Yeni düzenlemeyle asansör zorunluluğunda kat sayısının belirlenmesine açıklık getirildi.

Emsal hesabına ilişkin uygulama birliği sağlanması amacıyla daha önce genelgelerle uygulanan bazı hükümler yönetmelik kapsamına alındı. Bağımsız bölüm oluşturmayan pergolalar ve süs havuzlarının, Yönetmeliğin ilgili maddesinde sayılan kullanımlarla birlikte bahçe alanının yüzde 20’sini aşmayan kısmı emsal harici sayılırken, giriş saçakları, bazı çatı alanları ve belirli ortak kullanım alanları da emsal hesabı dışında bırakıldı.

Yine daha önce genelgeyle uygulanan tek veya birden fazla bağımsız bölümlü olmasına bakılmaksızın, umumi bina kapsamında kalan binalarda, ticari amaç içermeyen ve ortak kullanıma açık olan çocuk oyun ve bakım alanları, mescit ve müştemilatı, otoparklar ile son kat üzerinde yer alan ve herhangi bir kullanıma konu edilmeyen teras çatılar emsal hesabında ortak alan olarak değerlendirilecek.

Uzman görüşleri…

“Konuta erişimi kolaylaştırmak için atılan adımlardan”

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, söz konusu yönetmeliğin 2017 yılında yayımlandığını ve sonrasında bazı ihtiyaçlar çerçevesinde revizeler yapıldığını belirterek, “Yönetmelikte son yapılan değişikliği konuta erişimi kolaylaştırmak için atılan adımlardan birisi olarak görebiliriz.” dedi.

Salgından sonra global alanda konut fiyatlarının hızlı arttığını ve bu konuda arz yetersizliği yaşandığını anlatan Yüksel, birçok ülkede olduğu gibi Türkiye’de de konuta erişimin zorlaştığını söyledi.

Yüksel, bu çerçevede arzı artırmak için TOKİ tarafından sosyal konut projelerinin başlatıldığını, kamunun üretimi ve kentsel dönüşümü destekleyen teşvik ve destekler açıkladığını anımsatarak, bu konuda proje gayrimenkul yatırım fonları (GYF) ve Damlakent Projesi gibi hayata geçirilen yeniliklere ilişkin örnekler verdi.

“Bitmiş ve kullanılan bir binada mevcut ofisler konuta çevrilebilecek”

Ali Yüksel, konutta arz sorunu yaşanırken salgın sonrası değişen çalışma şartlarının ofislerde boşlukların artmasına neden olduğunu dile getirerek, şöyle devam etti:

“Salgın sonrası değişen çalışma şartları ve artan evden çalışma uygulaması boş ofis sayısını artırdı. Boşalan AVM’ler, banka binaları, şirket merkezleri de ofis stok fazlasına destek verdi. 2023’te yönetmelikte yapılan değişiklikle boş ofislerin konuta dönüştürülebilmesinin yolu açılmıştı. Şimdi süreçlerin kolaylaştırılması adına yeni bir adım daha atıldı. Buna göre bitmiş ve kullanılan bir binada mevcut ofisler konuta çevrilebilecek. Bunun birinci şart imar planında konut+ofis yer almış olacak, ikincisi ise tüm ofisler değil ancak yüzde 60’lık bir kısmı konuta dönüşebilecek. Burada geçici bir süre konularak 1 yıl öngörülmüş durumda. Böylece AVM veya ofis olarak yapılmış ama doldurulamayarak atıl olan binalar belli şartlarla konuta dönüştürülerek, hem atıl duruma son verilmiş hem de konuta erişim için bir kaynak oluşturulmuş durumda. Bu durum tabii ki Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesindeki imkanlar çerçevesinde olabilecektir.”

Yönetmelikte yapıların arsa üzerindeki oturum alanına ilişkin yeni sınırlamalar getirildiğini kaydeden Yüksel, düzenlemenin daha ferah, sağlıklı ve estetik yaşam alanlarının oluşmasına katkı sağlayacağını bildirdi.

