Vergi değerlerinde üst sınır uygulanıyor

2026 yılı emlak vergisinin birinci taksit ödemeleri 1 Mart itibarıyla başlayacak. İlk taksit ödemeleri 1 Haziran 2026 tarihine kadar yapılabilecek.

Bu yıl hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılına ait değerlerin en fazla 2 katı olacak şekilde sınırlandırıldı. Ancak uygulamada artışların 3 kata kadar çıkabildiği belirtiliyor. Düzenleme yapılmasaydı bazı bölgelerde artışların 10 katın üzerine çıkabileceği ifade ediliyor.

2027–2029 döneminde ise vergi değerlerinin, bir önceki yıl matrahlarının yeniden değerleme oranına göre artırılması planlanıyor.

Vergi artışları birçok kalemi etkiliyor

Emlak vergisindeki artışlar yalnızca yıllık vergi ödemelerini değil; tapu harcı, veraset ve intikal vergisi, konut teslimlerinde KDV oranı ve emsal kira bedelleri gibi birçok mali kalemi de doğrudan etkiliyor.

Türkiye’de taşınmazlar için uygulanan emlak vergisi oranları genel olarak:

– Mesken ve arazilerde binde 1

– Diğer binalarda binde 2

– Arsalarda binde 3

olarak uygulanıyor. Büyükşehir belediye sınırları içinde bu oranlar yüzde 100 artırımlı uygulanıyor. Ayrıca taşınmaz kültür varlıklarının korunmasına yönelik katkı payı, vergi değerinin yüzde 10’u olarak tahsil edilmeye devam ediyor.

Örnek artışlar dikkat çekti

Bazı örneklerde vergi tutarlarının ciddi yükseldiği görülüyor. Geçen yıl 2.572 TL olan bir konut vergisinin bu yıl 7.720 TL, toplamda 33.058 TL olan iki arsa vergisinin ise 99.237 TL seviyesine çıktığı belirtiliyor.

Kimler emlak vergisi ödemiyor

Belirli şartları taşıyan kişiler için indirimli bina vergisi oranı (sıfır) uygulanabiliyor. Buna göre:

– 200 metrekareyi geçmeyen tek konutu olanlar

– Geliri olmadığını belgeleyenler

– Geliri yalnızca sosyal güvenlik aylığından oluşanlar

– Engelliler

– Gaziler ile şehit yakınları

bu uygulamadan yararlanabiliyor. Konutta bizzat oturma şartı aranmadığı da belirtiliyor.

Ödemeler iki taksitte yapılacak

Emlak vergisi, taşınmazın kayıtlı olduğu belediyeye ödeniyor. Ödemeler:

– Birinci taksit: Mart–Mayıs dönemi

– İkinci taksit: Kasım ayı

olmak üzere iki eşit taksit halinde gerçekleştiriliyor. Yeni inşa edilen binalarda verginin, arsa vergisinden düşük olamayacağı kuralı ise inşaatın tamamlanmasını takip eden yıldan itibaren 4 yıl uygulanıyor.

Emlaknews.com.tr

Vergi yükü 2026’da başlayacak

Yeni değerlerin yürürlüğe girmesiyle asıl tartışmaların 2026 yılının mart–nisan aylarında, vergi tahsil dönemi geldiğinde yaşanması bekleniyor. Eski maliye bürokratları, yüksek artışların normal konutları bile lüks sınıfa taşıyabileceğini belirtiyor.

Kira artışları kapıda

Vergialgi.com’da gündeme gelen düzenleme, Gelir İdaresi eski Grup Başkanı Mehmet Akarslan, Dr. Ahmet Ozansoy ve Güncel Grup Yönetim Kurulu Başkanı Yılmaz Sezer tarafından değerlendirildi.

Sezer’e göre bu sert yükselişin nedeni, son yıllarda gayrimenkul fiyatlarındaki olağanüstü artış. TÜİK verilerine göre 2021–2024 döneminde konut maliyetleri yüzde 650, arsa fiyatları ise yüzde 800 oranında arttı.

Bu nedenle sadece emlak vergisi değil; tapu harcı, damga vergisi ve veraset-intikal vergisi gibi yedi kalem vergi doğrudan etkilenecek. Uzmanlar, bu yükün ev sahipleri tarafından kiralara yansıtılmasının kaçınılmaz olduğunu, bunun da enflasyonu artırabileceğini belirtiyor.

Vergi değerleri nasıl hesaplanıyor?

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na göre binalar, arsa ve arazilerin vergi matrahları, Takdir Komisyonları tarafından belirleniyor. Hesaplamalarda inşaat maliyetleri ve arsa payı değerleri dikkate alınıyor.

Kanunda üst sınır bulunmadığından, komisyonların piyasa değerlerinin çok üzerinde rakamlar belirlemesi mümkün oluyor. Bu durum sadece emlak vergisini değil; değerli konut vergisini, tapu harçlarını ve satış kazançlarının vergilendirilmesini de doğrudan etkileyecek.

Vatandaş dava açabilecek

Uzmanlara göre, fahiş artışlara karşı vatandaşların 8 Eylül – 31 Aralık 2025 tarihleri arasında vergi mahkemelerine dava açma hakkı bulunuyor. Benzer bir durum 2017’de yaşanmış, ardından yapılan yasal düzenleme ile 2018–2021 dönemi için değer artışlarına üst sınır getirilmişti.

“Emlak vergisi artık servet vergisi niteliğinde”

Dr. Ahmet Ozansoy, emlak vergisinin fiilen bir servet vergisine dönüştüğünü söylüyor. Geçmişte devletin düşük tuttuğu vergi değerleri nedeniyle oranlar yüksek olsa da vatandaşın tepkisi sınırlı kalıyordu. Ancak yeni dönemde değerler piyasa rakamlarına yaklaştıkça yük ağırlaşıyor.

Ozansoy’a göre 2026’dan itibaren büyükşehirlerde sıradan apartman daireleri bile değerli konut vergisi kapsamına girecek. Bu vergi, 2027’nin şubat ayında binde 3 ila binde 10 arasında değişen oranlarla, emlak vergisine ek olarak ödenecek.

Kısacası, ev sahipleri için sadece yüksek emlak vergisi değil, değerli konut vergisi de kapıda bekliyor.