Üst gelir grubu bile ayakkabı ve giyimden kıstı

Bir önceki yıl tüm caddeler toplamında boş olan 86 mağazanın 2021 yılında 55 tanesi kiralandı. 2020 yılında gerçekleşen yeni kiralama işlemlerinin %27’si yeme-içme sektörüne aitken, 2021 yılında bu oran işlemlerin %30’una denk gelerek en çok işlem gören sektör konumunda olup, giyim ve ayakkabı kategorisinde ise bir önceki yıla kıyasla %36’dan %28’e düşüş kaydedildi.

Pandeminin etkileri azaldı

Dünyanın önde gelen gayrimenkul danışmanlık şirketi Cushman & Wakefield’ın, Avrupa yakasında İstiklal Caddesi ve Rumeli, Teşvikiye, Vali Konağı ve Abdi İpekçi’yi kapsayan Nişantaşı Bölgesi ile Anadolu yakasındaki Bağdat Caddesi olmak üzere İstanbul’un 3 ana caddesini inceleyen sekizinci ‘İstanbul Alışveriş Caddeleri’ raporunu yayımladı. Rapora göre toplam kiralama hacmi, hem işlem sayısı hem de metrekare bazında artış gösterdi: Üç ana cadde toplamında kiralama işlemleri sırasıyla; 2018 yılında 139, 2019 yılında 112, 2020 yılında 128 ve 2021 yılında 137 olarak gerçekleşti.

İstiklal Caddesi toparlanıyor

Raporda, İstanbul’un en önemli kültür, turizm ve ticaret merkezlerinden biri olmaya devam eden İstiklal Caddesi’nde, 2021 yılında pandeminin fiziksel perakende pazarında yarattığı olumsuz etkinin öncesinde değişen ziyaretçi profili doğrultusunda oluşan ön yargı ile caddenin popülerliği olumsuz etkilendi. Fakat normalleşme adımları, ön yargının giderek azalması ve tamamlanan kentsel yenileme çalışmaları ile cadde tekrar sosyalleşme mekanı fonksiyonuyla ön plana çıkmaya başladı. Bu ibareler doğrultusunda caddenin pozitif yönlü bir toparlanma süreci içerisinde olduğu gözlemlendi.

Öte yandan, pandeminin olumsuz etkisinin kademeli olarak ortadan kalkması ardından perakendede yaşanan canlanma ile İstiklal Caddesi’nde mağaza arzında hafif bir artış kaydedildi. Özellikle; bir önceki yıl güç kaybeden yeme – içme ve aksesuar – kozmetik kategorilerinde önemli artışlar görülürken, giyim ve ayakkabı kategorisinde kaydedilen kısmi düşüş 2021 yılında da devam etti. Ayrıca cadde üzerindeki boş mağaza sayısı geçen yıla oranla %40 azaldı.

Kiralamalar eski günleri özlüyor

Kiralama işlem hacmi; 2021 yılından önce son üç yıldır, metrekare ve sayı bazında azalma kaydetti.

2021 yılında ise kiralama işlem hacmi sayı bazında pandemiye oranla artış göstermiş olsa da; metrekare bazında pandemi öncesindeki seviyeleri henüz yakalayamadı. Artış hızında pandeminin etkisiyle duraksama dönemine giren toplam arz, tamamlanan inşaat çalışmalarının ardından yükseldi.

Yine pandeminin etkileri doğrultusunda artış kaydeden boşluk oranı; 2021 yılında artan arz doğrultusunda hafif bir artış gösterdi. Kiralama işlem hacmi ve sayısı önemli ölçüde artarken, boş mağaza sayısında düşüş kaydedildi. Cadde üzerinde, 2021 yılında toplam 35 kiralama işlemi gerçekleşirken, boş mağaza sayısı 14’e düştü.

Hafta sonunda Bağdat Caddesi’ndeyiz

Rapora göre hem İstanbul’un en uzun hem de Anadolu Yakası’nın en gözde alışveriş caddesi olma özelliklerini bir arada barındıran Bağdat Caddesi’nde, 2021 yılında bir önceki yıla göre benzer seviyede kaydedilen perakende arz sayısı 346 olan caddede, kentsel yenileme çalışmaları alışveriş caddeleri arasında en yoğun seyretmeye devam ederken, bu sayı geçen seneye kıyasla %20 oranında düşüş gösterdi.