Yüksel, asansör uygulamalarına yönelik belirsizliklerin giderildiğini, bunun yanında pergola ve süs havuzu gibi sosyal donatı alanlarının emsal hesabı dışında tutulmasına yönelik düzenlemelerin de binalardaki yaşam konforunu artıracak önemli adımlar olduğunu vurguladı.

“Ortak kullanım alanlarına ilişkin farklı belediye uygulamaları sona erdirildi”

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz da yönetmelikte yapılan son değişikliklerin, belediyeler arasında farklı uygulamalara yol açan ve çeşitli genelgeler nedeniyle ortaya çıkan belirsizlikleri gidermeyi amaçladığını belirtti.

Müteahhitlerin her bir belediyede farklı uygulama ile karşı karşıya kalabildiğini dile getiren Kiraz, “Son yönetmelik değişikliğiyle farklı uygulamaların önüne geçilmek istenmektedir.” diye konuştu.

Kiraz, yeni düzenlemeyle asansör zorunluluğuna ilişkin kat hesabının ayrıntılı şekilde netleştirildiğini söyledi.

Pergola ve süs havuzlarına ilişkin düzenlemeyle bu alanların emsal dışı sayılabilmesi için bağımsız bölüm oluşturmamasının şart haline getirildiğini ifade eden Kiraz, böylece uygulamada yaşanan ihtilafların önüne geçilmesinin amaçlandığını söyledi.

Kiraz, ayrıca çocuk oyun alanları, mescitler, ortak otoparklar ve kullanılmayan teras çatıları gibi ortak kullanım alanlarına ilişkin farklı belediye uygulamalarının da sona erdirildiğini, söz konusu alanların emsal hesabında ortak alan olarak değerlendirileceğinin doğrudan yönetmelik hükmüne bağlandığını kaydetti.

“İnşaata başlanmış projelerde kazanılmış haklar büyük ölçüde korunacak”

Ali Güvenç Kiraz, düzenlemenin uzun yıllardır tartışılan, “hükümsüz hale gelen yapı ruhsatlarında hangi mevzuatın uygulanacağına” ilişkin belirsizlikleri önemli ölçüde giderdiğini söyledi.

Yeni düzenlemeyle, ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaata başlanmış projelerde kazanılmış hakların büyük ölçüde korunacağını anlatan Kiraz, ancak deprem, yangın güvenliği, enerji verimliliği ile ısı ve su yalıtımına ilişkin güncel teknik düzenlemelerin uygulanmasının zorunlu olacağını ifade etti.

Kiraz, iki yıl içinde inşaata başlanmayan projelerde ise güncel imar planı ve mevzuat hükümlerinin tamamen uygulanacağını, ayrıca eski yapılarda gerçekleştirilecek tadilatlara ilişkin belediyeler arasındaki uygulama farklılıklarının da giderilmesinin amaçlandığını aktardı.

“Ruhsat süreçlerinde öngörülebilirliği artırmayı amaçlıyor”

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Kiraz, TAKS ve KAKS (emsal) hesaplamalarına ilişkin düzenlemeyle uygulama imar planlarında eksik hüküm bulunan parsellerde ortaya çıkan belirsizliklerin giderilmesinin hedeflendiğine işaret etti.

Yeni düzenlemenin belediyeler arasındaki farklı uygulamaların önüne geçerek yapılaşma koşullarını netleştirdiğini ifade eden Kiraz, planlarda TAKS değerinin bulunmadığı alanlarda yapı taban oturumunun yüzde 40’ı, belirli şartlar altında ise en fazla yüzde 60’ı aşamayacağının hüküm altına alındığını kaydetti.

Kiraz, “Söz konusu değişiklikler ruhsat süreçlerinde öngörülebilirliği artırmayı, emsal ve ortak alan hesaplamalarında uygulama birliği sağlamayı, kazanılmış hakları korurken deprem ve yangın güvenliği gibi alanlarda güncel standartların uygulanmasını amaçlıyor.” şeklinde konuştu.

