Yoğun iş trafiğinde emlaknews.com.tr ile görüşen Gökkaya, bir yandan sektörü yakından ilgilendiren konularda fikir üretmeye devam ediyor.

Boğaz’a komşu yooistanbul’un hızla ilerlediğini belirten Gökkaya, projenin vizyonundaki en önemli etken olarak Digicom Yönetim Kurulu Başkanı Sabri Yiğit’i gösteriyor. En kaliteliyi sağlayabilmenin zahmetli ve uzun zaman alan bir iş olduğunun altını çizen Gökkaya, “yooistanbul’un inşaasında üst segmente uygun malzemeler özenle seçildi. Projenin ıslak zeminlerinde doğal taş ve mermerler kullanılıyor. Sosyal donatıları çok seçkin. Projemizde her iki blok tek lobide buluşacak. Ve bu lobilerde concierge hizmeti sunulacak. yooistanbul Ortaköy vadisinde yer alıyor, çevremizde 200 dönüme yakın bir yeşil alan var. Doğa ile şehrin merkezi burada buluşuyor. Ortaköy, Ulus ve Zincirlikuyu üçgeni içerisinde, Boğaz ile Doğanın bir arada olduğu, az katlı yatay bir rezidans projesi daha mevcut değil” diyor.

Yılsonuna kadar yüzde 70’i satılmış olacak

Şu ana kadar projenin yüzde 20’nin satıldığını belirten Gökkaya, “Bundan sonra hedef yüzde 30 yerli, yüzde 20 yabancıya satış. Yılsonu hedefi % 70. Bunu rahatlıkla sağlarız. Çünkü İstanbul’un tam merkezi Ortaköy’de, bu segmentte böyle bir proje yok. 22 dönüm arsada brüt satılabilir alanların toplamı 36 bin metrekare. Fiyat aralığı 8 ile 11 bin dolar aralığında. Çevredeki proje emsallerine bakıldığında tümü yüksek katlı kule hayatı sunuyor. Fakt yooistanbul, İstanbul’un değerine değer katan referans bir proje olacak” dedi.

Digicom Yönetim Kurulu Başkanı Sabri Yiğit (sağda) işlerin gayrimenkul kısmını Işık Gökkaya’nın (solda) kaptanlığına emanet etti.

20 desibelin altına inildi

yooistanbul’un rakamsal boyutları hakkında bilgiler aktaran Gökkaya, “Projenin maliyeti 50 milyon dolar. 300 milyon dolar ciro bekliyoruz. Kullandığımız malzemenin yüzde 15’i ithal. Muadili varsa Türkiye’den kullanmayı tercih ediyoruz ama mecburen ithal malzeme tercih edildiği oluyor. Mesela kullanılan camlarla içerideki sesi 20 desibelin altına düşürdük, ve bunu ithal ürünlerle sağladık” diye konuştu.

Üst segmentte butik projelerle devam

Say Yapı’nın kısa dönem hedeflerine de değinen Gökkaya hep üst segment projeler geliştireceklerinin altını çizdi. Sektörde en önemli boşluğun bu alanda olduğunu belirten Gökkaya, “İstanbul’da markalı bir proje yaratma vizyonu Sabri Yiğit’indir. Kendisi bu alanda da ilke imza atmıştır. Kendini tekrar eden konut stoğu bol ufak metrekareli yapıların dışında, üst segmentte niş bir alan var. Bizde vizyon ve geliştiricilik anlamında bunu yapabilecek çaptayız” dedi.

Kurumsal yatırımcıyı hedefliyor

Digicom’un diğer hedeflerini de anlatan Gökkaya, 2008’den bu yana 400 milyon dolarlık gayrimenkul yatırımı yapıldığını, bundan sonra da 500 milyon dolarlık portföy oluşturmak ve bunun yüzde 25’ini halka arz etmek istediklerini kaydetti. Bu arzın kurumsal blok satışlar olmasını tercih ettiklerini belirten Gökkaya, “Çünkü Türkiye’de rahat bir halka arz imkanı yok. Fonlar ile birebir görüşerek ve kurumsal yatırımcılarla çözmek istiyoruz. GYO’ların yüzde 35’lere yakın iskonto oranları var. Bunun sebebi de bireysel ve kurumsal yatırımcıların ve borsanın gerçek anlamda yatırımcısının olmaması” dedi.

