Yasanın koruması altında

TTPP Başkanı ve aynı zamanda Alanya’da yabancıya konut satışıyla ilgili emlak ofisi bulunan Dr. Yakup Uslu, Ticaret Bakanlığı’nın Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik’in uzatılan süresinin 1 Eylül itibarıyla dolduğunu hatırlatarak, bu yönetmelikle birlikte emlak komisyonculuğu işinin gerçek bir iş hüviyetine bürüneceğini söyledi.

Emlakçılık meslek olarak sayılacak

Uslu, “Sektörümüze birçok yenilik getirecek. Bundan sonra her önüne gelen direkt emlakçı olamayacak. Emlakçılık artık bir emekli veya işi olmayan insanların mesleği değil gerçek bir meslek hüviyetine bürünecek. Bu da emlakçılığı gerçek bir meslek haline getirecek. Emlakçı olmak isteyen insanlar 1 Eylül’den itibaren ya üniversite mezunu olmak zorundalar ya da bu işten gelmiş olmaları gerekiyor. Emlakçı olmak isteyen insanlar Mesleki Yeterlilik Kurumu’nun verdiği belgelere göre emlak işlemi yapmak zorunda. Dolayısıyla seviye 4 ve 5 sertifika almak zorundalar. Bir kişi emlak ofisinde çalışmak istiyorsa seviye 4 belgesi alacak. Birden fazla kişinin çalıştığı bir emlak ofisinde çalışılıyorsa seviye 5, yani emlak komisyonculuğu şirketinde müdür olarak da alabilecek. Ayrıca seviye 5 belgesini alan insanlar bir emlak ofisi açabilecek” dedi.

‘Emlak dolandırıcılığı azalacak’

Yasayla birlikte çeşitli sınırlamalar getirildiğini aktaran Başkan Uslu, artık emlak dolandırıcılığının da minimuma ineceğini söyledi. Uslu, “Ofislerin boyutları, çalışma prensipleri her şey yasayla birlikte düzenlenmekte. İnsanlar yasadan sonra önüne her gelen emlak portallarında ilanlar veremeyecek. Yasanın yürürlüğe girmesiyle birlikte dolandırıcılık faaliyetlerinin azalacağını düşünmekteyiz. Yasanın bize getirdiği en önemli olaylardan bir tanesi, her önüne gelen emlakçılık yapamayacağı ve işlemlerin sertifikası olan insanlar tarafından yapılacağı için dolandırıcılıkların azalacağını düşünüyoruz. Ayrıca tapu dairelerinde işlem yapan insanlara da belgelerini göstermek zorundalar. Bizim insanlardan en büyük isteğimiz şu, herhangi bir işlem yaparken ofisi olan insanlardan ve belgesi olan insanlarla iş yapmalarını tavsiye ederiz. Bu Türkiye’deki dolandırıcılığı minimum seviyeye düşürecek diye düşünüyoruz” diye konuştu.

‘Bünyesinde birçok faaliyet olan şirketler bu işi yapamayacaklar’

Yasa gereği bundan sonra emlakçılık faaliyetini yapmak isteyen insanların üniversitelerin emlak ve emlak yönetimi bölümünden mezun olması ya da daha önceden bu işi yapıyor olması gerektiğini vurgulayan Başkan Uslu, şunları söyledi:

“Üniversitenin gerekli bölümünü bitirdikten sonra, emlak şirketlerinde staj yaptıktan sonra emlakçı olarak ofis açabilecekler. Ayrıca yeni düzenlemeyle birlikte emlak komisyonculuğu yapan insanlar sadece bu mesleği yapabilecekler. Yani inşaat, otomotiv gibi bünyesinde birçok faaliyet olan şirketler bu işi yapamayacak. Sadece işi emlak pazarlama faaliyeti olan şirketler emlak komisyonculuğu yapabilecekler.”

Turistlere uyarı

Türkiye’de yabancıya en çok gayrimenkul satışı yapan ikinci il olan Antalya’da ve Alanya’da turistlerin dolandırıcı mağduru olmamaları için çok dikkatli olması gerektiğini ve mutlaka emlakçılara sertifikalarını sormaları gerektiğinin altını çizen Başkan Uslu, şöyle devam etti:

“Dernek olarak bizim çok güzel çalışmalarımız var. Özellikle bütün web sayfalarımızda biz bu konularla ilgili bilgilendirme yapıyoruz. Daha sonra yine yapacağız da. Bizim en büyük sıkıntımız Antalya özellikle Alanya yurt dışında yabancıların gayrimenkul edinmesiyle ilgili çok önemli bir yere sahip. Yaklaşık 76 ülkeden 45 bin kişi burada gayrimenkul edindi. Bu çok önemli bir olay, ülkemize müthiş bir döviz girdisi sağlanıyor. Bunun yanında çok farklı da dolandırıcılık, sahtekarlık olayları oluyor. Bunları duyuyoruz, takip de ediyoruz.

Sıkıntımız şuydu; Alanya’da herkes taksici, berber, restoran sahibi, otelci, işi olmayan insanlar gayrimenkul ticareti yapmakta. Yabancılar buna inanıyor ve alıyor. Bazıları tapusunu alıyor, bazısı alamıyor, dolandırıcılık ortaya çıkıyor. Bu yasayla birlikte artık sadece işi emlakçılık olan insanlar bunu yapacak. Biz yabancılara, herhangi bir belgesi olmayan, sosyal medyadan reklam yapanlara kesinlikle inanmamalarını tavsiye ediyoruz. Ticaret yaptıkları insanlara, ‘Belgeniz ve ofisiniz var mı’ diye sorsunlar. Büyük oranda dolandırıcılık olayını aşarlar.”