“Belediyeden yazılı bir şekilde uygunluk görüşü alınmalı”

Gayrimenkul hukukçusu Çiğdem Kezer ise yeni düzenlemenin, yalnızca imar planında konut kullanımına izin verilen alanlardaki ofis ve büroların belirli şartlar altında konuta dönüştürülmesini mümkün kıldığını belirterek, “Başka bir ifadeyle, imar planında konut fonksiyonu öngörülmeyen alanlarda yalnızca bu yönetmelik değişikliğine dayanılarak ofislerin konuta dönüştürülmesi mümkün değildir. Düzenlemenin en önemli sınırı da budur.” ifadelerini kullandı.

Binaların en fazla yüzde 60’ının konuta dönüştürülebileceğinin altını çizen Kezer, şunları kaydetti:

“Hukuken yönetim planında bağımsız bölümlerin yalnızca ofis/büro olarak kullanılacağına dair sınırlama varsa, konuta dönüşüm için ayrıca yönetim planı değişikliği veya malik onayı gerekebilir. Yönetim planı değişikliğine gidilmesi maliklerin 5’te 4’ünün muvafakatı ve imzasıyla olabilir. Bu sürece başlamayı düşünenler öncesinde belediyeden yazılı bir şekilde uygunluk görüşü almalıdır. Bu yazılı ön görüş, ileride çıkabilecek idari uyuşmazlıkları azaltabileceği gibi doğabilecek ihtilaf ve hak kayıplarını da engelleyecektir.”

Kezer, belirli şartları taşıyan ofislerin 1 Temmuz 2027’ye kadar konuta çevrilebileceğini sözlerine ekledi.

Uğur Aslanhan-AA

Bakanlık teşkilatında görev yapan binlerce personeli ilgilendiren yeni yönetmelik, özellikle tayin süreçleri, görev bölgeleri ve yönetici atamalarında dikkat çekici yenilikler içeriyor. Düzenleme, personel hareketliliğini hızlandırırken bazı meslek gruplarına da yeni kariyer kapıları açıyor.

Ataması çıkan memur için geri sayım başladı

Yönetmelikte en dikkat çeken değişikliklerden biri ilişik kesme süresine yönelik oldu. Buna göre, bu kapsamda ataması yapılan personelin görevlendirme yazısının ilgili birime ulaşmasının ardından en geç bir hafta içerisinde görevinden ayrılması gerekecek.

Daha önce uygulamada aylar sürebilen beklemelerin önüne geçilmesi amaçlanırken, ilgili birimin talebi halinde bu süre en fazla bir aya kadar uzatılabilecek.

Yönetici kadrolarına yeni meslekler dahil edildi

Yeni düzenleme ile bölge temiz hava merkezi müdürü, çevre ve şehircilik il müdür yardımcısı ve bölge temiz hava merkezi müdür yardımcısı kadrolarına atanabilecek personel havuzu genişletildi.

Bundan sonra;

– Mühendisler,
– Mimarlar,
– Peyzaj mimarları,
– İç mimarlar,
– Şehir ve bölge plancıları,
– Kimya ve biyoloji mezunları,

belirlenen şartları sağlamaları halinde söz konusu yönetici kadrolarına atanabilecek.

Özellikle peyzaj mimarları ve iç mimarların yönetmelik kapsamına alınması, meslek çevrelerinde dikkat çeken değişikliklerden biri olarak değerlendiriliyor.

Temiz hava merkezleri daha güçlü hale geliyor

Yönetmelikte yapılan değişiklikler, son yıllarda önem kazanan Temiz Hava Merkezi Müdürlüklerini de doğrudan etkiliyor.

Bölge temiz hava merkezi müdürleri ve müdür yardımcıları ilk kez birçok maddede açık şekilde tanımlanırken, bu birimler doğrudan merkeze bağlı taşra teşkilatı hizmet birimleri arasındaki yerini daha net şekilde aldı.

Bu durum, hava kalitesi, çevresel denetim ve iklim politikalarının sahadaki uygulamalarının güçlendirilmesine yönelik bir adım olarak yorumlanıyor.

Hangi süreler görev bölgesinden sayılacak?

Yeni düzenleme ile personelin bölge hizmet süresinin hesabında dikkate alınacak dönemler de yeniden düzenlendi.

Buna göre;

– Yıllık izinler,
– Mazeret izinleri,
– Altı aya kadar sağlık izinleri,
– Yılda 90 günü aşmayan geçici görevler,
– Başarıyla tamamlanan hizmet içi eğitim süreleri,

bölge hizmetinden sayılacak.

