Özdemir’e göre gayrimenkul pazarı yalnızca tapu kayıtlarından hareketle değerlendirilemez. Birinci el, yani projeden sıfır gayrimenkul ile ikinci el, yani kullanılmış gayrimenkul pazarının kendi dinamikleri bulunuyor. Bu iki pazarı aynı tapu kriterleri üzerinden değerlendirmek, proje geliştirme ve satış süreçlerinin işleyişini gözden kaçırabiliyor.

Kat mülkiyeti ararken sıfır konutu gözden kaçırmayın

Gayrimenkul alım satımına ilişkin sosyal medya paylaşımlarında sıkça karşılaşılan “Kat mülkiyeti tapusu aranmalı” yaklaşımının her işlem için aynı şekilde uygulanamayacağını belirten Özdemir, özellikle birinci el proje satışlarında kat irtifakının olağan bir süreç olduğunu vurguluyor.

Çünkü yeni geliştirilen projelerde tapu devir politikaları; arsanın mülkiyet yapısına, projenin niteliğine, inşaat takvimine, olası tadilatlara ve satış vaadi sözleşmesindeki ödeme koşullarına göre değişebiliyor.

Özellikle arsa sahipliği birden fazla kişiye ait olan projelerde kat karşılığı inşaat veya hasılat paylaşımı modelleri, tapu devir süreçlerini doğrudan etkileyebiliyor. Projenin geliştirme aşamasında yapılan teknik ve mimari değişiklikler ile alıcının ödeme planı da bu süreçte belirleyici olabiliyor.

Bir ila üç yıl arasında değişen geliştirme ve inşaat süreçlerinde, onaylı imar projesine uygun olarak kurulan kat irtifakı tapuları, inşaatın tamamlanması ve gerekli izinlerin alınmasının ardından kat mülkiyetine dönüştürülebiliyor.

Dolayısıyla projeden sıfır konut alan bir yatırımcı için kat irtifakı tapusu tek başına olumsuz bir gösterge olarak değerlendirilmemeli. Asıl önemli olan, projenin ruhsatı, onaylı mimari projesi, inşaatın gerçekleşme seviyesi, sözleşme hükümleri ve kat mülkiyetine geçiş koşullarının birlikte incelenmesi.

Birinci el ve ikinci el gayrimenkulde aynı kriter geçerli değil

Özdemir, gayrimenkul sektöründe tapu niteliğine ilişkin değerlendirmelerin pazarın yapısına göre yapılması gerektiğini belirtiyor.

İkinci el piyasasında tamamlanmış, kullanıma açılmış ve hukuki-teknik süreçleri sonuçlandırılmış bir taşınmaz için kat mülkiyeti önemli bir güvence ve kontrol kriteri olabilir. Ancak henüz geliştirme veya inşaat aşamasındaki birinci el projelerde aynı beklentiyi koşulsuz biçimde aramak, sektörün çalışma dinamiklerini göz ardı etmek anlamına geliyor.

Bu yaklaşımın yalnızca alıcıları değil, proje geliştiricilerini ve gayrimenkul sektörünün geleceğini de ilgilendirdiğine işaret eden Özdemir, birinci el pazarın yok sayılması halinde ikinci el piyasasının da uzun vadede beslenemeyeceğine dikkat çekiyor.

Çünkü bugün geliştirilen, satılan ve tamamlanan projeler, yarının ikinci el gayrimenkul stokunu oluşturuyor. Yeni proje üretiminin ve satışının önüne yanlış değerlendirmelerle engel konulması, gelecekte piyasaya sunulabilecek nitelikli taşınmaz arzını da etkileyebilir.

İskan alınmamış olması imara aykırılık anlamına mı geliyor?

Gayrimenkul alıcılarının en çok karıştırdığı konulardan biri de iskan belgesi bulunmayan taşınmazların hukuki durumuyla ilgili.

Kat irtifakının kat mülkiyetine dönüşmesi için inşaatın tamamlanması ve ilgili belediyeden Yapı Kullanma İzin Belgesi, diğer adıyla iskan alınması gerekiyor. Bu işlem, projenin ruhsat ve onaylı mimari projeye uygunluğunun yanı sıra çeşitli teknik ve idari yükümlülüklerin yerine getirilmesini gerektiriyor.

İskan başvurusunda yapı ruhsatı, onaylı mimari proje, yapı denetim raporları, SGK ilişiksizlik belgesi, vergi borcu bulunmadığına ilişkin yazı, enerji kimlik belgesi, asansör tescil raporu ve ilgili altyapı ile itfaiye uygunluk belgeleri gibi evraklar gündeme geliyor.

Ayrıca yapı denetim sürecinin kapatılması ve ilgili yükümlülüklerin tamamlanması da kat mülkiyetine geçiş açısından önem taşıyor.

Burada yatırımcıların dikkat etmesi gereken kritik ayrım şu: Bir yapının henüz iskan almamış olması, tek başına imara aykırı olduğu anlamına gelmiyor. İskan alınamamasının nedeni teknik eksiklikler olabileceği gibi mali ve idari yükümlülükler de olabiliyor.

Örneğin yapı denetim sürecinin tamamlanması, ilgili kurumlara yapılması gereken ödemeler ve müteahhidin yükümlülükleri nedeniyle başvurular bekleyebiliyor. Alt yüklenici ödemeleri doğrudan tapu dairesinin işlem konusu olmasa da yüklenicinin belediye nezdindeki yükümlülüklerini tamamlaması ve iskan sürecini sonuçlandırması bakımından dolaylı etkiler yaratabiliyor.

Bu nedenle alıcıların yalnızca “İskanı var mı, yok mu?” sorusuyla yetinmemesi; iskanın neden alınamadığını, eksikliğin teknik mi yoksa mali-idari mi olduğunu araştırması gerekiyor.

İskan bekleyen projeler için belediyelere düzenleme çağrısı

Özdemir, gayrimenkul sektöründe teknik bir engel bulunmadığı halde maddi ve idari nedenlerle iskan başvuruları sonuçlandırılamayan, tamamlanmış ve fiilen kullanılmaya başlanmış projelerin de bulunduğuna dikkat çekiyor.

Bu noktada belediyelere ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına çağrıda bulunan Özdemir, teknik eksiklikler nedeniyle bekleyen dosyalarla mali yükümlülükler nedeniyle sonuçlandırılamayan dosyaların birbirinden ayrılması gerektiğini savunuyor.

Özellikle teknik açıdan tamamlanmış, ruhsat ve onaylı mimari proje yönünden gerekli koşulları sağlayan ancak mali nedenlerle iskan sürecinde bekleyen projeler için süreci kolaylaştırıcı düzenlemelerin değerlendirilmesini öneriyor.

Yatırımcı için tapuda kontrol listesi: Belgeye değil, sürece bakın

GPPS Platformu Başkanı Özdemir’in değerlendirmesi, gayrimenkul yatırımında tapu niteliğinin tek başına karar kriteri olamayacağını ortaya koyuyor. Birinci el projeden konut alacak yatırımcıların kat irtifakı tapusunu otomatik olarak risk kabul etmek yerine projenin hukuki ve teknik altyapısını incelemesi gerekiyor.

İkinci el taşınmazlarda ise kat mülkiyeti, iskan ve fiilî kullanım durumunun birlikte değerlendirilmesi önem taşıyor.

Yatırım öncesinde özellikle şu başlıkların kontrol edilmesi gerekiyor:

– Tapunun kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi olduğu.

– Projenin yapı ruhsatı ve onaylı mimari projesinin bulunup bulunmadığı.

– İnşaatın ruhsat ve projeye uygun ilerleyip ilerlemediği.

– Kat irtifakı kurulmuşsa kat mülkiyetine geçiş takvimi ve koşulları.

– İskan alınmamışsa bunun teknik, mali veya idari nedenleri.

– Yapı denetim sürecinin tamamlanıp tamamlanmadığı.

– Satış vaadi sözleşmesindeki ödeme, tapu devri ve teslim hükümleri.

Gayrimenkul yatırımında doğru soru yalnızca “Tapum kat mülkiyetli mi?” olmamalı. Asıl soru, satın alınan taşınmazın hangi aşamada bulunduğu, hukuki ve teknik açıdan hangi koşulları taşıdığı ve tapu niteliğinin projenin gelişim süreciyle uyumlu olup olmadığı.

