Nominal artış yüzde 96,4

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) açıkladığı Konut Fiyat Endeksi verisine göre konut fiyatları Türkiye genelinde bir önceki aya göre yüzde 13,5; bir önceki yılın aynı ayına kıyasla nominal olarak yüzde 96,4 arttı. İller bazında bu oran İstanbul’da yüzde 106 olurken İstanbul’u yüzde 97,1 ile Ankara izledi. Konutta yüksek fiyata rağmen talep varken, emlakçılarda satılık konut bulmak zorlaştı. Yurt dışında şube açan ilk Türk değerleme şirketi olan Denge Değerleme, gayrimenkul fiyatlarına etkisi olan birçok faktörü inceleyerek son dönemde kamuoyunu meşgul eden değer artışların nedenlerini inceledi.

“Yabancı satışı değil, maliyet artışı en büyük etken”

Türkiye’de 2020 yılı 2. Çeyrekte özellikle konut fiyatlarında ani yükselişten sonra bir süre yatay seyir izleyen gayrimenkul değerlerinde özellikle 2021 yılı Eylül ayından sonra tekrar bir yükselme olduğu gözleniyor. Geçtiğimiz yıl Türkiye’de gerçekleşen 1,5 milyon adetlik konut satışının sadece yüzde 3,9’unun yabancılara yapılan konut satışları olduğunu belirten Denge Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Baki Budakoğlu, Türkiye’de artan konut fiyatlarında sınırlı sayıda konut satın alan yabancıların ülke genelinde ev fiyatlarını yukarıya doğru çektiği ve konut stoklarını azalttığı değerlendirmesinin doğru bir yaklaşım olmadığına dikkat çekti. Budakoğlu, “Konut fiyatlarını yabancı talebinin arttırdığını sanmak büyük yanılgı. Yabancı payı hiçbir dönem yüzde 5’i bile bulmadı. Yabancılar tarafından ilgi gören İstanbul, Antalya gibi illerin bazı ilçeleri haricinde ev fiyatlarında yaşanan yükselişin temelinde inşaat maliyetlerindeki artış ve arzın kısıtlı kalması neden olmaktadır” dedi.

“Sektör 2023 yılında dengesini bulacak”

Önümüzdeki dönemde pandeminin ağır şartlarının da hafiflemesiyle birlikte hem inşaat sektöründe hem de gayrimenkul satışlarında yukarı doğru hareketlenme beklediklerini vurgulayan Baki Budakoğlu, yabancı yatırımcı için Türk vatandaşlığına başvurabilmek adına satın alınacak gayrimenkulün minimum değeri 250 bin dolardan 400 bin dolara yükseltilmesinin sektöre küçük bir fren etkisi yaratacağını, ancak gerçek dengelemenin 2023’te gerçekleşmesini öngördüklerine işaret etti.

Baki Budakoğlu, “Konut fiyatlarındaki artışın temel nedeni yabancı yatırımcının konut alması değil, çok yüksek oranda artan inşaat maliyetleridir. Maalesef artan inşaat maliyetleri konut fiyatlarını baskıladı ve bugünkü durum ortaya çıktı. Buna ek olarak emtia fiyatlarında yaşanan artış, tedarik ve lojistik sorunu, konut arzının azalması, yüksek döviz kuru, bütün dünyada seyreden yüksek enflasyon ve enflasyona bağlı ülkemizde oluşan faizin yatırımcılar tarafından avantaj olarak görülmesi, özellikle büyük şehirlerde yaşanan arsa sıkıntısı konut satış fiyatlarının yükselmesinin nedenleri olarak sıralanabilir. Konut fiyatlarındaki artışa gerekçe olan nedenler ortadan kalkmadığı müddetçe yakın dönem için bir dengelenme beklemiyoruz.” dedi.