DHA

Geçtiğimiz günlerde Korona virüs salgınının etkilerini azaltmak için kamu bankaları bir kampanya başlatmıştı. Kampanyaya olan ilgi sonucunda 400 bine yakın konut kısa sürede satıldı. Ancak bazı bölgelerde 250 bin Türk Lirasından satılan mülklerin 300 bin Türk Lirasına, 500 bin Türk Lirası olan mülkün ise 750 bin Türk Lirası’na yükseldiği gözlemlendi.

Bu durumun emlak sektörüne olumsuz etkiler bırakacağını savunan Emlak Müşaviri Salim Taşçı emlak yasasının çıkması gerektiğini vurguladı.

Kısa sürede taşlar yerinden oynadı

Emlak piyasasında hareketlenme kısa sürdü. Vatandaşlar düşük faizli kredi ile mülk alabilmek için tapu müdürlüklerinde uzun kuyruklar oluşturdu. Ancak bazı mülk sahipleri bu durumdan faydalanmak için fiyatlarda oynama yaptı. Buda uzun vadede yatırım yapanlara olumlu etki gösterirken kısa süreli alımlarda zarar neden oldu.

Geçtiğimiz günlerde korona virüs salgınının etkilerini azaltmak için kamu bankaları bir kampanya başlatmıştı. Kampanyaya olan ilgi sonucunda 400 bine yakın konut kısa sürede satıldı. Ancak bazı bölgelerde 250 bin Türk Lirası’ndan satılan mülklerin 300 bin Türk Lirasına, 500 bin Türk Lirası olan mülkün ise 750 bin Türk Lirası’na yükseldiği gözlemlendi.

Salim Taşçı : Köy evleri 10 misline pahalandı

Bu durumun emlak sektörüne olumsuz etkiler bırakacağını savunan Emlak Müşaviri Salim Taşçı emlak yasasının çıkması gerektiğini vurguladı. Taşçı, ” Müstakil ev akını başlayınca villalar, hatta köy evleri bile on misli pahalandı. Kiralar yüzde yüze bakan oranlarda pahalılaştı. Villası ve müstakil evi olan, kiraya veren kazandı bu 3 ayda, fakat 3 ay sonra panik yavaş yavaş kayboldu. Su mecrasını buldu.

Tapuda sıra yoktu

Bundan 20 gün önce Küçükesat’ta ki Çankaya Tapu Dairesinin önünde insanlar 1 kilometre uzunluğunda 2 sıra oluyordu. Şimdi dün değil ondan önceki gün gittik, 4 kişi var. Dün bir işlemimiz vardı gittik 10 kişi vardı. Ne oldu balon patladı. Herkesin ayağı yere bastı. Bankaların vermiş olduğu kredi avantajını mal sahipleri zam yaparak ortadan kaldırdılar, 300 binlik daireleri 400 bine, 400 binlik daireleri 600 bine çıkardılar, ayaklar şimdi yere basmaya başladı. Şimdi ödemezlik durumunu da kaldırdılar. Senelik ödeme vardı bu da kalktı. Faizlerde yükseldi, mal sahipleri de yeterince kadar zam yaptı. Piyasa durma aşamasına geldi.

Keşke böyle olmasaydı

… gayrimenkulde bir hareket başlamıştı. Two ekonomisttir bunun adı. Bir hareket vardı ama mal sahiplerinin fazla zammı bunun önüne geçmiş oldu. Halen markalı konutlarda balon var, ” dedi.

Yüksek fiyattan mülk alanlar uzun vadede kazanç sağlayabilir

Fırsatçılar yüzünden fiyatlarda yaşanan kısa süreli oynamanın uzun vade ile mülk alanlarda sorun olmayacağını ancak kısa süreli yatırım olarak düşünenlerin zarar edeceğini ifade eden Salim Taşçı, vatandaşların mülk alırken emlak müşavirlerine başvurmaları gerektiğini ifade etti.

Taşçı, “Bu salgın sırasında ikinci el konutlar yüzde 80 oranında satıldı. Şimdi burada alanlarında yüreklerine bir su serpelim. 500 binlik mülkü 750 bine aldılar ama on sene kredi kullandılar on sene sonra bu mülkün değeri ne olur? Pahalıya aldı ama on sene sonra burası 2 milyon lira olur. Bir kazançları orada var. Vatandaşlara şunu söylemek istiyorum eğer tüketici kredisi alarak ev alıyorsanız ayağınızı yorganınıza göre uzatın. Dövize girmeyin, birleşik faize girmeyin normal faizle alın.” dedi.

Al gülüm ver gülümcüler türedi

Konut kredilerinde yaşanan indirim nedeni ile bazı vatandaşların evlerini bir nevi hülle ile güvendikleri şahıslara satarak düşük faizli kredi kullananların sayısının arttığını ifade eden Taşçı, bu durumun çok yüksek oranlı olduğunu açıkladı.

Taşçı, “Bu arada birde şu çıktı ortaya ticari krediler pahalı, konut kredisi düşük olduğu için al gülüm ver gülümcüler türedi.

Nedir al gülüm, ver gülümcüler?

Sıkışmış olan esnaf evini güvendiği kişinin üstüne sattı. Konut kredisi aldı, kullandı. Diyebilirim ki bu oran Türkiye çapında yüzde 120 oranında olmuştur. Konut kredisi daha düşük olduğu için 0.64’e düşmüştü. İkinci eller 0.74’tü. Yüzde 80 ikinci eller hareketlendi dedik ya işte böyle bir sistem oluştu. Ama bu nereye kadar gider bilinmiyor. Şimdi yüzde 20 oranında bir hareketlenme oldu. Yüzde 80 i bitti. Sen sağ ben selamet oldu.” dedi.

