ATO 67 No’lu Sigortacılık Hizmetleri Meslek Komitesi’nin organizasyonu ve Quick Sigorta iş birliği ile düzenlenen “Finansal Market Vizyonu ile Sigortadan Fazlası” başlıklı sektörel toplantı, ATO Meclis Salonu’nda gerçekleşti.

“Sigortacılık geliştikçe ülke ekonomisini de geliştiriyor”

ATO Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Temel Aktay, toplantının açılışında yaptığı konuşmada, risklere karşı korunma yolu olan sigortanın, ekonomik gelişim üzerinde de olumlu etkisinin bulunduğunu söyledi. Sigortacılık sektörünün istihdamı ve vergi gelirlerini artırırken ülke kalkınmasına da katkı sağladığını kaydeden Aktay, “Sigortacılık sektörü, reel ekonominin tamamlayıcısı olan finansal ekonominin sağlıklı işlemesine de katkı sağlıyor. Ülke ekonomisi geliştikçe sigortacılık sektörü de gelişiyor. Aynı şekilde sigortacılık sektörü geliştikçe ülke ekonomisini de geliştiriyor” diye konuştu.

Yeni ihtiyaçların yeni sigorta türlerini ortaya çıkardığını kaydeden Aktay, 2015 yılında yürürlüğe giren bir kefalet sigortası türü olan “Bina Tamamlama Sigortası”ndan bahsetti. Ekonominin lokomotif sektörü olan inşaat sektörünün yaklaşık 270 ayrı sektörü de beraberinde etkilediğine değinen Aktay, “Bir bina yaptığınızda, seramikten mobilyaya, elektrik tesisatından beyaz eşyaya kadar birçok sektör harekete geçiyor. Bina Tamamlama Sigortası kentsel dönüşüm faaliyetleri artınca daha çok ihtiyaç duyulan ve gündeme gelen bir konu. İnşaat firmalarını ve konut sahibi olacakları koruyan, yatırımcılara fayda sağlayan bu sigorta, sonuçta ülke varlıklarını ve yatırımları koruyarak ekonomiyi destekliyor. Yani bu sigorta türüyle istenmeyen olaylar karşısında kimse mağduriyet yaşamıyor. Bu sigorta türü, en yoğun üye grubumuz olan müteahhitleri yakından ilgilendiriyor. Günümüz koşullarında, inşaat şirketleri, her türlü riske karşı sigorta firması tarafından koruma altına alınmış oluyor” dedi.

“Yarım kalan binalar, sigorta sayesinde tamamlanıyor”

Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği Yönetim Kurulu Üyesi ve Aydın Ticaret Odası Başkanı Hakan Ülken de konuşmasında, sigortacılıkta yeni kanalların, yolların açılması gerektiğini kaydetti. Türkiye’de her yıl 900 binin üzerinde konut ihtiyacı olduğunu belirten Ülken, son 2 yıldır konut arzında artan maliyetler, pazardaki daralma ve satın alma paritesinin düşüklüğünün konut arzını etkilediğini anlattı. Ülken, “Arz gelmedikçe barınma krizi, kiracı-ev sahibi problemleri gibi hem ekonomik hem sosyolojik birçok sonuçla karşı karşıya kalıyoruz. Quick Sigorta burada kıymetli bir iş yaparak ‘buyurun çözüm’ diyor. Kefalet sigortasıyla yarım kalan binaları tamamlama noktasında elini taşın altına koyuyor. Peki, bunu kimi satacak? Bunu da sizler satacaksınız. Tabii satabilmeniz için bizlerin de bunu Odalar Birliği olarak Türkiye’deki müteahhitlerimize anlatabilmemiz lazım. Çünkü iş sadece hazırlamak değil. Sorunların hepsi bizim temel problemlerimiz. Hiçbiri birbirinden bağımsız değil” diye konuştu.

“Sigorta aracıları aynı zamanda finansal bir iş yapıyorlar”

Maher Holding Sigorta Grubu Başkanı ve Türkiye Sigortacılar Birliği (TSB) Başkan Yardımcısı Ahmet Yaşar da kuruldukları günden bu yana banka dışı finans alanında büyümeyi hedeflediklerini ve bu büyümeyi de aracılarla birlikte gerçekleştirmeyi amaçladıklarını dile getirdi. Sigorta acentelerinin mikro krediler için aracılık edebilmesi gerektiğini kaydeden Yaşar, Türkiye Odalar Borsalar Birliği’nden, bu konuda aracılarla birlikte sigortacılara sözcü olmasını istediklerini söyledi. Yaşar, “Sigorta aracılarının, bankaların yavaş yavaş merkeze çekildiği, şubelerin kapandığı, bu işlerin kamu bankalarına ve bir miktarda PTT’ye kaldığı bir süreçteyiz. Hâlbuki sigorta aracıları aynı zamanda finansal bir iş yapıyorlar. Dolayısıyla bu noktada direkt kredi vermeseler bile en azından kredi başvurusu almaları aslında mümkün. Çünkü yaptıkları iş zaten finansal bir iş. Hem Avrupa’da hem Amerika’da sigorta aracılarının bu finansal işleri yaptığı dünyada da örnekleri var. Dolayısıyla bizim artık şubesiz çalışan birçok finansal kuruluşa, bankaya Türkiye’nin 81 ilinde 972 ilçesinde varlık gösteren 17 binden fazla aracının, acentenin destek olmasını, bir zincir olarak hizmet vermesini sağlayacak bu gri alanların da önünün açılması konusunda TOBB’un da bize destek olmasını istiyoruz” dedi.

