Geçmişte hesaplar kapatılmıştı

Bilindiği üzere Ticaret Bakanlığı, geçtiğimiz yıl da sosyal medya üzerinden emlak ilanı paylaşımını engellemek amacıyla bazı popüler hesaplara yönelik kapatma adımları atmış, ancak yükselen tepkiler üzerine sosyal medya hesaplarına ilişkin yaptırımları askıya almak zorunda kalmıştı. Şimdi ise benzer bir başlığın yeniden gündeme taşınması, sektörde “yeni bir kaos dalgası mı geliyor?” sorusunu beraberinde getirdi.

EİDS ilan sitelerinde başladı, sosyal medyada belirsizlik büyüdü

15 Şubat 2026 tarihinde yürürlüğe giren EİDS kapsamında, ilan platformlarında yalnızca mülk sahiplerinin e-Devlet üzerinden yetkilendirdiği ilanlar yayımlanabiliyor. Bu uygulama, ilan sitelerinde belirli bir sistematik kurarken; aynı modelin sosyal medyaya taşınması ciddi soru işaretleri yaratıyor. Çünkü sosyal medyada doğrulanmış ya da doğrulanmamış ilanı teknik olarak anlık takip edecek merkezi bir altyapının bulunmadığı ifade ediliyor.

“Bakanlık kendine gereksiz iş yükü çıkarıyor”

Düzenlemenin sosyal medya ayağının büyük sorunlar doğuracağını belirterek sert uyarılarda bulunan uzmanlar, “İlan sitelerinde EİDS uygulaması doğrudur. Ancak sosyal medyada bu ilanların nasıl takip edileceği belirsizdir. Türkiye’de yaklaşık 200 milyon sosyal medya hesabı var. Böyle bir alanın denetlenmesi teknik olarak son derece zor, bürokratik olarak ise sürdürülemez bir yük doğurur” değerlendirmesinde bulundu.

Yine uzmanlara göre göre asıl sorunlardan biri de emlak firmalarının, kendi pazarlama faaliyetleri için özel sektör ilan sitelerinin linklerini paylaşmaya zorlanması. “Emlak firmaları neden başka bir ilan sitesinin reklamını yapmak zorunda bırakılsın? Bu, ticari özgürlük açısından da tartışmalıdır” diyen Yılmaz, uygulamanın geniş çevrelerde ciddi tepki doğuracağını savundu.

Şikayet hattı yeni bir kriz üretir

Sosyal medya paylaşımlarına ilişkin işlemlerin büyük ölçüde şikayetler üzerinden yürütüleceği değerlendirilirken, bu durumun Bakanlık bürokrasisine daha fazla dosya, daha fazla itiraz ve daha fazla hesap kapatma başvurusu olarak döneceği belirtiliyor. Uzmanlara göre bu süreç, hem sektör hem de kamu yönetimi açısından yönetilmesi güç bir tablo oluşturabilir.

Çözüm: Yetki tek elde, paylaşım özgür olmalı

Çözüm net: Seri ilan sitelerinde EİDS yetkisi tek bir emlak kuruluşu üzerinden yürütülmeli, ancak doğrulanmış ilanların sosyal medyada kim tarafından ve hangi hesapta paylaşılacağı konusunda yeni kısıtlamalar getirilmemeli. Sosyal medyada emlak ilanı paylaşımına yönelik fiili yasak anlayışından vazgeçilmeli. Doğrulama ilan sitelerinde yapılmalı, sosyal medya tarafında ise paylaşım özgürlüğü korunmalı.

15 Şubat sonrası ilanlar kademeli silinecek

Yeni sistemle birlikte ilan platformlarında yer alan taşınmazların doğrulama süreçleri zorunlu hale gelecek. Araştırmaya göre, doğrulanmamış ilanların mart ayı ortasına kadar kademeli biçimde yayından kaldırılması bekleniyor. Bu süreçte özellikle fiyatı gerçek piyasa koşullarıyla örtüşmeyen, mükerrer ya da gerçeğe aykırı ilanların sistem dışına çıkarılması öngörülüyor.

Uzmanlara göre, ilan fiyatlarının kamuoyunda “satılmış fiyat” algısı oluşturması, beklentileri yukarı yönlü besleyen temel faktörlerden biriydi. Dileyen kişi veya kurumun istediği bedelle ilan girebilmesi, arz-talep dengesi dışında bir fiyat balonu oluşmasına zemin hazırlıyordu. Satıcıların da bu ilanları referans alarak fiyatlarını artırması, zincirleme bir yükseliş eğilimine neden oluyordu.

Yapay fiyat etkisi azalabilir

Araştırma bulguları, EİDS ile birlikte yapay piyasa etkisinin zayıflayabileceğine işaret ediyor. Doğrulanmış ve gerçek ilanların öne çıkmasıyla birlikte, fiyat oluşumunun daha şeffaf ve izlenebilir hale gelmesi bekleniyor. Bu durumun, özellikle son dönemde enflasyon karşısında reel olarak gerileme eğilimi gösteren konut fiyatlarında daha net bir tablo ortaya koyacağı değerlendiriliyor.

