Özdemir’e göre konut piyasasının önündeki temel sorunlar arasında konut açığı, nitelikli konut açığı, deprem riski, kentsel dönüşüm ve üretim ekonomisi bulunuyor. Bu sorunların çözümünde ise yeni konut üretiminin ve dolayısıyla birinci el konut pazarının kritik bir rolü bulunuyor.

GPPS Platformu, konut piyasasında yeni üretimin devamlılığının sağlanabilmesi için birinci el satışların güçlendirilmesi gerektiğini savunuyor. Platforma göre proje geliştiricisi, ürettiği konutu birinci el piyasasında sattığında elde ettiği kaynakla yeni projelere yöneliyor ve böylece konut üretim zinciri devam ediyor.

Birinci el satış üretim ekonomisini harekete geçiriyor

Bilge Özdemir, birinci el konut satışının ekonomik etkisini somutlaştırmak amacıyla bir örnek üzerinden değerlendirme yaptı.

Örneğe göre Özdemir, Ocak 2026’da Demir İnşaat’tan Kadıköy’deki Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9’u 3 milyon TL bedelle satın aldı. Bu bedelin 2 milyon TL’si nakit, 1 milyon TL’si ise 6 ay vadeli mortgage kredisiyle karşılandı.

Demir İnşaat konutu üretti, satış faturasını düzenledi ve tapuyu Özdemir’e devretti. Böylece ortaya yalnızca bir konut satışı çıkmadı; proje geliştirme ve inşaat sürecinden satış aşamasına kadar çok sayıda ekonomik faaliyet gerçekleşti.

İnşaat, proje geliştirme, imalat, hizmet, banka ve finans, ekspertiz, hukuk ve benzeri alanlarda faaliyet gösteren çok sayıda firma ve kişi, bu üretim sürecinde yaratılan katma değerden pay aldı.

Tapu devri sırasında satıcı ve alıcı tarafından ayrı ayrı yüzde 2 olmak üzere toplam yüzde 4 tapu harcı ödendi. Tapu ve Kadastro kayıtları üzerinden işlem, TÜİK konut satış istatistiklerine 1 adet birinci el konut satışı ve kredi kullanılması nedeniyle 1 adet birinci el ipotekli konut satışı olarak yansıdı.

Dolayısıyla Ocak 2026 TÜİK verilerinde görülen bu işlem, Demir İnşaat’tan Bilge Özdemir’e gerçekleşen birinci el konut satışı olarak kayda geçti.

Aynı konut ikinci kez satıldığında üretim değil, hizmet ekonomisi öne çıkıyor

Aynı örnek üzerinden ikinci el piyasanın ekonomik etkisine de dikkat çeken GPPS Platformu, konutun el değiştirmeye devam etmesi halinde ortaya çıkan ekonomik faaliyetin niteliğinin değiştiğini belirtiyor.

Örneğe göre Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9’un banka kredi borcu Temmuz 2026’da kapatıldı ve üzerindeki banka ipoteği kaldırıldı.

Demir İnşaat’ın yeni konutlardaki fiyatlarını yüksek bulan Ahmet Duman’a, emlakçı Hüseyin Hiçyılmaz tarafından daha uygun fiyatlı olması nedeniyle Özdemir’in sahibi olduğu daire önerildi.

Bunun sonucunda 3 Ağustos 2026’da Bilge Özdemir, Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9’u emlakçı Hüseyin Hiçyılmaz aracılığıyla Ahmet Duman’a peşin olarak sattı.

Bu işlemde yeni bir konut üretilmedi. Ancak satışa aracılık eden emlakçı hizmet verdi, aracılık hizmetine ilişkin faturalar düzenlendi ve hizmet bedeli tahsil edildi. Böylece işlem, ağırlıklı olarak hizmet ekonomisi üzerinden gerçekleşen ikinci el konut satışı niteliği kazandı.

Tapu devrinde yine satıcı ve alıcı tarafından ayrı ayrı yüzde 2 olmak üzere toplam yüzde 4 tapu harcı ödendi. İşlem, TÜİK verilerine 1 adet ikinci el konut satışı olarak yansıdı.

GPPS Platformu bu noktada, ikinci el satışın gayrimenkul piyasası açısından önemli olmakla birlikte yeni konut üretimi yaratmadığına dikkat çekiyor.

Aynı daire üçüncü kez el değiştirdi

Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9’un hikâyesi burada da sona ermedi. GPPS’nin örneğine göre Ahmet Duman, satın aldığı daireyi 10 Ağustos 2026’da apartman komşusu Mehmet Memiş’e banka kredisi kullanarak sattı.