Bir evin 4 anahtarı olur

Ayrıca ev alacaklar için tavsiyelerde bulunan Taşçı şunları aktardı; “Vatandaşın paniğe kapılmadan bir gayrimenkul, dört dörtlük gayrimenkulün 3 anahtarı vardır. Nedir 3 anahtar, bir aldığın mülk amaca yönelik mi? Nedir amaca yönelik içinde oturabiliyor musun? Çoluğuna, çocuğuna miras bırakabiliyor musun? İkinci anahtar rant yapıyor mu? Üçüncü anahtar istediğin zaman satabiliyor musun? Dört dörtlük bir gayrimenkulün anahtarı budur.” dedi.

Emlak müşavirlerine güvenin

Mülk alım satımında emlak müşavirlerinin önemli bir yeri olduğunu söyleyen Taşçı vatandaşların emlak alırken veya satarken mutlaka müşavirlere danışması gerektiğini vurguladı.

Ailenin emlakçısı neden olmuyor?

Taşçı, “Herkesin aile hekimi var, aile avukatın var, neden aile emlak müşavirin olmasın? Gelişi güzel rahatsızlandığı zaman gördüğün doktor tabelasına mı gidiyorsun, tanıdık aile doktoruna mı gidiyorsun? Hukuksal bir sorunun olduğu zaman herhangi bir tabelaya bakıp mı gidiyorsun? Eşten dosttan tavsiye ile tanıdığın kişiye mi gidiyorsun? Emlak müşavirliği de budur.

Hasan Dağı’ndan ayran :))

Bilmediğin bir konu komisyondan kaçayım diye mal sahibine gidersin 500 binlik daireyi 750 bine alır üstüne de Hasan Dağı’ndan ayran içersin. Bilenle gideceksen, müesseseleşmiş tüm emlak müşavirleri dürüst insanlardır. Çürük zor çıkar. Milyonda bir çıkabilir. Müesseseleşmiş tüm emlakçılar vatandaşların gönül rahatlığı ile gidip başvurabilecekleri yerlerdir. Telefonla bana Türkiye’nin her yerinden ararlar, herkese de cevap veririm. Tanıyım tanımayayım.” dedi.

Emlakçılığın yasası yok ki!

Ülkemizde emlakçılık yasasının olmadığını ve bunun büyük bir eksiklik olduğunu ifade eden Taşçı sözlerine şöyle devam etti;” Emlak müşavirliği daha tam yüzde 100 oturmadı. Kültürlü insanlar bunu biliyor. Oturması için emlakçılık yasasının çıkması lazım. Bir takım yeterlilik belgesi isteniyor bu yeterli değil.

Milyar dolarların dolaştığı piyasanın bir kanunu yok!

Sen emlakçıyı disiplinize ediyorsun ama emlakçının gelir kaynağını nasıl disiplin altına alacaksın? Yeterlilik belgesi olmayan emlakçılık yapamaz, tamam, uygun. Bir masa bir telefon zannediyorlardı bu da tamam. Ancak bugün Amerika’da ben uluslararası emlak uzmanlığı başkanlığını 4 sene yaptım. Emlakçı, mal satanla alan sadece noterde karşılaşır. Bütün yetki emlakçıdadır. Müşterilerin yarısından yakını emlakçıyı aradan çıkarmaya uğraşır. Kanun çıkarsa bunu önlersin. Bir emlakçılık yasası yok, kanunu yok. Milyar dolarların döndüğü piyasada kanun yok. Bir berber dükkanı açarken bile, bakkal dükkanı açarken bile 40’a yakın evrak istenir ama bir emlakçı olayında kanunu bile yok.

Herkesin güveni ve rahatı için

Emlakçılık kanunu süratle çıkarılmalı. Hem emlakçı rahat eder, hem vatandaş rahat eder. Bu kanun çıktığı takdirde emlakçıyı da bağlayıcı, vatandaşı da bağlayıcı unsurlar ortaya çıkar. Olmadığı takdirde böyle gider bu.”

Konut satışları denetlenemiyor

Konut satışlarında gerçekleşen fahiş fiyatların önüne geçilemediğini ifade eden Taşçı 14 milyona yakın konutun denetlenmesinin mümkün olmadığını bunun vicdan meselesi olduğunu ifade etti.

Vicdanlar kanun olmalı

Taşçı, ” Otomobil firmaları denetlemek kolay, çünkü sayıları az. Türkiye’de beş, altı tane büyük otomobil firmaları var. Onları denetlemek kolay, 14 milyon konutun olduğu yerde tek tek hangi apartmanı kontrol edeceksin. Buna satmışsın, şuna satmışsın mümkün değil. Kanun insanların vicdanında olması gerekir. Otokontrol ile kanunu kendin sağlayacaksın. Onun dışında mümkün değil.

Beklersen, olur…

Buna her zaman rastlamak mümkün yüksek almış ama ben baştan söyledim dedim ki 500 binlik evi 750 bine almış ama bir on sene sonra uzun vadeli yatırım olarak aldıysa bu ev 2 milyonun üstüne çıkar. Oradan kazancı olur. Ama fırsatçı ise 500 binlik evi 750’ye aldı. Ben bunu yatırım için aldım deyip de bu eve 900 bin lira istersen satamazsın.” dedi.

Mehmet Turan Sapaz – Ankara Sonsöz

Emlakçılık yapamayacaklar

Buna göre emlak işletmelerinin 31 Ağustos 2020’ye kadar yetki belgelerini almaları gerekecek. Yetki belgesi olmayanlar ise emlakçılık yapamayacak.

