Kentsel dönüşümde alternatif finansman modeli dikkat çekiyor

Neo Portföy Yönetimi A.Ş. Gayrimenkul Yatırım Fonları Direktörü Deniz Şahinkaya, Türkiye’de konutun yalnızca barınma ihtiyacını karşılayan bir unsur olmadığını, aynı zamanda güçlü bir yatırım aracı olarak görüldüğünü söyledi.

Şahinkaya, mevcut ekonomik koşulların erişilebilir konut üretimini daha karmaşık hale getirdiğini belirterek özellikle büyükşehirlerde yükselen arsa maliyetlerinin sektör üzerinde ciddi baskı oluşturduğunu ifade etti.

İstanbul’da arsa maliyetleri baskıyı artırıyor

Özellikle İstanbul gibi büyükşehirlerde imarlı arsa üretiminin zorlaştığını söyleyen Şahinkaya, finansman maliyetlerindeki yükselişin de geliştiricilerin hareket alanını daralttığını vurguladı.

Geleneksel finansman modellerinin büyük ölçekli projelerde tek başına yeterli olmamaya başladığını ifade eden Şahinkaya, kentsel dönüşümün artık ertelenemez bir zorunluluk haline geldiğini belirtti.

Şahinkaya’ya göre son yıllarda Türkiye’de yeni konut arzının önemli bölümü dönüşüm projelerinden oluşuyor. Riskli yapı stokunun yenilenmesine dayalı projelerin önümüzdeki dönemde de sektörün ana dinamiklerinden biri olması bekleniyor.

PGYF modeli sektöre kurumsal yapı kazandırıyor

Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın yalnızca finansman sağlayan bir model olmadığını ifade eden Şahinkaya, PGYF yapısının sektöre şeffaflık, profesyonel yönetim ve kurumsal disiplin kazandırdığını söyledi.

Farklı yatırımcıların tek çatı altında buluşmasının ölçek ekonomisi yarattığını belirten Şahinkaya, özellikle banka kredisi ve özkaynak kullanımının zorlaştığı mevcut piyasa koşullarında alternatif sermaye modellerinin daha da önem kazandığını kaydetti.

Şahinkaya, profesyonel yönetim mekanizmalarının projelerin daha sağlıklı ilerlemesine katkı sunduğunu ifade ederek PGYF modellerinin uzun vadeli sermaye ihtiyacı bulunan projelerde önemli avantaj sağladığını dile getirdi.

Dünyada dönüşüm projelerinde fon modeli yaygınlaşıyor

Kentsel dönüşüm projelerinde fon modellerinin dünya genelinde yaygın şekilde kullanıldığını belirten Şahinkaya, özellikle İtalya ve İngiltere’deki uygulamaların dikkat çekici olduğunu söyledi.

COIMA tarafından geliştirilen “Impact Fund” modelinin sosyal fayda, sürdürülebilirlik ve kurumsal yatırım yapısını bir araya getirdiğini belirten Şahinkaya, emeklilik fonları ve büyük yatırım kuruluşlarının şehir dönüşüm projelerine doğrudan sermaye sağladığını ifade etti.

Ayrıca Manchester, Liverpool ve Londra gibi şehirlerde gerçekleştirilen dönüşüm projelerinde özel sermaye ve kurumsal fonlama modellerinin önemli rol üstlendiğini söyledi.

Erişilebilir konut ihtiyacı büyüyor

İstanbul’da merkezi bölgelerde arsa arzının azalmasının yeni konut üretimini büyük ölçüde dönüşüm projelerine bağımlı hale getirdiğini belirten Şahinkaya, yükselen kira ve konut fiyatlarının orta gelir grubunun erişilebilir konuta ulaşmasını zorlaştırdığını kaydetti.

Önümüzdeki dönemde yalnızca lüks projelerin değil; erişilebilir fiyatlı, sürdürülebilir, planlı ve deprem güvenliği yüksek projelerin daha fazla öne çıkacağını ifade eden Şahinkaya, PGYF modellerinin bu dönüşümde önemli rol üstleneceğini söyledi.

Sermaye piyasaları şehirleşmede daha etkin olacak

Türkiye’de sermaye piyasalarının derinleşmesiyle birlikte gayrimenkul sektöründe daha kurumsal finansman modellerine ihtiyaç duyulduğunu vurgulayan Şahinkaya, özellikle kentsel dönüşüm, karma yaşam alanları, erişilebilir konut üretimi ve sürdürülebilir şehircilik yatırımlarında PGYF kullanımının yaygınlaşmasını beklediklerini ifade etti.