Bu işlemde de satıcı ve alıcı tarafından ayrı ayrı yüzde 2 olmak üzere toplam yüzde 4 tapu harcı ödendi. Ayrıca kullanılan banka kredisi nedeniyle banka, ekspertiz ve hukuk hizmetleri gibi farklı ekonomik faaliyetler ortaya çıktı.

Ancak yine yeni bir konut üretilmedi. Demir İnşaat’ın daha önce ürettiği aynı daire, ikinci kez ikinci el piyasasında el değiştirdi.

Bu satış da Tapu ve Kadastro kayıtları üzerinden TÜİK’e 1 adet ikinci el konut satışı ve 1 adet ikinci el ipotekli konut satışı olarak yansıdı.

Böylece aynı konutun kısa süre içerisinde farklı kişiler arasında el değiştirmesi, TÜİK’in konut satış istatistiklerinde birden fazla işlem olarak görünürken, üretim tarafında yeni bir konut oluşmadı.

GPPS: Bir konutun üç kez satılması yerine yeni üretim

GPPS Platformu, Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9 üzerinden oluşturduğu örnekte, Ocak-Ağustos 2026 döneminde aynı konut için görmek istediği tablonun bir adet birinci el satış ve bu satışın mortgage kredisi kullanılarak gerçekleşmesi olduğunu belirtiyor.

Platforma göre Demir İnşaat’tan Bilge Özdemir’e, Bilge Özdemir’den Ahmet Duman’a ve Ahmet Duman’dan Mehmet Memiş’e gerçekleşen satışlar; tapu devirleri, krediler, vergi ve harç ödemeleri ve hizmet faaliyetleri açısından ekonomik hareketlilik yaratıyor. Ancak ikinci ve üçüncü satışlarda yeni bir konut üretimi gerçekleşmiyor.

Bu nedenle GPPS, birinci el satışların inşaat ve proje geliştirme sektörünün devamlılığı açısından daha kritik olduğunu savunuyor.

“2. elin rakibi 1. el”

Bilge Özdemir’in değerlendirmesine göre ikinci el konut piyasası, piyasanın derinliği ve yatırımcıların alım-satım ihtiyaçları açısından önemli bir alan oluşturuyor. Ancak birinci elden satın alınan konutların daha sonra ikinci el piyasasında yeniden alıcılarla buluşması, yeni üretim açısından farklı bir ekonomik sonuç ortaya çıkarıyor.

Özdemir, “2. elin rakibi 1. eldir” yaklaşımıyla, ikinci el piyasasının birinci el konutlara alternatif oluşturduğuna dikkat çekiyor.

İkinci el yerine birinci el konut tercih edilmesinde ise bakım ve onarım giderlerinden kaçınma, eski yapıların kentsel dönüşüme girme ihtimali, yeni yapı ve site olanakları ile geliştiricilerin sunduğu esnek satış ve ödeme koşulları gibi faktörlerin etkili olduğu belirtiliyor.

GPPS’den bakanlıklara ve TÜİK’e öneriler

GPPS Platformu, birinci el konut pazarının güçlendirilmesi ve yeni üretimin teşvik edilmesi amacıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Ticaret Bakanlığı ile Hazine ve Maliye Bakanlığı’na çeşitli öneriler sunuyor.

Platformun öne çıkan önerileri şöyle:

Yabancılara yönelik yalnızca birinci el konut alımlarında T.C. pasaport uygulamasının değerlendirilmesi,
Yalnızca birinci el mortgage kredilerine özel, inşaat ve proje geliştirmeyi teşvik edecek düşük faizli ve uzun vadeli kredi imkanlarının oluşturulması,
Birinci el konut piyasasına yönelik sınırlı süreli tapu alım-satım vergi ve harç muafiyeti veya indirimi uygulanması.

GPPS ayrıca TÜİK ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yayımlanan aylık verilerin birinci el piyasayı daha ayrıntılı gösterecek şekilde geliştirilmesini öneriyor.

Platform, özellikle şu verilerin ayrı başlıklar halinde açıklanmasını istiyor:

1- Birinci el konut ve işyeri satışları
2- Birinci el ipotekli konut ve işyeri satışları
3- Birinci el yabancıya konut satışları

GPPS Platformu’na göre bu ayrım, konut piyasasında yalnızca kaç adet satış yapıldığını değil, kaç yeni konutun üretim ekonomisine kazandırıldığını ve sektörün yeni üretim kapasitesinin ne ölçüde devam ettiğini daha net ortaya koyacak.

