Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, düzenlemenin özellikle son yıllarda hızla yayılan “hobi bahçesi” modeli üzerinden yapılan satışlara önemli sınırlamalar getirdiğini belirtti.

Hobi bahçesi yatırımlarında yeni dönem

Özelmacıklı, büyükşehirlerin çevresindeki tarım arazilerinin kooperatif, üyelik veya kullanım hakkı modeliyle küçük parçalara bölünerek yatırımcılara sunulduğunu hatırlattı.

Bu alanların çoğunda tarla vasfındaki taşınmazların hobi bahçesi, tiny house alanı, bağ evi veya hafta sonu yaşam alanı olarak pazarlanabildiğini belirten Özelmacıklı, tapu niteliği, imar durumu ve kullanım izinleri yeterince incelenmeden yapılan yatırımların ciddi mağduriyetlere yol açtığını söyledi.

Yeni düzenlemenin hem tarım arazilerini korumayı hem de tüketiciyi yanıltıcı pazarlama yöntemlerinden uzak tutmayı amaçladığını ifade etti.

Kooperatiflere tarım arazisi sınırlaması

Kanunla birlikte önemli değişikliklerden biri de kooperatiflere yönelik oldu.

Buna göre, tarımsal niteliği korunacak alanlarda ve 5403 sayılı Kanun kapsamındaki tarım arazilerinde faaliyet gösteren kooperatiflerin taşınmaz edinimine önemli sınırlamalar getirildi.

Tarımsal amaçlı faaliyet gösteren kooperatiflerin ise bu alanlarda mülkiyet edinmesi artık Tarım ve Orman Bakanlığı’nın iznine bağlı olacak.

Bu düzenlemeyle, tarım dışı amaçlarla kurulan kooperatiflerin tarım arazilerini fiilen hobi bahçesine dönüştürmesinin önüne geçilmesi hedefleniyor.

Kaçak yapılara elektrik, su ve doğal gaz yok

Düzenlemenin en dikkat çeken maddelerinden biri ise izinsiz yapılara yönelik altyapı yaptırımları oldu.

Artık tarım arazilerinde gerekli izinler alınmadan inşa edilen yapılara elektrik, su ve doğal gaz aboneliği verilemeyecek.

Kurala aykırı şekilde abonelik sağlayan kurum ve kuruluşlara her bir abonelik için 100 bin lira idari para cezası uygulanabilecek.

Üstelik ceza sonrasında aboneliğin 30 gün içinde iptal edilmemesi halinde, aboneliğin devam ettiği her ay için yeniden 100 bin lira ceza kesilebilecek.

Bunun yanında tarım arazilerindeki izinsiz yapılaşma ve amacı dışında kullanımlara ilişkin metrekare bazlı idari para cezaları da artırıldı.

Yatırım yapmadan önce belgeleri mutlaka kontrol edin

Mustafa Hakan Özelmacıklı, özellikle tarla, bağ, bahçe, zeytinlik, tiny house alanı veya kooperatif üyeliği üzerinden pazarlanan yatırımlarda resmi belgelerin mutlaka incelenmesi gerektiğini vurguladı.

Yatırımcıların;

– Tapunun niteliğini,
– İmar durumunu,
– Tarım dışı kullanım iznini,
– Yapı ruhsatını,
– Elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerinin hukuki dayanağını,
– Kullanım hakkının kapsamını

satın alma kararı vermeden önce mutlaka araştırması gerektiğini söyledi.

Özelmacıklı, “Kooperatif üyeliği veya hisse devri her zaman tapu mülkiyeti anlamına gelmez. Elektrik ya da su aboneliğinin bulunması da tek başına yapının yasal olduğunu göstermez” değerlendirmesinde bulundu.

“İmar gelecek” söylemine dikkat

Özelmacıklı, yatırımcıların özellikle “İmar gelecek”, “Ev yapılabilir”, “Tiny house koyabilirsiniz”, “Ruhsata gerek yok” veya “Abonelik alınır” gibi pazarlama ifadelerine resmi belgeler olmadan itibar etmemesi gerektiğini söyledi.

Fiili parselasyon, tel çitle çevirme, yol açılması, beton dökülmesi veya izinsiz yapılaşma gibi uygulamaların ilerleyen süreçte ciddi hukuki ve mali riskler doğurabileceğini belirten Özelmacıklı, gayrimenkul profesyonellerinin de belgeye dayanmayan hiçbir vaatte bulunmaması gerektiğinin altını çizdi.