Yapı ruhsatı alınan daire sayısı son 4 yılın en yüksek düzeyine ulaşmış durumda”

Budakoğlu şöyle devam etti: “Ama sektörümüz için ümit verici gelişmeler de yok değil. Yapı ruhsatı alınan daire sayısı 710 bin adetle son 4 yılın en yüksek düzeyine ulaşmış durumda. Türkiye’nin yıllık olarak yaklaşık 800 bin yeni konuta ihtiyaç duyduğunu düşünürsek 710 rakamı çok sevindirici. İnşaat girdi maliyetlerinin son derece yüksek olmasına rağmen, güçlü müteahhitler üretim yapmaya başladı. Bu konut üreticilerimizin sorumluluk alıp, maliyet yönetimlerini yapıp sektöre inanmaya devam ettiklerinin göstergesi. Bundan sonrası için de üretimle beraber konut arzında artış olacak diyebiliriz. Ancak yine de konut fiyatlarının gerçek dengelenmesinin 2023 yılının haziran ayına kadar bulacağını öngörüyorum.”

Sahibinden metaverse arsası satıyor

Gayrimenkul, dünyada olduğu gibi ülkemizde de her zaman en güvenli yatırım aracı olarak rağbet görüyor. Son dönemde metaverse evreninde satışa sunulan arsaların binlerce dolara alıcı bulması, hatta ülkemizin önemli e-ticaret sitelerinden biri olan sahibinden.com’da satışa çıkarılması, gayrimenkul sektörünün sanal ortamda da yatırımcıların gündemine girdiğine işaret ediyor.

Metaverse arsanın yatırım olabilmesi, fayda sağlamasına bağlı

Değerleme sektörünün duayenlerinden Denge Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Baki Budakoğlu, geçtiğimiz günlerde sosyal medya üzerinden karşılaştığı bir yatırımcının kısa süre öncesinde 13.000 USD’ ye aldığı metaverse parselin hemen yanındaki parselin değerinin 1,0 milyon USD ye ulaştığından bahsettiğini ve bunun üzerine ‘bize de yeni bir kapı açıldı’ diyerek dersine çalışmaya başladığını ifade etti.

Getiri sağlar mı?

Değer tespitinden bahsedilebilmesi için öncelikle değerin oluşması gerektiğini belirten Budakoğlu, maddi ya da maddi olmayan herhangi bir eşyanın değeri sadece o şeylerin mevcudiyeti ile oluşmadığını; değerin oluşması için ‘Yararlılık’, ’Kıtlık’, ‘Arzu’ ve ‘Etkin Satın Alma Gücü’ gibi 4 adet faktöre ihtiyaç duyulduğunu belirtti ve “Demek ki, Metaverse’te de arsanın ya da herhangi bir gayrimenkulün gerçek anlamda değerinin oluşması için kullanılmak ya da kiralanmak suretiyle fayda sağlıyor olması gerekir. Belli bir miktar ile sınırlı olmayı gerektirmesinin yanı sıra yeterli miktarda alım gücüne sahip istekli alıcının mevcudiyeti de değerin oluşması açısından zorunluluk arz etmekte. “ dedi.

Metaverse arsa temininde kıtlık da sınır da yok

Bahse konu arsanın metaverse evreninde değil fiziki gerçek dünyada olması halinde; ‘Geliştirme Alanı’, ‘’Emsal Kat Sayısı’, ‘Yapılaşma Koşulları’, ‘Konumu’, ‘Ulaşım İmkanları’ gibi parametrelerin dikkate alınacağını ve akla ilk olarak bu hususların geleceğini söyleyen Baki Budakoğlu şöyle devam etti: Arsayı değerlendirirken de bir taraftan proje geliştirirken diğer taraftan da aynı imar yapılaşma koşullarına ve benzer konuma sahip arsaların gerçekleşmiş ya da talep edilen satış fiyatlarından da hareketle değeri tespit edecektik. Oysa Metaverse denilince bir sınırsızlık söz konusu zira adı üzerinde sanal bir platform. Halihazırda ön plana çıkan evrenleri The sandbox, Axie Infinity, Decentraland, Our vb. olarak sayabiliriz. Bu evrenler birbirinden bağımsız olarak tasarlanmış durumdalar; örneğin bir tanesi yaklaşık olarak 90.000 adet arsadan oluşurken bir diğeri tüm Dünya’yı birebir yansıtacak şekilde tasarlanmış olup, 1.6 milyon adet arsadan oluşmakta. Hani bazı konuşmalarda dile getiriliyor ve İstanbul Boğaz’ında arsa kalmamış deniliyor ya o sanal evrenlerden sadece bir tanesi için geçerli, zira bir uygulamada İstanbul’un haritasını tasarlatıp tekrar satışa sunulabilir ve o zaman da isteyen yatırımcı satın alma şansı doğar. Doğal olarak bu durumda Metaverse genelinde kıtlık faktörünün oluşmasından bahsetmek çok da gerçekçi olmaz gibi duruyor.” dedi.