Öte yandan yılda 90 günü aşan geçici görevlendirmeler ise personelin görev yaptığı yeni bölgenin hizmet süresine dahil edilecek.

Ücretsiz izin kullananlar için yeni hesaplama

Düzenleme kapsamında aylıksız izin kullanan personelin bu süreleri artık bölge hizmetinden sayılmayacak.

Ayrıca yetiştirilmek amacıyla yurt dışına gönderilen memurların yurt dışında geçirdiği süreler ile altı ayı aşan sağlık izinleri de bölge hizmet süresinin dışında tutulacak.

Yaz ayları tayin dönemi olacak

Yönetmelikte yer alan bir başka önemli değişiklik ise atama takvimiyle ilgili oldu.

İstisnai durumlar dışında Bakanlık bünyesindeki yer değiştirme ve atamaların esas olarak Haziran, Temmuz ve Ağustos aylarında gerçekleştirilmesi öngörüldü. Böylece personel hareketlerinin belirli bir takvime bağlanması ve süreçlerin daha planlı yürütülmesi hedefleniyor.

Yapılan değişiklikler, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı teşkilatında görev yapan personelin kariyer planlamasından tayin süreçlerine kadar birçok alanda yeni bir dönemin başlangıcı olarak görülüyor.

Emlaknews.com.tr

6 Şubat 2023’te yaşanan Kahramanmaraş merkezli depremlerin üzerinden geçen üç yılın ardından, deprem bölgesinde yürütülen yeniden inşa çalışmalarında 455 bin bağımsız bölümün hak sahiplerine teslim edilmesiyle önemli bir aşama geride bırakıldı. Süreç, eksikleri ve eleştirileriyle birlikte değerlendirilirken, ortaya çıkan üretim hacminin küresel ölçekte istisnai bir büyüklüğe ulaştığı görülüyor.

Cumhuriyet tarihinin en ağır afetlerinden biri olan 6 Şubat depremleri, 11 ilde 7,7 ve 7,6 büyüklüğündeki iki sarsıntıyla yaklaşık 14 milyon kişiyi doğrudan etkiledi. Türkiye, depremin ardından uluslararası yardımı da kapsayan 4. seviye alarm verdi ve 7 gün milli yas ilan edildi.

Afetin hemen sonrasında geçici barınma için çadır ve konteyner kent alanları oluşturuldu. 1 milyon çadır sevk edilerek 350 çadır kentte 645 bin çadır kuruldu ve yaklaşık 2,5 milyon kişiye barınma imkânı sağlandı.

Geçici barınma kapsamında KYK yurtlarında 477 bin 952 kişi, MEB yurtlarında 710 bin 266 kişi olmak üzere toplam 1 milyon 188 bin 218 afetzede misafir edildi. Ayrıca 428 konteyner kentte 220 bin konteyner kuruldu ve 707 bin kişi bu alanlarda barındırıldı. Konteyner kentlerde beslenme, sağlık, eğitim ve sosyal alanlar oluşturulurken, 105 bin vantilatör ve 149 bin 305 klima da kurulumlara eklendi.

2,3 milyon bina için hasar tespiti yapıldı

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından 2 milyon 381 bin 888 bina ve 6 milyon 612 bin 685 bağımsız bölümde hasar tespiti gerçekleştirildi. Acil, ağır, yıkık ve orta hasarlı olarak 311 bin 440 bina ve 810 bin 902 bağımsız bölüm belirlendi.

Acil yıkılacak ve yıkık 60 bin 763 binanın enkazı 68 günde kaldırıldı. Yıkılması gereken ağır hasarlı bina sayısı 200 bin 167 olarak tespit edilirken, bunların 182 bin 773’ünün enkazı bugüne kadar kaldırıldı. 18 ilde hacme göre yüzde 97, bina sayısına göre yüzde 91 oranında enkaz kaldırma işlemi tamamlandı.