Çünkü tapuda yazan iki kelime, aynı gayrimenkul pazarında bile birbirinden çok farklı anlamlar taşıyabiliyor.

Emlaknews.com.tr

Gayrimenkul Proje Pazarlama Satış (GPPS) Platformu Bilge Özdemir, özellikle maketten konut satışlarında yaşanan mağduriyetler ve yatırımcıların finansal okuryazarlığının artmasıyla birlikte reklam yüzlerinin sorumluluğunun daha fazla tartışılması gerektiğine dikkat çekiyor.

Bir reklam yüzü, güveni projeye transfer edebilir mi?

Gayrimenkul satın almak çoğu tüketici için hayatındaki en büyük finansal kararlardan biri. Buna rağmen reklam kampanyalarında kullanılan tanınmış isimler, projenin finansal ve hukuki durumundan bağımsız olarak tüketicide güven duygusu oluşturabiliyor.

Bilge Özdemir’e göre reklam yüzleri, rasyonel olması gereken gayrimenkul yatırımını duygusal ve prestij odaklı bir karara dönüştürebiliyor. Özellikle toplumun yakından tanıdığı, uzun yıllardır ekranlarda yer alan ve belirli bir güven algısı oluşturan isimlerin projeyle yan yana gelmesi, satış sürecinde güçlü bir psikolojik etki yaratabiliyor.

Tam da burada kritik soru ortaya çıkıyor: Tüketici gerçekten projeye mi güveniyor, yoksa projeyi tanıtan kişiye mi?

“Ünlü reklamda varsa proje güvenlidir” algısı

Gayrimenkul projelerinde reklam yüzlerinin tercih edilmesinin temel nedenlerinden biri, markanın bilinirliğini ve satış hızını artırmak. Ancak ortaya çıkan güven duygusunun projenin gerçek finansal ve hukuki yapısıyla karıştırılması önemli bir risk oluşturuyor.

Bir sanatçının, spikerin ya da ekonomistin projeyi tanıtması; arsanın hukuki durumunun, yapı ruhsatının, şirketin mali yapısının veya projenin teslim şartlarının güvence altında olduğu anlamına gelmiyor.

Özdemir, bu noktada reklam yüzlerinin kendi uzmanlık alanlarının dışında kalan projelere isimlerini verirken çok daha dikkatli olması gerektiğini vurguluyor.

Çünkü reklam yüzünün tüketici gözündeki itibarı, doğrudan projeye aktarılabiliyor.

Maketten satışlarda risk büyüyor

Gayrimenkul yatırımında en kritik aşamalardan biri, henüz tamamlanmamış projelerin satış süreci. Maketten veya proje aşamasında yapılan satışlarda tüketici, gelecekte teslim edilecek bir taşınmaz için bugünden ödeme yapıyor.

Burada reklam kampanyasının gücü, yatırımcının kararını daha da etkileyebiliyor. Projeyi tanıtan kişinin kamuoyunda oluşturduğu güven, şirketin geçmişi veya projenin hukuki durumu hakkında yapılması gereken araştırmanın önüne geçebiliyor.

Oysa reklam yüzünün tanıtımda yer alması, projenin zamanında tamamlanacağının ya da taahhütlerin eksiksiz yerine getirileceğinin garantisi değil.

Özdemir’in dikkat çektiği temel mesele de burada ortaya çıkıyor: Bir reklam kampanyası, yatırım kararının yerine geçmemeli.

Ünlüler için de “her teklif” kabul edilebilir değil

Gayrimenkul, inşaat ve tasarrufa dayalı finansal ürünlerin reklamlarında yer alan tanınmış isimlerin yalnızca alacakları reklam ücretine odaklanmak yerine, isimlerini hangi ürüne verdiklerini de sorgulamaları gerektiği tartışılıyor.

Toplum tarafından kanaat önderi olarak görülen kişilerin reklamda kullanılması, tüketicinin satın alma kararını etkileyebiliyor. Bu nedenle reklam yüzünün kendi itibarı ile tanıttığı ürün arasında doğrudan bir güven ilişkisi kurulması mümkün.

Özdemir’e göre reklam yüzleri, uzmanlık alanları dışında kalan ve yüksek finansal risk içeren ürünlerde isimlerini “ödünç vermeden” önce iki kez düşünmeli.

Çünkü proje başarısız olduğunda veya teslimat gerçekleşmediğinde tüketicinin aklında yalnızca şirket ya da proje değil, reklamda gördüğü tanınmış isim de kalabiliyor.

Hukuki sorumluluk tartışması büyüyor

Reklam yüzlerinin sorumluluğu artık yalnızca etik bir tartışma başlığı olmaktan çıkıp hukuki açıdan da gündeme geliyor. Reklam ve tüketici mevzuatı kapsamında reklamların tüketiciyi yanıltmaması ve reklam verenle reklamın niteliğine göre ilgili tarafların sorumluluklarının değerlendirilmesi önem taşıyor.

Bu nedenle özellikle gayrimenkul ve finansal ürün reklamlarında kullanılan ifadelerin, vaatlerin ve görsellerin dikkatle incelenmesi gerekiyor.

Ancak bir kişinin reklam yüzü olması, tek başına o kişinin projenin hukuki veya mali sonuçlarından otomatik olarak sorumlu olduğu anlamına gelmiyor. Somut olayın niteliği, reklamın içeriği ve ilgili mevzuat kapsamında sorumluluk ayrıca değerlendirilmek durumunda.

“Ünlü tanıtıyor” yatırım yapmak için yeterli değil

Gayrimenkul yatırımında tüketicinin dikkat etmesi gereken başlıklar reklam kampanyasından çok daha geniş.

Şirketin geçmiş projeleri, arsanın tapu ve mülkiyet durumu, yapı ruhsatı, imar koşulları, sözleşme hükümleri, teslim tarihi, ödeme planı ve projenin finansal yapısı yatırım kararından önce incelenmesi gereken temel konular arasında bulunuyor.

Dolayısıyla reklamda görülen tanınmış bir isim, bu araştırmaların hiçbirinin yerine geçmiyor.

Son söz: Güven satın alınabilir mi?

Gayrimenkul sektöründe reklam yüzleri satış sürecini hızlandırabilir, projeye yönelik ilgiyi artırabilir ve tüketicide güven duygusu oluşturabilir. Ancak bu güvenin projenin gerçek finansal ve hukuki güvencesiyle karıştırılması ciddi sonuçlar doğurabilir.

Bilge Özdemir’in dikkat çektiği tartışmanın merkezinde de bu ayrım bulunuyor: Reklam yüzü projeyi tanıtabilir; ancak yatırım kararının garantisi olamaz.

Tüketici açısından mesaj açık: Bir projede ünlü bir ismin bulunması, yatırım kararını tek başına belirleyecek bir kriter olmamalı. Reklamın yarattığı algıdan önce şirket, tapu, ruhsat, sözleşme ve teslim koşulları araştırılmalı.

Reklam yüzleri açısından ise soru daha farklı: İsminizi bir projeye vermeden önce gerçekten neyi onayladığınızı biliyor musunuz?

Emlaknews.com.tr

Manifestonun merkezinde ise net bir ayrım bulunuyor: Birinci el gayrimenkul üretim ekonomisini, ikinci el gayrimenkul ise hizmet ekonomisini temsil ediyor.

GPPS, bu ayrımın başta TÜİK konut satış istatistikleri olmak üzere sektörün kullandığı verilerin yorumlanmasında da dikkate alınması gerektiğini belirtiyor.

“Birinci el üretim, ikinci el devir ekonomisidir”

GPPS’nin analizine göre halk arasında “sıfır” olarak ifade edilen birinci el gayrimenkul, inşaat şirketleri, proje geliştiricileri ve GYO’ların ürettiği veya stoklarında bulunan gayrimenkullerin tüketiciye satışını ifade ediyor.

İkinci el ise daha önce birinci veya ikinci el olarak satın alınmış gayrimenkullerin yeniden el değiştirmesi ve tapu devrinin gerçekleştirilmesi olarak tanımlanıyor.

Bu nedenle platform, iki pazarın temel işlem biçimlerinin de farklı olduğuna dikkat çekiyor.

Birinci elde işlem “satış adedi”, ikinci elde ise esas olarak “tapu el değiştirme/devir adedi” olarak değerlendiriliyor.

