Firmaların depolama, kurye ve kargo ağlarını güçlendirmesi gerekiyor

EVA Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Emre Keltek, Türkiye nüfusunun %72’sinin internet kullanıcısı olduğunu belirterek, “Gelişen teknoloji ve artan e-ticaret bize, dükkanların kısmen eskisine göre daha az tercih edilir, depolamanın ise daha çok tercih edilir olduğu bir dünya getirdi. Artan e-ticaret, firmaların depolama, kurye ve kargo ağlarını güçlendirmesini gerektirmiştir. Özellikle büyük şehirlerde ve şehir merkezlerinde e-ticaret kullanımı daha yaygın çünkü kargolama ve depolama faaliyetleri altyapısı oluştuğundan daha sistemli yapılabiliyor.” dedi.

E-ticaret altyapısının en çok geliştiği ilk üç il İstanbul, Ankara ve İzmir

Ticaretin ilk kuralının pazarı oluşturan unsurların bir araya gelmesi olduğunun da altını çizen Keltek, “2021 yılında İstanbul’da kişi başına düşen e-ticaret harcaması 6.324 TL, Ankara’da 3.795 TL ve İzmir’de 3.400 TL olarak gerçekleşti. Bu veri üzerinden e-ticaret altyapısının en çok geliştiği ilk üç il ise İstanbul, Ankara ve İzmir oldu.

Kira maliyetlerinin daha düşük olduğu ticari üniteler tercih ediliyor

Büyük şehir merkezlerinde geleneksel yöntemler ile fiziki pazar ve markette yapılan alışverişlerin dahi yerini yavaş yavaş e-ticaret siteleri üzerinden yapılan alışverişler alıyor. Bu durum ticari gayrimenkule olan talep, satış ve kiralama fiyatına da etki ediyor. Geleneksel ticari faaliyetlerde herhangi bir AVM’de veya cadde üzerinde açılan dükkân ile ürününü pazarlayan işletmeci, artık sadece o cadde üzerinden geçen veya o AVM’ye gelen müşteri ile sınırlı değil. Daha geniş platformlarda daha ucuza yer alabileceği e-ticaret siteleri aracılığı ile daha çok potansiyel müşteriye ulaşabiliyor. Bu da ticari işletmelerin daha geniş bir kitleye hitap etmesine imkân sağlıyor. Böylelikle dükkânların konum ve cadde şerefiyesinin göz ardı edildiği, kira maliyetlerinin daha düşük olduğu ticari üniteler tercih edilebiliyor.

Daha düşük kiraya sahip dükkânlarda faaliyet gösterip reklama para harcanıyor

Gıda sektöründe faaliyet gösteren restoranlar da artık daha sapa denilebilecek ara sokaklarda faaliyet göstermeye başlamış durumda. Reklamını sosyal medya ve puanlama siteleri üzerinden yapan bu restoranlar kira giderini azaltıp kaliteleri ile ön plana çıkmaya çalışarak, tabelaya yatırımı yerine müşteri yorum ve puanlamalarına yatırım yapıyor. İşletmeler artık ana cadde üzerinde yüksek kira vermek yerine, daha düşük kiraya sahip dükkânlarda faaliyet gösterip sosyal medya ve dijital pazarlama konusunda harcama yapıyorlar.

İşletmelerin gayrimenkul seçimleri değişiyor

Öte yandan gıda dışı geleneksel ticari işletmelerin gayrimenkul seçimlerini değiştirerek e-ticaret sistemine uyum sağladığını gözlemliyoruz. Birçok işletme alışveriş merkezinin veya caddelerin en işlek yerinde kısaca en pahalı kiralık yerinde olmak yerine; dükkanlarını, daha büyük depolama alanı bulunan ve ticari olarak daha zayıf olsa da daha uygun kira fiyatına lokasyonlarda tercih ediyor.

Dükkan kiraları olumsuz etkilendi

Artık işletmelerin fiziksel olarak kitlelere ulaşması için en büyük veya en görünür yerde dükkan açması değil dijital dünyada doğru mecralarda yer alması ve reklam vermesi gerekli. Hal böyle olunca dükkan kiraları da bu durumdan olumsuz etkilenmeye başladı. Ancak öte yandan bu durum küçük şehirlerde bulunan işletmelerin dahi ürünlerini e-ticaret firmaları aracılığı ile geniş kitlelere satabilmesini sağlıyor.

Depo kiraları yukarı çekildi

E-ticaret, depolama ve kargo ile birlikte büyüyebilen bir sektör. E-ticaret hacminin daha da büyümesi dükkân yerine depolama amaçlı gayrimenkullere ihtiyacı ve talebi artırınca, kargo sektörü de hiç olmadığı kadar hızla büyümeye başladı. Mevcut depoların dolulukları hızla artı, ancak depo imalat maliyetleri çok yükseldiğinden yeni depolar yapılamadı. Bu da arz-talep dengesini bozdu ve depo kiralarının yükselmesine sebep oldu. Ana cadde üzerlerinde bulunan fahiş kira fiyatlı dükkanlar sadece prestij amaçlı tercih edilirken, bunların bir bölümü boş kalabilecek veya eskisi kadar rağbet görmediğinden daha uygun fiyata kiralanacaktır. Bunun yerine düşük maliyete sahip dükkânlarda ise doluluk oranı artacak.” şeklinde konuştu.