Hak sahipliği süreci 211 günde tamamlandı

18 il, 179 ilçe, 8 bin 474 mahalle ve 2 bin 472 köyü kapsayan hak sahipliği süreci 30 Mayıs 2023’te başladı ve 211 günde sonuçlandırıldı. Toplam 845 bin 371 talep değerlendirildi. 85 milyon evraktan oluşan başvurular incelendi, 15 milyon sayfayı bulan 70 bin komisyon kararı alındı. Başvuruların yüzde 65’i e-Devlet üzerinden, yüzde 35’i AYDES sistemi aracılığıyla yapıldı.

Saatte 23, günde 550 konut üretildi

TOKİ, Emlak Konut GYO, Yapı İşleri Genel Müdürlüğü, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve İller Bankası koordinasyonunda, 11 ilde 174 ayrı alanda 3 bin 481 şantiyede yaklaşık 200 bin mimar, mühendis ve işçi görev aldı. Üretim temposu saatte 23, günde ortalama 550 konuta ulaştı.

İlk temel depremin 15’inci gününde Gaziantep Nurdağı’nda atıldı. 45’inci günde ilk köy evleri teslim edildi.

Toplam 455 bin 357 bağımsız bölüm

Bugüne kadar 367 bin 995 konut, 65 bin 672 köy evi ve 21 bin 690 iş yeri olmak üzere toplam 455 bin 357 bağımsız bölüm tamamlandı ve hak sahiplerine teslim edildi.

İllere göre teslim edilen bağımsız bölüm sayıları özetle şöyle:

Adana 11 bin 334’ü konutu, 739’u köy evi olmak üzere 12 bin 73 bağımsız bölüm,
Adıyaman 31 bin 423’ü konut, 9 bin 88’i köy evi olmak üzere 43 bin 366 bağımsız bölüm,
Diyarbakır 16 bin 50’si konut, 1150’si köy evi, 6’sı iş yeri olmak üzere 17 bin 206 bağımsız bölüm,
Elazığ 11 bin 912’si konut, 2 bin 959’u köy evi, 23’ü iş yeri olmak üzere 14 bin 894 bağımsız bölüm,
Gaziantep 25 bin 237’si konut, 4 bin 463’ü köy evi, 1353’ü iş yeri olmak üzere 31 bin 53 bağımsız bölüm,
Hatay 133 bin 685’i konut, 12 bin 868’si köy evi, 7 bin 202’si iş yeri olmak üzere 153 bin 755 bağımsız bölüm,
Kahramanmaraş 52 bin 575’i konut, 15 bin 615’i köy evi olmak üzere 73 bin 956 bağımsız bölüm,
Kilis 1713’ü konut, 852’si köy evi, 4’ü iş yeri olmak üzere 2 bin 569 bağımsız bölüm,
Malatya 62 bin 540’ı konut, 13 bin 32’si köy evi, 4 bin 88’i iş yeri olmak üzere 79 bin 660 bağımsız bölüm,
Osmaniye 10 bin 377’si konut, 1807’i köy evi, 373’ü iş yeri olmak üzere 12 bin 557 bağımsız birim,
Şanlıurfa 10 bin 914’ü konut, 2 bin 495’i köy evi, 20’si iş yeri olmak üzere 13 bin 429 bağımsız bölüm,
Kayseri 9’u konut, 279’u köy evi olmak üzere 288’i bağımsız bölüm,
Sivas 164 konut,
Tunceli 298 köy evi ve
Bingöl 62’si konut, 27’si köy evi olmak üzere 89 bağımsız bölüm.”

Son bir yılda 254 bin konut eklendi

Son 12 ayda 254 bin konutun daha tamamlanmasıyla toplam teslim edilen bağımsız bölüm sayısı 455 bine ulaştı. Böylece deprem bölgesinde ana inşa süreci tamamlanmış oldu.

Bunun yanında Yerinde Dönüşüm Projesi kapsamında 124 bin bağımsız bölümün yapımı için destek sağlandı.

Ortaya çıkan tablo, yapılan hataların ve eksiklerin tartışılmasını ortadan kaldırmıyor. Ancak üç yıl gibi sınırlı bir sürede, bu ölçekte bir konut üretiminin dünya genelinde nadir görülen bir kapasiteye işaret ettiği gerçeğini de gözler önüne seriyor.

Fatma Sevinç Çetin-AA