Kentsel dönüşümde alternatif finansman modeli dikkat çekiyor

Neo Portföy Yönetimi A.Ş. Gayrimenkul Yatırım Fonları Direktörü Deniz Şahinkaya, Türkiye’de konutun yalnızca barınma ihtiyacını karşılayan bir unsur olmadığını, aynı zamanda güçlü bir yatırım aracı olarak görüldüğünü söyledi.

Şahinkaya, mevcut ekonomik koşulların erişilebilir konut üretimini daha karmaşık hale getirdiğini belirterek özellikle büyükşehirlerde yükselen arsa maliyetlerinin sektör üzerinde ciddi baskı oluşturduğunu ifade etti.

İstanbul’da arsa maliyetleri baskıyı artırıyor

Özellikle İstanbul gibi büyükşehirlerde imarlı arsa üretiminin zorlaştığını söyleyen Şahinkaya, finansman maliyetlerindeki yükselişin de geliştiricilerin hareket alanını daralttığını vurguladı.

Geleneksel finansman modellerinin büyük ölçekli projelerde tek başına yeterli olmamaya başladığını ifade eden Şahinkaya, kentsel dönüşümün artık ertelenemez bir zorunluluk haline geldiğini belirtti.

Şahinkaya’ya göre son yıllarda Türkiye’de yeni konut arzının önemli bölümü dönüşüm projelerinden oluşuyor. Riskli yapı stokunun yenilenmesine dayalı projelerin önümüzdeki dönemde de sektörün ana dinamiklerinden biri olması bekleniyor.

PGYF modeli sektöre kurumsal yapı kazandırıyor

Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın yalnızca finansman sağlayan bir model olmadığını ifade eden Şahinkaya, PGYF yapısının sektöre şeffaflık, profesyonel yönetim ve kurumsal disiplin kazandırdığını söyledi.

Farklı yatırımcıların tek çatı altında buluşmasının ölçek ekonomisi yarattığını belirten Şahinkaya, özellikle banka kredisi ve özkaynak kullanımının zorlaştığı mevcut piyasa koşullarında alternatif sermaye modellerinin daha da önem kazandığını kaydetti.

Şahinkaya, profesyonel yönetim mekanizmalarının projelerin daha sağlıklı ilerlemesine katkı sunduğunu ifade ederek PGYF modellerinin uzun vadeli sermaye ihtiyacı bulunan projelerde önemli avantaj sağladığını dile getirdi.

Dünyada dönüşüm projelerinde fon modeli yaygınlaşıyor

Kentsel dönüşüm projelerinde fon modellerinin dünya genelinde yaygın şekilde kullanıldığını belirten Şahinkaya, özellikle İtalya ve İngiltere’deki uygulamaların dikkat çekici olduğunu söyledi.

COIMA tarafından geliştirilen “Impact Fund” modelinin sosyal fayda, sürdürülebilirlik ve kurumsal yatırım yapısını bir araya getirdiğini belirten Şahinkaya, emeklilik fonları ve büyük yatırım kuruluşlarının şehir dönüşüm projelerine doğrudan sermaye sağladığını ifade etti.

Ayrıca Manchester, Liverpool ve Londra gibi şehirlerde gerçekleştirilen dönüşüm projelerinde özel sermaye ve kurumsal fonlama modellerinin önemli rol üstlendiğini söyledi.

Erişilebilir konut ihtiyacı büyüyor

İstanbul’da merkezi bölgelerde arsa arzının azalmasının yeni konut üretimini büyük ölçüde dönüşüm projelerine bağımlı hale getirdiğini belirten Şahinkaya, yükselen kira ve konut fiyatlarının orta gelir grubunun erişilebilir konuta ulaşmasını zorlaştırdığını kaydetti.

Önümüzdeki dönemde yalnızca lüks projelerin değil; erişilebilir fiyatlı, sürdürülebilir, planlı ve deprem güvenliği yüksek projelerin daha fazla öne çıkacağını ifade eden Şahinkaya, PGYF modellerinin bu dönüşümde önemli rol üstleneceğini söyledi.

