Ocak ayında işsizlik oranının yüzde 10,8 olarak devam etmesi, martta enflasyonun yüzde 10,23 olması ve kurdaki artış, kira seviyesindeki düşüşün başlıca nedenleri arasında yer alıyor.

İstanbul’da ilk çeyrekte toplam nitelikli ofis arzı 5,79 milyon metrekare seviyesinde seyretti. Birinci çeyrekte yeni kiralama geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 19,6 artarak 69 bin 720 metrekareye ulaştı. Ancak söz konusu rakam bir önceki çeyreğe göre yüzde 5,85 düştü.

İlk çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların yüzde 53,9’u Merkezi İş Alanları (MİA) dışında Anadolu yakasında, yüzde 22,6’sı MİA’da ve yüzde 23,5’i MİA dışında Avrupa yakasında gerçekleşti.

İlk çeyrekte yatırım faaliyetleri ofis üniteleri ile kaldı. Birincil kiralardaki düşüşün sonucunda ofis alt pazarı kiralarının daha da gevşemesinin beklendiği raporda yer aldı.

Bu kapsamda, beklenen talebin ana lokomotifinin kira indirimleri olduğu, kısa ve orta vadede kiracı lehine ortamın devam edeceğinin öngörüldüğü raporda vurguladı.

“Kira bedellerinin gevşemesi bekleniyor”

Raporda, kur dalgalanmasına paralel olarak kira bedellerinin daha da gevşemesinin beklendiğine yer verilirken birincil getiri oranlarının kısa ve orta vadede sabit kalmasının beklendiğini kaydedildi.

Arz, mevcut inşa halindeki geliştirme projelerine paralel olarak artarken hızının yavaşladığı belirtilen raporda, talepte arza paralel olarak ivmelenme beklendiği bildirildi.

Rapora göre, İstanbul’da ofis fiyatları kura bağlı olarak gerilemeye devam ediyor. İlk çeyrekte, geçen yılın aynı dönemine göre metrekare bazında ofis kiralama ücretleri Levent’te yüzde 22 gerileyerek 32 dolara düştü.

Söz konusu rakam Esentepe-Gayrettepe bölgesinde yüzde 12 düşüşle 22 dolara, Maslak’ta yüzde 10,7 düşüşle 25 dolara geriledi.

Anadolu yakasında ofis kiralama ücretleri son bir yılda değişim göstermeyerek 25 dolarda seyretti. Söz konusu rakam İzmir’de yüzde 6,7 gerileyerek 14 dolarak, Ankara’da yüzde 11,8 azalarak 15 dolara düştü.

“Cadde mağazalarının kiraları düştü”

Raporda yer alan “Perakende Pazarına Bakış” bölümüne göre, kur artışından dolayı birinci çeyrekte mağaza açma hacmi oldukça düşük kaldı. Makul oranda hareketli geçen 2017 yılının ikinci yarısından sonra perakendecilerin çoğunluğu büyüme konusunda daha ihtiyatlı davrandı.

Birinci çeyrekte pazara 150 bin metrekare yeni arz (İstanbul’da 70 bin metrekarelik IstMarina AVM, 50 bin metrekarelik Home City AVM, Adıyaman’da 30 bin metrekarelik Adıyaman Park AVM) giriş yaptı.

Alışveriş merkezi pazarında birinci çeyrekteki yatırım işlemleri hızlandı. Yatırım pazarındaki ivmelenme, alışveriş merkezi pazarında konsolidasyonun devam edeceğinin bir göstergesi.

Perakendeciler yükselen kur oranlarının baskısını hissetmeye devam ederken bu baskı aynı zamanda özellikle nispeten daha küçük AVM’lerin sahiplerine kira indirimlerinin artmasından dolayı giderek daha çok yansıyor. Öte yandan bu durum daha düşük fiyat beklentisi ile sonuçlanacağından bazı alıcılar için fırsat yaratıyor.

Cadde mağazalarının kiraları da ilk çeyrekte geçen yılın aynı dönemine göre düştü. Son bir yılda metrekare bazında aylık cadde mağazaları kiraları İstanbul’da yüzde 22,7 düşüşle 180 dolara, İzmir’de yüzde 20 düşüşle 80 dolara, Ankara’da yüzde 21,4 düşüşle 110 dolara geriledi.

Lojistikte yabancı yatırım tekrar ivme kazandı

Rapora göre, ilk çeyrekte lojistik sektöründeki yatırımlar hızlanmaya başladı.

