi bir hayli yüksek. Yılın başında 5.000 TL olan satın alma metrekare fiyatı bu dönem 5.800 TL’ye kadar çıkıyor. Aynı dairenin kira getirisi ise 2.300 TL civarında. Bölgede konutun kendini amorte etme süresi ortalama 23 yıl. Ticari yatırım için öncelik her ne kadar yatırım veya kiracı olma maliyeti yüksek olsa da ağırlıkla Altıyol ve çarşı içi…

İşte online aramada Kadıköy’de öne çıkan mahalleler

Emlakjet verilerine göre, Kadıköy’de en çok online aranan 5 mahalle sırayla Bostancı, Kozyatağı, Göztepe, Acıbadem ve Suadiye mahalleleri olarak dikkat çekiyor. Aramalarda % 64 ile kadınların öne çıktığı Emlakjet verilerine göre, kiralık daire ilan değer aralığı 1.950 ile 3.500 TL arasında değişirken, satılık daire ilan değerleri 710 bin ile 1.390 bin TL arasında yer alıyor.

Fikirtepe’de düşen fiyat yeni bir fırsat yaratıyor

Önümüzdeki 3 yıl içinde Kadıköy’ün en merkezi ve en değerli noktasının kentsel dönüşümle öne çıkan Fikirtepe olacağını belirten Kunter, “Talepten fazla üretimin söz konusu olduğu Fikirtepe’de döviz kurunun yükselişi sonrası dolardan satılan bölgelerde değerlerin çoğu TL’ye döndü. 2017 bahar döneminde 7.500 TL’yi gören metrekare fiyatı, bu dönemde 6.000 TL’ye kadar geriledi. Bu, üst gelir grubu alıcılar için fırsat olabilir. Kadıköy’ün merkezinde nitelikli projeden ev sahibi olmanın gerçek avantajlı dönemi bu dönem. Şu anda stok eritme nedeniyle daha düşük tutulan fiyatlar Eylül 2018 döneminden itibaren 6.500 TL seviyesine çıkabilir” değerlendirmesini yaptı. Kunter, gerek kira getirisi gerekse satın alma bazında Bağdat Caddesi’nin İstanbul’un en kıymetli noktalarından biri olmaya devam edeceğini sözlerine ekledi.

Kadıköy’de emlak danışmanları JETHAT ile fark yarattı

Emlakjet olarak bölgedeki yükselişlerinde emlak danışmanlarına özel olarak sektörde ilk ve tek olarak sundukları JETHAT ürününün de etkili olduğunu belirten Kunter, şöyle devam etti:

“Emlak danışmanlarının müşteri kaçırmasını önleyen JETHAT’tan yararlanan emlak ofisleri, danışmanlarına verilen bir sanal numara üzerinden gelen çağrıları kendi panellerinde görerek arayan müşteri numarasını listeleyebiliyor. Böylece bir yandan cevapsız çağrılar kolaylıkla takip edilerek müşterilere hızla geri dönüş yapılması ve satış fırsatlarının kaçırılmaması sağlanırken diğer yandan danışmanların performansı yakından izlenebiliyor. Satışta hızlı olmanın, yeni müşteri kazanmanın ve en önemlisi müşteri portföylerini sağlıklı biçimde yönetmenin çok önemli olduğu bugünlerde yenilikçi ve rekabetçi ürünler, sektörde farklılaşmayı sağlıyor. Kadıköy’de de bunu sağlıyoruz.”

Mayıs’ta sıfır konut 3 ayın ardından pozitif değeri yakaladı

TÜİK’in bugün açıkladığı konut satış verilerine göre, Türkiye genelinde konut satışları 2018 Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre % 2,7 oranında artarak 119.655 oldu. İpotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre % 11,7 oranında azalarak 36.865 oldu. (Payı % 30,8). İlk defa satılan konut sayısı bir önceki yılın aynı ayına göre % 4,8 artarak 55.502 (Payı % 46,4), ikinci el konut satışları ise bir önceki yılın aynı ayına göre % 0,9 artarak 64.153 oldu. Yabancılara yapılan konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre % 36,1 artarak 2.415 oldu.

Verileri değerlendiren Emlakjet Genel Müdürü Gizem Moral Kunter, şöyle devam etti: “Veriler, Mayıs’ta KDV, tapu harcı, bankaların faiz indirimi ve markalı projelerde başlayan % 20 indirimin satışlarda ve özellikle sıfır konutta pozitif ivmeyi başlattığının göstergesi oldu. Bankaların faiz indirimi, ipotekli satışı bu ay % 30,8 ile yıl içindeki en yüksek payına ulaştırdı. İpotekli satıştaki düşüş oranı da geçen ayki % 35,6 seviyesinden % 11,7’ye geriledi. Sıfır konutta ise son 3 ayın ardından ilk kez yükselişe geçilmesi son derece olumlu. Yabancıya konut satışındaki artma trendi de, dövizdeki değer artışını yabancıların gayrimenkul yatırımı olarak değerlendirdiğinin bir göstergesi. İlk 5 ayın toplamındaki satış ise geçen yılın aynı dönemine göre % 5,4 oranında düştü. Sektör, seçim sonrasında kampanyaların sürmesi ile bu oranın giderek azalmasını bekliyor.”