Bağdat Caddesi’nde, boş mağaza sayısı normalleşme adımlarının ardından bu yıl da azalan eğilimini korumuş ve boşluk oranı geçen yıla oranla %17’den %13’e düştü. Böylelikle Bağdat Caddesi son beş yıldır gittikçe azalan boş mağaza sayısıyla caddeler arasında öne çıktı. 2021 yılında diğer caddelerde olduğu gibi Bağdat Caddesi’nde de ziyaretçi sayılarında artış kaydedilmiş ve hafta içi ziyaretçi sayısı bir önceki yıla göre %30 arttı.

Ayrıca pandemi öncesi dönem olan 2019 yılı ile karşılaştırıldığında hafta içinde %12’lik artış gözlemlenirken, hafta sonu 2 katından fazla bir oranla artış olması dikkat çekti. Böylece, Bağdat Caddesi 3 ana cadde arasında 2019 yılına oranla hafta sonu ziyaretçi sayısında en fazla artış gösteren cadde oldu. Bir önceki yıl yükselişe geçen yeme-içme sektörü Bağdat Caddesi’nde devamlılığını korurken bu kategorideki mağaza sayısında önemli ölçüde artış kaydetti.

Ayrıca, ev eşyası, hediyelik eşya, telekomünikasyon ve eczane gibi tüm kategorilerde artış yaşanmış olması dikkat çekti. Bunun yanı sıra, giyim-ayakkabı ve aksesuar-kozmetik kategorilerinde durağanlaşma gözlemlendi. Genel olarak bakıldığında ise caddedeki mağaza sayılarında artış görüldü.

Adet aynı ama metrekare büyüdü

Bağdat Caddesi’nde 2021 yılında kiralama işlem sayısı aynı kalmasına karşın, metrekare bazında geçen yıla kıyasla büyük işlemler gerçekleşti. Kiralama işlemlerinin toplamında bir önceki yıllara oranla ciddi bir artış kaydedildi. Kaydedilen bu işlemlerin büyük çoğunluğu yeni kiralama anlaşmalarından oluşurken, geçen sene Bağdat Caddesi özelinde %30 oranında kaydedilen yer değiştirme projeleri bu yıl %10 oranıyla sınırlı kaldı.

Lüks azaldı

Bağdat Caddesi üzerinde bir önceki yıla kıyasla giriş yapan markalar yeme – içme, giyim ve ayakkabı, başta olmak üzere tüm kategoriler genelinde ulusal ve uluslararası markalarda dengeli bir dağılım kaydedilirken, lüks marka sayısı bir önceki yıla göre az da olsa azalırken, uluslararası marka sayısı ise neredeyse aynı kaldı.
Yeni nesil kahve işletmeleri ve restoranlar Nişantaşı bölgesini cazip kılıyor

Raporda, Avrupa Yakası ve İstanbul’un en önemli lüks perakende merkezi olan Nişantaşı Bölgesi’nde pandeminin etkisiyle önemli bir düşüş gösteren yaya trafiği, tüm caddelerde olduğu gibi Nişantaşı Bölgesi’nde de artış gösterdi ve bu artış hafta içi %50 oranında gerçekleşti.

Perakende arzı bu yıl az bir düşüşle 372 mağaza olarak kaydedilen Nişantaşı Bölgesi’nde, geçtiğimiz yıl boş olan 27 mağazanın yarısından fazlası kiralandı. 2021 yılında kiralama hacmi sayı bazında azalma kaydetse de metrekare bazında incelendiğinde pandemi öncesi dönemden bile fazla bir artış gösterdi. Bu bağlamda son 3 yıldır %7 olan boşluk oranı bu yıl düşerek %5 kaydedildi.

Nişantaşı Bölgesi’nde, tüm kategoriler incelendiğinde sektör dağılımında önemli bir farklılık görülmezken, bir önceki yıl giyim ve ayakkabı kategorisinde görülen düşüş bu yıl değişerek, yükselişe geçti. Aksesuar ve kozmetik sektöründe geçen sene pandemiye rağmen devam eden yükselme trendi bu sene de sürekliliğini korudu.

Yeme – içme sektörüne ait mağaza sayısında bu senede önemli bir değişim kaydedilmezken, pandemiyle duraklamaya giren yeme – içme kategorisinde kiralama işlemleri bu yıl da Nişantaşı Bölgesi’nde dengede kaldı.