Acentelerin mikro kredilere aracılık etmesi

ATO 67 No’lu Sigortacılık Hizmetleri Meslek Komitesi Üyesi Bülent Yük, Avrupa’da sigorta şirketlerinin kendi bankalarının olduğunu hatırlatarak Quick sigorta’nın da Quick Finans’ı kurarak bir ilki gerçekleştirdiğini söyledi. Acentelerin farklı işler yapmasının kanunla yasakladığını kaydeden Yük, bu konuda düzenleme yapılarak acentelerin mikro krediler için aracılık yapmasının önünün açılmasını istedi. Yük, “Nasıl ki bankalar yapmalarını arzu etmediğimiz halde sigortacılık yapabiliyor, acenteler olarak biz de mikro krediler verme imkanı sağlayalım” dedi.

Açılış konuşmalarının ardından, Hürriyet Gazetesi Yazarı Noyan Doğan’ın moderatörlüğünde gerçekleşen panelde, Maher Holding Sigorta Grubu Başkanı ve TSB Başkan Yardımcısı Ahmet Yaşar, Corpus Sigorta Genel Müdürü Murat Şişli, Quick Sigorta Finansal Sigortalar Genel Müdür Yardımcısı Soner Tekbaş ve Quick Finans Genel Müdür Yardımcısı Oğuz Korkmaz birer konuşma yaptı.

Etkinliğe ATO 67 No’lu Sigortacılık Hizmetleri Meslek Komitesi Başkanı Mehmet Serdar Çankaya, Komite Başkan Yardımcısı Evrim Çiftçi, Komite Üyeleri Hüseyin Bayraktar, Emin Haktanıyan, Mustafa Erkaya ile ATO Meclis ve Komite Üyeleri ile çok sayıda sektör temsilcisi katıldı.

Hizmet kapsamında inşaat müteahhidinin sorumluluklarını yerine getiremediği zaman sigorta devreye girerek, şirketi konut projesini tamamlama veya o güne kadar yapılan tüm ödemeleri konut alıcısına geri ödeyebilme imkânı sağlayacak. Katılım bankalarında kullanım alanı olacak ürün, küçük, bireysel ve nitelikli yatırımcıların finansal güvenliğini sağlayarak, yatırım ortamının iyileştirilmesinde de hayati bir rol oynayacak.

Tüm paydaşlara güven sağlayacak bir ürün

Konuyla ilgili genel bilgi veren Emlak Katılım Genel Müdürü Nevzat Bayraktar, “Emlak Katılım olarak ülkemizin ve vatandaşlarımızın hayatlarını kolaylaştıracak ürünleri sunmaya ve geliştirmeye devam ediyoruz. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Kentsel Dönüşüm Seferberliği projesine paralel olarak ülkemizde birinci öncelikli konular arasında yer alan depremlerde, en az kayıp ve hasar için yapılan acil dönüşüme katkı sağlayacak önemli bir ürünü hizmete sunuyoruz. Bina Tamamlama Sigortası ürünümüz üzerinde uzun zamandır çalıştığımız hem inşaat şirketlerimize hem de alıcıya büyük fayda ve güven sağlayacak bir ürün. Bina Tamamlama Sigortası hem inşaat firmalarını hem konut sahibi olacakları koruyan bir sigorta ürünüdür. Bu ürünle, inşaat firmaları yasal sorumlulukları olan bir teminata, banka finansmanı tüketmeden ve teminat mektubu almadan ulaşabiliyorken tüketicilerin de ödemeleri teminat altına alınmış oluyor” dedi.

Tiktok takipçi satın al

Proje ziyareti sırasında görüşlerini aktaran Rosenberg & Parker’ın Türkiye CEO’su Meltem Bebekoğlu, “BTS tüketicinin içini rahatlatan, vatandaşların birikimini güvence altına alan bir ürün. BTS’nin giderek yaygınlaşacağı bir yıl geçireceğiz. Bu konuda çok yoğun çalışıyoruz. 10 Aralık 2018 tarihinden beri Kentsel Dönüşüm projelerinde de kullanımı zorunlu hale geldi. BTS işin ehline kefil olduğundan bir nevi inşaat şirketlerini koruyan bir sözleşme, işi bitirebilecek müteahhitlerimize kredibilite sertifikası da diyebiliriz. Konut satışlarında hem vatandaşlarımıza güven unsuru oluyor hem de inşaat şirketlerinin taahhütlerine kefil olarak satışları destekliyor.” dedi.

“Bilinçli tüketici projede BTS’yi talep ediyor”

Bina tamamlama sigortasının son derece önemli olduğunu vurgulayan Tepe İnşaat Genel Müdürü Atila Kemal Oğuz, “Yaklaşık on üç dönümlük bir alanın üzerinde projeye başladık. Yılsonu itibariyle teslim edilecek olan projemiz 98 ünite ve 16 bloktan oluşuyor.

Projemizin yüzde 55’i tamamlanmış durumda. Yurt dışındaki projelerimizde bina tamamlama sigortalarını kullanıyoruz. BTS’nin Türkiye’de yaygınlaşacağını düşünerek bu süreci başlattık. Verdiğimiz tarihte müşterilerimize teslimleri yapacağız. Kanun koyucuların BTS’yi desteklemesi büyük önem taşıyor. Şu an için bu ürüne çok ciddi bir talep var. Büyük firmalar artık BTS’siz proje yapmak istemiyor. Bilinçli tüketici de projede BTS arıyor.” dedi.

Projeye uygun ilerliyor

Ziraat Sigorta Teknik Genel Müdür Yardımcısı Serpil Günal, “BTS’nin ilk kez uygulandığı Tepe İnşaat’ın Aura projesine şantiye denetimi gerçekleştirildi ve işlerin projeye uygun ilerlediğini görmekten memnun olduk. Bu proje bizlere ve sektördeki firmalara büyük bir örnek oluşturuyor. BTS’yi ilk başından beri takip ediyoruz. Yurt içi ve yurt dışı kaynaklarla çalışıp gündemi takip ediyor ve ürünün gelişmesi konusundaki yenilikleri ürünümüze uyguluyoruz.