GPPS’ye göre bu ayrım, konut piyasasının gerçek büyüklüğünün ve ekonomik etkisinin doğru okunabilmesi açısından kritik önem taşıyor.

Birinci elin arkasında inşaat ve yüzlerce alt sektör var

Manifestoda birinci el gayrimenkulün yalnızca konut satışından ibaret olmadığı vurgulanıyor.

İnşaat, proje geliştirme ve GYO şirketlerinin üretim ve satış faaliyetlerinin; sanayi, ticaret ve hizmet sektörleriyle bağlantılı geniş bir ekonomik yapı oluşturduğu belirtiliyor.

GPPS, birinci el gayrimenkulün inşaat sektörüyle birlikte 300’e yakın alt sektörle doğrudan veya dolaylı bağlantı içinde olduğunu savunuyor.

Buna karşılık ikinci el gayrimenkul piyasasında temel faaliyet, daha önce üretilmiş ve kullanılmış bir gayrimenkulün alıcı ile satıcı arasında yeniden el değiştirmesi. Emlakçı veya emlak organizasyonları devreye girdiğinde ise bu işlem bir hizmet faaliyetine dönüşüyor.

Birinci elde satışın önemli bölümü projeden yapılıyor

GPPS’nin dikkat çektiği bir başka nokta ise birinci el satışların zamanlaması.

Platformun değerlendirmesine göre birinci el gayrimenkul satışlarının yaklaşık yüzde 75’i projeden veya geçmiş zamanlı, yaklaşık yüzde 25’i ise eş zamanlı ve teslime hazır işlemlerden oluşuyor.

Bu nedenle birinci el piyasasının yalnızca o ay veya o yıl teslim edilen konutlardan oluşmadığına dikkat çekiliyor.

İkinci el gayrimenkulde ise işlem ağırlıklı olarak teslime hazır ve eş zamanlı gerçekleşiyor. Satıcı ile alıcının bir araya gelmesi ve tapu devrinin gerçekleştirilmesi, işlemin temelini oluşturuyor.

Bu farkın, konut satış istatistiklerinin ekonomik anlamının yorumlanmasında önemli olduğu belirtiliyor.

Birinci el satış, üretim zincirini harekete geçiriyor

Manifestoda birinci el gayrimenkul satışının kamu gelirleri ve ekonomik faaliyet açısından oluşturduğu zincir de ele alınıyor.

Birinci el satışlarda satış sürecine bağlı olarak KDV, damga vergisi ve alım-satım vergileri gibi kamu gelirleri oluşurken; inşaat şirketleri, proje geliştiriciler, GYO’lar ve alıcı tarafında farklı ekonomik faaliyetler meydana geliyor.

Teslime hazır birinci el gayrimenkullerde ise tüketicinin tercihine bağlı olarak bankalar, finans kuruluşları, tasarruf finansman kuruluşları ve ekspertiz şirketleri de sürece dahil olabiliyor.

İkinci el piyasasında da finansman ve ekspertiz gibi hizmetler devreye girebiliyor. Ancak burada temel ekonomik faaliyet yeni bir gayrimenkul üretimi değil, mevcut bir gayrimenkulün devir ve aracılık hizmeti olarak tanımlanıyor.

“Birinci el ile ikinci el aynı ekonomik faaliyet değil”

GPPS’nin ortaya koyduğu temel görüş, iki pazarın aynı başlık altında değerlendirilmesinin sektörün ekonomik yapısının anlaşılmasını zorlaştırdığı yönünde.

Birinci el gayrimenkul satışının arkasında proje geliştirme, arsa, finansman, mimarlık, mühendislik, inşaat, malzeme, pazarlama ve satış gibi çok sayıda faaliyet bulunuyor.

Birinci el satış ekiplerinin de proje geliştiricilerin ve GYO’ların organizasyon yapıları içerisinde profesyonel kadrolardan oluştuğu belirtiliyor.

İkinci el tarafta ise emlak ofisleri ve danışmanlar, alıcı ile satıcı arasında aracılık hizmeti sunuyor. Aracılık tercih edilmediğinde ise alıcı ve satıcı doğrudan bir araya gelerek tapu devrini gerçekleştiriyor.

GPPS’den TÜİK’e veri önerisi

Manifestonun en önemli bölümlerinden biri ise TÜİK’in gayrimenkul satış verilerinin raporlanmasına ilişkin önerilerden oluşuyor.

GPPS, otomotiv sektöründe olduğu gibi gayrimenkul satışlarının da “sıfır/1. el” ve “kullanılmış/2. el” şeklinde ayrı ayrı raporlanması gerektiğini savunuyor.

Platforma göre TÜİK;

1- Birinci el satışlar,
2- Birinci el ipotekli satışlar,
3- Birinci el yabancıya satışlar

verilerini ayrı bir veri seti halinde yayımlamalı.

Aynı şekilde;

1- İkinci el satışlar,
2- İkinci el ipotekli satışlar,
3- İkinci el yabancıya satışlar

da ayrı bir veri seti ve rapor bülteni olarak açıklanmalı.

GPPS ayrıca birinci el ve ikinci el verilerinin farklı zamanlarda, ayrı raporlar halinde kamuoyuna sunulmasını öneriyor.

“Genel toplam verisi yanıltıcı olabilir”

Manifestonun en kritik iddialarından biri de mevcut satış verilerinin yorumlanmasına ilişkin.

GPPS, birinci el satışın yeni üretilen gayrimenkulün satışı olduğunu; ikinci el işlemin ise daha önce satılmış bir gayrimenkulün yeniden el değiştirmesi olduğunu belirtiyor.

Bu nedenle platform, birinci el satışların tekrarı niteliğindeki ikinci el tapu devirlerinin yeniden bir araya getirilerek “genel toplam gayrimenkul satışı” şeklinde sunulmaması gerektiğini savunuyor.

Platformun yaklaşımına göre yeni üretim ekonomisinin büyüklüğünü ölçmek isteyen sektör temsilcileri, birinci el satış verilerini ayrı değerlendirmeli. İkinci el veriler ise emlak hizmet piyasasının hareketliliğini ölçmek açısından ele alınmalı.

GPPS 186 profesyonelden oluşuyor

Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış Platformu, 11 Kasım 2025’te sanal ortamda Bilge Özdemir liderliğinde hayata geçirildi.

Platformun profilinde 186 katılımcı bulunuyor. Katılımcıların inşaat, proje geliştirme ve outsource gayrimenkul pazarlama ve satış alanlarında ortalama 15 yıllık deneyime sahip profesyonellerden oluştuğu belirtiliyor.

GPPS; birinci el konut pazarı, proje geliştirme, üretim ekonomisi, konut açığı, kentsel dönüşüm, birinci el fiyat endeksi ve sektörel eğitim gibi başlıklarda çalışmalar yürütüyor.

Platformun temel hedeflerinden biri de birinci el gayrimenkulün üretim ekonomisindeki yerinin daha görünür hale getirilmesi olarak öne çıkıyor.

Bilge Özdemir: “Birinci el ve ikinci el ayrımı netleşmeli”

GPPS Kurucu Başkanı Bilge Özdemir, Türkiye’de gayrimenkul proje pazarlama ve satış alanında 1994 yılından bu yana çalışmalar yürütüyor.

Özdemir, özellikle birinci el konut pazarı, proje pazarlama ve satış organizasyonları ile üretim ve hizmet ekonomisi ayrımı konusunda çalışmalarını sürdürüyor.

GPPS’nin yayımladığı manifesto da bu yaklaşımın devamı niteliğinde. Çalışma, gayrimenkul piyasasının yalnızca kaç konut satıldığı üzerinden değil, kaç yeni gayrimenkul üretildiği, kaç gayrimenkulün yeniden el değiştirdiği ve bu işlemlerin hangi ekonomik faaliyetleri temsil ettiği üzerinden değerlendirilmesini gündeme taşıyor.

Böylece GPPS, “konut satışı” başlığı altında bir arada değerlendirilen iki farklı ekonomik yapının birinci el üretim ekonomisi ve ikinci el hizmet ekonomisi olarak ayrıştırılması gerektiğini savunuyor.

Emlaknews.com.tr

Özdemir, ilgili üniversitelerin senatolarına, programların güncellenmesi konusunda Yükseköğretim Kurulu’ndan (YÖK) düzenleme talep etmeleri çağrısında bulundu.