2020-2021 yılları içerisinde toplamda 55 kiralama işlemi, 18’i Abdi İpekçi’de, 12’si Rumeli Caddesi’nde, 11’i Vali Konağı’nda ve 14’ü Teşvikiye’de olmak üzere gerçekleşti. 2021 yılında Nişantaşı Bölgesi’nde kiralama işlem sayısında bir önceki yıla kıyasla 2 katına çıkan Teşvikiye öne çıkarken, diğer caddelerde kiralama işlem sayısında kayda değer bir değişiklik gerçekleşti.

E-ticaretteki büyüme, fiziksel perakendeyi dönüştürdü

Verileri değerlendiren Cushman & Wakefield Yönetim Kurulu Başkanı Tuğra Gönden, “Pandemi sonrası doğan sosyalleşme, açık havaya erişim ihtiyacı ve özlemi beraberinde fiziksel perakendenin senelerdir süren toparlanma evresini geride bırakarak, yükseliş dönemine girdiğini ve perakendeciler üzerindeki baskının azaldığını görüyoruz. Özellikle, açılışları gerçekleşen yerli ve yabancı firmaların yeni yatırımlarının İstanbul’un alışveriş caddeleri cazibesinin artışındaki etkisi yadsınamaz.” diyerek fikrini dile getirdi.

Paris’te toplantı yapıldı

Dünyaca ünlü Şanzelize Caddesi’nde faaliyet gösteren ve 1901 yılında Louis Vuitton tarafından kurulan Comité Champs-Elysées ile sürdürülen temaslar nedeniyle 24 Ocak 2020 tarihinde Bağdat Caddesi Derneği Yönetim Kurulu Başkanı Ali Güvenç Kiraz Paris’te komiteyi ziyaret etti.

Comité Champs-Elysées yetkilileri Edouard Lefebvre ve Morgan Barret’in ev sahipliğinde gerçekleşen toplantı sonucunda iki caddenin hem alışveriş hem de kültürel anlamda düzenlenecek etkinliklerle ilgili beraber planlama yapması ve etkinliklerin uluslararası bir alana yayılması konusunda anlaşmaya varıldı.

Dünyanın her yerinden turist çekiyor

Bağdat Caddesi Derneği Yönetim Kurulu Başkanı Ali Güvenç Kiraz, yapılan görüşme sonrasında şu detayları paylaştı: Dernek olarak en büyük hedefimiz caddemizi eskiden olduğu gibi sadece İstanbul ve Türkiye için popüler olan bir cadde değil, dünyanın her ülkesinden turist çekebilen, kültür ve sanat etkinlikleriyle dolu bir seviyeye çıkarmak. Bağdat Caddesi üzerinde bulunan dünyaca ünlü markaların yanı sıra yine caddeye özel çok önemli işletmeler bulunuyor.

7/24 yaşayan bir Bağdat Caddesi kurmanın en önemli yolu uluslararası alanda yer almaktan geçiyor. Bu bağlamda Şanzelize örneğini dikkate alarak Comité Champs-Elysées ile görüştük. Burada çok iyi ağırlandık. Nisan ayında kendilerini İstanbul’da ağırlayacağız. Yapacağımız etkinlikler ve çalışmalar Paris başta olmak üzere dünyanın birçok önemli şehrinde duyulacak. Bu anlaşmadan dolayı çok mutluyuz.”

Yaşama şekline verilen değer

Cadde’nin eski renkli günlerini yeniden yaşatmak, kaybolan değerini yeniden kazandırmak ve Cadde’yi yeniden kaliteli turistin gezdiği bir yer yapmak amacı ile kurulan Bağdat Caddesi Derneği, siyasi bir amaç gütmeksizin tüm kamu kurumları ile koordineli çalışmayı planlıyor.

Bağdat Caddesi Derneği Yönetim Kurulu Başkanı Ali Güvenç Kiraz, “Bağdat Caddesi 2012 sonrası yaşadığı ciddi sorunlar nedeniyle her yıl değer kaybetmeye başladı. Kentsel dönüşüm süreci, AVM’lerin yapılması, trafik sorunu ve ışıklandırma eksikliği başlıca sorunlar arasında yer alıyor. Bu böyle devam etmemeli diyenler olarak bir araya geldik. Bu bölgede yaşayanlar, sanatçılar, iş adamları, serbest meslek mensupları olarak bu derneği kurduk” diye konuştu.

