Nominal artış yüzde 96,4

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) açıkladığı Konut Fiyat Endeksi verisine göre konut fiyatları Türkiye genelinde bir önceki aya göre yüzde 13,5; bir önceki yılın aynı ayına kıyasla nominal olarak yüzde 96,4 arttı. İller bazında bu oran İstanbul’da yüzde 106 olurken İstanbul’u yüzde 97,1 ile Ankara izledi. Konutta yüksek fiyata rağmen talep varken, emlakçılarda satılık konut bulmak zorlaştı. Yurt dışında şube açan ilk Türk değerleme şirketi olan Denge Değerleme, gayrimenkul fiyatlarına etkisi olan birçok faktörü inceleyerek son dönemde kamuoyunu meşgul eden değer artışların nedenlerini inceledi.

“Yabancı satışı değil, maliyet artışı en büyük etken”

Türkiye’de 2020 yılı 2. Çeyrekte özellikle konut fiyatlarında ani yükselişten sonra bir süre yatay seyir izleyen gayrimenkul değerlerinde özellikle 2021 yılı Eylül ayından sonra tekrar bir yükselme olduğu gözleniyor. Geçtiğimiz yıl Türkiye’de gerçekleşen 1,5 milyon adetlik konut satışının sadece yüzde 3,9’unun yabancılara yapılan konut satışları olduğunu belirten Denge Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Baki Budakoğlu, Türkiye’de artan konut fiyatlarında sınırlı sayıda konut satın alan yabancıların ülke genelinde ev fiyatlarını yukarıya doğru çektiği ve konut stoklarını azalttığı değerlendirmesinin doğru bir yaklaşım olmadığına dikkat çekti. Budakoğlu, “Konut fiyatlarını yabancı talebinin arttırdığını sanmak büyük yanılgı. Yabancı payı hiçbir dönem yüzde 5’i bile bulmadı. Yabancılar tarafından ilgi gören İstanbul, Antalya gibi illerin bazı ilçeleri haricinde ev fiyatlarında yaşanan yükselişin temelinde inşaat maliyetlerindeki artış ve arzın kısıtlı kalması neden olmaktadır” dedi.

“Sektör 2023 yılında dengesini bulacak”

Önümüzdeki dönemde pandeminin ağır şartlarının da hafiflemesiyle birlikte hem inşaat sektöründe hem de gayrimenkul satışlarında yukarı doğru hareketlenme beklediklerini vurgulayan Baki Budakoğlu, yabancı yatırımcı için Türk vatandaşlığına başvurabilmek adına satın alınacak gayrimenkulün minimum değeri 250 bin dolardan 400 bin dolara yükseltilmesinin sektöre küçük bir fren etkisi yaratacağını, ancak gerçek dengelemenin 2023’te gerçekleşmesini öngördüklerine işaret etti.

Baki Budakoğlu, “Konut fiyatlarındaki artışın temel nedeni yabancı yatırımcının konut alması değil, çok yüksek oranda artan inşaat maliyetleridir. Maalesef artan inşaat maliyetleri konut fiyatlarını baskıladı ve bugünkü durum ortaya çıktı. Buna ek olarak emtia fiyatlarında yaşanan artış, tedarik ve lojistik sorunu, konut arzının azalması, yüksek döviz kuru, bütün dünyada seyreden yüksek enflasyon ve enflasyona bağlı ülkemizde oluşan faizin yatırımcılar tarafından avantaj olarak görülmesi, özellikle büyük şehirlerde yaşanan arsa sıkıntısı konut satış fiyatlarının yükselmesinin nedenleri olarak sıralanabilir. Konut fiyatlarındaki artışa gerekçe olan nedenler ortadan kalkmadığı müddetçe yakın dönem için bir dengelenme beklemiyoruz.” dedi.