Şirketimizce bu ürünün geliştirilmesi ve uygulanabilirliği konusundaki çalışmalarımız 2019 yılında da devam edecek. Ziraat Sigorta olarak Kefalet Sigortası’nın sadece bina tamamlama sigortası ürününü değil, diğer Kefalet Sigortası çeşitleri üzerinde de çalışılabilmesi konusunda hazırlıklarımız devam ediyor. Kefalet Sigortası’nın sektörün büyümesine büyük katkı sağlayacağına inanıyoruz.” dedi.

EBRD ortaklığının ardından, kredi notu ve ödenmiş sermaye artışı

Son 4 yıldır gerçekleştirdiği konut satışıyla Türkiye’nin en çok satış yapan lider konut geliştiricisi olan Nef, geçtiğimiz sene dünyanın en önemli finansal kuruluşlarından olan Avrupa İmar ve Kalkınma Bankası (EBRD) ile Türkiye ve yurtdışında beraber projeler geliştirmek için ortaklığa imza atmıştı. EBRD’nin konut sektöründe dünyadaki ilk ortaklığı olarak dikkat çeken bu ortaklığın ardından Nef’in kredi notu, uluslararası kredi derecelendirme kurumu JCR tarafından 2 kademe birden yükseltilerek yatırım yapılabilir seviyenin en üst seviyesi olan A+ notuna ulaşmıştı. Ayrıca 2018 yılı içerisinde ödenmiş sermayesini 407 Milyon TL artırarak öz kaynaklarını 1 Milyar TL seviyesinin üzerine çıkaran Nef, yurtdışında geliştirdiği ilk proje olan Nef Brentford London ile ülkemize döviz girdisi sağlamak için fikir ihracatına başlamıştı.

İstanbul’a bugün toplam büyüklüğü 1,5 milyon metrekare olan 5 millet bahçesi kazandıracaklarını aktaran Kurum, “Şu an İstanbul’da halihazırdaki yeşil alan miktarı yaklaşık 59,5 milyon metrekare, bu alanı yüzde 2,5 artırıyoruz ve 1,5 milyon metrekare daha yeşil alanı İstanbullu vatandaşlarımıza kazandırmış olacağız.” diye konuştu.

Açılışı yapılacak millet bahçelerinin özelliklerinden bahseden Kurum, bahçelerin içinde sosyal alanlar, meydanlar, millet kıraathanesi, koku bahçeleri, bisiklet, yürüyüş yolları, dinlenme ve piknik alanlarının yer alacağına dikkati çekti.

Atatürk Havalimanı’nda millet bahçesi inşaatı 2019’da başlayacak

Kurum, İstanbul Atatürk Havalimanı’nın millet bahçesi yapılmasına ilişkin de havalimanının 2019 içerisinde tamamen taşınmasını öngördüklerini belirterek, “2019 içerisinde Atatürk Havalimanı’nın olduğu alanda millet bahçesi inşasına başlayacağız. Pistin bir kısmı kalacak ve pistle birlikte bugün havalimanına hizmet veren binaları da bölgenin ihtiyacı olan fuar alanına çevirmeyi öngörüyoruz. Diğer 8-9 milyon metrekarelik alanda da millet bahçesi inşasına önümüzdeki yıl başlayıp, çok kısa zamanda inşasını tamamlayıp, vatandaşımızın hizmetine sunacağız.” ifadesini kullandı.

Kurum, Ankara’da da Atatürk Kültür Merkezi’nin olduğu alanın millet bahçesine dönüştürülmesi, Kanal Ankara Projesi ile Eymir ve Gölbaşı’nda düzenlemeler yapacaklarını belirtti.

Kentsel dönüşüm ve mekansal planlama konusundaki çalışmaları da anlatan Kurum, vatandaşın canını, malını koruyacak, bölge ve şehre değer katacak projeleri hayata geçireceklerini ifade etti.

Müteahhitler 9 sınıfa ayrılacak

TBMM’de kabul edilen teklife ilişkin de değerlendirmede bulunan Kurum, Türkiye’de yaklaşık 450- 500 bin müteahhit olduğunu belirterek, düzenlemeyle müteahhitlerin yeterliliklerine göre 9 sınıfa ayrılacağını vurguladı.

Kurum, kentsel dönüşümde bazı müteahhit firmaların mali sorun yaşayıp çalışmalarını durdurduğunda vatandaşların mağduriyet yaşadığını hatırlatarak, şöyle devam etti:

“Müteahhit bu işi yapabileceğine ilişkin gidecek bankadan veya sigorta firmasından ‘Ben buraya tamamlama sigortası yaptırmak istiyorum’ diyecek. Banka ya da sigorta firması müteahhit adına bize diyecek ki ‘Bu firma burayı yapabilir, bunu yapabilecek mali kriterleri vardır ben de referans oluyorum, sigorta sağlıyorum.’ Yapamazsa eğer banka yapacak, sigorta firması yapacak veya Bakanlığımızın belirlediği teminatları sağlamak zorunda olacak. Bunları da inşallah çok yakın zamanda yönetmelik olarak yayınlayacağız. Bakanlık olarak biz de belli teminatları içerir bir düzenleme yapacağız. Bu düzenlemelerle birlikte biz sahada kentsel dönüşümde vatandaşımızın mağduriyetinin önüne geçmiş olacağız.”

Naylon poşetlerin ücretli satılması

Kurum, marketlerde naylon poşetlerin ücretlendirmesiyle ilgili de yılda 30-35 milyar adet plastik poşet tüketildiğini belirterek, “Bir plastik poşet 100 yılda doğaya karışıyor. 2050’de denizlerdeki balık sayısından daha fazla atık plastik olacak. Biz çevremize, kendimize zarar veriyoruz, farkında değiliz. O yüzden bu düzenlemeyle kişi başı 440 olan poşet kullanımını 40 adete düşüreceğiz. Yüzde 90 tasarruf sağlayacağız.” ifadesini kullandı.