Birinci el gayrimenkul sektörüne istihdam katkısı hedefleniyor

GPPS Platformu olarak birinci el gayrimenkul piyasasına yönelik farkındalık oluşturmak ve sektöre istihdam katkısı sağlamak istediklerini belirten Özdemir, Türkiye’deki Emlak ve Emlak Yönetimi programlarını incelediklerini ifade etti.

Bu kapsamda eğitim programlarında;

Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış / Birinci El
Emlak Pazarlama Satış / İkinci El

ayrımının ortaya çıktığını belirten Özdemir, ilgili programlara ziyaret ve online konuk katılımı yoluyla pazarlama katkısı vermek istediklerini daha önce ilettiklerini kaydetti.

Özdemir, şimdi ise sektörün ihtiyaçlarına yönelik eğitim programlarında yeni bir farkındalık oluşturmayı amaçladıklarını belirtti.

“Emlak ve Emlak Yönetimi” programının adı değiştirilmeli

Özdemir, emlak kavramının ağırlıklı olarak ikinci el gayrimenkulleri kapsadığını ve hizmet ekonomisini temsil ettiğini belirterek, gayrimenkul projelerinin programa dahil edilmesinin ise birinci el üretim ekonomisiyle daha güçlü bir yapı oluşturacağını ifade etti.

Bu doğrultuda “Emlak ve Emlak Yönetimi / Emlak Yönetimi” programlarının, günümüz koşullarına ve sektörün ihtiyaçlarına uygun şekilde “Gayrimenkul Proje ve Emlak Hizmet Yönetimi” olarak yeniden adlandırılmasını önerdi.

Özdemir, yeni yapının birinci el ve ikinci el gayrimenkul pazarlarını birlikte kapsaması gerektiğini belirtti.

Bağımsız bir bölüm olarak yapılandırılmalı

Özdemir, “Emlak ve Emlak Yönetimi / Emlak Yönetimi” programlarının “Toptan ve Perakende Satış” bölümüne bağlı olmasının da yeniden değerlendirilmesi gerektiğini söyledi.

Emlak ve emlak yönetiminin doğrudan toptan ve perakende satış alanıyla örtüşmediğini belirten Özdemir, programın bağlı bulunduğu bölümden çıkarılarak başlı başına bir bölüm olarak düzenlenmesini önerdi.

Yeni müfredat ve sektör iş birliği önerisi

Özdemir’e göre birinci el ve ikinci el gayrimenkul pazarlarını kapsayan yeni bir ders müfredatı hazırlanması gerekiyor.

Sektör temsilcilerinin derslere ziyaret veya online konuk olarak katılması, öğrencilerin sektör deneyimlerinden yararlanması, eğitim sürecinde staj imkanlarının artırılması ve mezuniyet sonrasında iş olanaklarının oluşturulmasıyla programların daha güçlü hale geleceğini belirten Özdemir, eğitim ile sektör arasındaki bağın güçlendirilmesi gerektiğine dikkat çekti.

Kapanan ve dolmayan programlara yeniden ilgi çekilebilir

Özdemir, yıllar içerisinde bazı özel üniversite ve yüksekokullarda kapanan veya kontenjanları dolmayan Emlak ve Emlak Yönetimi programlarının, sektörün güncel ihtiyaçlarına göre yeniden yapılandırılması halinde daha fazla tercih edilebileceğini belirtti.

Bu alandaki eğitimlerin istihdama doğrudan katkı sağlayabilecek mesleki çeşitliliğe sahip olduğunu ifade eden Özdemir, yapılacak düzenlemelerin öğrencilerin tercihlerini de olumlu yönde etkileyebileceğini söyledi.

Mezunlara geniş bir istihdam alanı açılabilir

Özdemir, “Gayrimenkul Proje ve Emlak Hizmet Yönetimi” programından mezun olacak öğrencilerin kamu kurumları, özel sektör ve kendi girişimleri dahil olmak üzere geniş bir çalışma alanına sahip olabileceğini belirtti.

Birinci el gayrimenkul piyasasında mezunların görev alabileceği alanlar arasında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, TOKİ, Emlak Konut, GYO’lar ile katılım ve tasarruf finansman yatırım kuruluşlarını gösteren Özdemir, sektörün üretici ve finansman tarafında önemli kariyer imkanları bulunduğunu ifade etti.

Bunun yanı sıra inşaat ve proje geliştirme şirketleri, GYO’lar, proje pazarlama ve satış hizmeti veren firmalar, bankalar, tasarruf finansman şirketleri ve yatırım şirketlerinin gayrimenkul projelerinin pazarlama ve satış ofislerinde de mezunların aktif görev üstlenebileceğini belirtti.

2026-2027 dönemi adaylarına çağrı

Bilge Özdemir, 2026-2027 eğitim döneminde henüz bir yüksekokul veya bölüme yerleşemeyen ön lisans adaylarına da çağrıda bulundu.

Özdemir, adayları mevcut veya oluşabilecek boş kontenjanlar kapsamında “Emlak ve Emlak Yönetimi” programlarını değerlendirmeye davet etti.

Özdemir’e göre konut piyasasının önündeki temel sorunlar arasında konut açığı, nitelikli konut açığı, deprem riski, kentsel dönüşüm ve üretim ekonomisi bulunuyor. Bu sorunların çözümünde ise yeni konut üretiminin ve dolayısıyla birinci el konut pazarının kritik bir rolü bulunuyor.

GPPS Platformu, konut piyasasında yeni üretimin devamlılığının sağlanabilmesi için birinci el satışların güçlendirilmesi gerektiğini savunuyor. Platforma göre proje geliştiricisi, ürettiği konutu birinci el piyasasında sattığında elde ettiği kaynakla yeni projelere yöneliyor ve böylece konut üretim zinciri devam ediyor.

Birinci el satış üretim ekonomisini harekete geçiriyor

Bilge Özdemir, birinci el konut satışının ekonomik etkisini somutlaştırmak amacıyla bir örnek üzerinden değerlendirme yaptı.

Örneğe göre Özdemir, Ocak 2026’da Demir İnşaat’tan Kadıköy’deki Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9’u 3 milyon TL bedelle satın aldı. Bu bedelin 2 milyon TL’si nakit, 1 milyon TL’si ise 6 ay vadeli mortgage kredisiyle karşılandı.

Demir İnşaat konutu üretti, satış faturasını düzenledi ve tapuyu Özdemir’e devretti. Böylece ortaya yalnızca bir konut satışı çıkmadı; proje geliştirme ve inşaat sürecinden satış aşamasına kadar çok sayıda ekonomik faaliyet gerçekleşti.

İnşaat, proje geliştirme, imalat, hizmet, banka ve finans, ekspertiz, hukuk ve benzeri alanlarda faaliyet gösteren çok sayıda firma ve kişi, bu üretim sürecinde yaratılan katma değerden pay aldı.

Tapu devri sırasında satıcı ve alıcı tarafından ayrı ayrı yüzde 2 olmak üzere toplam yüzde 4 tapu harcı ödendi. Tapu ve Kadastro kayıtları üzerinden işlem, TÜİK konut satış istatistiklerine 1 adet birinci el konut satışı ve kredi kullanılması nedeniyle 1 adet birinci el ipotekli konut satışı olarak yansıdı.

Dolayısıyla Ocak 2026 TÜİK verilerinde görülen bu işlem, Demir İnşaat’tan Bilge Özdemir’e gerçekleşen birinci el konut satışı olarak kayda geçti.

Aynı konut ikinci kez satıldığında üretim değil, hizmet ekonomisi öne çıkıyor

Aynı örnek üzerinden ikinci el piyasanın ekonomik etkisine de dikkat çeken GPPS Platformu, konutun el değiştirmeye devam etmesi halinde ortaya çıkan ekonomik faaliyetin niteliğinin değiştiğini belirtiyor.

Örneğe göre Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9’un banka kredi borcu Temmuz 2026’da kapatıldı ve üzerindeki banka ipoteği kaldırıldı.

Demir İnşaat’ın yeni konutlardaki fiyatlarını yüksek bulan Ahmet Duman’a, emlakçı Hüseyin Hiçyılmaz tarafından daha uygun fiyatlı olması nedeniyle Özdemir’in sahibi olduğu daire önerildi.