Konuyla ilgili değerlendirmede bulunan Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkanı Hakan Akdoğan “İlk yayımlanan yönetmeliğimizdeki eksiklere ilişkin sektör temsilcileri olarak yoğun temaslarda bulunmuştuk. Buna göre revize edilen gayrimenkul yönetmelik taslağı görüşe sunuldu. Yönetmelik değişikliğinin en kısa sürede, herhangi bir süre uzatımı olmadan yayımlanmasını bekliyoruz. Süre uzatımı olmaz ise emlak işletmelerinin 31 Ağustos 2020 tarihine kadar yetki belgelerini almaları gerekecek” dedi.

‘İşi bilenler yapacak’

Özellikle son yıllarda boşta kalan, kendine ek iş bulmak isteyen insanların vergi levhası olmadan bu emlakçılık yapmaya çalışmasının birçok sorunu da beraberinde getirdiğini belirten Akdoğan, “Bu en başta haksız kazanç yaratıyor. Onun dışında ise işi bilmedikleri için hem alıcı hem de satıcılar emlakçıdan kaynaklı sorunlar yaşıyor. İnternet üzerinden verilen ilanlarda da dolandırıcılıklar yapılabiliyor. Bu düzenleme ile sadece yetki belgesi olanların, emlakçılık yapabileceğin ‘güveni’ sağlanmış olacak” dedi

‘Kalite yükselecek’

Düzenleme ile emlakçılık mesleğinin kalitesinin de yükseleceğini aktaran Hakan Akdoğan, “Mesleğimizi kayıt dışı yapanlar nedeniyle biz gayrimenkul danışmanları da zorluk yaşıyorduk. Bu düzenleme ile bu da ortadan kalkacak” diye konuştu.

‘Cezalar caydırıcı olmalı’

Taslakta yer almayan lakin TÜGEM olarak yönetmelikte yer almasını istedikleri başka düzenlemeler de olduğunu belirten Başkan Hakan Akdoğan şunları söyledi: “Bunlara ilişkin görüş ve önerilerimiz de Bakanlığımıza ilettik. Örneğin Emlak işletmeleri olarak belge ve bilgiye erişimimizin kolaylaşması, ilanın yetkilisi olmayan kişilerin ilan yayınlayamaması, etkin denetim sağlanması ve cezaların caydırıcılığının artırılması, bazı sözleşmelerde damga vergisi muafiyeti, ilanlarda işletmelerin tüm bilgilerinin yer alması, iş sahibinin aynı gayrimenkulün satış veya kiralaması için birden fazla yetkilendirme sözleşmesi yapmamasının engellenmesi, hizmet bedellerinde azami şartın asgari olarak düzenlenmesi, site yönetimlerinin ve proje satış ofislerinin aracılık faaliyetlerinin engellenmesi gibi görüşlerimizi de sunduk.”

Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan gayrimenkul alım satımıyla ilgili olarak yönetmelikleri şöyle sıralıyor;

11 Maddede Emlak Aracılık Yönetmeliği

1. Komisyon/Hizmet bedeli

Yönetmelikte taşınmaz alım-satımı ve kiralanmasında emlak aracısına ödenecek hizmet bedeli toplamda (alıcı ve satıcı birlikte) gayrimenkul satış değerinin %4’ünden fazla olamayacak. Aksine bir sözleşme olmadığı taktirde bu bedel alıcı ve satıcı tarafından eşit olarak ödenecek. Kiralamada ise bu bedel 1 aylık kira bedelini aşamayacaktır. Aksine yapılan anlaşmalar geçersizdir.

2. Kişi Kendi Taşınmazını Emlak Aracısı Olmaksızın Satabilir mi?

Tüm ev sahibi ve gayrimenkul danışmanlarını ilgilendiren ve herkesin en çok merak ettiği konu sahibinden satışların yapılıp, yapılamayacağıydı. Bu hususta Yönetmelik’te herhangi bir kısıtlama getirilmedi. Yani kişiler emlak aracısı olmaksızın dilediği gibi kendi taşınmazını satabilecektir.

3. Yetkilendirme belgesi/sözleşmesi/yer gösterme belgesi

Taşınmaz sahibi ile emlak aracısı arasında satış veya kiralamaya aracılık için verilen belgenin düzenlenmesi ile ilgili usul ve şartlara da belirlenmiştir. Yönetmelik uyarınca emlak aracısına vereceğiniz yetkilendirme sözleşmesinde gayrimenkulün konum, imarı, mülkiyet durumu, büyüklüğü, yaşı, satış bedeli, yetki belgesi süresi, işletmenin yetki belgesi numarası, alıcı kimlik numarası, taşınmazın tapu kaydı, adres ve imza bilgileri vb. birçok hususun yetki belgesinde/sözleşmede/yer gösterme belgesinde yer verilmesi zorunlu hale getirilmiştir.

Bu belgenin satılık veya kiralık gayrimenkullerin her biri için ayrı ayrı düzenlenmesi gerekmektedir. Taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında emlak aracıları hiçbir şekilde herhangi bir hizmet bedeli talep edilemeyecektir

Bunun yanı sıra yetkilendirme belgesinin yazılı olması ve taşınmaz sahibinin imzasının olması mutlak zorunluluk olarak Yönetmelik’te yerini almıştır. Yani yazılı bir yetki belgesi verilmedikçe emlak aracısına komisyon ödemek zorunda değilsiniz.

4. Taşınmaz sahibi tarafından yetkilendirilme süresi

Yönetmelik ile yetkilendirilme süresine bir sınır getirilmiştir. Bu süre 3 aydır. Aksine yapılan anlaşmalar geçersizdir.