Yetki belgeli emlak işletmeleriyle çalışılmasının ve tüm resmi evrakların incelenmesinin yatırım güvenliği açısından kritik önem taşıdığı ifade edildi.

Bakanlığın tüketicilerle ilişkilerde izleme, denetim ve iletişimden oluşan 3 ayaklı bir stratejisi olduğunu ve kurumlara gelen öneri ile şikayetleri her ay izlediklerine belirten Dönmez, şöyle konuştu:

“Bunları düzenli olarak konularına göre raporluyor, sorunların hangi konularda yoğunlaştığını tespit ediyoruz. Bu yılın ilk 10 ayında sadece CİMER’e elektrik ve doğal gaz ile ilgili yaklaşık 34 bin başvuru geldi. Bilgi edinme ve kurumlarımıza gelen diğer başvurular bu rakamın dışında. Tüketicilerimizin rahatsız olduğu yerlerde düzenlemeler yapıyoruz. Hizmet kalitesinin artması için Türkiye’yi diğer ülkelerle kıyaslıyoruz. Tüketici refahını dengede tutmaya çalışıyoruz. Özellikle Avrupa’da ay ay yayınlanan Avrupa başkentlerdeki elektrik ve gaz konut fiyatlarını istisnasız takip ediyoruz. Ankara, kilovatsaat başına 2,1 avro/cent olan gaz bedeli ile 1 Ekim’deki fiyatlarla bile Avrupa’nın en ucuz gaz satışı yapılan başkenti durumunda.”

“En düşük üçüncü elektrik fiyatı”

Avrupa’da Mart 2017’den bu yana elektrik, Eylül 2017’den bu yana da gaz fiyatlarının arttığının belirlendiğine işaret eden Dönmez, “Türkiye hala Avrupa’da en düşük üçüncü elektrik fiyatına sahip ülke. Satın alma paritesi ile düzeltme yapılsa da Makedonya, Litvanya, Bulgaristan gibi ülkelerin de altında bir elektrik fiyatına sahibiz. Akaryakıtta da benzer durumlar söz konusu. Türkiye, benzin fiyatlarında Rusya, Belarus ve Moldova’nın arkasından Avrupa’da en ucuz benzinin satıldığı ülke.” değerlendirmesinde bulundu.

Bakan Dönmez, sektörü her noktada izlediklerini ve tüketicinin durumunu dikkate aldıklarına dikkati çekerek, şunları söyledi:

“Bu rakamlara itirazlar olabilir. Hepiniz itiraz da edebilirsiniz. Ama bir ürün piyasa fiyatının altında satılıyorsa talebi artar değil mi? Otomotiv sektörü bu artışı en iyi yansıtan sektörlerin başında geliyor. Türkiye’de son senelerde büyük araç satışları tüm satışların yüzde 20’sine ulaştı. Yani hepimiz daha büyük arabalara binmek istiyoruz ve biniyoruz. Türkiye’de akaryakıtın pahalı olduğu 2001 sonrası ilk dönemde, satılan araçların motor hacimleri 1400 cc’ye yakındı. Bugün daha çok 1600 cc ve üzeri. Aynı şekilde doğal gazda ılık geçen bir yıla rağmen konut talebi rekor bir rakamla yüzde 15 arttı. Sanayi de ise yüzde 7’lik bir artış gerçekleşti. Enerjide bir talep artışı olduğu ortada. Peki bu artışa rağmen hangi alanda düşüş oldu? Enerji verimliliği. Google Trends üzerinde yaptığımız veri analizine göre ‘verimli’ kelimesini arayanlar son bir yılda dibe vurmuş durumda. Şubat-Temmuz döneminde ise 2008’den beri en düşük seviyesini gördü. Ortada bir çelişkinin olduğu aşikar. Son bir senedir herhangi bir cihaz alırken verimli olup olmadığına bile bakmıyoruz artık. Bu da daha yüksek talep olarak tüketiciye önce zarar veriyor, daha sonra da gelirini düşürüyor.”

“Enerjinin değeri verimlilikten anlaşılacak”

Gelişmiş ülkelerde ucuz enerji ve fiyat tartışmalarından çok verimli ve etkin enerji kullanımına ilişkin tartışmalar olduğunun altını çizen Dönmez, Türkiye’nin enerjiye verdiği değerin fiyattan değil verimlilikten anlaşılacağını belirtti.