Bağdat Caddesi Derneği çatısı altında neler yapmak istediklerini açıklayan Kiraz, “Öncelikle Cadde’nin değerinin yeniden eski hale gelmesini amaçlıyoruz. Caddemizin insanların yürüyebileceği, gece geç saatlere kadar aktif bir şekilde kullanabileceği ışıl ışıl bir cadde olmasını istiyoruz. Her ay düzenli kültür sanat etkinlikleri ile gençler ve çocukların eğlenebilecekleri etkinlikler planlayacağız. Bunun dışında tematik sokaklar düşünüyoruz. Sanat sokağı, sinema sokağı, tiyatro sokağı gibi tüm sokağı belli bir tema ile donatacağız. Yılın 365 günü yaşayan birçok önemli festivale ev sahipliği yapan, bölge değeri ile orantılı tematik sokaklarının olmasını istiyoruz” dedi.

Emlaktaki hareketlilik dinginleşiyor

Son dönemlerde yaşanan depremlerden sonra Bağdat Caddesi’nin değer kazandığını belirten Ali Güvenç Kiraz, “480 binin altına düşen nüfusumuz 500 binlere kadar çıktı. Kiralık daire hiç kalmadı diyebiliriz. Satılık ise çok az kaldı” şeklinde konuştu.

Harita Mühendisi, CBS Uzmanı Seçil Sağlam, “Bağdat Caddesi için bir araştırma yaptırdık ve caddenin ticari envanterini çıkarttık. Araştırma sonuçlarına göre caddenin yüzde 87 oranında ticari bir doluluğa sahip olduğunu fark ettik. Ayrıca caddede yer alan dükkanları sektör bazında incelediğimizde yüzde 22’sinin restoran/kafe, yüzde 20’sinin moda/giyim markaları olduğunu gördük. Üzerinde çalıştığımız bir diğer konu ise Bağdat Caddesi için özel olarak geliştirdiğimiz bir aplikasyon. Tamamlandığında Bağdat Caddesi üzerindeki herhangi bir mekan için konum ve yol bilgisi, mağaza içi görseller, restoranlar için menü ve fiyat bilgileri yer alacak. Uygulamada ayrıca yaklaşan etkinlikler hakkında da duyurulara yer verilecek” şeklinde konuştu.

Cadde’nin değeri 20 milyar TL

Sağlam ayrıca, “Çalışma sonucunda cadde hat boyu ve etkileşim alanlarıyla (sahil yolu ve/veya minibüs caddesi önemli bağlantı yolları dahil) birlikte 500 bin metrekareye yakın ticari alan öngörüyoruz ve bunun karşılığının; bir bulvar – açık avm konumunda olan Bağdat Caddesinin değerinin 20 milyar TL değerinde olduğunu söyleyebiliriz” dedi.

Kaliteli turisti Cadde’ye çekebilecek şekilde turizm bakanlığı ve acentaları ile entegre bir çalışma modeli geliştirmeyi hedeflediklerini belirten Ali Güvenç Kiraz, Cadde’yi bazı aylarda bir gün kapatmak ve alışveriş günü ilan etmek istediklerini de sözlerine ekledi.

TUİK verilerine göre 2019 Ocak-Haziran ayları arasında bir önceki yılın aynı dönemine göre alınan yapı ruhsatı yüzde 66,3 azalırken yeni inşaatlardaki bu düşüş, gözleri mevcut tamamlanmış gayrimenkullere çevirdi.

Stoklar azalıyor

Konut yatırımında kar elde edebilmek için henüz satın alırken uygun fiyatı yakalamak gerektiğine dikkat çeken Lüks Konut Uzmanı ve Gayrimenkul Danışmanı Sühran Aras, ”2018-2019 döneminde yaşanan durgunluk aslında konuta yatırım yapabilmenin önünü açtı. Fiyatlar yükselişe geçtiğinde bir daha bu noktadan konut alımı fırsatı yakalanamayacak. Bağdat Caddesi‘nde halihazırda satışta olan konut stokları azalmaya başladı. Yatırımcılara bu stoklar bitmeden fırsatı yakalamalarını öneriyoruz çünkü artan inşaat maliyetleri nedeniyle yeni yapılacak konutlarda bu fiyatları bulmaları mümkün olmayacak. Şu an tam konut alma zamanı.” dedi.

Cushman & Wakefield’ın hazırladığı 5. İstanbul Alışveriş Caddeleri raporu, yaya trafiğinin 3 ana caddede de yükseldiğine işaret ederken, bu trafiğin hafta sonu Bağdat ve hafta içi Nişantaşı caddesinde yoğunlaştığını ortaya koydu. İstiklal caddesinin ise eski canlılığına kavuşacağını öngörülen raporda ayrıca, kentsel yenilemelerin yoğunluğunun azaldığı, giyim ve ayakkabı sektörüne ilginin arttığı ön plana çıkıyor.