Yapı ruhsatı alınan daire sayısı son 4 yılın en yüksek düzeyine ulaşmış durumda”

Budakoğlu şöyle devam etti: “Ama sektörümüz için ümit verici gelişmeler de yok değil. Yapı ruhsatı alınan daire sayısı 710 bin adetle son 4 yılın en yüksek düzeyine ulaşmış durumda. Türkiye’nin yıllık olarak yaklaşık 800 bin yeni konuta ihtiyaç duyduğunu düşünürsek 710 rakamı çok sevindirici. İnşaat girdi maliyetlerinin son derece yüksek olmasına rağmen, güçlü müteahhitler üretim yapmaya başladı. Bu konut üreticilerimizin sorumluluk alıp, maliyet yönetimlerini yapıp sektöre inanmaya devam ettiklerinin göstergesi. Bundan sonrası için de üretimle beraber konut arzında artış olacak diyebiliriz. Ancak yine de konut fiyatlarının gerçek dengelenmesinin 2023 yılının haziran ayına kadar bulacağını öngörüyorum.”

Araştırma 11 ilde yapıldı

Gayrimenkul alanında 2005 yılından bu yana değerleme hizmeti sunan Denge Değerleme, Türkiye’nin işlem hacmi yüksek ve piyasa koşullarının sağlıklı işlediği 11 ili kapsamında 46 ilçede, 7 bin 800 adet konut kira bedelini inceledi ve 2020 ile 2021 yılı arasında yaşanan kira artış oranlarını karşılaştırdı.

Konut kira fiyatlarının enflasyonun üzerinde yükseldiğine dikkat çeken Denge Değerlemeye göre; en fazla kira artışı yüzde 65,7 ile Antalya’da yaşandı. Bunu sırasıyla yüzde 65.2 ile Eskişehir ve yüzde 50 ile Bursa izledi. Lokal bazda değerlendirildiğinde, ilçe bazında da ilk sırada Antalya yer aldı. Antalya’nın Alanya ilçesinde konut kiraları yüzde 76.6 oranında artarken, Eskişehir’in Tepebaşı ilçesinde bu oran yüzde 73.2, İstanbul’un Başakşehir ilçesinde de yüzde 71.4 olarak gerçekleşti.

Beyaz yakalıların esnek çalışma saatleri, Antalya’da konut kiralarını rekor düzeyde yükseltti

Denge Değerleme, konut kiralarındaki artışın gerekçelerini de araştırdı. İl genelinde elde edilen ortalama değerlere göre; Antalya, pandemi süreci ve bu süreç boyunca büyük şehirlerde yaşayan yerli ve yabancı nüfusun yazlık bölgelere olan yönelimi ile ilişkili olarak öne çıktı. Pandemi sürecinde mekâna bağlı çalışma anlayışının esneklik kazanması İstanbul ve benzeri metropollerde yaşayan beyaz yaka nüfusunu, Türkiye’nin güney kesimlerinde yer alan yazlık bölgelere yöneltti. Bu bağlamda, özellikle villa tipi ve bahçeli konut kira fiyatlarında artış yaşandı. İlçe bazında en çok artışın yaşandığı Alanya ve diğer sahil ilçelerinde de yine bölgenin yazlık ve bahçeli konutlarına olan arzın yüksek olması, kira artışına yansıdı.

Yüz yüze eğitim kararı, Eskişehir’de kiraları yüzde 70’lere varan oranda etkiledi

Eskişehir ilinde konut kira fiyatlarını etkileyen en belirgin unsur, üniversite öğrencilerine yapılan kiralamalar oldu. Öğrenci şehri olarak adlandırılan Eskişehir ili, pek çok üniversite ve benzeri eğitim alanına ev sahipliği yapıyor. Ülke bazında 2021 güz dönemi için alınan yüz yüze eğitim kararı ile birlikte kiralık konutlara olan talep arttı ve başta Tepebaşı ilçesi olmak üzere fiyatlar yükselişe geçti.