AA

Tüm altyapı hazır

5 Aralık 2017’de onaylanan Torba Yasa’yla kamu ihalelerinde, kabul edilebilir güvenceler altında banka teminat mektubunun yanı sıra ‘Kefalet Sigortası’nın da kullanılabilir hale geldiğini söyleyen Rosenberg & Parker Türkiye CEO’su Meltem Gezen, Türkiye’nin ilk ‘Bina Tamamlama Sigortası’ poliçesini yazdıklarını belirterek bu sigortanın Türkiye’de de giderek yaygınlaşacağını söyledi. Gezen “Bina tamamlama sigortasında kanun, mevzuat çalışmalarımız çok hızlı gelişti. Türkiye’de bu ürünün uygulanabilirliği bulunuyor. 2014 yılından beri EulerHermes bu tur poliçeler kesiyor, bizim aracılığımızla bir kefalet sigortası türü olan bina tamamlama sigortasının ilk poliçesi de kesildi. 5 Aralık’tan sonra çıkan kanunla kamu ihaleleri için 23 mektup verildi. Kefalet Sigortası’nın banka teminat mektubu gibi yaygınlaşmasını istiyoruz ve bu konu üzerinde çalışıyoruz. Yurt dışında bu ürün çok fazla kullanılıyor” dedi.

Sermaye akacak

‘Bina Tamamlama Sigortası’nın hem ülkemize para girişini sağlayacağını hem de sigorta şirketlerinin daha da büyüteceğini söyleyen Gezen, “Bina tamamlama sigortası ile ülkemize sermaye akışı sağlanacak. Yurt dışı finansmanı ekonomimiz için çok kıymetli. Hem gayri nakdi kredi gelmiş oluyor hem de bankaların üzerindeki gayri nakdi yük alınarak nakdi kredilerin önü açılmış oluyor. Şu an banka teminat mektupları ile bankalarımızın üzerinde bir gayri nakdi kredi yükü var. Her banka gayri nakdide yüzde 4’lük bir karşılık ayırmak zorunda. Örneğin 100 milyon TL gayri nakdi kredi için 4 milyon TL ayırmak durumundalar bu da bankalar için bir yük oluyor. Kur dalgalanmaları, ticaret savaşları gibi etkenlerle gayri nakdi, kapital ayırma pahalı hale gelmeye başladı. Kefalet Sigortası ile hem bankaların üzerinden bu yük kalkmış oluyor hem de sigorta şirketleri reasürans anlaşmaları aracılığıyla ülkemize para getirmiş oluyor. Sigorta şirketinin aldığı 100 TL’lik riskin 75-85 TL’si yurt dışından geliyor.5-10 sene içinde Kefalet Sigortası alanında yoğunlaşan sigorta şirketlerinin daha da büyüyeceğini düşünüyoruz. Gayri nakdi kredi ile sigorta şirketleri büyüyor, nakdi kredilerle de bankalar büyüyor” diye konuştu.

İlk adım Ziraat’ten

Türkiye’nin ilk ‘Bina Tamamlama Sigortası’ poliçesini yazan Rosenberg&ParkerTürkiye CEO’su Meltem Gezen, “2011 yılından beri yurt dışında Türk müteahhitlerimize Kefalet Sigortası hizmetini veriyoruz. Ancak bugüne kadar yabancı sigorta şirketlerini kullandık. Artık Türk sigorta şirketlerinin de Kefalet Sigortası yapması için çalışıyoruz. 2014 yılında beri yerel 7 sigorta şirketimize kefalet sigortası ile ilgili danışmanlık hizmeti veriyoruz. Ziraat Sigorta ile Tepe İnşaat’ın ilk ‘bina Tamamlama Sigortası’ poliçesi Aralık 2017’de Türkiye’de ilk kez bizim aracılığımız ile kesildi” dedi.

Türk müteahhitlerin uzun süredir yurt dışında Kefalet Sigortası’nı kullandıklarını vurgulayan Gezen, “Kefalet Sigortası ülkemi içinçok yeni fakat ülkemiz müteahhitleri için yeni olmayan bir ürün. Yurt dışında iş yapan büyük firmalarımızın birçoğu daha önce yaptıkları global projelerinde bu ürünü kullandı. Aslında bu ürün dünyada eski Türkiye’de yeni. Bina tamamlama sigortasını Türkiye’ye adapte edip yaygınlaştırmaya çalışıyoruz. Bu ürünün Türkiye’de yaygınlaşacağını düşünüyoruz ancak biraz zaman alacak” dedi.

Vatandaş korunacak

Ankara’da makamında bir araya geldiğimiz Bakan Kurum, sektörün sağlıklı büyümesi için yeni bir çalışma başlatacaklarını dile getirdi. Hem inşaat sektörü hem de şehircilik adına önemli adımlar atılacağını belirten Kurum, “Tüm sorunların çözümü için işin kaynağına inmek gerek. Artık önüne gelen müteahhit olamayacak, inşaat yapamayacak. Finansman yapısı ve tecrübesi yeterli olmayan firmalar çok fazla. Bunlar yarı yolda kalınca vatandaş da mağdur oluyor, konutzede oluşuyor. Biz yapacağımız düzenleme ile hem vatandaşın sorun yaşamasının önüne geçeceğiz hem de Türk ekonomisi için önemli olan inşaat sektöründe sağlıklı büyümenin yolunu açacağız” dedi.