Bunun sonucunda 3 Ağustos 2026’da Bilge Özdemir, Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9’u emlakçı Hüseyin Hiçyılmaz aracılığıyla Ahmet Duman’a peşin olarak sattı.

Bu işlemde yeni bir konut üretilmedi. Ancak satışa aracılık eden emlakçı hizmet verdi, aracılık hizmetine ilişkin faturalar düzenlendi ve hizmet bedeli tahsil edildi. Böylece işlem, ağırlıklı olarak hizmet ekonomisi üzerinden gerçekleşen ikinci el konut satışı niteliği kazandı.

Tapu devrinde yine satıcı ve alıcı tarafından ayrı ayrı yüzde 2 olmak üzere toplam yüzde 4 tapu harcı ödendi. İşlem, TÜİK verilerine 1 adet ikinci el konut satışı olarak yansıdı.

GPPS Platformu bu noktada, ikinci el satışın gayrimenkul piyasası açısından önemli olmakla birlikte yeni konut üretimi yaratmadığına dikkat çekiyor.

Aynı daire üçüncü kez el değiştirdi

Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9’un hikâyesi burada da sona ermedi. GPPS’nin örneğine göre Ahmet Duman, satın aldığı daireyi 10 Ağustos 2026’da apartman komşusu Mehmet Memiş’e banka kredisi kullanarak sattı.

Bu işlemde de satıcı ve alıcı tarafından ayrı ayrı yüzde 2 olmak üzere toplam yüzde 4 tapu harcı ödendi. Ayrıca kullanılan banka kredisi nedeniyle banka, ekspertiz ve hukuk hizmetleri gibi farklı ekonomik faaliyetler ortaya çıktı.

Ancak yine yeni bir konut üretilmedi. Demir İnşaat’ın daha önce ürettiği aynı daire, ikinci kez ikinci el piyasasında el değiştirdi.

Bu satış da Tapu ve Kadastro kayıtları üzerinden TÜİK’e 1 adet ikinci el konut satışı ve 1 adet ikinci el ipotekli konut satışı olarak yansıdı.

Böylece aynı konutun kısa süre içerisinde farklı kişiler arasında el değiştirmesi, TÜİK’in konut satış istatistiklerinde birden fazla işlem olarak görünürken, üretim tarafında yeni bir konut oluşmadı.

GPPS: Bir konutun üç kez satılması yerine yeni üretim

GPPS Platformu, Defne Apartmanı Kat:3 Daire:9 üzerinden oluşturduğu örnekte, Ocak-Ağustos 2026 döneminde aynı konut için görmek istediği tablonun bir adet birinci el satış ve bu satışın mortgage kredisi kullanılarak gerçekleşmesi olduğunu belirtiyor.

Platforma göre Demir İnşaat’tan Bilge Özdemir’e, Bilge Özdemir’den Ahmet Duman’a ve Ahmet Duman’dan Mehmet Memiş’e gerçekleşen satışlar; tapu devirleri, krediler, vergi ve harç ödemeleri ve hizmet faaliyetleri açısından ekonomik hareketlilik yaratıyor. Ancak ikinci ve üçüncü satışlarda yeni bir konut üretimi gerçekleşmiyor.

Bu nedenle GPPS, birinci el satışların inşaat ve proje geliştirme sektörünün devamlılığı açısından daha kritik olduğunu savunuyor.

“2. elin rakibi 1. el”

Bilge Özdemir’in değerlendirmesine göre ikinci el konut piyasası, piyasanın derinliği ve yatırımcıların alım-satım ihtiyaçları açısından önemli bir alan oluşturuyor. Ancak birinci elden satın alınan konutların daha sonra ikinci el piyasasında yeniden alıcılarla buluşması, yeni üretim açısından farklı bir ekonomik sonuç ortaya çıkarıyor.

Özdemir, “2. elin rakibi 1. eldir” yaklaşımıyla, ikinci el piyasasının birinci el konutlara alternatif oluşturduğuna dikkat çekiyor.

İkinci el yerine birinci el konut tercih edilmesinde ise bakım ve onarım giderlerinden kaçınma, eski yapıların kentsel dönüşüme girme ihtimali, yeni yapı ve site olanakları ile geliştiricilerin sunduğu esnek satış ve ödeme koşulları gibi faktörlerin etkili olduğu belirtiliyor.

GPPS’den bakanlıklara ve TÜİK’e öneriler

GPPS Platformu, birinci el konut pazarının güçlendirilmesi ve yeni üretimin teşvik edilmesi amacıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Ticaret Bakanlığı ile Hazine ve Maliye Bakanlığı’na çeşitli öneriler sunuyor.

Platformun öne çıkan önerileri şöyle:

Yabancılara yönelik yalnızca birinci el konut alımlarında T.C. pasaport uygulamasının değerlendirilmesi,
Yalnızca birinci el mortgage kredilerine özel, inşaat ve proje geliştirmeyi teşvik edecek düşük faizli ve uzun vadeli kredi imkanlarının oluşturulması,
Birinci el konut piyasasına yönelik sınırlı süreli tapu alım-satım vergi ve harç muafiyeti veya indirimi uygulanması.

GPPS ayrıca TÜİK ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yayımlanan aylık verilerin birinci el piyasayı daha ayrıntılı gösterecek şekilde geliştirilmesini öneriyor.

Platform, özellikle şu verilerin ayrı başlıklar halinde açıklanmasını istiyor:

1- Birinci el konut ve işyeri satışları
2- Birinci el ipotekli konut ve işyeri satışları
3- Birinci el yabancıya konut satışları

GPPS Platformu’na göre bu ayrım, konut piyasasında yalnızca kaç adet satış yapıldığını değil, kaç yeni konutun üretim ekonomisine kazandırıldığını ve sektörün yeni üretim kapasitesinin ne ölçüde devam ettiğini daha net ortaya koyacak.

Konut açığının azaltılması, deprem riskine karşı güvenli yapı stokunun artırılması ve kentsel dönüşümün hızlandırılması açısından yeni konut üretiminin kritik olduğuna dikkat çeken platform, birinci el konut satışlarının üretim ekonomisinin devamlılığı için temel gösterge olarak ele alınması gerektiğini savunuyor.

GPPS, TÜİK tarafından açıklanan konut satış istatistiklerinde birinci ve ikinci el satışların farklı dinamiklere sahip olduğuna dikkat çekerek, özellikle birinci el konut, birinci el ipotekli konut ve yabancılara birinci el konut satışlarına ilişkin verilerin daha ayrıntılı ve ayrı bir raporlama kapsamında değerlendirilmesini talep ediyor.

Türkiye’de yılda 1 milyona yakın yeni konuta ihtiyaç var

Türkiye’de artan nüfus, yeni hanelerin kurulması, iç göç hareketleri ve kentsel dönüşüm ihtiyacı nedeniyle yıllık yeni konut ihtiyacının 700 bin ile 1 milyon adet arasında olduğu belirtiliyor.

Buna karşın yüksek girdi maliyetleri, finansmana erişimde yaşanan zorluklar ve konut fiyatlarındaki artış, yeni konut üretimini ve satışları olumsuz etkileyen temel unsurlar arasında gösteriliyor. Konut sektöründe arz-talep makasının açılmaya devam ettiği değerlendirilirken, yavaşlayan inşaat ruhsatları nedeniyle her yıl 300 bin ila 400 bin adet arasında net konut açığı oluştuğu ifade ediliyor.

Ortaya çıkan arz yetersizliği, konut sahipliği oranını ve kiralık konut piyasasını da doğrudan etkiliyor. Konut üretiminin talebin gerisinde kalması, kiralık konutlara olan ihtiyacı ve buna bağlı olarak kira fiyatları üzerindeki baskıyı artırıyor.

“Birinci el satış arttıkça yeni üretim güçlenir”

Bilge Özdemir, konut sektöründe yalnızca toplam satış rakamlarına bakmanın üretim ekonomisinin gerçek durumunu göstermekte yetersiz kalabileceğini belirterek, birinci el satışların ayrı bir kategori olarak daha fazla öne çıkarılması gerektiğini savundu.

Özdemir’e göre, birinci el satışların artması yeni proje üretimini teşvik ediyor; üretimdeki artış ise inşaat, proje geliştirme ve bu sektörlerle bağlantılı yüzlerce alt sektörde faaliyet ve istihdamı destekliyor.