Digicom’un gayrimenkuldeki payının payı yüzde 20-30 olmadığını söyleyen Gökkaya, “Son 8 yılda 400 milyon dolarlık ciro elde edildi. Son 5 yılı çok yoğundu” diye konuştu.

Emlaknews.com.tr’nin kurucusu Hüseyin Belibağlı, Boğaza nazır bir vadiye açılan yooistanbul’un şantiyesini Işık Gökkaya ile birlikte gezerek bilgi aldı.

Gökkaya’dan satırbaşları:

Kentsel dönüşüm, ikincil piyasalar, gayrimenkulde finansman modelleri ve TOKİ’nin yöntemleri hakkında da fikirlerini açan Gökkaya, şöyle konuştu:

Kentsel dönüşüm sanal değil

400 milyar dolarlık kentsel dönüşüm bütçesi genel ekonomiyi 1 trilyon dolarlık hareketlendirecek ve Türkiye Cumhuriyeti’nin en büyük projesi olacak.

Bu sanal bir zenginlik gibi görünüyor ama gerçek bir proje. Bunu karşılamaya Türkiye’nin kamu ve özel sektör bütçesi yetmiyor. 20 yılda yapılsa dahi yılda 20 milyar dolarlık kaynak gerekir. Türkiye’de sermaye bu anlamda yetersiz. Çok ciddi enstrümanlara ihtiyaç var. Gayrimenkul sertifikasının çıkarılabileceği, gayrimenkulün menkulleştirilebileceği ve konut kredilerinde ikincil piyasalar kurulmalı. Konut kredisinin yüzde 1’in altına inmesini çok doğal bulmuyorum. Yıllık 131 milyar liralık bir konut kredisi stoku var. Tüketici kredilerinin yüzde 35’ini oluşturuyor ve çok ihtiyaç var. Ekonominin yüzde 5-6’sını oluşturuyor. Türkiye’de hem sermaye yok, hem tasarruf yok. Ve önünde de 6.5 milyon konutun yenilenmesi gerekiyor. Dolayısıyla ipotekli satış oranı da düşüyor.

TOKİ bundan sonra hem kulvar hem misyon değiştirmeli

TOKİ, Türkiye’nin potansiyeline göre iyi hareket etti ama artık kulvar değiştirerek finansal enstrümanları da üretecek yapıya dönüşmeli. GYODER Başkanı iken Amerikalı bir enstitüye ulaşılabilir konut alanında rapor hazırlatmıştık. Yani Türkiye’de gayrimenkulle birlikte çok büyük potansiyel var ama doğru planlamayla hayata geçirilmeli. Sabri Yiğit’in de belirttiği gibi ada bazında dönüşüm yapılmalı. Ada bazında şeffaf bir imar planlaması yapılmazsa yabancıyı da getiremezsiniz.

İmar ve emsal değişmemeli. Bunlar müktesep hak olmalı. Hukuki alt yapı buna göre düzeltilmeli. Türkiye’de orta ve dar gelirlilerin potansiyeli yüksek ama şunu da unutmamak lazım. Yabancıya dönük maalesef üst segment proje yok. Finansmanı ve eğitimi olan Körfezli ciddi sayıda yatırımcı geldi. Nişi yakalamak, üst segmentte yaşamı sunacak bir proje geliştirmek gerek. Türkiye’nin bir taraftan da buna ihtiyacı var. Sadece malzeme ile değil hizmetler ile lüksü yakalamak gerek.