5. Emlak Ofisi/şirketinin sahip olması gereken yetki belgesi

Ticaret il müdürlüğünden yetki belgesi almamış işletmeler taşınmaz alım-satımı ve kiralanmasına aracılık edemeyeceklerdir. Yani her işletme emlak aracılığı yapamayacaktır.

6. Yetki belgesi için aranan şartlar

• Meslek odasına kayıtlı olmak, vergi mükellefi olmak,
• Bir diğer maddede değineceğimiz işletmenin uygun fiziki şartları sağlaması,
• 18 yaşını doldurmuş olması,
• En az lise mezunu olması,
• İflas ve konkordato ilan etmemiş olması,
• Belirlenen suçlardan hüküm giymemiş olması,
• Sorumlu emlak danışmanı mesleki yeterlilik belgesine sahip olmak gibi şartlar gerekiyor.

7. Emlak Ofisi açabilmek için fiziki şartlar

Emlak ofisi açılabilmesi için teknik ve idari yeterliliğe sahip işyerine sahip olunması gerekmektedir. Bu gerekliliklerden bazıları, emlak ofisinin net alanın 30 metrekare olması, arşiv bölümünün bulunması, hizmetin düzenli, sistemli ve hızlı bir şekilde verilmesini sağlayacak miktar ve özellikte masa, dolap, koltuk vb. bilgisayar, telefon, tarayıcı ve faks gibi teknik donanımın bulunması gerekmektedir.

Aynı işletme içerisinde birden fazla taşınmaz alım-satımı ile uğraşan aracı varsa bu durumda her bir kişi için 30 metrekare sınırı %20 arttırılacaktır.

8. Emlak aracısının sahip olması gereken mesleki yeterlilik belgesi

Gayrimenkul aracıları/danışmanları meslek yeterlilik belgesi olmadan taşınmaz ticareti yapamayacaklar. İşletmelerde pazarlama ve satış personeli çalıştırılan kişilere sorumlu emlak danışmanı veya emlak danışmanı ulusal yeterliliklerine dayalı mesleki yeterlilik belgelerinden birine sahip olması gerekiyor.

9. İşletme çalışma belgesi/ruhsatı

İşletmenin yetki belgesine sahip olup olmadığı, ruhsat verilmeden önce yetkililer tarafından kontrol edilip, yetki belgesi olmayan işletmelere çalışma ruhsatı verilmeyecek.

10. Bakanlık emlak aracıları takip sistemi

Taşınmaz ticaretinin takip ve kontrolü amacıyla Bakanlık tarafından bilgi sistemi oluşturulmuştur. Yetki belgesine sahip işletmelerin güncel listesi Bakanlığın internet sayfasında ilan edilmektedir. Böylece müşteriler emlak aracısının yetki belgesine sahip olup, olmadığını kontrol edebilmektedir.

11. Taşınmaz ticaretinde uyulacak ilke ve kurallar

Taşınmaz ticaretine yönelik hizmet veren işletmede farklı bir iş kolunda hizmet verilemeyecektir. İşletme tabelası ve basılı evrakı dahil olmak üzere faaliyetleri sırasında mesleğini tanımlayan ibareler dışında herhangi bir ibare bulunamayacaktır. Hizmet verdiği kişilerin alış veya satış kararını etkileyecek bilgileri gizlemeyecek, aldığı her teklifi ve karşı teklifi objektif bir şekilde iletecek gibi mesleğin ahlaki ilkelerine de yönetmelikte yer verilmiş durumdadır. Ayrıca bu kurallara uymayanlar aynı yıl içerisinde 3 defadan fazla şikayet alırsa yetki belgeleri iptal edilebilecektir.

Avukat Mehmet Aslan’dan 9 Maddede Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması Yönetmeliği

1. Kimler Yetki Belgesi almalıdır?

Yapı Müteahhitlerin Sınırlandırılması ve Kayıtların Tutulması Hakkında Yönetmelik, yapı ruhsatına tabi her türlü yapım işinde, yapı müteahhitliğini üstlenecek olan gerçek ve tüzel kişileri kapsamaktadır. Yani inşaat yapmak isteyen her kişi bundan sonra bu yönetmelikte aranan şartları yerine getirdiği takdirde inşaat yapabilecektir.

2. Kimler Yetki Belgesi numarası almak zorundadır?

Yapı ruhsatına tabi bütün yapıların gerçek veya tüzel kişiliği haiz bir yapı müteahhidinin veyahut bunların oluşturacağı ortak girişimin sorumluluğu altında inşa edilecekse ortak girişimin ve her müteahhidin yetki belgesi numarası alması zorunlu hale gelmektedir. Bu numaranın yapı ruhsatında, yapı kullanma izin belgesinde ve yapım işleri sözleşmelerinde kullanılması gerekmektedir.

Yapı müteahhitliğinin ortak girişimce üstlenilmesi halinde, her bir ortağın Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünden ayrı ayrı yetki belge numarası almış olması ve ortaklarca tüm ortaklık adına yeni bir yetki belgesi numarası alınması zorunludur.

3. Yetki Belgesi başvuruları nasıl yapılmaktadır?

Yetki belgesi numarası almak isteyen başvuru sahipleri, başvuru yapılan tarih itibarıyla en az bir ay süreyle geçerli olacak şekilde, Yönetmeliğin 11 inci maddesinde sayılan belgeleri kapalı zarf içerisinde Yapı Müteahhitliği Yetki Belgesi Numarası Başvuru Formu ekinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğüne sunacaklardır.