Sanal arsada da ünlülerin satın aldığı taşınmazlara komşu olmak prim yapıyor

Denge Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Baki Budakoğlu, Metaverse’te arsa alımına ilişkin girişimlerde karşılaşılan parametrelere de değindi: “ Öncelikli alımlarda daha çok Metaverse Center’a yakınlık, ulaşılabilirlik, nüfus yoğunluğu ile ünlülerin satın aldığı taşınmazlara komşu olma ya da onlara yakın arsaların satın alınması öneriliyor ya da tercih ediliyor.Görüleceği üzere arsanın geliştirilmesine yönelik olarak konut, otel, okul, AVM yada fabrika alanı gibi bir kısıtlaması bulunmuyor. Kaldı ki zaten bir düzenleyici, planlamacı bir kurum da öngörülmüyor, zira inşa edilecek konuta sanal evrene dahil olan yatırımcıların karar vereceği kabul ediliyor. Yani platformda ortak karar alınması esas olup, sahibinin blockchain üzerinde kaydedilmesi ile mülkiyetinin herkes açısından ileri sürülebilecek yani aleni hale geleceği düşünülüyor.” şeklinde konuştu.

Sanal evrendeki arsaların nasıl kullanılacağında dair ortak paydada buluşmak zor

Metaaverse evrendeki gayrimenkulün değer kazanması için nasıl bir fayda sağladığının önemli olduğuna işaret eden Budakoğlu, “ Tabi yatırıma konu herhangi bir sanal evrende arsaların hangi amaçlarla kullanılacağına o sanal evrendeki yatırımcılar ile birlikte sanal evreni tasarlayan kurum yetkililerinden oluşan kurul karar verecekse bunların ortak bir noktada buluşmaları yetmeyebilir zira o noktanın aynı zamanda bahse konu sanal evrenin mevcudiyeti ve gelişmesi, sürdürülebilirliği açısından geçerli ve doğru kararların alındığı hususlar olmalı. Yani şehir plancılığı, harita mühendisliği, mimarlık, inşaat mühendisliği, işletmecilik disiplinlerinin yanı sıra insan psikolojisi ve toplumsal hayatı esas alan birçok disiplinin bakış açısından katkı sağlanarak parsellerin kullanım amaçları ve yapılaşma koşullarını belirlemek gerekecek, aksi taktirde yan yana dizilmiş gerek ticari gerekse sosyal yaşam açısından sinerji yaratmayacak plansız bir yapılaşma söz konusu olacaktır. Silüetten, estetikten hiç bahsetmiyorum bile. Tabi bir parselin değer ihtiva etmesi için bir diğer faktör olan yararlılık yani fayda üretmesi de ancak planlı bir yapılaşma ile söz konusu olacaktır. “ dedi.

Budakoğlu, bir YouTuber’ın sanal evrende yatırım yaptığı arsa üzerinde daha önce inşa ettiği iki katlı binayı ekranın yan tarafında bulunan bina sembollerinden üç katlı olanı seçip bir çırpıda değiştirebildiğini belirtti ve Böylece, taşınmazının değerini artırmış mı oldu? Yoksa yapmış olduğu tercihle değerini artırmak yerine arsasının değeri mi düşürdü, şimdiden kim bilebilir” dedi.