Konut açığının azaltılması, deprem riskine karşı güvenli yapı stokunun artırılması ve kentsel dönüşümün hızlandırılması açısından yeni konut üretiminin kritik olduğuna dikkat çeken platform, birinci el konut satışlarının üretim ekonomisinin devamlılığı için temel gösterge olarak ele alınması gerektiğini savunuyor.

7.5 milyonluk dönüşüm

Türkiye’de 25 milyon civarında konut stoku var. Bunun 10 milyonu 1999 Marmara Depremi’nden sonra yapıldı. Kalan 15 milyonun yüzde 50’si riskli. İstanbul’da 5 milyon bağımsız birimin 2 milyonu 1999 depremi sonrası yapıldı.

Bina bazlı teşvik

Kentsel dönüşüm istenilen hıza ulaşmadı. Hızlanması için yeni teşvik mekanizmaları devreye girecek. Herkesin kendi binasını ölçtürüp yenilemesi sağlanacak. Müteahhit ve bina sahiplerini teşvik edecek bir sistem kurulacak.

Belediyelere faizsiz kredi

Alan bazlı dönüşüm yapılacak; bunu da belediyeler yürütecek. Kendi mahalleri içinde riskli gördükleri yerleri belirleyecek. Bakanlar Kurulu buraları riskli alan ilan edecek ve dönüşüm yapılacak. Belediyelerin finans sıkıntısını açmak için bakanlık uzun vadeli sıfır faizli iki yıl ödemesiz kredi verecek. Belediyelere gelir olarak Hazine arazisi verilmesi de gündemde.

Bakanlık devreye girecek

Vatandaşın ve belediyelerin yetersiz kaldığı yerde bakanlık elini taşın altına koyacak. Fikirtepe’de ve Karabağlar’daki gibi işin hızlandırılması için bakanlık çözüm ortağı olarak sürece dahil olacak. Önümüzdeki günlerde Armutlu için de bakanlık devreye girecek.

Yeni teşkilat

İstanbul için yeni bir teşkilat kurulacak. Valiliğe bağlı İSMEP isimli birim, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bağlanacak. Bu birim sadece İstanbul’daki kamu binalarının dönüştürülmesi için çalışıyordu. Bağlandıktan sonra özel de dahil edilecek, dönüşüme ilişkin her işe burası bakacak.

5 yıllık proje

İlk etapta 2018 için 15 milyar liralık kaynak ayrılması planlanıyor. Yurtdışından sağlanacak finansman ya da İller Bankası aracılığıyla sağlanacak para belediyelere kredi olarak verilecek. 5 yılda 75 milyar liralık kaynak kullanılacak.

İlbank para ayıracak

Bakanlar Kurulu’na sunulan brifinge göre, projenin finansmanı için yurtdışından kaynak temin edilecek. İller Bankası (İlbank) kaynaklarının yüzde 50’si de bu işe ayrılacak. İnşaat sektörü 250 alt sektörün de dinamosu olduğu için dönüşümle 150 milyar liralık bir piyasanın oluşması bekleniyor. Çevre Bakanlığı, kentsel dönüşümün milli sanayiye kazandırılacağını, altyapının da yenileneceğini belirtti.

Sabah

Bir cadde üstünde, 50 yıllık 4 katlı bir bina kentsel dönüşüm çerçevesinde iş makineleri tarafından yıkılırken, aynı cadde üzerinde hayat normal şekilde devam ediyor. Bir gidiş, bir geliş yönlü araç trafiği bulunan caddede sadece tek yönde trafik kesilirken, insanlar ise yine sağa sola, işlerine, evlerine gidip gelmeye devam ediyorlar. İşin ilginci, onca çıkan gürültüye rağmen yıkım çalışmasına dönüp bakan hiç kimse yok.

2 milyon bina yenilenecek

‘Kentsel dönüşüm’ olarak bilinen ‘6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümüne’ dair yasa 2012 yılında kabul edilmekle birlikte uygulama yönetmeliğinin yılsonunda çıkması sonucu; aslında ‘kentsel dönüşüm’ 2013 yılından itibaren uygulanmaya başlandı.

Kentsel dönüşümün hedeflerinde Türkiye’deki 6 milyon binadan 2 milyonunun acilen yenilenmesi yer alıyor. Konut hesabıyla 19 milyon 500 bin konutun 6 milyon 500 bini 15 yıllık süreçte yenilenecek. İstanbul açısından baktığımızda ise 1 milyon 500 bin binanın üçte biri yenilenecek.