Firmaların mali gücü ve iş bitirme gücüne göre sınıflandırılacağını dile getiren Bakan Murat Kurum, “Bir firma ruhsata başvurunca bakacağız, bu işin üstesinden gelir mi, gelemez mi? Ona göre süreci yöneteceğiz. Kentsel dönüşüm yasası olan 6306 sayılı yasa ya da 3194 sayılı imar kanunda gerekli düzenlemeler devreye girecek. Bunun altyapısını çalışıyoruz” diye konuştu.

Tamamlama sigortası

Yarım kalan projelerin vatandaşları da zor durumda bıraktığını belirten Bakan Kurum’un gündemindeki bir diğer konu da bina tamamlama sigortası. Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’nın 2015 yılında çıkardığı kanunla bina tamamlama sigortasının önü açıldı. Halk arasında maketten satış olarak bilinen, ön ödemeli konut satışı yoluyla bir ev alındığında, eğer tamamlama sigortası var ise firma iflas etse dahi sigorta o projeyi tamamlıyor. Böylece işin başında konutzede olma ihtimali ortadan kalkıyor. Yasal düzenlemesi yapılan ancak uygulamada örneğine çok olmayan bu sigorta türü de bakanlığın gündeminde. Bakan Kurum, bina tamamlama sigortasının yaygınlaşması için de çalışmalar yapacaklarını ifade etti.

Dar gelirli için sosyal konut hamlesi

Ülke genelinde alt ve orta gelirli vatandaşın ev sahibi olması için çalıştıklarını belirten Bakan Kurum, büyük ölçekli sosyal konut projeleri planladıklarını ifade etti. Kaynak oluşturma çalışmalarına başladıklarını söyleyen Kurum, “100 günlük eylem planında 30 bin sosyal konut dedik ama ana hedefimiz bunun çok çok üzerinde. Atıl hazine taşınmazları ve tescil dışı çok büyük alanlar var. Bunlar ekonomiye kazandırarak gerekli kaynak sağlanacak. Sonrasında ulaşılabilir fiyatlı konutlar üreteceğiz” dedi.

Şehircilikte yeni dönem başlıyor

Bakan Kurum, şehircilik adına da önemli adımlar atacaklarının sinyalini verdi. Yapılacak her türlü yapı için bir ihtiyaç analizi gerektiğini belirten Kurum, “Şehirlerin ihtiyacı ne, altyapısı nasıl, nüfusu ve nüfus artış oranı ne gibi çok sayıda faktör incelenecek. Bakacağız o bölgede ne gerekli ne gereksiz. Bir alışveriş merkezi varsa hemen yanına bir tane daha gerek mi? Tüm bunları çalışıyoruz. Sorunu üst ölçekte çözersek hata yapılmasının önü kapanır ve yolumuza güvenli adımlarla ilerleyebiliriz ” dedi.

Ekonomik savaş boşa çıkacak

Kurlardaki aşırı hareketliliği de yorumlayan Kurum, Türkiye’ye karşı yürütülen ekonomik savaşın boşa çıkacağını ve dev projeleri hayata geçirmek için gaza basacaklarını dile getirdi. Bakan Kurum, “Biz, zor günlerimizde hep beraber olarak hareket ettik. Bunu en son da 15 Temmuz’da gösterdik. 100 günlük eylem planımızdaki icraatları hızlı bir şekilde gerçekleştireceğiz. Projelerimize aynı hız ve kararlılıkla devam edeceğimizden kimsenin şüphesi olmasın” dedi. Ayrıca Kurum, öncelikli projelerin Kanal İstanbul ve Millet Bahçeleri olduğunu da sözlerine ekledi.

Yatırımcı korunacak

Gayrimenkul sektöründe uzun yıllardır kamudan talep edilen bir düzenleme var, o da müktesep hak yani kazanılmış hak. Yatırımcılar diyor ki; Biz bir işe başlıyoruz tüm hazırlıklar tamam yarı yolda tüm imar şartları değişiyor. Sektör temsilcilerine göre bu durum yerli yatırımcıyı olduğu kadar yabancı yatırımcıyı da rahatsız ediyor. Bu konuda bir düzenlemenin de müjdesini veren Bakan Murat Kurum, “İş başladıktan ruhsat alındıktan sonra imarın değişmesi birçok kesimin ortak sorunu. Biz bu konuda da önemli bir adım atacağız” dedi.

İnşaat sektörü dinamik olmalı

İnşaat sektörü temsilcileri geçtiğimiz günlerden Murat Kurum ile Hazine ve Maliye Bakanı Berat Albayrak’ı ziyaret ederek destek istemişti. KDV ve tapu harcı indirimleri ve konut kredi faizi için sübvansiyon ana başlıklar olmuştu. Bakan Kurum, konut pazarının hareketlenmesi için çalıştıklarını söyledi. Pansuman olacak kısa vadeli destek yerine kalıcı düzenleme planladıklarını belirten Kurum, “İnşaat sektörünün Türk ekonomisine sağladığı yüzde 20-25’lik desteği kimse inkar edemez. Sektör her zaman dinamik olmalı, ancak bir düzenleme altına da alınmalı. Sorunların aşılması noktasında ilgili bakanlıklarla çalışıyoruz” dedi.

Gülistan Alagöz/Hürriyet

BTS’nin Türkiye’deki inşaat ve konut sektörünü regüle edeceğini (düzenleyeceğini) vurgulayan Meltem Gezen “Bu ürünün yaygınlaşmasıyla işin ehli olmayan şirketler bir süre sonra devre dışı kalacak” dedi. Türkiye’de iş yapan markalı ve kurumsal konut üreticilerinin en çok bu sektöre plansız programsız giren ama işi bilmeyen şirketlerden ve kişilerden şikayetçi olduğunu hatırlatan Gezen, “Ama bu, işini iyi yapan küçük şirketlerin piyasadan silineceği anlamına da gelmiyor” diye konuştu.

