Aynı zamanda İstanbul’un tarihi ve kültürel değerleriyle öne çıkan ilçelerinden olan Beykoz, konut fiyatlarında bugüne kadar ulaştığı yüksek oranlara sahip. Ortalama konut metrekare fiyatının 7 bin lirayı aştığı bölgeye, hazırlık ve yapım aşamasında olan projeler yeni bir değer artışını da beraberinde getirecek.

Sınırlarının büyük kısmı sit alanı olan ve 2B arazilerinin de çoğu hayata geçirilen ilçede yeni konut alanı da azalıyor. Bu nedenle markalı konut geliştiriciler yeni projeler için bölgede düğmeye bastı. Bu çalışmalar arasında büyük ölçekli arazilerde hayata geçirilecek villa projeleri de, ulaşım ağının yanı başında rezidans projeleri de var.

Tercih edilirliği arttı

Anadoluhisarı’ndan Kanlıca’ya, Çubuklu’dan Paşabahçe’ye kadar pek çok önemli semti barındıran ilçe, özellikle üst gelir grubunun tercihleri arasında yer alırken, barındırdığı potansiyelle yeni bir akına hazırlanıyor.
Milliyet’in haberine göre, bir gayrimenkul değerleme şirketinin Özel Projeler Departmanı Yönetici Yardımcısı Doğuşcan Iğdır, bölgenin yeni ulaşım kanallarıyla yeniden değerlendiğini belirtirken, “Beykoz, Boğaz Hattı üzerinde yer alması nedeniyle İstanbul’un tarihi dokusunun önemli bir parçasını oluşturmakta iken bölgeye yapılan yatırımlar, buna bağlı olarak artan nitelikli konut projeleri ve villa tarzı müstakil yapılaşmalar ile üst gelir grubu tarafından da talep görmeye başlamıştır. Yavuz Sultan Selim Köprüsü’nün hizmete girmesi ile birlikte, Anadolu Yakası’ndaki bağlantı noktası konumundaki bölgenin erişilebilirliği ve tercih edilirliği artmıştır. Yavuz Sultan Selim Köprüsü ile birlikte inşaatının bir kısmı tamamlanan Kuzey Marmara Otoyolu da ilçe sınırlarından geçmekte olup ilçenin önemli noktalarına ulaşımı kolaylaştırdı. Ayrıca, 2021 yılında tamamlanması düşünülen Üsküdar – Beykoz metro hattı projesi bölgeye olan ilgiyi artıran mega projelerden” diye konuştu.

Merkeze yakın

İstanbul şehir merkezine hem Anadolu yakasından, hem de Avrupa yakasından yakınlığı, ulaşım alternatiflerinin iyileştirilmesi, yeşil alanları, doğal güzellikleri, nüfus yoğunluğunun azlığı gibi nedenler bölgeye olan talebi artıran unsurların başında geliyor. Iğdır, buna bağlı olarak da gayrimenkul geliştiricilerinin bölgeye olan ilgisinin sürekli olduğunu, büyük konut projelerinin bölgede yer aldığını dile getirdi. Iğdır, “Ayrıca, bölgede yer alan ormanlık alanlara yakın müstakil yapılar, şehir hayatından uzaklaşmak isteyen insanlar için önemli bir seçenek olmuştur. Müstakil villa tarzı yapılaşmaların yoğunlukta olduğu Riva, Acarlar, Soğuksu ve devamındaki sahil hattı bölgesi, Beykoz ilçesinin en prestijli bölgeleri haline gelmiştir. Bölgede genellikle manzara avantajına sahip müstakil yapılar tercih edilmekte olup bu bölge üst gelir grubu için alternatif sağlamış durumda” dedi.

Birim satış fiyatları 5 bin dolar

Bölgenin merkez ilçelerinde, standart tarzda konut projeleri incelendiğinde inşaat kalitesi, konsept, büyüklük ve manzara özelliğine göre değerler daha da yukarıya çıkabilse de, müstakil villa tarzı yapılaşmalarda bölgeye ve yapı özelliklerine göre metrekare birim satış değerlerinin 2 bin dolar ile 5 bin dolar değer aralığına kadar çıkabildiği görülüyor.