İstanbul’da Başakşehir ve Üsküdar’da kiralar el yakıyor

İstanbul’u Avrupa ve Asya yakası olarak ayrı ayrı ele alan Denge Değerleme’nin tespitlerine göre; Avrupa Yakası’nda en fazla artış yüzde 71.4 oranı ile Başakşehir ilçesinde, Anadolu Yakası’nda ise yüzde 51.40 oranı ile Üsküdar ilçesinde yaşandı. İstanbul’da en çok artışın yaşandığı Başakşehir ilçesi, kentin ulaşım ağlarının arttığı ve yeni konut-karma proje yatırımları yapıldığı, Kuzey Marmara Otoyolu ile Çam Sakura Şehir Hastanesinin faaliyete geçtiği bir bölge olarak ön plana çıktı.

Artan inşaat maliyetleri, Bursa’da yeni konut projelerine yatırımı azaltırken, kiraları arttırdı

Denge Değerleme’nin İstanbul, Ankara, Antalya, İzmir, Bursa, Gaziantep, Adana, Mersin, Eskişehir, Van ve Samsun illerinde yaptığı araştırmaya göre; metropol şehirlerden biri olan İzmir de yüksek birim kira değerlerinden nasibini aldı. Çiğli ilçesi yüzde 45.1 ile en yüksek artışın yaşandığı ilçe oldu. Bursa’da ise artan inşaat maliyetleri sebebi ile 2020 yılında yeni konut projelerine daha kısıtlı yatırım yapıldı.

Bu nedenle konut arzında kısmi bir durağanlık yaşandı. Özellikle 2021 yılı yaz döneminde pandemi kısıtlarının esnetilmesi ve normal hayata geçiş sürecinin başlaması ile birlikte; yabancı ilgisi, evlilik ve taşınmalarda yoğunluk yaşandı. Bu bağlamda, talebe kısmen cevap veremeyen konut arzı, kira fiyatlarında artışa neden oldu. Başkent Ankara’da ise genel artış ortalama 47.7 olurken, Çankaya yüzde 62.2 ile en yüksek artışı yakaladı. Gaziantep’te 2020 ve 2021 yılı konut kiraları değişim oranı yüzde 32.1, Adana’da 28.4, Mersin’de 37.4, Van’da 27.2 ve Samsun’da 47.2 oldu.

Merkeze yakın arazi rağbet görüyor

Yaşamı birçok açıdan olumsuz yönde etkileyen salgının insanlığa toprağın ve tarımın ne derece önemli ve vazgeçilmez kavramlar olduğunun yeniden hatırlattığının belirtildiği analiz raporda, İstanbul gibi yüksek nüfusa sahip metropollerin gıda tedariki anlamında Anadolu şehirlerine muhtaç durumda olması nedeniyle, büyük şehirlerin yakın çevresinde yer alan tarım arazileri ve bu arazilerin verimli kullanılmasının önem kazandığı kaydedildi.

Evler psikolojileri bunalttı

Salgın dönemine ilişkin kısıtlamaların insan psikolojisi üzerindeki olumsuz etkilerinin de insanları, müstakil evlere, bağ evlerine, kır evlerine, hobi bahçelerine yönelttiği işlenen raporda, bu tür evlere olan talebin hızla arttığı belirtildi. Doğal sonuç olarak, tarla, bağ, bahçe nitelikli gayrimenkullerin ve köy evlerinin fiyatlarında da önemli oranlarda artış görüldüğü kaydedilirken tarımda verimliliği ve üretim miktarını artırmaya yönelik yatırımların da arttığı kaydedildi.

Son dönemde bireysel yatırımcıların yanı sıra birçok kurumsal yatırımcı, şirket ve holdingin de tarım sektörüne yöneldiği belirtilen raporda, yatırımcıların olası kıtlık karşısında tarım ürünlerini kendi imkanlarıyla üretme amacıyla yatırım yapan yatırımcılar ve şehirden uzaklaşıp kırsal alanda kendine alternatif bir yaşam alanı arayışı içerisindeki bulunan yatırımcılar şeklinde ikiye ayrıldığı belirtildi.