Başvurular, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü bünyesinde oluşturulacak İl Müteahhitlik Yetki Belge Komisyonu tarafından Yönetmelikte istenen şartlara uygunluk açısından incelenecektir. Komisyon başvuruyu belge numarası işlem süresi içerisinde Yapı Müteahhitleri İl Yetki Belge Komisyonu Karar Tutanağı’na göre gerekçeli olarak karara bağlayacaktır. Kararda yetki belgesi numarası verilip verilmeyeceği ile belge grubu belirtilecektir. Karar, İl Müdürünün onayından sonra YAMBİS’e (Müteahhitlik yetki belgesi kayıtlarının elektronik ortamda tutulduğu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bünyesinde işletilen Yapı Müteahhitliği Bilişim Sistemine) işlenecektir.

Başvurularda, Yönetmelikte belirtilen belgelerin sunuluş şekline ilişkin düzenlemelere uygun sunulmayan, geçerlik süresi dolan ve ilgili mevzuatına uygun düzenlenmeyen belgeler değerlendirmeye alınmayacaktır.

Başvurular Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce belge numarası işlem süresinde sonuçlandırılacaktır. Bu süre azami on beş gündür.

4. Kimler Yetki Belgesi Başvurusu Yapamayacaktır veya Kimlerin Yetki Belgesi İptal Edilebilir?

Yetki belgesi numarası için başvuranlardan;

a) İflas eden, tasfiye halinde olan, işleri mahkeme tarafından yürütülen, konkordato ilân eden, işlerini askıya alan, iflası ilân edilen, zorunlu tasfiye kararı verilen, alacaklılara karşı borçlarından dolayı mahkeme idaresi altında bulunan, ilgili mercilerce hileli iflas ettiğine karar verilen,

b) Başvuru tarihinden geriye doğru son üç yıl içerisinde kesinleşmiş yargı kararı ile tespit edilmek kaydıyla, yetki belgesi numarası kullandığı işlerde;

1) Hile, vaat, tehdit, nüfuz kullanma, çıkar sağlama, anlaşma, rüşvet suretiyle veya başka yollarla sözleşmeye ilişkin işlemlere fesat karıştıran veya buna teşebbüs eden,

2) Sahte belge düzenleyen, kullanan veya bunlara teşebbüs eden,

3) Hileli malzeme, araç veya usuller kullanan, fen ve sanat kurallarına aykırı imalat yapan, gerçek veya tüzel kişilere yetki belgesi numarası tahsis edilmez, yetki belge numarası olanların belgesi iptal edilir.

5. Yetki Belgesi Grupları nasıl oluşmaktadır? Siz hangi gruba mensupsunuz?

Yetki belgesi grupları, mesleki ve teknik yeterlikler ile ekonomik ve mali yeterlikler esas alınarak; A, B, C, D, E, F, G, H ve geçici olmak üzere gruplandırılır. Bu gruplandırmaya göre Yönetmeliğin 12 nci ve 13 üncü maddelerinde sayılan ekonomik ve mali yeterlilik, mesleki ve teknik yeterlilikle birlikte, aşağıdaki yeterliklerin sağlanması gerekmektedir:

Ekonomik ve mali yeterlilik, (i) bilanço, (ii) iş hacmini gösteren belgeler (Ciro) (iii) banka referans mektubu kriterlerine göre gerçekleştirilecektir.

Mesleki ve Teknik yeterliğin belirlenmesinde, İş deneyim belgeleri (iş bitirme, denetleme, yönetme belgeleri, diploma vb.) ve iş gücünü gösteren belgeler (sosyal güvenlik kurumuna yapılan işçi bildirimleri) dikkate alınmaktadır.

A Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin iki katını geçen ve ortalama yıllık usta iş gücü en az 50, teknik personel iş gücü en az 8 olanlar.

B Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin 7/5’ini geçen ve ortalama yıllık usta iş gücü en az 24, teknik personel iş gücü en az 6 olanlar.

C Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerini geçen ve ortalama yıllık usta iş gücü en az 12, teknik personel iş gücü en az 3 olanlar.

D Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin 2/3’ünü geçen ve ortalama yıllık en az 9, teknik personel iş gücü en az 2 olanlar.

E Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin 1/3’ünü geçen ve ortalama yıllık usta iş gücü en az 6, teknik personel iş gücü en az 2 olanlar.

F Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin 1/10’unu geçen ve ortalama yıllık usta iş gücü en az 3, teknik personel iş gücü en az 1 olanlar.

G Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin 7/100’ünü geçen ve ortalama yıllık usta iş gücü en az 1, teknik personel iş gücü en az 1 olanlar

H Grubu: İş deneyimi ve iş gücü koşulu aranmaz.

Geçici Grup: Ekonomik, mali, mesleki ve teknik yeterlikler ile iş deneyimi ve iş gücü koşulu aranmaz.

Aynı veya ardışık gruplardaki ortak girişim durumunda, ortak girişimin belge grubu, yüksek gruptaki pilot/koordinatör ortağın belge grubunun bir üstü olarak değerlendirilecektir. Bunun dışındaki ortaklıkların belge grubu ise yüksek gruptaki ortağın belge grubu olarak değerlendirilecektir.

6. Hangi grup müteahhit, hangi işi üstlenebilecektir?

Yönetmelik kapsamında yetki belgesi grubu sahibi yapı müteahhitlerinden;

B, C, D ve E grubundakiler, yapı yaklaşık maliyeti, belge grubunun gerektirdiği asgari iş deneyim tutarını geçmeyen yapım işlerini,

F ve G grubundakiler, yapı yaklaşık maliyeti, belge grubunun gerektirdiği asgari iş deneyim miktarının 3/2’sini geçmeyen yapım işlerini,

H grubundakiler, yapı yaklaşık maliyeti, G belge grubunun gerektirdiği asgari iş deneyim miktarının 1/3’ünü geçmeyen yapım işlerini, üstlenebileceklerdir.