Endeksa.com CEO’su Görkem Öğüt ise, bölgede yapılan çok sayıda lüks markalı konut projesinin, konut fiyatlarını geçtiğimiz yıllarda oldukça artırdığını söyledi. Öğüt, “Endeksa‘nın güncel verilerine göre ortalama değerlerle Beykoz’da konut metrekare satış fiyatı 7.148 lira. Konut satış fiyatı 1 milyon 608 bin lira iken, kira ise 2 bin 133 lira. Beykoz konumu itibarı ile önümüzdeki dönemde de gayrimenkul yatırımı için cazip bir bölge olmaya devam edecek. Fakat geçmiş yıllardaki kadar yüksek değer artışı beklemiyoruz” diye konuştu.

Beykoz’daki projesinde hazırlıkları tamamladı

Bazı inşaat firmaları da bölgede proje hazırlıklarını başlattı. Şirketin, geniş bir alanda bahçeli yaşam alanı örneklerinden sunması bekleniyor. Bir inşaat firmasının yöneticisi, “Beykoz, tarihte ve bugün İstanbul’un en önemli yerlerinden biri olmakla birlikte Boğaziçi’nin tüm güzelliklerini yansıtan en nadide semtlerinden olmuştur. İstanbul gibi metropolde ulaşım açısından da avantajlar sunan çok özel bir lokasyondan bahsediyoruz. 1 milyar liralık yatırım yapmayı planladığımız ve ince eleyip sık dokuduğumuz Beykoz projemizi çalışmalarımız tamamlandığında kamuoyu ile paylaşacağız” açıklamasında bulundu.

Arabalı vapur hattı da var

Beykoz, yeni ulaşım projeleriyle oturumcunun ilk tercihi olmaya devam ediyor. Mesa Genel Müdürü Mert Boysanoğlu, ikinci köprünün yapımı ile birlikte Kavacık’tan itibaren geniş bir lokasyonda hızla villaların inşa edildiği Beykoz’da, markalı konut projelerinin de 2000’li yıllardan itibaren ivme kazandığını anlattı. Boysanoğlu, “Ayrıca yakın dönemde Çubuklu-İstinye arabalı vapur hattının açılmasıyla iki yaka arasındaki ulaşım süresinin 8 dakikaya inmesi, Yavuz Sultan Selim Köprüsü’nün hizmete girmesi ve Üsküdar-Beykoz metro hattının 2019’dan sonra açılmasının planlanması da Beykoz’u yatırım açısından çok daha cazip bir konuma taşıdı” dedi.

1.2 milyar TL yatıracak

Beykoz, gelecek 5 yıl içinde pek çok markalı konut geliştiricisinin yeni projelerinin tamamlandığı bir dönemi yaşayacak. Bu kapsamda bölgede daha önce proje geliştiren ya da ilk defa yer alacak firmalar proje hazırlıklarını tamamlıyor. Aşçıoğlu İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Cenk Aşçıoğlu da bölgedeki proje hazırlıklarını anlattı:

“Beykoz; Anadolu Yakası’nın Karadeniz’e açılan kapısı olarak temiz havası, doğal güzellikleri ve devam eden kentsel dönüşüm projeleri ile İstanbul’un yaşam kalitesi yüksek konut alanları arasında öne çıkıyor. Tüketicilerin de bu bölgeye olan yoğun ilgisi, konut geliştiricilerinin bu bölgeye yönelmesini destekliyor. Projelendirme çalışmalarımıza başladık, 2019 yılında bu projeye başlamış oluruz.”

Beykoz’daki markalı konut piyasası üzerine araştırma yapan EVA Gayrimenkul, bu ivmenin artarak devam edeceğini ön görüyor. Araştırmayı üstlenen değerleme uzmanları Esin Ağar ve Öyküm Öngiden, yatırımcı firmaların arsa toplama çalışmalarına hız verdiklerini deklare ediyor. Uzmanların bir diğer öngörüsü de metrekare satış fiyatlarının 2 bin 910 lirayla 27 bin lira aralığında seyrediyor olması. Bu fiyatların üst sınırı olan 27 bin lira (9 bin dolar), Ataköy ve Zincirlikuyu gibi İstanbul’un en merkezi noktalarında yükselen projelerde bile satışın zor olduğu bant olarak niteleniyor.

2. köprüyle açıldı, 3. ile gelişecek

Beykoz’un ilk gelişimini 2. köprünün yapımı olarak gösteren uzmanlar 3. köprünün tamamlanıp hizmete girmesiyle bu ivmenin daha da artacağını kaydettiler. Buna bir diğer etken de 2019 yılından sonra açılması planlanan Üsküdar-Beykoz metro. Böylece merkezlerden uzak olma niteliğini aşması düşünülen Beykoz’dan Üsküdar’a, Eminönü’ne ve Mecidiyeköy’e çok daha kısa sürede bağlanabilecek.