Dönmez, Avrupa’da elektrik ve doğal gaz fiyatlarının Mart 2017’den bu yana artışının petrol fiyatları ve güçlenen dolarla açıklanabileceğini belirterek, şöyle devam etti:

“Hazine ve Maliye Bakanlığımız enflasyonu yönetmek adına bir fedakarlıkta bulunuyor ve akaryakıt fiyatlarında aldığı vergiyi düşürüyor. Büyük serbest tüketiciler yeni düzenlemelere göre tedarikçisini seçmezlerse daha yüksek bir tarife ile karşı karşıya kalıyorlar. Buradan hem arz hem de talep tarafına sesleniyorum; Daha uzun vadeli ikili anlaşmaların önünü açmanız gerekiyor. Elektrik piyasası serbestleştirildiği için kamu yönetimi burada düzenleyici ve denetleyici bir konumda. Serbest piyasa koşulları gereği fiyatların oluşumuna müdahalemiz yok. Kamunun elektrik üretim ve tedarik şirketi EÜAŞ bundan sonra sadece küçük ve orta ölçekli tüketicilerin elektriğini sağlayabilecek durumda. Diğer tüketiciler serbest üreticilerden elektriğini temin edebilirler.”

Yapılan yeni düzenlemeyle tüketicilerin artık kendi elektriklerini üretebilmesinin önünü açtıklarını vurgulayan Dönmez, tüketicilerin ürettikleri elektriğin bir kısmını satmalarına da imkan sağladıklarını söyledi.

Bakan Dönmez, “Güneş enerjisi kullanımı kültürü aslında Anadolu’da oldukça yaygın. Su ısıtmak amaçlı çatılarda genellikle güneş kolektörleri görürseniz. Şimdi artık elektrik üretmek için gerekli sistem çatı ve cephelere bir güneş kolektörü ya da anten taktırmak kadar kolaylaştı. O yüzden tüketicilerin bu konuda daha fazla bilgi sahibi olması zirvemizin başlığı olan tüketicinin değişen rolünü de ortaya koyacaktır. Bu durum aynı zamanda yerli sanayinin gelişmesini de teşvik edecek. Yerel yönetimlerin de bu anlamdaki desteği, vatandaşı bilgilendirip, bilinçlendirmesi son derece önemli.” ifadelerini kullandı.

“Bakanlık olarak gerekeni yaparız”

Süreçte en önemli ayaklardan birinin de iletişim olduğuna dikkati çeken Dönmez, tüketicinin refahını arttırmak için gerekli araç ve görsel yayınların stratejisi, enerji verimliliği, tarafların bir araya getirilmesi gibi süreçlerle daha etkili bir iletişimin olmasını arzu ettiklerini bildirdi.

Dönmez, verimlilik konusunun artık daha fazla gündeme geleceğinin de altını çizerek, şunları kaydetti:

“Günlük yaşamın her anında küçük değişikliklerle büyük farklar ortaya koyabiliriz. Tüketici aslında çok güçlü. Bu konudaki bilinçlendirme ve farkındalık projeleriyle akılcı kullanımı hayatımızın her aşamasına uygulamalıyız. Kombinin ısısını bir derece düşürmekten LED lambalar kullanmaya, otomobilleri daha düşük hızda kullanmaktan adaptörleri prizde bırakmamaya kadar pek çok ufak değişiklikle yılda yüzde 20’lere, 30’lara varan tasarruf imkanlarımız var. Bugün 4 kişilik bir ailenin elektrik faturası, cep telefonları toplam bedelinden, su bedelinden daha düşük. Doğal gazda yazın birçoğunuza 10 lira ile 20 lira arasında fatura geliyor. Kışın 4-5 ayda gelen bedeller alternatif kaynaklara göre o kadar uygun ki ilçelere doğal gaz bağlanması hususunda Bakanlığımıza inanılmaz bir talep var.”

Söz konusu süreçte dağıtım şirketlerine de büyük görevler düştüğünü vurgulayan Dönmez, bu şirketlerin tüketicinin enerji verimliliği konusunda daha fazla bilgilendirilmesi ve fayda-maliyet esasına dayanan uygulamaların hayata geçirilmesinde önemli roller üstlendiğini bildirdi.

Dönmez, “Vatandaş memnuniyeti ne kadar yüksek olursa şirketin değeri ve saygınlığı da o ölçüde artar. Aksi durumda şirketin değeri düşer ve Bakanlık olarak vatandaşa verdiğimiz sözü yerine getiremediğimiz için biz de bu noktada gerekeni yaparız.” uyarısında bulundu.

Bakan Dönmez, tarafları dinledikten sonra ortaya çıkacak yol haritasının kamuoyuyla paylaşılacağını da sözlerine ekledi.