Kentsel yenilemelerin yavaşlamasına ve yükselen yeme-içme trendine bağlı olarak 2017 yılında boş olan mağazaların yüzde elliye yakını 2018 yılında kiralanırken, kiralama işlem sayısı bu yıl artış gösterdi. 3 ana cadde genelinde 2017 yılında 132 mağazada faaliyet gösteren uluslararası marka sayısı, 2018 yılı itibariyle yüzde 24 artışla 164’e yükseldi. Kiralama işlem sayısı açışından kıyaslama yapıldığında ise; 3 ana cadde toplamında 2017 yılında 109 olan kiralama işleminin, 2018 yılında 139’a yükseldiği ortaya kondu.

Dünyanın önde gelen gayrimenkul danışmanlık şirketlerinden Cushman & Wakefield, Avrupa yakasında İstiklal Caddesi ve Rumeli, Teşvikiye, Vali Konağı ve Abdi İpekçi’yi kapsayan Nişantaşı Bölgesi ile Anadolu yakasındaki Bağdat Caddesi olmak üzere İstanbul’un 3 ana caddesini inceleyen ‘İstanbul Alışveriş Caddeleri’ raporunun beşincisi yayınladı.

Buna göre 2017 yılında caddeler toplamında 65 olan kentsel yenileme çalışmaları azalarak 2018 senesinde 60’a düştü. 2017 yılında yine caddeler toplamında boş olan 122 mağazanın 58 tanesi 2018 itibariyle kiralandı. 2017 yılında gerçekleşen yeni kiralama işlemlerinin %32’si giyim ve ayakkabı sektörüne aitken, 2018 yılında bu oran işlemlerin yaklaşık üçte biri (%35) olarak gerçekleşti.

Hafta sonu yoğunluğu Avrupa yakasından Anadolu yakasına kayıyor

Rapora göre, Bağdat Caddesi ve Nişantaşı Bölgesi’nde kentsel yenileme çalışmaları azalırken, bu da caddelerin eski güçlerine ulaşabileceğini gösterdi. Her iki bölgenin ziyaretçilerinin tercih nedeninin sadece alışveriş değil aynı zamanda sosyalleşebilmek olduğu ortaya kondu. 2018 yılında geçen yıla kıyasla yaya trafiği hem hafta içi hem de hafta sonu artış gösterirken, hafta içi Nişantaşı bölgesinde yüzde 27, hafta sonu ise Bağdat Caddesi’nde yüzde 42’lik bir yaya trafiği artışı söz konusu oldu.

Yeme içme sektörüne olan ilginin artarak devam etmesiyle de tüketicilerin hafta sonu ve iş çıkışları için kullanmaları bu caddelerin eski trendini yakalayıp hatta belki daha da gelişerek büyümesi adına umut vaad ettiği rapordaki rakamlarla desteklendi.

Çalışan kesim, iş çıkışı kahve içmek için Nişantaşı’nı tercih ediyor

İstanbul’un en önemli lüks perakende merkezi olan ve üst segmentte birçok ulusal ve uluslararası markaya ev sahipliği yapan Nişantaşı Bölgesi’nde hem hafta içi hem de hafta sonu yaya trafiği arttı. Hafta sonu yaya trafiği yüzde 2 oranında artarken hafta içi bu artışın yüzde 27’i olduğu gözlemlendi. Özellikle yeni açılan restoranlar ve ikincil caddelerdeki yeni nesil kahveciler iş çıkışı ziyaretçi çekişini önemli ölçüde artırarak, yaya trafiğinin hafta içlerinde yükselmesine neden oldu.

Nişantaşı Bölgesi’nde perakende arz sayısı 2018’de 386 mağazaya ulaşırken, boş mağaza sayısının da düşüşe geçtiği bölgede geçen yıl boş olan 35 mağazanın yüzde 50’si kiralandı. Son 1 sene içerisindeki 50 kiralama işleminin 13’ü Abdi İpekçi’de, 16’sı Rumeli Caddesi’nde, 19’u Teşvikiye ve 2’si de Vali Konağı Caddesi’nde gerçekleşti. Rapora göre, Rumeli Caddesi ve Teşvikiye’de geçen yıla kıyasla kiralama işlem sayıları her iki cadde için de üç katına çıktı.