İki ilçe arasındaki ulaşımın 22 dakikaya ineceğini ifade eden uzmanlar, “Metro hattı bölgeye olan ilgiyi daha da artıracak. Zaten çalışmalar başlar başlamaz bölgedeki konut fiyatlarının hızla yükselişe geçmesi bunun açık bir göstergesi” diye konuştular.

Zaten yatırımcıların radarındaydı

Piyasada önemli işlere imza atan 10 kadar firma Beykoz’da markalı konut piyasasında belirleyici role sahipler. Beykoz’un ‘Özel Proje Alanı’ ilan edilmesiyle birlikte arsa toplama çalışmaları hızla artarken kat karşılığı oranları da yüzde 50’yi bulmuş durumda.

Arsa fiyatlarını nisbi olarak diğer bölgelere göre dahau ygun olması, merkezlerden uzaklığı, deniz kıyısı olması gibi etkenler Beykoz’un villa tipinde ve üst gelir grubuna hitap eden bir anlayışla şekillenmesini getirmiş durumda. Markalı konut projelerinin tamamına yakınının büyük alanlı daireler olduğunu ileri süren Ağar ve Öngiden, “Bölgede üst yaşama hitap eden bir yaklaşım sözkonusu. Projelerde ağırlıklı olarak açık ve kapalı yüzme havuzu, spor merkezi, kafe, sauna, tenis kortu, bisiklet ve yürüyüş parkuru gibi sosyal alanlar bulunuyor” şeklinde konuşuyorlar.

10 bin dolarlık imalat çok az

Metrekare fiyat aralığının 2 bin 910 lira ile 27 bin lira arlığında seyretmesine rağmen bölgede inşaat sayısı son derece kısıtlı. Bölgede mülkiyet sorununun tamamen çözülemiş olması, ilçenin bir çok yerinin Boğaziçi öngörünümüne girmesi ve diğer etkenler projelerin devreye girmesinde engel teşkil ediyor. Gümüşsuyu Mahallesi’nde ve yakın çevresinde inşa halinde nitelikli konut projesi bulunmazken Beykoz genelinde orta üst daireler ile 5+1, 5+2, 6+2, 7+2 gibi büyük ölçekte villaların dikkatlerden kaçmıyor.

Beykoz’un raporunu Eva Gayrimenkul Değerleme’nin uzmanları Öyküm Ögiden ve Esin Ağar birlikte hazırladı.

Riva ve Beykoz bölgesinde fiyatlar farklı

Bu iki lokasyonda farklı fiyatlara rastlandığına dikkat çeken o-değerleme uzmanları Ağar ve Öngiden, Riva’daki fiyatların nispeten daha düşük olduğunu ileri sürüyorlar. Villa ve diğer konutların ortalama birim metrekare satış fiyatlarının 2 bin 910 lira ile 7 bin lira aralığında seyrettiğini belirten Ağar ve Öngiden, bu durumun satıştaki taşınmazlara geniş bir yelpaze oluştuğunu ifade ediyor.

Kaliteli ofislerin metrekare kirası 12-15 dolar

Ofis sektörüne bakıldığında TEM Otoyolu üzerinde yer alan Kavacık’ın önem kazandığını ifade eden Ağar ve Öngiden, Fatih Sultan Mehmet Köprüsü’nden kolay ulaşım imkânıyla Kavacık’ın alternatif ofis alanı olarak gelişim gösterdiğini söylüyor. Ancak Ağar ve Öngiden, altyapı problemleri, yerleşim alanlarının yetersizliği ve imar problemleri nedeniyle bölgenin yeterli düzeyde talep görmediğini ve boşluk oranlarının sabit kalmasına yol açtığını kaydediyor.

2016 yılının ilk çeyrek verilerine göre Kavacık bölgesinde A sınıfı ofislerin doluluk oranının yüzde 93 seviyesinde olduğu bilgisini veren Ağar ve Öngiden, A sınıfı ofislerde minimum ve maksimum birim kira değerleri için metrekare bazında aylık 15-25 dolar talep edildiğini, gerçekleşen kiralamaların ise ağırlıklı olarak 12-15 dolar aralığında seyrettiğini söylüyor.