Salgın sürecinde yatırımcı tarlaya girdi

Kovid-19 salgınıyla birlikte insanlar, müstakil evlere, bağ evlerine, kır evlerine ve hobi bahçelerine yöneldi. Yatırımcı, merkeze 1-2 saat uzaklıktaki tarım arazilerini tercih ediyor. Denge Değerleme’nin yatırımcılar hakkında yaptığı analize göre Kovid-19 salgını yatırımcıları tarım alanında yatırım yapmaya sevk etti. Şirket, Mart 2021 raporunda Kovid-19 salgınıyla birlikte değişen yatırım tercihlerini ve tarım sektörüne yansımalarını analiz etti.

Merkeze yakın arazi rağbet görüyor

Yaşamı birçok açıdan olumsuz yönde etkileyen salgının insanlığa toprağın ve tarımın ne derece önemli ve vazgeçilmez kavramlar olduğunun yeniden hatırlattığının belirtildiği analiz raporda, İstanbul gibi yüksek nüfusa sahip metropollerin gıda tedariki anlamında Anadolu şehirlerine muhtaç durumda olması nedeniyle, büyük şehirlerin yakın çevresinde yer alan tarım arazileri ve bu arazilerin verimli kullanılmasının önem kazandığı kaydedildi.

Salgın dönemine ilişkin kısıtlamaların insan psikolojisi üzerindeki olumsuz etkilerinin de insanları, müstakil evlere, bağ evlerine, kır evlerine, hobi bahçelerine yönelttiği işlenen raporda, bu tür evlere olan talebin hızla arttığı belirtildi. Doğal sonuç olarak, tarla, bağ, bahçe nitelikli gayrimenkullerin ve köy evlerinin fiyatlarında da önemli oranlarda artış görüldüğü kaydedilirken tarımda verimliliği ve üretim miktarını artırmaya yönelik yatırımların da arttığı kaydedildi.

Son dönemde bireysel yatırımcıların yanı sıra birçok kurumsal yatırımcı, şirket ve holdingin de tarım sektörüne yöneldiği belirtilen raporda, yatırımcıların olası kıtlık karşısında tarım ürünlerini kendi imkanlarıyla üretme amacıyla yatırım yapan yatırımcılar ve şehirden uzaklaşıp kırsal alanda kendine alternatif bir yaşam alanı arayışı içerisindeki bulunan yatırımcılar şeklinde ikiye ayrıldığı belirtildi.

Birinci gruptaki yatırımcıların, belirli bir plan çerçevesinde, yetiştirmeyi hedefledikleri ürünlere elverişli ve büyük yüz ölçümlü tarım arazileri ile ilgilendiği, ikinci gruptakilerin ise daha ziyade barınma amaçlı, 1 dönüme kadar büyüklüğe sahip küçük araziler ile ilgilendiği kaydedildi.

1-2 saatlik mesafe yetiyor

Kırsal alanda kendine alternatif yaşam alanı oluşturmak isteyen bu yatırımcı grubunun, özellikle şehir merkezine yakın mesafede 1-2 saat uzaklıktaki tarım arazilerini tercih ettiği belirtilirken şehir merkezine ulaşılabilir mesafede yer alan, ulaşım, sağlık ve altyapı gibi imkanlara erişimi kolay bölgelerin yatırımcıların ilgisini çektiği aktarıldı.

Açıklamada verilen bilgilere göre, bu yapıların birinci fıkra koşullarına uyulmak üzere yapılacak konutla birlikte yapımı halinde de inşaat alanı katsayısı 0,40’ı geçemez. Beton temel ve çelik çatlı seralar yapı yaklaşma mesafelerine uyulmak şartı ile inşaat alanı katsayısına tabi değil.

5 yıl vadeli kredi

Tarım arazileriyle ilgili kanunların da detaylı şekilde yorumlandığı raporda, yürürlükte olan 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Koruma Kanunu ile 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un, tarım arazilerinin bölünmemesi, verimliliğin düşmemesi, tarım arazilerinin tarımsal hüviyetinin korunması gibi amaçlar taşıdığı belirtildi.