A grubu için bir kısıtlama uygulanmayacaktır.

Bu hesaplamada tek bir sözleşmeye ve/veya yapı ruhsatına dayalı işler dikkate alınacaktır.

Toplu yapı niteliğindeki yapılar için düzenlenen iş deneyim belgelerinin değerlendirilmesinde, başvuru sahibi adına olanlar toplanarak dikkate alınacaktır.

7. Kendi inşaatını yapacak olanlara istisna var mıdır?

Tek parselde bir bodrum katı dışında, en çok iki katlı ve toplam yapı inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen yapılarda; yapı müteahhitliğine ilişkin bütün sorumlulukları üstlenmek şartıyla parsel maliki kendi yapısını inşa edebilecektir. Bu durumdaki yapılar için ayrıca yapı müteahhidi aranmayacaktır. Sadece o yapım işinde kullanılmak ve beş yıl içinde bir defaya ve tek bir yapıya mahsus olmak üzere, yapı sahibine geçici yetki belgesi numarası verilecektir. Yapı sahibinin aynı zamanda yapı müteahhitliğini üstlendiği durumlarda sözleşme şartı aranmayacaktır.

Ayrıca, yapı müteahhitliğine ilişkin bütün sorumlulukları üstlenmek şartıyla kendilerine ait yapıları inşa etmek üzere;

a) Bir ticari işletme işleten vakıflara, derneklere ve kendi kuruluş kanunları gereğince özel hukuk hükümlerine göre yönetilmek veya ticari şekilde işletilmek üzere kamu tüzel kişileri tarafından kurulan kurum ve kuruluşlara,

b) İl özel idaresi, belediye, köy ve diğer kamu tüzel kişilerine ait ticari işletmelere,

c) Ana sözleşmelerinde kendi yapılarını inşa edebileceklerine dair aykırı hüküm bulunmamak ve işletme konusu gösterilmek şartıyla yapı kooperatiflerine,

ç) İskan dışı alanlarda yapılacak entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarımsal amaçlı seralar için yapı sahibine, geçici grup yetki belgesi numarası verilecektir.

8. Yetki belge gruplarının geçerlik süresi nedir?

H grubu hariç, belge grubunun geçerlik süresi beş yılı geçmemek üzere iş deneyim belgelerinin geçerlik süresi kadar olacaktır.

Belge grubunun yenilenmesi sırasında, yetki belgesi grubunun oluşturulmasına esas güncelliğini yitiren tüm belgeler istenecektir. Ancak, yetki belgesi grubu kapsamındaki bilgilerden iş deneyim belgesi geçerlik süresi dolanlar, yenileme tarihini beklemeksizin bildirim yükümlülüğü kapsamında yeni iş deneyim belgesi ile Çevre Şehircilik İl Müdürlüğüne başvurarak iş deneyim yeterliğinin güncellenmesini sağlanacaktır.

Ortak girişimlerin belge grubunun geçerlik süresi, ortakların her birinin;

a) Yetki belge numarası iptal edilmedikçe,
b) Belge grubu değişmedikçe devam edecektir.

Yetki belgesi geçerlik süresi dolduğu halde yenileme işlemi yaptırmayanlar ile belge grubu belirlenmesine ilişkin yeterlikleri kaybedenlerin mevcut belge grubu iptal edilerek H grubuna düşürülecektir.

Yetki belgesi numarası iptal edilen yapı müteahhidinin iptal süresince grup yenilemesi veya yeni grup belirlenmesi işlemleri yapılmayacaktır.

9. Yetki belgesi numarasının hangi durumda iptal edilir?

Yetki belgesi numarası;

a) Yapım işinin ruhsata ve ruhsat eki etüt ve projelere aykırı olarak gerçekleştirilmesi ve Kanunun 32 nci maddesine göre verilen süre içinde aykırılığın giderilmemesi halinde beş yıl,

b) Yapım işinde ruhsat eki etüt ve projelere aykırı olarak gerçekleştirilen imalâtın can ve mal güvenliğini tehdit etmesi halinde on yıl,

c) Yapı ruhsatının düzenleniş tarihinden yapı kullanma izni belgesinin veriliş tarihine kadar; ilgili idarece, Kanunun 42 nci maddesine göre aynı veya farklı işler için üç defa idari para cezası verilmesi halinde, yapı müteahhidinin kaydı olumsuz kabul edilerek bir yıl,

ç) Yapı müteahhidinin yapım işlerinden doğan sigorta primi borçlarını ödememesi, vergi borcunun olması veya kanunlarla verilen diğer sorumluluklarını yerine getirmemesi halinde en az bir yıl, ilgili idarenin teklifi ve İl Müteahhitlik Yetki Belge Komisyonu kararı üzerine iptal edilecektir.

Aşağıdaki hallerden birinin herhangi bir şekilde tespiti durumunda da İl Müteahhitlik Yetki Belge Komisyonu kararı üzerine yetki belge numarası iptal edilecektir.

a) Belge numarası başvurusunda yanıltıcı bilgi ve/veya sahte belge verilmesi,

b) Başvuru tarihinde belge grubu belirlenmesine ilişkin şartların bulunmadığının sonradan anlaşılması,

c) Yetki belgesi grubu için izin verilenden daha fazla iş üstlenilmesi,

ç) Yetki belgesi numarası sahibinin talep etmesi.