İstanbul dünyadan fersah fersah geride

Chelsea’da bir projenin metrekaresi 60 bin pound. Fransa’da Seine Nehri’nin kıyısında 30 bin euro’dan satılıyor. İstanbul’da Boğazdaki projelerin metrekaresinin10 bin dolara satılamadığını düşünürsek alınacak daha çok yol var. Bu rakamları yakalayabilmek için şeffaflık, imar planları, alt yapı ve master planlar gibi konuların eksiksiz yerine getirilmesi gerekiyor. O zaman bölge kalkınıyor ve fiyatlar yükseliyor.

Yabancıya gayrimenkul satışı “ihracat kalemi” sayılmalı

GYODER başkanlığım sırasında bunu çok dile getirdim. Birçok ülkede belli limitlerin üzerinde alım yapanlara oturma izinleri ve hatta vatandaşlık veriliyor. 2014’te 24 bin 400 kişiye ev sattık. 2015’te 32 bin 235 kişiye. Ortalama 5 milyar dolar yapıyor ama çok rahat 10 milyar dolar olur. İspanya’da 2007’ye kadar yılda ortalama 7.5 milyar euro’luk yabancıya ev satışı vardı ve bunlar niteliksiz evlerdi. Biz çok iyisini yapabiliriz. O zaman cari açık kapatılır ve dışarıdaki yüzümüz değişir. Son birkaç yıl sayılmazsa batılı ülkeler kıyı bölgelerden çok ciddi ev alıyorlardı. Bizde rakamlar milyon dolarlara çekilmeli, Türkiye’ye gelişi tetiklenmeli ve paraları ekonomiye kazandırılmalı.

Yabancının ayağına gidilmeli

Oturduğun yerden müşteri beklendiğinde acenteler ile maliyetler yükseliyor. Bu tip işlere bakacak bir üst kurum yapılmalı. Türkiye’nin ciddi bir potansiyeli var. İnşaatın maliyetinin büyük bir kısmı Türkiye’den karşılanabildiği için cari açığın kapatılmasında gerçekten önemli bir paya sahip olabilir. Çünkü maliyetin büyük bir kısmı Türkiye’nin içinden sağlanıyor.

Hüseyin Belibağlı/Emlaknews.com.tr

Forum İstanbul Başkan Yardımcısı ve RE-PİE Yönetim Kurulu Başkanı Haluk Sur, dünyanın ekonomik krizle birlikte ekolojik bir çöküşle yüz yüze kaldığını söyledi. İçinde bulunduğumuz dönemde refah ve ekonomik büyümeden ziyade terörizmin küreselleştiğine dikkat çeken Sur, kutuplaşma diye tanımlanan farklı bir tehdit altında olduğumuzu ve dijitalleşme çağında siber teknolojilerin kullanımının terörizmi daha da değişik boyutlara taşıyabileceğini kaydetti. Gelir dağılımındaki bozukluğun ve refahın beklendiği gibi tabana yayılamadığını da ifade eden Sur, “Tüm bunlar dünyayı aynı zaman diliminde ekolojik, ekonomik ve sosyolojik açıdan dar boğaza sokarak yeni bir arayışa itiyor” dedi.

‘Tüketim alışkanlıklarımızı tümden değiştirmemiz gerekiyor’

Günümüzde kentleşme oranının yüzde 50, kentte yaşayan insan sayısının 3.5 milyar olduğunu anlatan Sur, insanların 3’te birinin sağlıksız koşullarda, çöküntü bölgelerinde yaşadığını, 100 milyon insanın ise hiç evinin olmadığını kaydetti.2050’lere gelindiğinde 9 milyara ulaşacak olan insan nüfusunun yüzde 70’inin kentlerde yaşayacağına vurgu yapan Sur, “Kentlerin kaderini doğru bir şekilde yazmamız ve tüketim alışkanlıklarımızı tümden değiştirmemiz gerekiyor” diye konuştu.