Ayrıca tarım arazisi alımına yönelik kredilerin yapısı incelendiğinde, 5 yıl vade ve ekspertiz bedelinin yüzde 50’sine kadar kredi kullanılabildiğinin belirtildiği raporda, öte yandan, yalnızca arazi alımı değil, hayvancılık ve seracılık gibi faaliyetler için yapılması gerekli harcamaların da banka kredilerinin kapsamı içerisinde yer aldığı kaydedildi.

Birinci gruptaki yatırımcıların, belirli bir plan çerçevesinde, yetiştirmeyi hedefledikleri ürünlere elverişli ve büyük yüz ölçümlü tarım arazileri ile ilgilendiği, ikinci gruptakilerin ise daha ziyade barınma amaçlı, 1 dönüme kadar büyüklüğe sahip küçük araziler ile ilgilendiği kaydedildi.

Kırsal alanda kendine alternatif yaşam alanı oluşturmak isteyen bu yatırımcı grubunun, özellikle şehir merkezine yakın mesafede 1-2 saat uzaklıktaki tarım arazilerini tercih ettiği belirtilirken şehir merkezine ulaşılabilir mesafede yer alan, ulaşım, sağlık ve altyapı gibi imkanlara erişimi kolay bölgelerin yatırımcıların ilgisini çektiği aktarıldı.
Açıklamada verilen bilgilere göre, bu yapıların birinci fıkra koşullarına uyulmak üzere yapılacak konutla birlikte yapımı halinde de inşaat alanı katsayısı 0,40’ı geçemez. Beton temel ve çelik çatlı seralar yapı yaklaşma mesafelerine uyulmak şartı ile inşaat alanı katsayısına tabi değil.

5 yıl vadeli kredi

Tarım arazileriyle ilgili kanunların da detaylı şekilde yorumlandığı raporda, yürürlükte olan 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Koruma Kanunu ile 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un, tarım arazilerinin bölünmemesi, verimliliğin düşmemesi, tarım arazilerinin tarımsal hüviyetinin korunması gibi amaçlar taşıdığı belirtildi.

Ayrıca tarım arazisi alımına yönelik kredilerin yapısı incelendiğinde, 5 yıl vade ve ekspertiz bedelinin yüzde 50’sine kadar kredi kullanılabildiğinin belirtildiği raporda, öte yandan, yalnızca arazi alımı değil, hayvancılık ve seracılık gibi faaliyetler için yapılması gerekli harcamaların da banka kredilerinin kapsamı içerisinde yer aldığı kaydedildi.

Analiz

Denge Değerleme, konut sektöründeki son gelişmelerin değerlendirdiği Şubat 2021 Raporu’nu yayımladı.

Türkiye’de ilk Kovid-19 vakasının görülmesi ve kısıtlamaların başlamasının ardından nisan ve mayıs aylarında konut satışlarında büyük düşüşler yaşandığı belirtilen raporda, 2020 yılı haziran ayında yapılan faiz indirimi ve kredi kampanyaları sayesinde son 5 yılın rekor konut satışı yaşandığı kaydedildi.

Raporda, küresel boyutta yaşanan salgına rağmen 1 milyon 499 bin 316 adet konut satışı ile 2020’nin başarılı bir şekilde kapatıldığı, faizlerin yeniden yükselmesi sonucunda konut piyasasının tekrar durağan dönemine döndüğü bildirildi.

2020 yılı aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre konut fiyat endeksinde yüzde 29 artış yaşandığı belirtilen raporda ‘Gayrimenkul satış oranlarındaki azalışa rağmen gayrimenkul değerlerinin illerimizin tamamında enflasyon oranı üzerinde artıyor olması, stokların piyasa normallerine döndüğünü, ertelenen inşaat maliyetlerinin değerlere yansıdığını kanıtlamaktadır.’ ifadesine yer verildi.

Muhammet Emin Horuz-AA