GPPS’nin değerlendirmesinde, üretilen konutun ilk kez satışının gerçekleşmesi, konut arzının yenilenmesi açısından kritik önem taşıyor. Birinci el konut satışlarındaki hareketlilik, yeni yatırımlar için finansal kaynak oluştururken proje geliştiricilerinin yeni üretim kararlarını da doğrudan etkiliyor.

260 alt sektör için üretim zinciri

İnşaat ve proje geliştirme sektörünün geniş bir ekonomik etki alanına sahip olduğuna dikkat çeken GPPS, yeni projelerin üretimden satış aşamasına kadar sağlıklı bir döngü içerisinde ilerlemesinin önemini vurguluyor.

Platforma göre yeni konut üretiminin hızlanması, inşaat sektörünün yanı sıra doğrudan ve dolaylı olarak yaklaşık 260 alt sektörün ekonomik faaliyetini destekliyor. Bu nedenle birinci el satışların yalnızca gayrimenkul piyasasının değil, daha geniş ölçekte üretim ve istihdam zincirinin de önemli göstergelerinden biri olduğu ifade ediliyor.

Nitelikli yeni konut projelerinin satışının artması, tüketicilerin yeni ve planlı konut stokuna erişimini desteklerken, üreticinin elindeki stokların azalmasıyla yeni projeler için yatırım kararlarının alınmasını da kolaylaştırıyor.

GPPS’den TÜİK’e üç ayrı veri talebi

GPPS Platformu, konut piyasasının üretim tarafını daha net analiz edebilmek için TÜİK’in birinci el satışlara ilişkin verileri daha ayrıntılı biçimde yayımlamasını istiyor.

Platformun öne çıkardığı üç temel başlık şöyle:

1- Birinci el konut satışları: Yeni üretilen konutların satış performansının ve konut üretimindeki hareketliliğin daha sağlıklı izlenebilmesi için.
2- Birinci el ipotekli konut satışları: Yeni konut üretiminde mortgage, banka kredileri ve diğer finansman modellerinin etkisinin ölçülebilmesi için.
3- Yabancılara birinci el konut satışları: Yabancı yatırımcıların doğrudan yeni projelerden gerçekleştirdiği alımların ayrı olarak izlenebilmesi için.

Sektöre ortak çağrı: Birinci el satışlar ayrı raporlanmalı

GPPS Platform Başkanı Bilge Özdemir, birinci el konut satışlarının Türkiye’deki konut açığının azaltılmasında stratejik bir rol üstlendiğine dikkat çekerek, inşaat ve proje geliştirme sektörünün temsilcilerini ortak bir yaklaşım geliştirmeye çağırdı.

Platform; inşaat şirketleri, proje geliştiricileri, GYO’lar, sektör dernekleri ve diğer paydaşların birinci el üretim ve satış verilerine daha fazla odaklanması gerektiğini savunuyor.

GPPS’nin çağrısı net…

TÜİK, birinci el konut ve iş yeri satışlarına ilişkin aylık raporları ayrı bir veri seti ve değerlendirme kapsamında yayımlamalı. Platforma göre konut açığının kalıcı olarak azaltılmasının yolu, mevcut konutların el değiştirmesinden çok, yeni konut üretiminin ve bu konutların ilk satışlarının sürdürülebilir biçimde artırılmasından geçiyor.

Özdemir, Türkiye’de evcil hayvan bulunan hane sayısının ulaştığı seviyenin, konut sektöründe bu konunun artık göz ardı edilemeyeceğini gösterdiğini belirterek, proje geliştiricilerinden apartman ve site yönetimlerine kadar sektörün tüm paydaşlarına yeni bir yaklaşım çağrısında bulundu.

Yönetim planı konut yaşamının anayasası

Bilge Özdemir’in değerlendirmesine göre apartman ve sitelerde evcil hayvan beslenmesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında hazırlanan ve tapuya kayıtlı yönetim planları çerçevesinde değerlendiriliyor.

Yönetim planında bağımsız bölümlerde kedi, köpek veya benzeri evcil hayvanların beslenemeyeceğine ilişkin açık bir hüküm bulunması halinde, hayvanın çevreye somut bir zarar veya gürültü vermemesi durumunda dahi hukuki uyuşmazlık ortaya çıkabiliyor. Özdemir, bu nedenle konut projelerinde yönetim planlarının günümüz yaşam koşulları dikkate alınarak yeniden değerlendirilmesi gerektiğine işaret ediyor.

Yönetim planında evcil hayvanlarla ilgili herhangi bir hüküm bulunmaması halinde ise evcil hayvan beslenmesinin mümkün olduğunu belirten Özdemir, bunun komşuların huzurunu bozacak gürültü, koku veya pislik gibi durumların oluşmasına izin verildiği anlamına gelmediğini vurguluyor.

Bu noktada Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 737. maddesinde düzenlenen komşuluk ilişkilerine ilişkin hükümlerin önem taşıdığına dikkat çekiliyor.

Kiralık ev arayan evcil hayvan sahipleri zorlanıyor

Konut kiralama piyasasında da evcil hayvan sahipleri açısından önemli bir sorun bulunduğunu belirten Bilge Özdemir, ev sahiplerinin kiracı seçiminde aradığı kriterlerin son yıllarda değiştiğini ifade ediyor.

Düzenli gelir, yüksek KKB/kredi notu, kefil, tahliye taahhütnamesi ve referans gibi kriterlerin artık kiralama sürecinde daha fazla karşılaşıldığını belirten Özdemir, bunun yanında öğrenci olma, sigara kullanmama ve evcil hayvan bulundurmama gibi taleplerin de kiracı adaylarının karşısına çıktığını söylüyor.

Özellikle kedi ve köpek sahibi kiracılar, uygun kiralık konut bulma aşamasında daha fazla seçenek dışı kalabiliyor. Ev sahiplerinin temel endişeleri arasında ise evcil hayvanların parkelere, duvarlara, mobilyalara veya diğer bölümlere zarar verme ihtimali bulunuyor.

Kiralama aşamasındaki bu engelin aşılması halinde ise kiracının taşındığı binadaki yönetim planı ve komşuluk ilişkileri yeni bir sorun alanı oluşturabiliyor.

GPPS’den “evcil hayvan dostu konut” önerisi

GPPS Platformu, sorunun yalnızca mevcut konutların kullanım koşulları üzerinden değil, yeni konut projelerinin tasarım aşamasından itibaren ele alınmasını öneriyor.

Bilge Özdemir, proje geliştiricileri, inşaat şirketleri ve mimarların konut ve site tasarımlarında evcil hayvanların ihtiyaçlarını da dikkate alması gerektiğini belirtiyor.

Bu kapsamda GPPS Platformu, yönetim planlarında genel bir evcil hayvan yasağı yerine daha açık ve ölçülebilir kriterler kullanılmasını öneriyor. Özdemir’in yaklaşımına göre, zorunlu hallerde zehirli, yırtıcı, vahşi veya tehlikeli olarak kabul edilen hayvan ve ırklara ilişkin sınırlamalar getirilebilir.

Böylece tüm evcil hayvan sahiplerini kapsayan genel yasaklar yerine, doğrudan güvenlik, sağlık ve komşuluk ilişkileri açısından sorun oluşturabilecek durumlara odaklanan bir sistem kurulması hedefleniyor.

Depozito ve “pet rent” modeli tartışmaya açılıyor

Evcil hayvan sahibi kiracılar açısından önerilen modellerden biri de depozito veya güvence bedelinin farklılaştırılması.

Mevcut uygulamada konut kiralarında güvence bedelinin Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde en fazla üç aylık kira bedeli olabileceğine dikkat çeken Özdemir, evcil hayvan nedeniyle oluşabilecek olası zararların kira sözleşmesinde ayrıca ve açık biçimde düzenlenmesi gerektiğini savunuyor.

GPPS Platformu’nun önerisi, ev sahibi ile evcil hayvan sahibi kiracının sözleşmede bakım ve olası hasarlara ilişkin özel şartlar belirleyebilmesi ve güvence mekanizmalarının bu çerçevede yeniden ele alınması yönünde.

Ancak burada mevcut yasal sınırların dikkate alınması gerekiyor. Üç aylık kira sınırının üzerinde bir güvence bedelinin doğrudan uygulanabileceği yönündeki öneri, mevcut Türk Borçlar Kanunu hükümleriyle ayrıca değerlendirilmesi gereken bir konu. Dolayısıyla bu modelin hayata geçirilebilmesi için hukuki altyapının değişmesi veya açık bir yasal düzenleme yapılması gerekiyor.