Sermaye piyasaları şehirleşmede daha etkin olacak

Türkiye’de sermaye piyasalarının derinleşmesiyle birlikte gayrimenkul sektöründe daha kurumsal finansman modellerine ihtiyaç duyulduğunu vurgulayan Şahinkaya, özellikle kentsel dönüşüm, karma yaşam alanları, erişilebilir konut üretimi ve sürdürülebilir şehircilik yatırımlarında PGYF kullanımının yaygınlaşmasını beklediklerini ifade etti.

Şahinkaya, kentsel dönüşümün yalnızca eski binaların yenilenmesi anlamına gelmediğini, şehirlerin ekonomik, sosyal ve fiziksel olarak yeniden inşasını kapsayan çok boyutlu bir süreç olduğunu belirterek, Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın sermaye piyasaları ile reel ekonomiyi buluşturan önemli araçlardan biri haline geleceğini söyledi.

Türkiye genelinde ise tablo daha geniş bir ölçeğe ulaşıyor. Toplamda 1 milyon 347 bin 651 bağımsız birimde riskli yapı tespiti yapılırken, bunların 1 milyon 130 bin 933’ü yıkılarak dönüşüme alındı. Bu veriler, dönüşümün hızlandığını ancak halen ciddi bir stok bulunduğunu gösteriyor.

“Yarısı bizden” kampanyasında süre 2026’ya uzadı

İstanbul’da yürütülen “Yarısı Bizden” kampanyasında yapılan düzenleme ile kapsam genişletildi. Buna göre 31 Aralık 2026 tarihine kadar riskli ilan edilen tüm konut ve iş yerleri destekten yararlanabilecek.

Kampanya kapsamında sağlanan destekler ise oldukça dikkat çekici:

– 875 bin TL hibe
– 875 bin TL kredi
– 125 bin TL taşınma desteği

Toplamda 1 milyon 875 bin TL’ye varan destek, dönüşüm kararlarını hızlandıracak en önemli unsur olarak öne çıkıyor.

3 milyon TL kredi, yüzde 0,69 faiz

Finansman tarafında da önemli bir eşik aşılmış durumda. Dünya Bankası destekli “İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi” kapsamında sunulan yeni modelle:

– 3 milyon TL’ye kadar kredi
– 180 aya kadar vade
– Aylık %0,69 faiz oranı
– İlk 12 ay geri ödemesiz dönem

sunuluyor. Bu şartlar, mevcut piyasa koşullarının oldukça altında bir maliyet anlamına geliyor.

Sosyal gruplara ek faiz indirimi

Yeni kredi modelinde sosyal destek boyutu da dikkat çekiyor.
Aşağıdaki gruplar için ek avantajlar sağlanıyor:

– Tek konutu olanlar
– Orta ve düşük gelir grupları
– Emekliler
– Engelli bireyler
– Şehit yakınları
– Kadın hane reisleri

Ayrıca enerji verimli binalar için de ek indirimler uygulanıyor. Bu kapsamda bazı hak sahipleri için yıllık yüzde 1,25’e varan faiz avantajı mümkün hale geliyor.

Krediye erişim şartları açıklandı

Kredi kullanımında belirli finansal kriterler uygulanacak:

– Açık icra, haciz veya takip kaydı bulunmaması
– Aylık taksitlerin, hane gelirinin %70’ini aşmaması

Bu kriterler, sistemin sürdürülebilirliğini sağlamak açısından kritik önem taşıyor.

Başvuru süreci 3 adımda ilerliyor

Kentsel dönüşüm kredisine başvuru süreci üç aşamada tamamlanıyor:

– Maliklerin lisanslı müteahhit ile anlaşması
– Müteahhidin e-Devlet üzerinden proje başvurusu yapması
– Hak sahiplerinin bankalara başvuruyu tamamlaması

Süreç hem dijital hem de kontrollü şekilde yürütülüyor.

Dönüşüm artık ertelenemez noktada

Uzmanlara göre mevcut destekler ve finansman imkanları, kentsel dönüşümde şimdiye kadarki en güçlü teşvik paketlerinden biri. Deprem riski göz önüne alındığında, özellikle İstanbul’da dönüşümün hızlanması artık bir tercih değil zorunluluk olarak değerlendiriliyor.

Bugün gelinen noktada yüksek hibe desteği + düşük faizli uzun vadeli kredi kombinasyonu, sektör açısından “tarihi fırsat” olarak öne çıkıyor.