Geçen yıla kıyasla artan ve kira işlemleri açısından birinci sırada olan giyim/ayakkabı sektörü işlemlerinin %70’i ise ulusal markalar tarafından yapılırken, lüks ve erişilebilir lüks marka işlemleri ise toplamda 6 işlemle sınırlı kaldı.

İstiklal eski canlılığına kavuşabilir

İstanbul’un önemli ticaret ve kültür merkezleri arasında yer alan İstiklal Caddesi, azalan güvenlik sıkıntısı ve bakıma alınan nostaljik tramvayın 2018 itibariyle yeniden açılmasıyla iyileşme sinyalleri veriyor. Raporda, İstiklal Caddesi’nde inşaat halindeki binaların ve boş mağaza sayılarının azalması, Atatürk Kültür Merkezi projesinin tamamlanacak olması da caddenin eski günlerine kavuşması adına meydandan başlayarak caddenin aşağılarına doğru katkı sağlayacağı belirtildi.

Ana caddeler içerisinde en kalabalık cadde olma özelliğini sürdüren İstiklal Caddesi’nde, geçen yıla oranla kiralama işlem hacmi ve sayısı benzer seviyelerde seyretse de boş mağaza sayısı 2015 yılından bu yana ilk kez bu kadar düşük kaydedildi. 2018’de toplam 35 işlem gerçekleşen cadde üzerinde, boş mağaza sayısı da 18 oldu.

Rapora göre, 2018 itibariyle özellikle giyim ve ayakkabı mağaza sayılarında artış kaydedilen İstiklal Caddesi’nde, geçtiğimiz yılda ilginin yüksek olduğu yeme-içme sektörü bu yıl da artışına devam etti. 2017 yılındaki boş 28 mağazanın, 2018 itibariyle 13’ünün kiralanabildiği ve bu işlemlerin 4 tanesinin giyim ve ayakkabı markası olduğu kaydedildi. İstiklal Caddesi’nde son bir yıl içerisinde neredeyse tamamının yeni kiralamaların oluşturduğu 35 kiralama işleminin 11’i giyim ve ayakkabı, 9’u yeme-içme, 5’i kozmetik kategorilerine ait markalar oldu.

Bağdat Caddesi’nde kiralama işlemi 1 yılda 2 kat arttı

Anadolu Yakası’nın ana perakende merkezi konumundaki en uzun alışveriş caddesi olma özelliğine sahip Bağdat Caddesi, kentsel yenileme çalışmaları azalsa da hala en yoğun caddeler arasında yer alıyor. Rapora göre, Bağdat Caddesi’nde, 2018 yılında toplam perakende arz sayısı 342 mağazaya ulaştı. 2017’de artan boş mağaza sayısının 2018’de tekrar düşüşe geçmesi ile caddenin tahmin edilen ortalama ziyaretçi sayısı hafta içi %4 oranında, hafta sonu ise 2015’ten bu yana en yüksek seviyeye ulaşarak %42 oranında artış gösterdi.

Bağdat Caddesi’nde 2017’ye kıyasla bu yıl kiralama işlem hacminde sayısal olarak bir düşüş gözükmesinin nedeni, bu yıl 2017’de metrekare artışına sebep olan 7 bin metrekare ile Garanti Bankası ve Beymen’in yer değiştirme projesi büyüklüğünde bir işlemin gerçekleşmemesinden kaynaklandı. 2018 yılında ise kiralama işlem sayısı 2017 yılına göre iki katı seviyeye yakın artış gösterdi.

Son 1 sene içerisinde boş olan 59 mağazanın %50’sine yakını kiralanabildi. Toplamda gerçekleşen 54 kiralama işleminin 45’i yeni giriş, 6’sı yer değiştirme ve 3’ü de mevcut markaların büyümesi veya renovasyon projesi olarak kaydedildi. 2018 yılında Bağdat Caddesi uluslararası marka sayısı 45’ten 60’a çıktı.

“Nişandaşı ve Bağdat Caddeleri toparlanıyor”

Verileri değerlendiren Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden, “Ana cadde pazarı, özellikle bu seneki yüksek döviz kuru ve kira sözleşmelerin Türk Lirası’na dönüştürülmüş olması dolayısıyla hem mülk sahiplerinin hem de kiracıların üzerinde ekonomik baskılar oluşturdu. Pazarın yeni gerçeklerine adapte olmasının yanı sıra kentsel yenileme çalışmalarının azalmasına rağmen devam ediyor olması göz önüne alındığında, her üç caddenin de kırılgan olmaya devam edeceğini söyleyebiliriz” dedi.