‘Altınla ödeyemeyiz’

“Eskiden kira karşılığı bir kilo altın veriyorduk. Şimdi 800 grama kadar düşürdük. Altındaki fiyat artışıyla birlikte biraz daha aşağı düşüreceğiz. Ortalama 120 bin liraya getirmeye çalışacağız. Çünkü başka çaremiz kalmıyor. Bu fiyatlar ile dükkanı devam ettirmemiz biraz zor.”

Geçen sene 1 kilo altını kira karşılığı verdiklerini kaydeden Batman, “O zamanlar bir kilo altın 140 bin liraydı. Ortalama kuyumcuların vermiş olduğu dükkan kirası şu anda fiyat olarak 230 bin lira. İstanbul daha da yüksek. Adana’da bir kilo bazında tutuluyor. Ama bu da çok. Bu fiyatlar böyle giderse kimse ödeyemez.”

‘Nakite çevireceğiz’

Batman, “Mecburen TL karşılığında 80-100 bin lira arasında düşmesi lazım. Eskiden altınla ödüyorduk şimdi mecburen nakite çevireceğiz. Satışlar durdu, insanlar sadece satış için geliyor. Yaz, çok sakin geçti. Altın anormal yükseldi. Şimdi altın almak için gelen yok” diye konuştu.

Hangi caddeler önde

Girişimcilerine daha kârlı ve uygun maliyetli yatırımlar sunmak isteyen franchise markaları belirledikleri hedef caddelerde incelemeler yapıyor. Bu caddeler arasında İstanbul’da ilk sırayı Beyoğlu, Bağdat Caddesi, Nişantaşı, Etiler ve Bahariye alıyor. Sultanahmet, Boğaz hattı, Bebek, Maslak ve Bakırköy, Ümraniye ve Karaköy gibi noktalar da hızla yatırımcıların gözdesi konumuna geliyor. Uzmanlar ise bu bölgelerdeki kira giderlerinin son iki yıldır düştüğünü, birçok noktada hava parası uygulamasının son bulduğunu ve bu yüzden de yatırımların hızla caddelere kaydığını belirtiyor. Sadece İstanbul için değil, İzmir, Ankara, Bursa, Antalya ve Eskişehir gibi illerde de cadde mağazacılığı yaygınlaşıyor.

Neden tercih ediliyor

Cadde mağazacılığının en önemli etkenlerinden birisinin daha geniş metrekarelerde dükkanlara ulaşmak olduğunu anlatan yetkililer, şunları söyledi: “Özellikle kafe ve restoran konseptleri için caddeler büyük fırsatlar içeriyor. Toplu taşıma araçlarına yakın noktalarda ‘al-git’ konsepti çok tercih ediliyor. Bazı noktalarda ise bahçeli dükkanlar bulabilmek daha kolay oluyor. Bu da yatırımcılar için çok cazip. Çünkü restoran ve kafelerde en çok aranan özellik bahçesi ve açık alanı olması. Artık kafelerin bahçeleri sadece yaz aylarında değil aynı zamanda kış aylarında da açık. Bugün AVM’lerde bu noktalara sahip olmak neredeyse mümkün değil. Zaten AVM’lerin yemek katları dolu. Bu noktalarda kiralar da yeni yatırımcılar için çok yüksek. Böyle olunca da cadde mağazacılığı tekrar cazip hale gelmiş durumda.”

Ceyhun Kuburlu/Hürriyet

Kiralar düşmeye başlasa da giden mağazaların yerine yeni kiracı bulmak kolay olmuyor. Hem perakendeciyi hem de alışveriş merkezi yatırımcılarını etkileyen krizde iki taraf arasındaki çelişkiler ise derinleşerek sürüyor.

Talepler bitmiyor

Neler oluyor diye önce AVM yatırımcılarına sordum. Sektörün sorunlarını kabul ediyorlar ancak yaşanan sıkıntıları perakendecilerin fırsata çevirdiği iddiasını ortaya atıyorlar. Bir yatırımcı “Perakendecilerin talepleri bitmiyor” diyor.

Mağaza kapatmanın açmaktan daha övünülür hale geldiğini söyleyen AVM sahipleri ve işletmecileri, “Perakendeciler artık çok kolay mağaza kapatma kararı alıyor. Bu bir tehdide dönüşüyor. Yeni açılmak zorunda kalan AVM’lerde ise dekorasyon giderleri tamamen yatırımcıya ait hale geldi. Yeni bir AVM’de dekorasyon gideri 25 milyon TL’yi buldu. Sıkıntı büyüyor” diyor.

