35 milyon TL eşiği teoride dar, pratikte genişleyebilir

Son yıllarda yükselen inşaat maliyetleri, arsa arzındaki kısıtlılık ve güçlü talep dengesi, lüks ve nitelikli konutların piyasa değerlerinde önemli artışlara neden oldu. Merkezi bölgelerde yer alan yeni veya yenilenmiş konutların değerleri birçok bölgede hızla yükselirken, geçmişte vergi sınırının altında kalan bazı taşınmazların bugün 35 milyon TL seviyesine yaklaşması ya da bu eşiği aşması mümkün hale geldi.

Fiyat artışı vergi kapsamını yeniden şekillendiriyor

Vergi kapsamının bugüne kadar sınırlı kalmasının en önemli nedenleri arasında yüksek değer eşiği bulunuyor. Türkiye genelinde bu seviyeyi aşan konut sayısının doğal olarak sınırlı olması, uygulamanın dar bir çerçevede kalmasına yol açtı. Ayrıca sistemin ağırlıklı olarak birden fazla yüksek değerli konuta sahip mükellefleri hedeflemesi de kapsamın genişlemesini engelleyen unsurlar arasında yer aldı.

Tek konuta sahip olanların çoğunlukla kapsam dışında kalması, bazı taşınmaz türlerine tanınan muafiyetler ve değer tespitine yönelik itiraz süreçleri de uygulamanın sınırlı kalmasına neden olan faktörler arasında gösteriliyor.

Dijital denetim süreci yeni dönemi başlatabilir

Öte yandan kamu tarafında dijital denetim ve veri analiz kapasitesinin artması, değerli taşınmazların tespitinde yeni bir döneme işaret ediyor. Tapu kayıtları, belediye verileri, finansal bilgiler ve diğer resmi veri kaynaklarının entegre şekilde analiz edilmesi, yüksek değerli konutların belirlenmesini kolaylaştırıyor.

Bu gelişmelerin, daha önce beyan edilmemiş taşınmazların ortaya çıkarılmasına ve vergi uygulamasının etkinliğinin artmasına katkı sağlaması bekleniyor.

2026’da kademeli artış beklentisi

Mevcut düzenleme çerçevesinde verginin kısa vadede geniş bir kesimi kapsaması beklenmese de, konut fiyatlarındaki yükseliş trendi ve veri temelli denetim mekanizmalarının güçlenmesi nedeniyle 2026 yılında beyan sayısında sınırlı ancak dikkat çekici bir artış olabileceği değerlendiriliyor.

Uzmanlara göre 35 milyon TL sınırı teorik olarak dar bir grubu işaret etse de piyasa değerlerindeki artış devam ettiği sürece uygulamanın fiilen daha görünür hale gelmesi kaçınılmaz görünüyor.

Reel fiyatlarda yıllık değişim negatif bölgede

Türkiye genelinde satılık konutların reel fiyatlarındaki yıllık değişim oranı 2024 başından bu yana düşüş eğiliminde. 2026 Ocak itibarıyla yıllık değişim oranı bir önceki aya göre sınırlı artmasına rağmen yüzde -1,9 seviyesinde kalarak negatif bölgede kalmaya devam etti.

Büyük şehirlerde ise farklı bir görünüm ortaya çıktı. Reel fiyat değişimi İzmir’de yüzde -3 olurken, İstanbul’da yüzde 1,1 ve Ankara’da yüzde 3,2 artış kaydedildi.

Konut talebinde güçlü artış

Talep göstergeleri satış tarafında hareketliliğin arttığını gösterdi. Konut talep endeksi aylık bazda yüzde 7,5, yıllık bazda ise yüzde 25,5 yükseldi. Bu artış, fiyatlardaki reel gerilemeye rağmen alıcı ilgisinin devam ettiğine işaret etti.

Reel kiralarda düşüş yeniden başladı

Kira piyasasında da benzer bir eğilim görüldü. Reel kira endeksi aralık ayında kısa süreli yükseliş gösterdikten sonra ocakta yeniden düşerek 166,4 seviyesine geriledi. Yıllık değişim ise yüzde -2,1 olarak gerçekleşti.

Üç büyük şehirde de aylık bazda reel kira geriledi. Ocak ayında değişim İstanbul’da yüzde -1,3, Ankara’da yüzde -2,5, İzmir’de yüzde -2,7 oldu. Reel kira endeksi seviyeleri ise İstanbul’da 186,2, Ankara’da 245,3, İzmir’de 191,2 olarak ölçüldü.

Kiralık konut talebi yükseldi

Kiralık konut tarafında talep artışı daha belirgin oldu. Talep endeksi aylık bazda yüzde 8,9 artarak 178,8 seviyesine çıktı. Yıllık artış ise yüzde 15,4 olarak kaydedildi. Talepteki yükselişte mevsimsel hareketliliğin etkili olduğu değerlendiriliyor.