Bizim Gazete

15 bin eksi konutun yarısı çürük

Türkiye topraklarının yüzde 42’si deprem riski altında olduğunu hatırlatan Özhakesi, “1999 sonrası yapılan ve sağlam olduğunu kabul ettiğimiz 5 milyon civarında bina var. 1999 öncesinden kalan 15 milyon konutluk stokun en az yarısı riskli. Yani 6-7 milyon binanın yenilenmesi, sağlam hale gelmesi gerekli. Özellikle en büyük risk İstanbul’da” dedi.
İstanbul’da zamanı dolmuş 4 fay kırığı olduğunu söyleyen Özhaseki, “Dördününde zamanı dolmuş. Fay kırıklarının hepsi her an patlayabilir. Bilim adamlarının görüşü şu 2030’a kadar İstanbul’da büyük ihtimalle deprem olur. 2050 diyenler azınlıkta. Büyük çoğunluğu 2030’u işaret ediyor. Deprem kesin. 7 ile 7.5 arasında şiddeti olacak” diye konuştu.

Kıyı bölgeleri riskli

İstanbul en riskli bölgelerinin ise kıyı bölgelerini olduğunu anlatan Bakan Özhaseki, Kartal’dan başlayarak Beykoz’a doğru, Sarıyer’den başlayarak Avcılar’a ve Büyükçekmece’ye doğru, özellikle birkaç katın üzerinde olan binaların riskli olduğunu vurguladı. 1999’dan önce yapılan binalara çok hızlı olarak kentsel dönüşümün uygulanması gerektiğini dile getiren Özhaseki “Bunu yapacak olanlar belediyeler. Projelerini getiren belediyelere yardımlarımız oluyor. Bazı belediye başkanı arkadaşlarımız hiç aldırış etmiyor. Vatandaşlarımızın üzerine düşen görev, binalarının ölçümünü yaptırmak. Belediye başkanı arkadaşlar vatandaşlarımızı zorlasınlar. Projeleri bize getirsinler” dedi.

Halen Kadıköy’deki 30 bin 500 bin binadan sadece 3 bin 500’ünün 1998 yönetmeliğinden sonra yapıldığına dikkat çeken Aydoğan, “Kalan 27 bin bina 1998 yönetmeliğinden önce yapıldığı için depreme karşı risk taşımaktadır. Dolayısıyla Kadıköy’de gerçekleştirilen dönüşüm 10-15 yıl daha sürecektir. Özellikle Bağdat Caddesi’nin bir rant merkezi haline gelmektedir ve bu yüzden farklı sektörlerden herkes Cadde’de müteahhitliğe soyunmaktadır” diye konuştu.

Dönüşüm nitelikli olmalı

Kadıköy’ün hızlı bir dönüşüm süreci yaşadığın bunun kontrollü olması gerektiğini ileri süren Aydoğan, “En son yapılan istatistiklere göre Kadıköy’de konut fiyatları yüzde 15 oranında arttı ve fiyatların giderek daha da artması bekleniyor. Bugün nerdeyse her sektörden kişi, müteahhit olarak karşımıza çıkmaya başladı. Ev sahiplerine verdikleri yüksek yüzde teklifleriyle altından kalkamayacakları bir yükün altına giriyorlar. Yakın bir zamanda hem kendileri hem de Kadıköylüler mağdur olacak. Bunun örneklerini şimdiden görmeye başladık.” açıklamalarında bulundu.

Devlet kadrolarını güçlendirsin

Aydoğan, gayrimenkul sahiplerinin teklif veren firmaların yapacakları binaların niteliklerinden ziyade, kendilerine verecekleri kira ve taşınma teklifleriyle daha çok ilgilendiklerini ifade ederek, “Müteahhitlerin arsa sahiplerine yüksek kira ve taşınma bedelleri ödüyorlar ve devletin ayrıca bir kira yardımı yapmasına karşı çıkıyorlar. Oysa kentsel dönüşümünden dolayı hem belediyelerde hem kadastroda bir yoğunluk var. Devlet arsa sahiplerine kira yardımında bulunmaktan ziyade belediyedeki ve kadastrodaki istihdamı arttırmalı. Böylece belediyelerdeki yığılmanın önüne geçilip ruhsat süreçleri hızlanacaktır” diyerek sözlerini noktaladı.