Sahte ve suni ilanların sistemden temizlenmesinin, sektörde “emlakçı enflasyonu” olarak tanımlanan kontrolsüz ve niteliksiz yoğunluğu da azaltabileceği belirtiliyor. Yetkisiz veya piyasa dışı aktörlerin ilan üzerinden yarattığı bilgi kirliliğinin önüne geçilmesi, kurumsal ve mevzuata uygun çalışan ofislerin rekabet gücünü artırabilir.

Pazarlama kanallarında dengeler değişebilir

EİDS sonrası dönemde, yalnızca seri ilan sitelerine dayalı çalışan ofislerin rekabet avantajı zayıflayabilir. Araştırmaya göre; portföy yönetimi, doğrudan müşteri ağı, dijital pazarlama ve kurumsal iş birlikleri gibi alternatif kanalları etkin kullanan gayrimenkul ofislerinin görünürlüğü ve bilinirliği artabilir.

Sonuç olarak 15 Şubat’ta başlayacak uygulamanın, Ankara’da yaklaşık 20 bin ilanı etkilemesi ve mart ortasına kadar piyasada daha sade, doğrulanmış bir ilan envanteri oluşturması bekleniyor. Bu dönüşümün, fiyat şeffaflığı ve piyasa disiplinine katkı sağlaması öngörülüyor.

Yeni düzenlemeyle birlikte konut sahipleri, e-Devlet üzerinden kendilerine ait taşınmazı seçip ilgili emlak işletmesini açık şekilde yetkilendirmeden, ilan sitelerinde kiralık ya da satılık ilan veremeyecek. Bu adım, sektörde uzun süredir konuşulan kayıt dışı emlakçılığı bitirmeyi ve özellikle internet üzerinden yapılan kapora dolandırıcılığını kökten ortadan kaldırmayı hedefliyor. Ticaret Bakanlığı, taşınmaz ticaretinde güven ve şeffaflığı artırmak amacıyla EİDS kapsamını genişleterek konut satışlarını da sisteme dahil ediyor.

İlan platformları ile tapu kayıtları anlık eşleşecek

Ticaret Bakanlığı tarafından hayata geçirilen Elektronik İlan Doğrulama Sistemi, ilan portalları ile tapu sicil müdürlüğü kayıtlarını dijital ortamda doğrudan birbirine bağlıyor. Böylece ilana konu taşınmazın gerçekten var olup olmadığı ve ilanı giren kişinin mülkiyet hakkı saniyeler içinde sistem tarafından kontrol edilecek.

Gayrimenkul sahipleri e-Devlet kapısına girerek üzerlerine kayıtlı taşınmazlar listesinden işlem yapmak istedikleri konutu seçecek. Açılan ekran üzerinden çalışacakları emlakçıyı dijital olarak yetkilendiren mülk sahibi, ilan sürecindeki güvenlik zincirini bizzat kendisi kurmuş olacak. Yetki yoksa ilan da yok.

Emlakçılar yetkisiz tek satır ilan giremeyecek

Yeni dönemde emlak danışmanları, yalnızca mülk sahibi tarafından sistem üzerinden onaylanmış yetkiyle ilan yayınlayabilecek. Bu ilanlar platformlarda “doğrulanmış ilan” etiketiyle yer alacak ve alıcı için güvenli bir referans noktası oluşturacak.

Yetkilendirme yapılmadan emlak portallarına ilan girişi teknik olarak mümkün olmayacak. Bu durumun, piyasadaki bilgi kirliliğini ciddi biçimde azaltması, sektörün itibarını yükseltmesi ve kayıt dışı çalışanların doğal olarak sistem dışına itilmesi bekleniyor.

Nizameddin Aşa: “Herkesin kafasına göre ilan verdiği dönem bitti”

İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizameddin Aşa, sahte ve yanıltıcı ilan sorununun sektörün en büyük yarası olduğunu vurgulayarak, kontrolsüz ilan döneminin resmen kapandığını söyledi. Sistemin altyapısının 2023’te oluşturulduğunu hatırlatan Aşa, uygulamanın aşamalı şekilde genişletildiğini belirtti.

Aşa, “2025’te kiralık ve satılık iş yerleri için başlatılan uygulama, 2026 Şubat ayı itibarıyla tüm gayrimenkuller için zorunlu hale geliyor” dedi. Bu açıklama, konut piyasasındaki tüm ilanların kısa süre içinde doğrudan devlet denetimine gireceğini net biçimde ortaya koydu.

Sahte ilan ve kapora dolandırıcılığına son

Bakanlığın devreye aldığı bu düzenleme, özellikle ilan siteleri üzerinden yürütülen ve binlerce kişiyi mağdur eden kapora dolandırıcılığını tarihe gömmeyi amaçlıyor. İlanın doğruluğundan emin olan alıcılar, pazarlık ve satın alma süreçlerine çok daha güvenli bir zeminde dahil olabilecek.

Artan şeffaflıkla birlikte gayrimenkul fiyatlarındaki spekülatif hareketlerin de kontrol altına alınması bekleniyor. e-Devlet üzerinden yapılacak yetkilendirme sürecine ilişkin teknik detaylar ve dikkat edilmesi gereken adımlar, sistem zorunlu hale gelmeden önce kamuoyuyla paylaşılacak.