“Projesini BTS güvencesi altına alamayan şirketler artık iş yapamayacak”

Tüketicilerin konuya biraz daha hakim oldukları zaman, maketten ev aldıklarında şirketlere paralarının nasıl korunduğunu soracaklarını ifade eden Gezen, şunları söyledi:

“Projesini BTS güvencesi altına alamayan şirketler artık iş yapamayacaklar. Bu da işin eli olmayanları oyun dışında kalacak anlamına geliyor. Peki, bu nasıl olacak? BTS’nin de dahil olduğu kefalet sigortalarının özelliği, diğer sigortalar gibi 2 taraflı değil 3 taraflı bir poliçe olması. Yani BTS’de bir sigortalayan sigorta şirketi var, sigortalanan inşaat şirketi, lehdar ise tüketici yani konut alan. İnşaat şirketi, ön ödemeli konut satışlarında tüketiciye bir taahhütte bulunuyor. ‘Bana parayı ver, ben senin evini tamamlayacağım’ diyor. Sigorta şirketi de tüketiciye ‘Ben kefilim, şirket senin evini tamamlayacak’ diyor. Sigorta şirketi bunu hangi şartlarda söyler? Şirketin evi tamamlayacağına emin olursa söyler. Dolayısıyla sigorta şirketi, inşaat şirketini, projeyi araştırıyor ve gördüklerini beğenmezse bunu demiyor zaten. Yani bir nevi tüketici adına şirketi ve projeyi araştırmış oluyor.”.

Kredibilite sertifikası

BTS’nin aynı zamanda adeta bir kredibilite (güvenilirlik) sertifikası olduğunu ifade eden Meltem Gezen, tıpkı kredi taksitlerini ödeyemeyecek bir kişilere bankaların konut kredisi vermemesi gibi, projesini tamamlama ihtimali olmayan şirketlere sigorta şirketlerinin BTS yapmayacağını anlattı.

Ödenmemiş konut kredilerinde bankaların elinde tamamlanmamış da olsa bir ev ipoteği bulunduğunu hatırlatan Gezen, “Sigortacıların elinde o da yok. Dolayısıyla birada sigorta şirketleri projesini tamamlayamayacak olan şirketlere BTS poliçesi düzenlemeyecek. Ama bu, işini iyi yapan küçük şirketlerin piyasadan silineceği anlamına da gelmiyor. Aynı şekilde her büyük şirkete kefalet sigortası yapılacak diye bir şey de yok. Çok büyük bir şirket, şimdiye kadar çok büyük konut projeleri yapmış olabilir ama ‘Köprü yapacağım’ derse biz ona sigorta yapmayabiliriz. Çünkü daha önce köprü tecrübesi yoktur” şeklinde konuştu.

İnşaatçıyı da koruyor

BTS’nin 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında tüketicileri korumak üzere çıkmış bir ürün olduğunu ifade eden Meltem Gezen, buna karşılık inşaatçıyı da koruyan ve işini kolaylaştıran birçok özelliğinin bulunduğunu anlattı.

BTS’nin amacının ön ödemeli konut satışında, konutunu almadan önce para ödemiş olan tüketicinin parasını teminat altına almak olduğunu kaydeden Gezen, “BTS, bağlı kredi kullanılan ön ödemeli satışlarda sadece inşaat şirketine ödenen peşinatı teminat altına alıyor. Kredi kullanılan kısımdan ise krediyi kullandıran banka, inşaat şirketiyle birlikte müteselsilen sorumlu. Bunun yanında, şirket bünyesinde yapılan senetle taksitli satışlarda, taksitlendirilen tutar da peşinat olarak kabul ediliyor ve BTS ile güvence altına alınıyor” dedi.

6502 sayılı kanuna göre, tüketicinin ödediği peşinatı teminat altına almak için BTS’nin hak ediş sistemi ve teminat mektubu olma üzere iki alternatifi bulunduğunu ifade eden Gezen, BTS’nin bu iki alternatife göre oldukça avantajlı olduğunu vurguladı. Hak ediş sisteminde proje için ödenen paraların bir bankada bloke edildiğini ve bu paranın yapımcıya inşaatlar yükseldikçe ödendiğini hatırlatan Meltem Gezin, şöyle devam etti:

Şirketlerin eli kolu bağlanmasın

“Hatta kanun ön ödemeli satışlarda para anahtar tesliminde ödenir diyor. Emlak Konut ve TOKİ’nin uyguladığı hak ediş sistemi oldukça sağlam. Ama hak ediş sistemi konut üreticileri için hiç uygun değil. Çünkü inşaatçılar ön ödemeli konut satışından gelen hasılatla inşaatlarını finanse ediyorlar. Çimento alacak, demir alaca ki binayı yapacak. Hak ediş sistemiyle parayı bankada bloke edince ön ödemeli satışın bir anlamı kalmıyor. Birkaç şirketimiz var ki blançoları, banka hesapları ön ödemeli konut satışı yapmadan proje üretebilir ama sayıları çok az. Onların zaten anahtar teslim etmeme riskleri de yok. Kredibiliteleri de yüksek.

‘Ülkeye para girecek’

Rosenberg & Parker Türkiye CEO’su Meltem Gezen, BTS’nin tüketicilere, inşaatçılara ve konut üreticilerine sağladığı faydaların yanı sıra Türkiye ekonomisi açısından da pek çok yararı olduğuna dikkat çekti. Her şeyden önce BTS’nin sigorta şirketleri için yeni bir ürün olduğunu vurgulayan Gezen, “Dolayısıyla bugün kazanmadıkları primleri kazanıyor olacaklar. Dolayısıyla sigorta şirketlerimiz büyüyecek” dedi.