Gönden, şöyle devam etti: “Buna rağmen, İstiklal Caddesi’nin geçtiğimiz yıla kıyasla bakıldığında iyileşme sürecinde olduğunu söylemek mümkün. Nişantaşı Bölgesi ve Bağdat Caddesi’ne gelindiğinde ise toparlanma sürecinin artarak devam edeceğini tahmin ediyoruz. Toparlanma sinyallerini, hafta sonu ziyaretçi sayısındaki artış ile en gözle görülür olarak Bağdat Caddesi, hafta içi sayısı ile de iş çıkışlarında tercih edilen restoran ve ikincil caddelerindeki kahveciler ile Nişantaşı Bölgesi verdi. Düşen boş mağaza sayısı ve kira seviyeleri ile de birlikte Bağdat Caddesi’nin daha da güçleneceğini umuyoruz.”

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, DÜNYA’ya yaptığı açıklamada, “Türkiye’de genelde konut yapış metodumuzda nakit arsa alımı çok tercih edilen bir yol olmadığı için arsaların reel değer artışını izlemek oldukça zor. Hasılat paylaşım ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile konut geliştirmenin yaygın olması, nakit el değiştirme sayısının azlığı arsa değerlerindeki değişimi izlemeye çok fırsat vermese de oranlardaki değişim bu yıl belirgin olarak görülüyor” ifadelerini kullandı.

“Bu dönemde arsa değerlerindeki artış geçtiğimiz yıllardakine benzer bir performans göstermiyor” diyen Maya, “Dolar bazlı olan piyasalarda TL’ye dönüş, konut fiyatlarındaki artışın geçtiğimiz yıllara kıyasla azalması ve yeni proje sayılarındaki düşüş arsa değerlerini de etkiliyor. Şu anda arsa fiyatlarındaki artış aynı konut fiyatlarındaki gibi kısmi gerçekleşiyor” dedi.

Lüks caddelerde düşüş var

Maya yaptıkları inceleme sonucunda Bağdat Caddesi’nde arsa değerinde düşüş gördüklerini bildirerek, “Önceki dönem konutların çok yüksek bedellerle satılacağı öngörüsü ve yanlış fizibiliteler nedeniyle Bağdat Caddesi civarında geçtiğimiz yıllarda yüzde 82’ler mertebesine kadar çıkan kat karşılığı oranları, bugün artık normal seviyelerine geri geldi. Bu seviye de yüzde 65 ve yüzde 70 arası… Bu da aslında dolaylı olarak arsa değerinin de düşmesi anlamına geliyor” bilgilerini paylaştı.

Maya’nın paylaştığı bilgilere göre, Bağdat Caddesi’nde arsası olan bir yatırımcı, kat karşılığı müteahhitte verdiği evinden -eğer 10 daire yapılacaksa- önceki yıla göre 1,5 dairesini kaybediyor. Bu da fiyat düşüklüğü ve satış azlığı nedeniyle neredeyse başa baş oluyor.

Uğurcan Gökçen/dunya.com

Bir zamanlar emlak fiyatlarının yüksekliği ile anılan İstanbul’un dört büyük alışveriş caddesi dönüşüm yaşıyor. Bağdat, İstiklal ve Abdi İpekçi Caddelerinde fiyatlar eskisine göre daha makul. Marka karmalarında da ciddi bir değişim var…

Onların diğer ismi prestij

Bu değişim her üçünde faaliyet gösteren firmalara da yansıdı ve özellikle İstiklal ve Bağdat Caddelerimin adeta marka karması değişti. Bu durum, gayrimenkul danışmanlık şirketi Cushman & Wakefield tarafından hazırlanan 4. İstanbul Alışveriş Caddeleri Raporu’nda da açıkça görülüyor.

Rapora göre, 2017’de yaya trafiği önceki yıla kıyasla İstiklal Caddesi’nde yüzde 11, Bağdat Caddesi’nde de yüzde 27 düştü. Lüks markalara ev sahipliği yapan Nişantaşı Abdi İpekçi Caddesi’nde geçen yıl kentsel yenileme çalışmaları ve boşluk oranlarının artması nedeniyle Nişantaşı bölgesinin genelinde yaya trafiği hafta içi 2016’ya göre yüzde 19 düşerken, ara ve arka sokaklarda artan restoran ve kafelerle ziyaretçi sayısı hafta sonu ise yüzde 12 arttı.