TÜİK Nisan 2019 konut satışları rakamları açıklandı. Satışlarda geçen yıla oranla yüzde 18,1 oranında düşüş var. Yabancılara yapılan konut satışları ise yüzde 82 arttı. İstanbul Emlak Brokerleri Kulübü (İSTEB) Başkanı Ulvi Özcan sonuçları değerlendirdi.

Yetkililer mağduriyetleri önlemeli

Açıklanan verilerde yabancıların emlak alımlarının arttığını belirten İSTEB Yönetim Kurulu Başkanı Ulvi Özcan, bu konuda 250.000 USD üzerindeki alım-satımlarda yabancılara vatandaşlık verilmesinin ülkemiz lehine etkilendiğine dikkat çekiyor. Ulvi Özcan yabancıya satış konusunda ciddi bir başıbozukluk olduğunu vurgulayarak şunları söyledi:

“İnşaat şirketleri yerli müşteriye farklı, yabancı müşteriye farklı fiyatlar uyguluyor. Bazı turizm acentelerinin de özellikle Arap müşterilerden fahiş ücretlerde hizmet bedeli (komisyon) aldıklarını veya fiyatın üzerine koyduklarını duyuyoruz. Bunlar ülkemizin ve sektörümüzün marka değerini negatif etkileyen durumlardır. Yetkililerin bu konulara duyarlı olması ve mağduriyetleri önleyici aksiyon alması gerekiyor.”

Piyasa nezle olunca emlak sektörü zatürre oluyor

Dünyanın içinde olduğu sosyal ve ekonomik durumdan Türkiye’nin de etkilendiğini söyleyen İSTEB Yönetim Kurulu Başkanı Ulvi Özcan şöyle devam etti: “Konut satış rakamlarının yüzde 18,1 ile düşüş yaşayarak gerilemesi de bu durumu teyit etmektedir. Bir ülkede reel sektördeki pozitif ve negatif verilerin en son yansıyacağı ve uzunca süre etkisini göstereceği adres emlak sektörüdür. Bu nedenle inşaat sektörünün içinde bulunduğu durum doğrudan emlak sektörünü etkiliyor. Çünkü piyasa nezle olunca emlak sektörü zatürre oluyor.”

Konuya ilişkin değerlendirmelerde bulunan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı “Taşınmaz ticareti yönetmeliği kapsamında müteahhitler kendi adlarına kayıtlı taşınmazlar dışındaki yerlerin satış ve kiralamalarına aracılık edemeyecekler. Düzenleme ayrıca site yönetimlerinin emlakçılık faaliyetinde bulunmalarının da önüne geçecek. Özellikle sanal ofislerde vergi kaydı oluşturan, bağımsız bölüm olarak ayrı bir yeri olmayan işletmelere de yetki belgesi verilmeyecek” dedi.

Son tarih 5 Aralık 2019

Yetki belgesi alınması hususunda son tarihin 5 Aralık olduğunu belirten Özelmacıklı, “Taşınmaz ticaretine konu hizmetleri iştigal eden işletmeler adına da yetki belgesi verilecek. Bu belge her işletme için ayrı ayrı düzenlenecek ve beş yıl geçerli olacak. Yetki belgesi olmayan işletmeler ruhsat da alamayacaklar. Bu konuda artık son tarih 5 Aralık. Bu tarihten sonra cezai yaptırımlar söz konusu olacağından, yetki belgesi olmayanlar taşınmaz ticareti faaliyetinde bulunamayacak” dedi.

Bu hizmetleri sadece yetki belgeli emlakçılar yapabilecek

Taşınmaz ticaretine konu hizmetlerinin kapsamını hakkında da bilgi veren Özelmacıklı, “Taşınmazların alım, satım ve kiralanması, tapu işlemlerine aracılık işlemleri, kira toplama gibi mülk yönetim hizmetleri, taşınmazla ilgili danışmanlık ve yönetim hizmetleri, rayiç satış ve kira bedelleri hakkında mal sahiplerini bilgilendirme ancak yetkili emlakçılar tarafından yapılabilecek. Bunlar tamamen taşınmaz satış ve kiralama esasları çerçevesinde geçerli olacak” diye konuştu.

Saatte bin 245 satış işlemi yapılıyor

TKGM tarafından Türkiye genelinde 2018 yılında toplamda 8 milyon 896 bin 441 tapu işlemi yapıldığını da belirten Altın Emlak Genel Müdürü, “2018 yılında 2 milyon 500 bin adet satış işlemi yapıldı. 251 iş günü üzerinden hesaplama yapıldığında günde 9 bin 960, saatte 1245 adet satış işlemi yapılıyor. Artık satılık yada kiralık olarak arz edilen taşınmaz sayısı milyonları geçti. Bu nedenle taşınmaz ticaretine konu aracılık faaliyetlerinin düzenlenmesi büyük önem taşıyor” dedi.

Yüksek komisyona son

Emlakçılık mesleğine yönelik kriterleri düzenleyecek olan yönetmelik, emlakçılara sertifika alma zorunluluğu getirilecek. Sertifika zorunluluğu halen emlakçılık yapanlar için de geçerli olurken kurallara uymayanların yetkisi iptal edilebilecek. Böylece her emekli emlakçılık yapamayacak. Emlakçıların, mesleki yeterlilik kriteri, eğitim ve sertifika şartları yönetmelikle belirlenecek.

Emlakçıların, vatandaşlardan yüksek tutarlarda komisyon alması ve farklı ücretler talep etmesinin de önüne geçecek olan düzenlemeyle tüketici mağduriyeti de önlenmiş olacak. Emlak alım satımından elde edilecek ticari kazanç, belli bir düzene oturtulacak.