Öte yandan BTS’nin Türkiye’ye para girişi sağlayacak bir uygulama olduğunu anlatan Gezen, her 100 TL’lik BTS poliçesinden Türkiye’de 85 TL gireceğini belirtti. Türkiye’deki sigorta şirketlerinin öz kaynağının bankalarımız kadar güçlü olmadığını anlatan Gezen, şunları söyledi:

“Bu noktada, bir inşaat şirketine 100 TL’lik bir poliçe keseceksek bunun yüzde 10 -15’i sigorta şirketlerimizde olacak. Gerisi reasürans kuruluşlarından gelecek. Yani bizim yazdığımız her 100 TL’lik poliçede ülkemize 85 TL giriyor. Devletin bu ürünü bu kadar desteklemesinin de sebebi budur.”

İnşaatçıların bu konudaki tek seçeneğinin banka teminat mektubu olması durumunda, bu 100 TL’nin tamamının bankalardan çıkmış olacağını ifade eden Gezen, “Ayrıca bankalar verdikleri her kredide karşılık ayırmak zorundalar. Nakit krediyse bu her 100 TL için 50 TL’yi bir köşeye koymak zorundalar. Eğer bu ürün teminat mektubu gibi gayri nakdi ise 20 TL’yi kenara koymak zorundalar. Bu da bankalar için bir yük ve sigorta sektörü BTS ile bankacılık sektörünün üzerindeki bu yükü alıyor” şeklinde konuştu.

Yeni düzenlemeye göre, ön ödemeli konut satışlarında inşaatçının her tüketicinin cebinden çıkan parayı korumak zorunda olduğunu vurgulayan Gezen, “Yani binlerce teminat mektubu gerekiyor. Yani her tüketiciye ayrı bir banka teminat mektubu vereceksiniz” dedi. Gezen buna karşılık bankaların da bu işe girmek istemedikleri için yüzde 7 gibi yüksek komisyonlar talep ettiklerini belirtti. Öte yandan Teminat mektuplarının kötü niyetli kullanıma açık olduğunu ifade eden Gezen, şöyle devam etti:

‘BTS’yi bozduramazsın’

“Ayrıca BTS’nin kefalet mektuplarında biz tüketiciye diyoruz ki, ‘Bu şirket senin evini tamamlayacak. Eğer bu şirket senin binanı tamamlamazsa gel bizi bul’. Banka teminat mektubu da böyle. Ama teminat mektubunun metinlerinde bir iki tane cümle vardır ki, kayıtsız şartsız, süresiz gibi… Bu teminatlandırma metinlerinin dili çok önemlidir. Eğer benim elimde üzerinde ‘kayıtsız şartsız’ yazan bir metin teminat mektubu varsa anında bozdururum. Bu haksız bozdurma olur ama mümkündür ve sonra bunu inşaat şirketiyle mahkemede hallederim. Buna karşılık BTS ile verilen kefalet senetlerini öyle kafanıza göre bozduramazsınız. Metin ‘Senin anahtarını teslim etmezlerse bana gel’ diyor. BTS burada tüketiciyle birlikte inşaat şirketini de koruyor aslında. BTS’nin bu özelliğini inşaat şirketleri çok seviyorlar.”

‘Ekstra 12 ay tanıyoruz’

Bazen projelerin kanuni süre olan 36 ay içinde bitmeyebildiğini söyleyen Meltem Gezen, “Ama eninde sonunda o inşaat şirketi o projeyi bitiriyor çoğunlukla. O yüzden fazla hasar da beklemiyoruz aslında. Biz bunu da göz önüne alarak BTS’de ekstra 12 ay tanıdık” dedi. Bu ekstra 12 aylık sürenin inşaatçının elini çok genişleten bir uygulama olduğunu ifade eden Gezen “Onlar 36 ayda projeyi bitiremeyince cezaları, kiraları ödüyorlar ama, en azından sigorta şirketi tetiklendi, tüketiciler mağdur oldu gibi şeylerle uğraşmıyorlar. Tüketici açısından projenin tamamlanması 4 seneye uzadı, çok oldu gibi bakılıyor ama bu sigortadan önce böyle bir korunma imkan da yoktu” diye konuştu.

‘Projeyi planlama aşamasında yaptırsınlar’

İnşaat şirketlerinin planlama aşamasında BTS yaptırmaları gerektiğinin altını çizen Meltem Gezen, “Mutlaka satışa çıkmadan önce poliçeyi yaptırmaları gerekiyor. Çünkü satışlar başlamadan önce projenin BTS’li olduğu sözleşmeye yazılıyor” dedi, İnşaatçıların BTS’nin kendilerine çok fazla yük getireceğini düşünmemeleri gerektiğini de vurgulayan Gezen “Gerçi her şirketin risk primi farklı olduğundan her birine ayrı bir fiyat çıkacaktır. En azından banka teminat mektubuna ne kadar harcama yapacaklarsa, BTS için de aynı harcamayı yapacaklar diyebiliriz” diye konuştu.

Kentsel dönüşüme de uygulanabilir

Kentsel dönüşüm projelerinde kat maliklerinin müteahhit firmalarla kat karşılığı anlaşma yaptıklarını belirten Meltem Gezen, “Ticari bir süreç gerçekleştiği için evi dönüşüme giren vatandaş, kanundaki tüketici tanımına uymuyor. Bu nedenle dönüşüm projelerinde BTS zorunluluğu bulunmuyor” açıklamasında bulundu. Buna karşılık dönüşüm kapsamında yapılan projelerde yeni konutlar ortaya çıktığına dikkat çeken Gezen “Eğer bu konutlar ön ödemeli konut satış hasılatıyla yeni tüketicilere satılıyorsa bu konutlar için BTS uygulanması gerekiyor. Böylece kat malikleri de ek teminatlarla BTS kapsamına alınabilir” dedi. Kamu ihalelerinde kullanılabiliyor Artık BTS’nin banka teminat mektubunun kullanıldığı her yerde kullanılabildiğine dikkat çeken Meltem Gezen, “Mesela kamu ihalelerinde teminat mektubu yerine kullanılabilir. 5 Aralık’ta geçen torba yasayla değişen kamu ihale kanununa göre, kamu ihalelerinde de artık BTS kullanılabilir” dedi.