AVM yatırımında geri dönüş süresi 15 yıl

Dövizle kiralama konusunda AVM’lerin yüzde 80’inde anlaşma olmuş. Yabancı işletmeciler ise bu konuya daha mesafeli yaklaşıyor. Yine AVM yatırımcıları, var olan yatırımların devreye girmesinden sonra 2019’dan sonra yeni AVM açmaya kimsenin yanaşmayacağı görüşünde. Çünkü yatırımların geri dönüş süresi 10 yıldan 15 yıla çıkmış.

Bir yatırımcı AVM’deki her bir kiracının ayrı ayrı desteklendiğini, ciro sorunu yaşamaya başladığında ortak çare arandığını, ciroya göre kira konusunun yaygınlaştığını anlatıyor.

Devler beklemede

Cevahir, İstinye Park gibi birkaçı dışında mağaza açmak için sıra beklenen AVM kalmadığını söyleyen bir yatırımcı, büyük yabancı markaların da artık mağaza açmak konusunda istekli olmadığını anlatıyor. “Zara, Mango, H&M gibi yabancı markalar bu yıl mağaza açmama kararı aldı. Hatta cirosu kötü giden mağazayı ya küçültüp ya da kapatmayı düşünüyorlar” diyor. Mango kapatmalara başlamış durumda.

4 bin mağaza boş

Verilen bilgilere göre 348 AVM’de 4 bine yakın mağaza boş duruyor. Tabii bu dönemi fırsata çevirmeyi düşünen yeni markalar da boy göstermeye başladı.

Kadın giyimde İstanbul’un tekstil merkezi Merter’den yeni markalar çıkmaya başladığını söyleyen yatırımcı, Japonya ve Kore’den de Miniso, Mumuso gibi markaların pazara girmeye başladığını anlatıyor. Bu yeni markaların getirdiği yeni bir uygulamayı da şöyle açıklıyor:

“AVM’lerde pop up dönemi başladı. Yani AVM’de aniden açılan, kısa sürede ya büyüyen ya da yok olan markalar var. Markalar küçük bir mağazayı 3 aylık kiralıyor. Ürünlerine ilgiyi, ciroyu görmek istiyor. Bu üç ayın sonunda satışı başarısız görürse kapatıyor, başarılı olursa mağazayı ve zinciri büyütüyor.”

Bunlar AVM yatırımcılarının dertleri.

Fırsat var ama perakendeci rahat mı? Bu talepleri boşuna mı? Tabii ki hayır. Turizmde sıkıntıların yaşandığı, dövizin alıp başını gittiği bir ortamda perakendeci ayakta kalma mücadelesi veriyor.

Yani iki tarafta zorda ve aynı gemideler. Ancak ne yazık ki gemi hızla su alıyor.

Hürriyet/Jale Özgentürk

İşsizlik uyarısı

Laleli Sanayici İşadamları Derneği Başkanı Gıyasettin Eyyüpkoca Laleli’deki dükkan kiralarının yavaş yavaş makul seviyelere geldiğini ve boşalan dükkanların dolmaya başladığını belirterek “Kiralarda yüzde 40’a varan indirimler yapılıyor” dedi. Her kapanan mağazanın 8-10 kişinin işsiz kalması anlamına geldiğini ifade eden Eyyüpkoca, bunun da ekonomiyi ciddi anlamda sarsabileceği uyarısında bulundu.

Hareket Beyoğlu’na sıçradı

Birleşmiş Markalar Derneği Başkanı Sinan Öncel de Bağdat Caddesi ve Beyoğlu’nda da indirimlerin başladığını ifade ederek “Cadde’de kira indirimi yapan dükkanlar dolu. Zaten yüksek kiralar da ısrar ederlerse mağazalarını kiraya verecek kişi bulamayacaklar” şeklinde konuştu.
‘AVM’ler de zorda’
KDM’nin kurucu ortağı ve Alışveriş Merkezleri Yatırımcıları Derneği Yönetim Kurulu Üyesi Murat İzci ise AVM yatırımcılarının da zorda olduğunu belirterek “Hiçbir AVM’nin mağaza kaybetmek gibi bir lüksü yok” dedi. AVM’lerde asıl patronun bankalar olduğunu ifade eden İzci, “AVM yatırımcısı bankaya dövizle borçlu. Dolayısıyla gelirinin de dövizle olması gerekiyor. Bir kira indirimine gitmeden önce bunu bankaya sorması ve izin alması gerekiyor. Banka izin vermezse indirim yapamaz” diye konuştu.

‘Yurtdışında büyüyeceğiz’

Avva’nın sahibi Volkan Atik de AVM’lerden bekledikleri kira indirimi hamlesini göremediklerini vurgulayarak şu anda büyümeyi yurtdışı mağazalarla sağlamaya çalıştıklarını anlattı. Yüksek kiraların Türkiye’deki büyümeyi engellediğine dikkat çeken Atik, “Biz de Türkçe, Rusça ve Arapça konuşulan ülkelerde mağazalaşarak büyüyeceğiz” dedi.