Özdemir ayrıca yurt dışında farklı ülkelerde ve hatta aynı ülkenin farklı eyaletlerinde uygulanan modellerin Türkiye açısından da tartışılabileceğine işaret ediyor. Bu modeller arasında iade edilebilir pet depozito, iade edilmeyen tek seferlik pet fee ve aylık kira bedeline eklenen pet rent uygulamaları bulunuyor.

Bazı ülkelerde ise yalnızca kediye izin verilmesi, belirli ağırlığın altındaki köpeklere izin verilmesi veya hizmet hayvanları ile duygusal destek hayvanları için farklı kurallar uygulanması gibi modeller görülüyor.

“Evcil hayvanlı hane gerçeği” artık göz ardı edilemez

GPPS Platformu’nun dikkat çektiği en önemli noktalardan biri ise Türkiye’deki evcil hayvan sahipliğinin ulaştığı büyüklük.

Sektörel analizlere göre Türkiye’deki hanelerin yaklaşık yüzde 36’sında evcil hayvan bulunduğu belirtiliyor. Resmi kayıtlarda mikroçipli evcil hayvan sayısının yaklaşık 2,4 milyon olduğu ifade edilirken, sektörel tahminlerde evlerde yaşayan kedi sayısının 5-7 milyon, köpek sayısının ise 3-4 milyon civarında olduğu öngörülüyor.

Bu rakamlar, konut piyasasında evcil hayvan sahiplerinin artık göz ardı edilemeyecek büyüklükte bir kiracı ve konut alıcısı kitlesi oluşturduğuna işaret ediyor.

TÜİK’in “İstatistiklerle Aile” verilerine göre ise Türkiye’de 0-17 yaş grubunda en az bir çocuk bulunan hane sayısı 11 milyon 303 bin 696 seviyesinde bulunuyor. Toplam 26 milyon 977 bin 795 hane içerisinde çocuklu hanelerin oranı yüzde 41,9 olarak hesaplanıyor.

GPPS Platformu, bu veriler ışığında konut sektöründe yeni bir yaklaşım geliştirilmesi gerektiğini savunuyor. Platforma göre evcil hayvanlı hanelerin büyüklüğü, konut üretiminden kira sözleşmelerine, site yönetimlerinden mimari tasarıma kadar birçok alanda yeni düzenlemeleri gündeme getirecek bir seviyeye ulaştı.

Bilge Özdemir’in gündeme taşıdığı tartışma, gayrimenkul sektöründe “evcil hayvan kabul edilmeyen konut” yaklaşımının gelecekte ne ölçüde sürdürülebileceği sorusunu da beraberinde getiriyor. Yeni nesil konut projelerinde evcil hayvanlara uygun alanların tasarlanması ve yönetim planlarının buna göre hazırlanması, hem mülk sahipleri hem kiracılar hem de site yönetimleri açısından yeni bir standart oluşturabilir.

Emlaknews.com.tr

Yeni değerleme yöntemi gerekiyor

Platformun kurucu başkanı Bilge Özdemir, konutların yalnızca ikamet amacıyla değil, aynı zamanda işyeri olarak da kullanıldığı durumlarda kira şartlarının yeniden değerlendirilmesi gerektiğini belirtti.

GPPS Platformu, son yıllarda hızla yayılan uzaktan ve hibrit çalışma modellerinin gayrimenkul piyasasında yeni bir kullanım biçimi ortaya çıkardığını savunuyor. Platforma göre, internet ve bilgisayar teknolojilerindeki gelişmeler klasik ofis zorunluluğunu azaltırken, çok sayıda meslek grubunda çalışma mekânı evlere taşınıyor.

Yazılım geliştirme, grafik tasarım, içerik üretimi, çeviri ve sanal asistanlık gibi dijital odaklı mesleklerde evden çalışma modeli artık kalıcı bir çalışma biçimi haline gelirken, şirketlerin iş ilanlarında da ofisten, uzaktan ve hibrit çalışma seçenekleri yaygınlaşıyor.

Evden çalışma konutların kullanımını değiştiriyor

Bilge Özdemir’in öncülüğündeki GPPS Platformu, bu değişimin yalnızca çalışma hayatını değil, konutların kullanım amacını da dönüştürdüğüne dikkat çekiyor.

Platformun değerlendirmesine göre geçmişte “işi eve getirmek” olarak görülen çalışma modeli, bugün giderek “evden işe gitmek” anlayışına dönüşüyor. Bu durum ise aynı taşınmazın hem ikamet hem de ticari faaliyet amacıyla kullanılmasına yol açıyor.

GPPS Platformu, yapıların maliyetleri, satış fiyatları, vergi yükleri veya hukuki statülerinden bağımsız olarak, İstanbul’un başlıca ofis bölgelerinde konut ve ofis kira bedellerini karşılaştırdı.

Ofis kiraları konutların iki üç katına çıkıyor

Platformun değerlendirmesine göre İstanbul’un yoğun ofis bölgelerinde ofislerin metrekare kira bedelleri, aynı bölgelerdeki konutların kira seviyelerinin önemli ölçüde üzerinde bulunuyor.

Levent ve Maslak’taki A sınıfı plazalarda aylık net metrekare ofis kiralarının yaklaşık 1.100 TL ile 2.100 TL arasında değiştiği, aynı bölgede konutların metrekare kira bedellerinin ise yaklaşık 710 TL ile 825 TL bandında olduğu ifade ediliyor.

Şişli ve Beşiktaş’ta ofis kiralarının yaklaşık 600 TL ile 1.500 TL arasında değiştiği, konut kira bedellerinin ise bölgelere göre yaklaşık 537 TL ile 695 TL seviyesinde bulunduğu belirtiliyor.

Basın Ekspres ve Güneşli bölgesinde ofis kiralarının 400 TL ile 900 TL, konut kiralarının ise 400 TL ile 600 TL aralığında seyrettiği aktarılıyor.

Ataşehir’de ofislerin metrekare kira bedellerinin 1.350 TL ile 1.500 TL arasında değiştiği, konutların ortalama metrekare kira bedelinin ise yaklaşık 541 TL olduğu kaydediliyor.

Kozyatağı ve Kadıköy’de ofis kiralarının 600 TL ile 1.200 TL, konut kiralarının ise yaklaşık 716 TL ile 737 TL seviyelerinde bulunduğu ifade ediliyor.

Kavacık ve Beykoz’da ise ofis kira bedellerinin yaklaşık 600 TL ile 1.000 TL, konut kira bedellerinin ise 371 TL ile 413 TL arasında değiştiği belirtiliyor.

Kira şartları yeniden değerlendirilmeli

GPPS Platformu’nun karşılaştırmasına göre İstanbul’un ofis yoğunluğu yüksek bölgelerinde ofislerin metrekare kira bedelleri, birçok lokasyonda konut kira bedellerinin yaklaşık iki ila üç katına kadar çıkabiliyor.

Platform, bu farkın home ofis kullanımının yaygınlaşmasıyla birlikte yeniden ele alınması gerektiği görüşünde.

Bilge Özdemir, bir taşınmazın hem ikamet hem de işyeri amacıyla kullanıldığı durumlarda mevcut “mesken kira” yaklaşımının yeterli olup olmadığının tartışılması gerektiğini savunuyor.

GPPS Platformu’nun önerisine göre, konutun düzenli ve fiili biçimde ticari faaliyet için kullanıldığı durumlarda kira şartları ve kira artış mekanizmaları yeniden değerlendirilebilir. Ancak platform, bu konunun yalnızca kira bedeli açısından değil, hukuki, vergisel ve kullanım statüsü bakımından da bütüncül biçimde ele alınması gerektiğine dikkat çekiyor.

Yeni bir gayrimenkul tartışması başlıyor

Uzaktan ve hibrit çalışma modellerinin kalıcı hale gelmesiyle birlikte, konut ve ofis arasındaki sınırın giderek daha fazla iç içe geçtiği görülüyor.

GPPS Platformu, home ofis kullanımının önümüzdeki yıllarda daha da yaygınlaşacağını öngörürken, bu gelişmenin kira piyasası, taşınmazların kullanım amacı ve gayrimenkul mevzuatı üzerinde yeni düzenleme tartışmalarını beraberinde getirebileceğini belirtiyor.