Digicom Gayrimenkul Grup Başkanı Işık Gökkaya moderatörlüğünde gerçekleşen son oturumun açılış konuşmasını ise Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği Başkanı İlhami Koç yaptı. Bu oturumda kentsel dönüşümün finansal boyutu, gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkul yatırım fonları, gayrimenkul portföy yönetim şirketleri, gayrimenkul sertifikaları ve kira sertifikaları ele alındı.

‘GYO’lar kirlenmiş bir alana dönüştü’

Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği Başkanı İlhami Koç, bankaların topladıkları mevduatların üzerinde kredi verdiği için bankacılık sektörünün sınıra dayandığını belirterek büyümenin başka kaynaklardan finanse edilmesi gerektiğini vurguladı. Bu kaynaklardan birinin sermaye piyasaları olduğunu belirten Koç, borsada ciddi ıskontolarla işlem gören GYO’ların da cazibesini kaybettiğini ileri sürdü. Bu alanın sırf vergi avantajı için kurulan GYO’lar yüzünden kirlenmiş bir alana dönüştüğünü ifade eden Koç, Son yıllarda Türkiye sermaye piyasalarına giren GYF’ler ise kurumsal yatırımcıyı hedefleyen bir ürün. Kurumsal yatırımcıların gelişmesiyle birlikte o tarafı hedefleyen yabancı yatırımları gayrimenkule çekmek için GYF’lerin ideal olduğunu düşünüyorum” dedi. Koç buna karşılık bu araçtan kısa vadeli kazanç beklememek gerektiğine de dikkat çekti.

‘Kentsel dönüşümde yeni finansman modelleri bulunmalı’

Soyak Holding CEO’su Emre Çamlıbel ise kat karşılığı model, yap-ver-sat modeli, kamu-özel sektör işbirliği modeli, şirket modeli ve ihale modeli olmak üzere 5 temel modelden bahsederek her bir model için finansman sağlama hesaplamalarını anlattı. Kentsel dönüşümün kat karşılığı ile finansmanı konusundaki hesaplama yöntemlerini de ele alan Çamlıbel, altyapısı yasalarla oluşturulmuş olan kentsel dönüşüm hamlesinin uygulanabilir ve sürdürülebilir olması için, kamunun iradesi ve öncü rolünün önemli olduğunu vurguladı.

Kentsel dönüşüm için 20 yılda toplam 465 milyar dolarlık bir kaynağa ihtiyaç olduğuna dikkat çeken Çamlıbel, b sebeple özel sektörle işbirliğinin kaçınılmaz olduğunu söyledi. Farklı teşvik, uygulama ve finansman metodları bulunarak özel sektörün ve vatandaşın desteklenmesi gerektiğini de ifade eden Çamlıbel, “Bireysel emeklilik fonları, gayrimenkul sertifikaları, sukuk, altyapı GYO’ları, gayrimenkul yatırım fonları gibi enstrümanlar de dönüşüm projelerine yatırım yapabilmeli” dedi.

KONUTDER’den Türk tipi finansman önerisi

KONUTDER Yönetim Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik GYO, GYF gibi enstrümanların kentsel dönüşümde tek başına Türkiye gayrimenkul sektörünün ihtiyacını çözemeyeceğini belirterek Türkiye’de kentsel dönüşümden kamu, özel sektör ya da hak sahibi ne beklediğinin henüz anlaşılamadığını kaydetti. ‘Amaç güvenli binalar mı yapmak, yeni şehirler mi oluşturmak, yoksa ekonomiye canlılık vermek mi” sorusunu gündeme getiren Çelik, Türkiye gerçeğiyle Londra ya da New York’un gerçeğinin aynı olmadığını vurguladı. Bu konuda ‘Türk tipi’ bir finans ve iş modeline ihtiyaç olduğunu ileri süren Çelik “Yabancı yatırımcıyı da içine alacak, tüm paydaşlara fayda sağlayan ve tek bir eksende toplayan yeni bir finansman modeline ihtiyacımız var” açıklamasında bulundu.