Şahinkaya, kentsel dönüşümün yalnızca eski binaların yenilenmesi anlamına gelmediğini, şehirlerin ekonomik, sosyal ve fiziksel olarak yeniden inşasını kapsayan çok boyutlu bir süreç olduğunu belirterek, Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın sermaye piyasaları ile reel ekonomiyi buluşturan önemli araçlardan biri haline geleceğini söyledi.

Osmangazi’ye yeniden Doğuş

Bunlar arasında, Bursa diğer kentlere göre hem daha riskli hem de kaçak yapılaşmanın en yoğun olduğu illerden biri. Büyükşehir ve Yıldırım Belediyesi'nin kentsel dönüşüm projelerinde önemli çalışmaları zaten vardı. Fakat Osmangazi Belediyesi’nin de ''Soğanlı Projesi'' ile öne çıktığı görülüyor. Osmangazi Belediyesi’nin kentsel dönüşüm projesi, yerel gazetelerde örnek proje olarak tanımlanıyor.

Bursa Kent yazarlarından Erhan Cem Öztürk, Soğanlı Kentsel Dönüşüm projesinin örnek bir proje olacağını yazdı. Soğanlı projesi, şehrin göbeğinde yeni ve modern bir çekim merkezi ortaya çıkarıyor. Proje, Osmangazi Belediyesi yetkisinde olmak üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile birlikte yürütülüyor.

4 etapta 2 bin 100 konut

Toplamda 4 etapta, yaklaşık 2 bin 100 konutun inşa edileceği Soğanlı Projesi'nde tüm detaylar düşünülmüş. Evden önce proje alanının neredeyse %80’i yeşil alan olarak bırakılmış. Plansız yapılaşmanın başlıca nedenlerinden biri olan yeşil alan sorunu işin başında çözülmüş. 

Bir diğer konu ise trafik ve park sorunu. Binaların altına yaklaşık 5 bin araçlık otopark yapan müteahhit firma her eve 2 araçlık park yeri oluşturmuş. Caddeler ise alabildiğine geniş. Bölgede bulunan 30 metrelik Celebi Mehmet Bulvarı da dönüşüm sonunda 60 metreye çıkacak.

Erhan cem Öztürk, ''Osmangazi Belediye Başkanı Mustafa Dündar ve ekibinin projesi alkışa değer. Lakin en önemli nokta ise ortaya çıkan rantın vatandaşta ve belediyeye kalıyor olması. Projeye göre hem kentsel dönüşüme katılan vatandaşlar karlı çıkıyor hem de Osmangazi Belediyesi. Akılcı ve doğru projeler, her zaman karşılık bulmuştur. Soğanlı Kentsel Dönüşüm projesi de bu gruba örnek gösterilebilir'' yorumunu yapıyor.

Niğde’nin ufuk projesi

Niğde'nin ufuk projesi olarak tabir edilen Efendibey Kentsel Dönüşüm Projesi 2018 yılında tamamlanacak. TOKI'nin ilk etabı olan 702 konut şubat ayında kura ile hak sahiplerine dağıtılacak. Niğde Belediye Başkanı Faruk Akdoğan, şu anda 1800 konutluk işin yer teslimleri yapıldığını, müteahhit firmaların şantiyelerini kurduğunu açıkladı. Akdoğan, ''Hava şartlarının müsaade etmesi halinde bir yıl içinde konutlar tamamlanmış olacak. Aynı zamanda 900 adet işyeri de 2017'de bitmiş olacak'' dedi. 

Niğde Kalesi ve çevresinde 10 adet binanın kamulaştırma çalışmaları tamamlandı. Kale çevresindeki 150 konutta ikamet eden vatandaşlara kentsel dönüşüm alanında konut verilmesi planlanıyor. Akdoğan’ın verdiği bilgiye göre, Niğde'ye yapılması düşünülen havaalanı geçmiş yıllarda temeli atılan bölgeye yapılacak, 2019 yılından önce de uçak seferlerinin başlaması planlanıyor.