Darbe teşebbüsünden sonra önemli ölçüde azalan yabancı yatırım tekrar ivme kazandı.

Öte yandan, Türkiye’deki yabancı sanayi şirketler yatırımlarını artırırken yeni oyuncular da pazara girmeye başladı. Bu yeni yatırım girişimleri kapsamında orta vadede lojistik pazarının güçlenmesi bekleniyor. Bu kapsamda yerel şirketlerin yatırımları hızlanırken filolar da büyüyor.

AA

Toğrul Gönden, Cushman&Wakefield’in turizm sektörüne yönelik hazırladığı analize ilişkin yaptığı yazılı açıklamada, Ağustos 2016’da bir önceki yılın aynı ayına kıyasla yüzde 38 azalışla 3,2 milyon yabancı turist Türkiye’yi ziyaret ederken, 2017’nin ağustos ayında bu rakamın 4,6 milyona yükselmesinin sektörde dönüm noktası olduğunu aktardı.

Yabancı ziyaretçi sayısının Ocak-Ağustos 2017’de geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 26,4 artarak 22 milyona yaklaştığını aktaran Gönden, “Burada ağustos ayındaki yüzde 46,35’lik artış son derece etkili oldu. 4,6 milyon ziyaretçiyle sadece ağustos ayı, ilk 8 aylık verilerden yüzde 21’lik pay aldı. İlk 7 ayın artışı ise görece daha sınırlı oldu.” yorumunu yaptı.

Turist sayısındaki artışın başını Antalya’nın çektiğini anlatan Gönden, 2016’da 4 milyonun altına düşen Antalya’ya gelen turist sayısının 2017’nin 8 ayında yüzde 70 artışla 6,6 milyona yükseldiği bilgisini verdi. Gönden, bu dönemde Türkiye genelindeki 4,6 milyonluk turist artışının yarıdan fazlasını Antalya pazarının oluşturduğunu bildirdi.

Gönden, İstanbul’daki turist sayısındaki artışın Türkiye genelindeki artışın altında kaldığına dikkati çekerek, “Yine de yüzde 10,8’lik artışla 6,9 milyona ulaşarak İstanbul da önemli yol kat etti. Aylar arası benzer trendler göze çarpıyor ve ağustos önemli bir dönüm noktası olarak değerlendirilebilir.” görüşlerini paylaştı.

“Ruslar ve Almanlar yabancı ziyaretçilerin yüzde 27’sini oluşturuyor”

Rus turistlerin bu toparlanmada çok büyük katkısı olduğunu aktaran Gönden, şunları kaydetti:

“Rusya 2016’da ziyaretçi sayısını 10’a katlayarak 3,3 milyona ulaştı ve yine Türkiye’ye yabancı ziyaretçi listesinin liderliğini geri kazandı. Almanya önemli kayıp vermeye devam etse de 2,5 milyon ile daha uzun zaman ikinciliğini sürdürecek gibi gözüküyor. Neredeyse bütün batı ve kuzey Avrupa ülkelerinde önemli kayıplar yaşandı. Rusya dışında Gürcistan, İran, Ukrayna, Irak, Azerbaycan ve Suudi Arabistan gibi ülkelerden ziyaretçi sayıları artmaya devam ediyor. Yalnız Ruslar ve Almanlar yabancı ziyaretçilerin yüzde 27’sini oluşturuyor. Bu, iki ülkenin turizm sektörümüz için önemini gösteriyor. Buna rağmen Alman pazarının en yüksek seviyesinden yüzde 45 kayıp verdiğinin altı çizilmeli.”

Toğrul Gönden, turizm gelirlerinin ise ziyaretçi sayılarıyla orantılı artmadığını vurgulayarak, 2017 yılının ilk 6 ayında önemli oranda artan turist sayısı karşısında, yabancı turistlerden elde edilen gelir sadece yüzde 1,4 büyürken, yerli turistlerden elde edilen gelirin yüzde 14,9 düşüş gösterdiğini bildirdi.

Ziyaretçi sayısı artarken toplam gelirin yüzde 2,8 düşmesinin 2016 yılının dinamiklerinin devam ettiğini gösterdiğini belirten Gönden, “En önemli turist pazarı olan Ruslarda kişi başı harcamalar 2015 yılı ile karşılaştırıldığında yüzde 14 düşerek 532,7 dolar oldu. 2015 yılına göre Rus turist sayısı yüzde 13 artmasına rağmen toplam gelir yüzde 3 düşüyor.” değerlendirmesinde bulundu.