Esra Özsümer/İNDERGİ

Konu ile ilgili Müjdat Güler, ‘’BTS sektöre çekidüzen verecek ve sektörü regüle edecek çok önemli bir enstrüman, fakat sektörde sigorta şirketlerinin BTS düzenlemek için arayacağı mali ve teknik kriterleri sağlayabilecek firma sayısı fazla değil, sektörde çoğunluğu gayri resmi kanallar üzerinden iş yapanlar oluşturuyor. Öncelikle, bu firmalar ve şahıslara dur denilmesi lazım. Sektörün kaybetmeye başladığı güveni tekrar kazanmak için, kanun koyucunun düzenlemeler yapması ve geç teslim, teslim edilmeme, iskansız teslim gibi konularda yaptırımları arttırması gerekiyor.

Olumsuz durumlarda geliştirici şirket ve sigorta şirketlerinin yanı sıra, satış sürecinde aktif rol oynayan emlak danışmanları ve satış danışmanlarının da sorumlu sayılması, alım satım işlemlerinin, gayrimenkul hukuku konusunda uzman avukatlar üzerinden ilerlemesi, BTS düzenlenmeyen projelere satış yasağının getirilmesi ve konut kredisi kullandırılmaması gibi uygulamalar, hem her önüne gelenin gayrimenkul geliştirmesini önleyecek, hem de sektörde kaybolmaya başlayan güveni tekrar tesis edecektir” dedi.

Meltem Gezen ise ‘BTS’nin, geliştirici şirketler tarafından yaptırılması ile alıcılar kendilerini son derece güvende hissedecek, çünkü herhangi bir proje için BTS poliçesi düzenlenmeden önce, geliştiricinin mali ve teknik yeterlilikleri, sigorta şirketleri tarafından detaylı bir incelemeden geçirilecek, BTS ile sigorta şirketi, adeta geliştiricinin proje ortağı haline gelecek, bu yönüyle BTS bir kefalet sözleşmesi gibi sigorta şirketini de sorumlu hale getirecek. Alıcılar BTS’nin olup olmamasına göre geliştirici şirketleri ve projeleri değerlendirerek kararlarını verecekler, BTS’nin düzenlenmesinde yeni şirket, eski şirket veya büyük şirket, küçük şirket ayrımı yapılmıyor, önemli olan mali ve teknik yeterlilikler’ dedi.

Derya Güngör Özçelebi ise ‘BTS poliçesinin düzenlenebilmesi için projenin 30 konut ve üzeri bağımsız bölüme sahip olması gerekiyor, proje başlangıcından sonra hasar oluşması durumunda sigorta şirketi alıcılara yapılan ödemeleri iade edebilir veya inşaatı tamamlayarak alıcılara teslim etme yoluna gidebilir.

Sigorta şirketinin BTS kapsamında toplamda 6 yıllık bir sorumluluğu bulunuyor, yani 6 yıl içinde hasar ödemesinin yapılması veya proje teslimin gerçekleştirilmesi gerekiyor, süre kimilerine göre uzun görünse de, üzerinden 10 yıl, 15 yıl gibi bir süre geçmesine rağmen projesi teslim edilmemiş ve ödemelerini geri alamamış mağdurlar olduğu göz önüne alınırsa, 6 yılın çok da uzun olmadığı daha iyi anlaşılacaktır’ diyerek sözlerini noktaladı.

Soru cevap şeklinde devam eden toplantının kapanışında söz alan GİSP Üyesi ve Gayrimenkul Hukuku Uzmanı, Avukat Nazım Kurt; ‘BTS’nin gelmesi ile gayrimenkul sektörünün yeni bir döneme girdiğini söyleyebiliriz. BTS ile alıcılar, işini düzgün yapan şirketler ile sermayesi ve teknik yeterliliği olmayan şirketleri rahatça tespit edebilecekler, bu sebeple, şirketler kendilerine çeki düzen verecek. Öte yandan, sigorta şirketlerinin sektöre bu şekilde derinlemesine girecek olması ve yarım kalan inşaatları tamamlamaya soyunması, inşaat-taahhüt sektörünü de hareketlendirecektir, GİSP olarak BTS’nin sektör geneline yayılması için sektör oyuncularını bilgilendirmeye devam edeceğiz.’ diyerek sözlerini noktaladı.

Bakanlık tarafından “6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun”, “Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik” ve “Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği”nde yapılan düzenlemelerin, satışa başlamadan önce tüketici ödemelerini güvenceye almak için bina tamamlama sigortası yaptırma veya diğer teminat ve şartları sağlama yükümlülüğü getirdiğine işaret edilen açıklamada, şunlar kaydedildi:

“Bina tamamlama sigortasına ilişkin genel şartlar, Hazine Müsteşarlığı Sigortacılık Genel Müdürlüğünce yayımlanarak 16 Mart 2015’te yürürlüğe girdi ancak sigorta ürününden ziyade banka ürününe benzemesi nedeniyle ürünün hazırlık ve uygulamaya girme süreci beklenenden daha uzun bir zaman aldı. Yapılan girişimler neticesinde bina tamamlama sigortası, sektör tarafından uygulanmaya başlandı. Ön ödemeli konut ve devre tatil satışlarında tüketici ödemelerini teminat altına alacak, teminat türlerinden biri olan bina tamamlama sigortası poliçeleri düzenlenmeye başlandı. Bina tamamlama sigortasının, ön ödemeli konut ve devre tatil sektöründe oluşan güven sorununu ortadan kaldıracağı, ayrıca konut geliştiricileri tarafından satışları özendirici bir araç olarak kullanılabileceği düşünülüyor.”

AA