Sanayi alanlarının dönüşümüne örnek: Trios 2023

Bir başka örnek proje ise İstanbul İkitelli’den. Projenin farklılığı sanayi alanlarının dönüşümüyle ilgili olmasından kaynaklanıyor. Dünya Gazetesi’nin haberine göre, Pulsar İnşaat'ın İkitelli OSB içinde 320 milyon lira yatırım değerinde hayata geçirdiği Trios 2023 projesi 7 metrelik tavanlarıyla dikkat çekiyor. İnşaatı hızlı olarak devam eden ve bölgedeki dönüşümü tetikleyen projede ilk etap, bu yılın sonunda tamamlanacak.
Taşıdığı özellikleri ile dünyanın sayılı modern sanayi ve ticaret projeleri arasında gösterilen Trios 2023, üç ayrı bloktan oluşuyor. Bu blokların ikisinde atölye ve dükkanlar, üçüncüsünde ise çarşı ve kuleler yer alıyor. Birinci atölye bloğu 102 bin metrekare, ikinci atölye bloğu 138 bin metrekare ve kule bloğu ise 81 bin metrekare olmak üzere projedeki toplam inşaat alanı yaklaşık 321 bin metrekareye ulaşıyor. Projede toplam 594 adet bağımsız bölüm bulunuyor. 336 adet atölye, 146 adet mağaza, 112 adet bağımsız bölümden oluşan 2’şer katlı ofis-otel-iş merkezi kullanımlarına uygun 2 kule bina yer alıyor.

'Dönüşüm konusunda algı oluşturduk'

Projenin A blokunda kaba inşaat tamamlanırken, bu yılın sonunda iskan alınması hedefleniyor. B blokun ise 2017'nin 3. ayında iskan alması planlanıyor. 

Pulsar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Sami Bektaş projenin Deri Sanayicileri Kooperatifi Dersankoop'un İkitelli Organize Sanayisi'ndeki 62 bin 500 metrekarelik arsası üzerine yapıldığını belirterek, ''Trios 2023 bölgenin dönüşümüne de katkı sunacak. Artık sanayi alanlarının dönüşümü gerekiyor. Bizim projemiz de dönüşüm konusunda algı oluşturdu'' diye konuştu.

Bektaş, projenin mimarisi, altyapısı, lokasyonu ve teknolojisiyle sadece bir sanayi sitesi olmadığına vurgu yaparak, aynı zamanda ticaret ve sosyal alanlarıyla komple bir yaşam alanı oluşturmayı hedeflediklerini ifade etti. Projenin 1.5 yılda %40'ın üzerinde değer kazandığına işaret eden Bektaş, satışta %50'ye ulaştıklarını ve müşterilerin tapusunu hemen alabildiğini söyledi. 

Yeni başlayacak projeler var

Bu arada Çankırı’da da yeni bir kentsel dönüşüm projesi başlıyor. Kale Altı kentsel dönüşüm projesinin ikinci etabı, 22 ada 314 parsel üzerinde 55 bin metrekarelik alanı kapsıyor.
Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca 26 Ocak 2015 tarihinde ihale edilen 2. etap alanına ilişkin TOKI ile müteahhit firma arasında sözleşme imzalandı, yer teslimi yapıldı. İhale bedelinin 57 milyon 333 bin TL olduğu proje kapsamında 97 ayrı bina ve 6 çeşit konut tipi bulunuyor. 175 adet 3-1 dairelerin; 41 adedi 133 metrekare. 134 adedi 126 metrekare; 327 adet 2-1 dairelerin ise 92 adedi 98 metrekare. 52 adedi 92 metrekare, 78 adedi 110 metrekare. 78 adedi 99 metrekare ve 27 adedi 100 metrekare brüt alana sahip olacak.

2. etap kentsel dönüşüm projesi, çok katlı bina yerine mahalle kültürünü yansıtan mimarisi ile de dikkat çekiyor. Proje kapsamında; 3+1 konutların 2 adedi 3 katlı, 18 adedi 4 katlı ve 2 adedi 5 katlı; 2+1 konutların 7 adedi 3 katlı, 38 adedi 4 katlı ve 5 adedi 5 katlı olarak inşa edilecek. 502 konut ile 300 kişilik camii, alt yapı ve çevre düzenlemesinden oluşan proje; sakin mimari özelliği ile mahalle kültürünün sıcaklığını yansıtıyor.

Selma Şenol / Emlaknews.com.tr