“Düşük otel fiyatları yerli turisti çekti”

Yerli turist sayısının 2016 yılında yüzde 10,8 düştükten sonra 2017 yılında tekrar yüzde 8,6 artarak 4,2 milyona yaklaştığını belirten Gönden, 2015 yılı ile karşılaştırıldığında otel fiyatlarının hala görece düşük olmasının birçok yerli turisti çekmiş göründüğünü aktardı.

Gönden, şunları kaydetti:

“Yerli turistlerin eğitim seviyesi konusunda enteresan bir ayrıntı göze çarpıyor. 2016 yılında lise sonrası eğitim almış yerli turist sayısı yüzde 6 artmışken, en fazla lise eğitimi almış kısım yüzde 23 düşmüş. 2017 yılında tam tersi bir gelişme söz konusu. En az yüksek lisans eğitimi almış yerli turist sayısı yüzde 10 düşmüşken en fazla 8 yıllık eğitim almış yerli turist sayısı yüzde 35 artmış. Bu gelişme belirli bir kesimin yurt dışını, özellikle Yunanistan’ı ve özellikle bayram tatillerinde tercih etmeye başladığını işaret ediyor. 2017 yılında bunu çok net bir şekilde gördük.”

“Devlet turizm sektörüne önemli destek sağladı”

Devletin turizm sektörüne yönelik acil eylem planı oluşturarak sektör oyuncularına son 2 yılda önemli destek sağladığını hatırlatan Gönden, “Bunlar arasında en önemlileri, yıl sonuna kadar A sınıfı seyahat acentalarına uçuş başına 6 bin dolarlık destek, A sınıfı seyahat acentalarına kredi garanti fonu teminatı ile kredi kullanma imkanı, deniz turizmi tesislerinin Ekonomi Bakanlığı’nın teşviklerinden faydalandırılması, Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan belgeli konaklama ve deniz turizmi tesislerinin ihracatçı sayılması ve Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan belgeli konaklama tesislerinden alınan kira bedellerinin 2016 yılı ödemelerinin ertelenmesi ve 3 taksite bölünmesi yer alıyor.” ifadelerini kullandı.

Toğrul Gönden, devlet destekleri ve teşviklerin sürdürülmesi gerektiğini belirterek, geleck dönemde fiyatların hala düşük seviyede seyretmesinin sektörde tedirginlik yaratabileceğini belirtti.

AA

Rapora göre, bu yılın ikinci çeyreğinde 2016’nın aynı dönemine göre yaklaşık 2 kat artışla 82 bin 774 metrekare yeni ofis alanı tamamlanarak piyasaya sunuldu. Yeni kiralamalarda bir önceki çeyreğe kıyasla yüzde 19,3, geçen yıla göre de yüzde 72,5 artış kaydedildi.Söz konusu dönemde 69 bin 571 metrekare toplam kiralama işlemi gerçekleştirilirken, bu işlemlerin yaklaşık yarısını yeni kiralamalar, diğer yarısını da sözleşme yenilemeleri oluşturdu.

Metrekare bazında anlaşmaların yüzde 53’ü Levent, Maslak, Gayrettepe, Zincirlikuyu ve Esenyurt bölgesinde, yüzde 5’i bu bölgeler dışında kalan Avrupa Yakası’nda, yüzde 42’si Anadolu Yakası’nda yapıldı. Anadolu Yakası’ndaki işlemler ağırlıkla Ümraniye’de gerçekleşti. Boşluk oranlarına bakıldığında ise yüzde 21 ile bu yılın birinci çeyreğine göre sabit kaldığı dikkati çekti. Alt pazar boşluk oranları ayrıntılı olarak incelendiğinde Ataşehir, Kozyatağı, Göztepe, İçerenköy ve Kavacık bölgelerindeki boşluk oranlarında, arzın artması nedeniyle “anlamlı” bir yükselme oldu. Buna karşın Levent, Maslak ve Kağıthane bölgelerinde ise azalma yaşandı.

116 bin metrekare depo ve lojistik alan kiralama işlemi gerçekleşti

Rapora göre, yılın ikinci çeyreğinde Türkiye’de 116 bin metrekare depo ve lojistik alan kiralama işlemi gerçekleşti. Perakende sektöründen gelen talep yavaşlarken, kamu ve lojistik şirketleri 2017’nin ikinci yarısı için en aktif kullanıcılar oldu. Söz konusu dönemde depo ve lojistik alanında kira fiyatları geriledi. Kira fiyatlarındaki düşüşte, “belirli oranda” devam eden kur dalgalanmalarının etkili olduğu belirtildi.