Platformun gündeme taşıdığı öneri, özellikle büyük şehirlerde aynı konutun hem yaşam alanı hem de çalışma mekânı olarak kullanılması nedeniyle, konut kiraları ile ticari kira rejimi arasındaki farkların gelecekte daha fazla tartışılacağının işareti olarak değerlendiriliyor.

Padelin 1960’lı yılların sonunda Meksika’da doğduğunu, daha sonra İspanya üzerinden Avrupa’ya yayılarak dünyanın en popüler raket sporlarından biri haline geldiğini hatırlatan Özdemir, Türkiye’de de özellikle İstanbul’da önemli bir büyüme yaşandığını belirtti.

İstanbul’dan Türkiye geneline yayılıyor

Bilge Özdemir, İstanbul’da sayıları 20’yi aşan padel kulüplerinin faaliyet gösterdiğine dikkat çekerek, sporun artık yalnızca kulüplerle sınırlı kalmayacağını söyledi.

Özdemir, İstanbul’un ardından Antalya, İzmir, Ankara ve Muğla gibi şehirlerde de ilginin arttığını belirterek, “Padel artık sadece spor kulüplerinin değil, yeni geliştirilecek konut ve plaza projelerinin de önemli bir sosyal yaşam alanı haline gelecek.” değerlendirmesinde bulundu.

Lüks konut projelerinde yeni rekabet unsuru

Konut projelerinde padel kortlarının önemli bir farklılaşma unsuru olacağını ifade eden Özdemir, özellikle üst segment projelerde bu alanların hem sosyal yaşamı güçlendireceğini hem de projelerin pazarlama değerine katkı sağlayacağını söyledi.

Padelin her yaş grubuna hitap eden yapısıyla site sakinlerini ortak bir aktivitede buluşturacağını belirten Özdemir, tenis kadar yüksek fiziksel performans gerektirmemesinin de bu sporu daha geniş kullanıcı kitlesi için erişilebilir hale getirdiğini vurguladı.

Özdemir’e göre padel kortları, unutulmaya yüz tutan komşuluk ilişkilerini güçlendirecek sosyal alanlar oluştururken, premium yaşam konseptini destekleyen önemli donatılar arasında yer alacak.

Plaza projelerinde çalışan deneyimini destekleyecek

Bilge Özdemir, padelin iş dünyasında da hızla yaygınlaştığını belirterek, yeni nesil ofis ve plaza projelerinde çalışanların sosyalleşebileceği, takım ruhunu geliştirebileceği ve iş stresini azaltabileceği alanlar oluşturacağını ifade etti.

Kurumsal şirketlerin çalışan deneyimine daha fazla yatırım yaptığını belirten Özdemir, özellikle A sınıfı ofis projelerinde padel kortlarının yeni nesil sosyal donatı anlayışının önemli parçalarından biri olabileceğini söyledi.

Projelerin satış performansına katkı sağlayabilir

Padel kortlarının yalnızca sportif bir yatırım olmadığını vurgulayan Özdemir, bunun aynı zamanda güçlü bir pazarlama aracı olduğuna dikkat çekti.

Özdemir, “Projelerine padel kortu kazandıran geliştiriciler, modern ve premium yaşam konseptini daha güçlü şekilde vurgulayabilecek. Bu da hem satış kabiliyetini hem de gayrimenkullerin uzun vadeli değer artışını destekleyebilir.” ifadelerini kullandı.

Proje geliştiricilere çağrı

Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış (GPPS) Platformu olarak proje geliştiricilere çağrıda bulunan Bilge Özdemir, yeni geliştirilecek konut ve plaza projelerinde sportif alanlar planlanırken padel kortlarının da değerlendirilmesini önerdi.

Özdemir, Türkiye’de iş dünyası, spor, sanat ve cemiyet hayatından birçok ismin ilgi göstermeye başladığı padelin, yakın gelecekte gayrimenkul sektörünün pazarlama stratejilerinde önemli bir yer edineceğini sözlerine ekledi.

TÜİK verilerine göre Türkiye genelinde Mayıs 2026’da toplam konut satışları geçen yılın aynı ayındaki 135 bin 664 adetten 93 bin 333 adede gerileyerek yıllık bazda yüzde 31,2 düştü. Ancak 2026 Mayıs ayında Kurban Bayramı nedeniyle 9 günlük tatil bulunurken, ay içerisinde yalnızca 14 net çalışma günü gerçekleşti.

Günlük satış ortalaması beklentilerin üzerinde kaldı

GPPS’nin çalışmasına göre Mayıs 2026’da günlük ortalama toplam konut satışı 6 bin 667 adet olarak gerçekleşti.

Bu rakam;

– 2021 Kurban Bayramı dönemindeki 6 bin 643 adet günlük ortalamanın üzerinde,
– 2023’teki 5 bin 301 adet seviyesinin oldukça üzerinde,
– 2024’teki 5 bin 528 adet seviyesinin üzerinde,
– 2025 Kurban Bayramı dönemindeki 6 bin 233 adet seviyesinin de üzerinde gerçekleşti.

Son altı yıllık Kurban Bayramı dönemleri içerisinde yalnızca 2022 yılındaki 7 bin 804 adetlik günlük ortalama satış performansı Mayıs 2026’nın üzerinde kaldı.

İlk el satışlarda dikkat çeken yükseliş

Analizin en dikkat çekici sonucu ise sıfır konut satışlarında ortaya çıktı.

2026 Mayıs ayında günlük ortalama ilk el konut satışı 2 bin 157 adet olarak hesaplandı.

Bu performans;

– 2021 yılında 2 bin 116 adet,
– 2023 yılında 1.744 adet,
– 2024 yılında 1.797 adet,
– 2025 Kurban Bayramı döneminde 1.959 adet

seviyelerinin üzerine çıkarken, yalnızca 2022 yılındaki 2 bin 384 adetlik günlük ortalamanın gerisinde kaldı.

Böylece Mayıs 2026, son altı yılın Kurban Bayramı dönemleri içinde 2022’den sonra en güçlü ilk el konut satış performansına imza attı.

İpotekli ilk el satışlarda da güçlü tablo

İpotekli ilk el konut satışlarında da benzer bir görünüm oluştu.

Mayıs 2026’da günlük ortalama 325 ipotekli ilk el konut satışı gerçekleşti.

Bu rakam;

– 2024’teki 110 adet,
– 2025 Kurban Bayramı dönemindeki 200 adet,
– 2023’teki 306 adet

performanslarını geride bırakırken;

2021’deki 380 adet ve 2022’deki 403 adet seviyelerinin altında kaldı.

Bu sonuçla Mayıs 2026, ipotekli ilk el satışlarda 2022 ve 2021’in ardından son altı yılın üçüncü en güçlü Kurban Bayramı performansını ortaya koydu.

2025 Mayıs ile 2026 Mayıs arasındaki fark ne?

GPPS, normal aylık karşılaştırmalar yerine net çalışma günleri üzerinden yapılan analizde dikkat çekici sonuçlar elde edildiğini belirtiyor.

Buna göre;

– Günlük ortalama toplam konut satışı 6 bin 783 adetten 6 bin 667 adede geriledi. Bu düşüş yaklaşık yüzde 1,7 seviyesinde gerçekleşti.
– Günlük ortalama ilk el konut satışı 1.843 adetten 2.157 adede yükseldi. Bu artış yaklaşık yüzde 17,0 oldu.
– Günlük ortalama ipotekli ilk el konut satışı ise 250 adetten 325 adede çıkarak yüzde 30 artış gösterdi.

“Bayram ayları kendi içinde karşılaştırılmalı”

Bilge Özdemir, Kurban Bayramı’nın her yıl farklı aylara denk gelmesi ve tatil süresinin çalışma günlerini önemli ölçüde azaltması nedeniyle aylık toplam satış rakamlarının tek başına sağlıklı sonuç vermediğini belirtti.

GPPS’nin değerlendirmesine göre, Kurban Bayramı dönemleri kendi içinde ve net çalışma günü ortalamaları esas alınarak analiz edildiğinde Mayıs 2026 verileri özellikle ilk el ve ipotekli ilk el satışlarda sektör adına daha güçlü bir tablo ortaya koyuyor.