70.279 satışın yalnızca 10.175’i ipotekli

Bilge Özdemir, 2025 yılında İstanbul genelinde sıfır konut projelerinde toplam 70.279 adet satış gerçekleştiğini, bu satışların sadece 10.175 adedinde mortgage kredisi kullanıldığını belirtti. Bu tabloya göre ipotekli satış oranı yaklaşık %15 seviyesinde bulunuyor.

Özdemir, “100 bine yakın inşaat firmasının faaliyet gösterdiği İstanbul gibi bir finans merkezinde bu oran son derece düşüktür. Bu tablo, konut talebinden ziyade finansman kanallarındaki daralmayı işaret ediyor” dedi.

Bankalar proje finansmanında kapıları açmadı

Özdemir’e göre İstanbul’da inşaat firmaları, 2025 yılı boyunca proje finansmanı ve garantörlük kapsamında bankalara etkin şekilde erişemedi. Bunun sonucu olarak bankalar tarafından geliştirici tarafına açılan kredi kanalları sınırlı kaldı, mortgage kredisine erişim ise yalnızca belirli proje türleriyle sınırlı oldu.

Mortgage kullanan yaklaşık %15’lik kesimin ağırlıklı olarak:

Kamu iş birliğinde geliştirilen Emlak Konut ve TOKİ projeleri

Teslime hazır veya ekspertiz aşamasını geçmiş özel sektör projeleri

üzerinden krediye erişebildiği görülüyor.

Aylık ortalama 850 ipotekli satış kritik sinyal veriyor

2025 yılında İstanbul’da aylık ortalama 850 adet ipotekli sıfır konut satışı gerçekleştiğine dikkat çeken Özdemir, bu rakamın “mortgage sisteminin fiilen devre dışı kaldığının göstergesi” olduğunu vurguladı.

Bu durumun, geliştiricileri ağırlıklı olarak özkaynakla proje üretmeye zorladığını ve ölçek büyütme kabiliyetini sınırladığını ifade etti.

Risk bankadan inşaatçıya geçti

Bilge Özdemir, son yıllarda teslimi yapılan birçok projede, proje bünyesinde kullanılan kredilerin zamanla tüketici kredisine dönüştüğünü belirtti. Böylece bankaların proje bazlı risklerinin önemli ölçüde azaldığını, hatta bazı projelerde sıfırlandığını söyledi.

“Bugün risk büyük ölçüde inşaat firmalarının üzerinde. Bu nedenle sektöre yönelik kredi musluklarının yeniden açılmasının zamanı gelmiştir” ifadelerini kullandı.

Finansman açılırsa satış ivmesi hızlanır

Özdemir’e göre bankalar, güncel piyasa koşulları ve gelecek öngörüleri doğrultusunda proje bazlı kredi modelleri geliştirmeli. İnşaat firmalarının da katkı payı mekanizmalarıyla faiz yükünü aşağı çekerek, tüketicinin talebini harekete geçirebilecek kapasiteye sahip olduğu belirtiliyor.

Ayrıca:

Ekspertiz aşamasını geçmiş veya fiziki gerçekleşmesi %75’i aşan projelerde düşük faizli özel kredi paketleri

GYO hisselerine yönelik kredi kartı ile alım imkanlarının geliştirilmesi

gibi adımların, hem sermaye piyasalarını hem de konut satışlarını destekleyebileceği ifade ediliyor.

Özdemir, “Doğru kurgulanmış finansman modelleriyle sıfır konut satışlarında kısa sürede güçlü bir toparlanma mümkündür” değerlendirmesinde bulundu.

İnşaat Sektörünün 2018’deki faaliyetlerini değerlendiren ve 2019 ile ilgili beklentilerini açıklayan Niyazi Gültekin önemli açıklamalarda bulundu. Sektörün eski günlerine dönebilmesi için faizlerin mutlaka düşmesi gerektiğini belirten Niyazi Gültekin 2019 yılından umutlu olduklarını ifade etti.

En zor yılı geride bıraktık

İnşaat sektörünün 2018’de çok zor bir süreç yaşadığını belirten Niyazi Gültekin, “24 haziran seçimlerinden önce başlayan ekonomik krizden en fazla inşaat sektörü etkilendi. Konut kredisinde faiz ortalaması yüzde 2.75’lere yükseldi. İnşaat maliyetleri yüzde 40’tan fazla arttı.

Birçok meslektaşımız bu ekonomik koşulların altından kalkamayıp konkordato ilan etmek zorunda kaldı. Konkordato ilan edenler arasında büyük firmalar da var. Çok sayıda inşaat yarım kalmış vaziyette. Bu sürecin 2019’da sona ereceğini ve 2019 yılının sektör için daha güzel geçeceğini umut ediyoruz” dedi.

Bankalar sektöre ihanet etti

Bankaların inşaat sektörü sayesinde yüzbinlerce kişiye konut kredisi sattığını ve çok büyük kârlar elde ettiğini ifade eden Niyazi Gültekin, “Hem kamu hem de özel bankalar müteahhitlerle anlaşmalı olarak konut projelerinde kredi kullandırıyor. Bankalar bu sayede yüzbinlerce kişiye konut kredisi sattı ve büyük kârlar elde etti.

Ayrıca müteahhitlerin büyük bir kısmı da bankalarla çalışıyor. İyi günde dost olan bankalar zor günde müteahhitlere en büyük darbeyi vurdu. Birçok müteahhit arkadaşlarımızın yüzde 13-15’lerle aldığı kredilerin faiz oranı yüzde 45’lere kadar çıktı. Müteahhitler zaten yüksek konut kredisi faizleri yüzünden satış yapamadıkları bu dönemde yüksek faizler ödemek zorunda kaldı.

Özellikle özel bankalar yüzde 20 ile mevduat alırken yüzde 45 ile kredi sattılar. Yüzde 100’den fazla kâr ettiler. Dünyanın hiçbir yerinde böyle bir kâr yok. Bankalar bu dönemde güvenimizi kaybetti. İnşaat sektörünün yeniden yükselmeye başlayacağı dönemlerde bankaların yaptığı bu ihaneti asla unutmayacağız” dedi.

2019’da hedef inşaatları tamamlayıp stokları eritmek

Sektörün 2019 hedefleri ile ilgili görüşlerini paylaşan Gültekin sözlerini şu şekilde sürdürdü, “ Bu yıl çok az proje lansmana çıkacaktır. Sektörün en büyük önceliği mevcut projeleri tamamlayıp, stokları eritmek.

Türkiye’de 2 milyona yakın konut satılmayı bekliyor. Bu konutların satılması için faizlerin düşmesi gerekiyor. Kamu bankalarının başlattığı 0,98 faiz kampanyası sektöre bir hareket getirdi ancak yeterli değil. 0,98 faiz kampanyasının müteahhite maliyeti çok yüksek. 0.80’lik maliyeti müteahhitler karşılıyor.

Faiz oranlarının yılsonuna kadar yüzde 1’in altına düşmesi gerekiyor. Merkez Bankası’nın ilk toplantıda faiz oranlarını yüzde 20’nin altına düşürmesi ve 2019’a olumlu bir başlangıç yapması gerekiyor. Faizlerdeki düşüş eğilimi hala devam ediyor. Faizlerdeki düşüşle beraber 2019’da konut satışları artacak ve sektöre yeniden hareket gelecektir.”