Söz konusu dönemde tüm Türkiye’de bir önceki çeyrekteki açılış hacminin 5 kat fazlası ile 424 bin 500 metrekare civarında alana sahip yeni AVM operasyona başlayarak, alışveriş merkezi arzının ciddi ivme kazanması sağlandı.

Emaar Square (150 bin metrekare), Sur Yapı Marka (75 bin metrekare), Park Adana (65 bin metrekare) ve M1 Adana büyütme çalışması (15 bin metrekare), Erasta Edirne (34 bin 102 metrekare), Mall of Antalya (42 bin metrekare), Novada Menemen (20 bin metrekare), NG Sapanca Bedesten (15 bin metrekare) ve Novada Ordu (8 bin 400 metrekare) yılın ikinci çeyreğinde pazara giriş yapan AVM’ler oldu.

AA

Kamuoyunda rant vergisi olarak anılan ve imar planı değişiklikleri sonucunda ortaya çıkan değer artışının belli bir oranda kamu payı olarak ‘rant vergisi’ şeklinde alınmasının önerildiğini kaydeden Gönden rant vergisiyle ilgili akla gelen soruları, ve yurt dışındaki uygulamaları yazdı.

Tuğra Gönden’in ‘Rant vergisiyle ilgili 2017’de yanıt bekleyen sorular’ başlıklı yazısı burada

İstanbul’daki İstiklal Caddesi’nde yılık 3 bin 24 Euro olan ticari emlak kiraları son bir yılda yüzde 1 artış gösterdi. Bu atakla, Moskova’nın en gözde caddelerinden Stoleşnikov Sokağı’nı geride bırakan İstiklal Caddesi, 16’ncı sıraya yerleşti. Ortalama metrekare kirası 2 bin 818 euroya gerileyen Stoleşnikov Sokağı ise listede 19’uncu sırada yer aldı.

Fifth Avenue birinci

Listenin ilk sırasında yer alan New York’taki Fifth Avenue’da (Beşinci Cadde) bir metrekarenin yıllık kira bedeli 33 bin 812 Euro. Hong Kong’un Causeway Bay Caddesi’nde bu rakam 23 bin 178, Paris’in Champ Elysee (Şanzelize) Caddesi’nde 13 bin 255 Euro olarak belirlendi.

‘İstiklal’e ilgi azaldı’

İstiklal Caddesi’ne ise haziran ayına kadar yoğun ilgi olduğunu kaydeden Gönden, buna karşılık terör, ve darbe girişimi gibi olaylar yüzünden İstiklal Caddesine olan ilginin de azaldığını söyledi. Mağazalarda ciroların yüzde 30-50 oranında düştüğünü kaydeden Gönden “Ama işler düzelecek” diye konuştu.

‘Güç de artık kiracıda’

Son dönemde ofis piyasasının çok hareketli olduğunu açıklayan Toğrul Gönden, perakende markalarının ise bekle-gör pozisyonu aldığını söyledi. Oturmuş AVM’lerde boş yer olmadığını belirten Gönden yeni AVM’lerin iise kiracı bulmakta da kira seviyesini belirlemekte de sıkıntı yaşadığını ifade etti. Gayrimenkul sektöründe bütün piyasanın kiracıya döndüğünü öne süren Gönden “Güç de artık kiracıda” dedi. Önceden AVM’de veya ofis binalarında yer almak için yarışan kiracıların arzın artmasıyla elinin güçlendiğini anlatan Gönden, şimdi piyasada 10 yıldan fazla gücü elinde tuttanmal sahiplerinin yapılan çok fazla AVM ve ofis projeleriyle bu gücü kiracıya kaptırdığını dile getirdi.

Ofis pazarı hareketli

İstanbul’da ofislerde yüzde 16 boşluk olduğu bilgisini de veren Toğrul Gönden, İstanbul’da 4.5 milyon metrekare ofis olduğunu ve 2 yıl içinde bu rakam 5-6 milyon metrekareye çıkacağını anlattı. Bu yıl ofis tarafının çok hareketli olduğunu anlatan Gönden, “Bankalar, sigorta şirketleri ve perakendeciler piyasayı zinde tutuyor. Kiralara baktığımızda Levent’te metrekare kirası 40-45 dolar, Kozyatağı-Ataşehir’de 28 dolar, Maslak’ta 30 dolar civarında” açıklamasında bulundu.