Verileri değerlendiren Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Toğrul Gönden, ana cadde pazarı, döviz kurundaki dalgalanma. Perakendedeki büyümenin yavaşlaması ve kentsel yenileme çalışmaları göz önüne alındığında ana cadde pazarının bir süre daha kırılgan olmayı sürdüreceğini ifade ederek, “Buna rağmen Bağdat Caddesi’nin umut vadederek daha hızlı düzeleceğini tahmin ediyoruz” dedi.

Dönüşüm Cadde’yi etkiledi

Bağdat Caddesi’nde 2016’da 27 adet olan kentsel yenileme proje sayısı geçen yıl itibarıyla 41’e ulaştı. Artan boş mağaza sayısı ve inşaat halindeki binaların yanı sıra yaklaşık 2 bin konutun yarım kalmasıyla birlikte ziyaretçi sayısında hem hafta içi hem de hafta sonu ciddi düşüş oldu. Cadde’de 2016’da boş olan 42 mağazanın yüzde 50’si son bir yıl içerisinde kiralandı.

Toplamda gerçekleşen 43 kiralama işleminin 26’sını yeni girişler oluşturdu. Açılması beklenen global markalar ile kira seviyelerinin dövizde yaşanan volatilite nedeniyle düşmeye devam etmesi sonucu Bağdat Caddesi’nin daha hızlı toparlanması bekleniyor.

Fiyatlar nereden nereye geldi?

TSKB Gayrimenkul Değerleme verilerine göre, Bağdat Caddesi’nin Bostancı-Suadiye hattında 2016’da 10-13 bin TL aralığında olan konut metrekare satış fiyatları 2017’de 8-10 bin TL’ye, 2016 yılında 35-45 TL m2/ay olan konut kiraları da 2017’de 28-35 TL arasına geriledi. Aynı hattaki işyeri satış fiyatları da 2016 yılında 23-32 bin dolar/m2 iken 2017’de 20-28 bin dolar/m2’ye indi.
Suadiye-Caddebostan hattında 2016’da 14-18 bin TL aralığında olan konut metrekare satış fiyatları 2017’de 11-14 bin TL’ye, 2016’da 47-60 TL m2/ay konut kiraları 2017’de 37-47 TL arasına indi. Aynı hattaki işyeri fiyatları 2016’da 27-34 bin dolar/m2 iken 2017’de 24-30 bin dolar/m2’ye geriledi.

Caddebostan-Kızıltoprak hattında ise, 2016’da 12-15 bin TL aralığında olan konut metrekare satış fiyatları 2017’de 10-13 bin TL’ye, 2016 yılında 42-52 TL m2/ay olan konut kiraları da 2017 yılında 35-45 TL seviyesine geriledi. Aynı hattaki işyeri satış fiyatları da 2016’da 20-28 bin dolar/m2 iken 2017’de 18-26 bin dolar/ m2’ye düştü.

İstiklal’deki gayrimenkul hareketi

Her geçen yıl farklılaşan yüzü, 2013 ve 2016 seneleri sonrası artan güvenlik endişesi, nostaljik tramvayın 2017 Ocak ayı itibariyle bakıma alınması gibi nedenler Beyoğlu İstiklal Caddesi’ndeki yaya trafiğini etkilerken, bu olumsuz manzara Cadde’nin perakende yapısında önemli değişimlere neden oldu.

Cushman & Wakefield tarafından hazırlanan 4. İstanbul Alışveriş Caddeleri Raporu’na göre, İstiklal, ana caddeler içerisinde halen en kalabalık cadde olmasına rağmen özellikle artan kentsel yenileme ve yol çalışmaları nedeniyle 2017’de hem hafta içi hem de hafta sonunda yaya trafiğinde yüzde 11 oranında düşüş yaşadı.

2017 itibariyle hazır giyim mağaza sayılarında azalma gözlemlenen İstiklal Caddesi’nde, özellikle aksesuar ve kozmetik markalarında artış olduğu kaydedildi. Caddede önemli değişikliklerden biri de yeme-içme sektörüne doğru kayan ilgi. 2016 yılındaki boş olan 23 mağazanın, 2017 itibariyle ancak 12’sinini kiralanabildiği İstiklal’de bu mağazalardan beşi yeme-içme firmalarına yapıldı.

Şu an yenileme sürecinde olan, tarihi pasajların (Rumeli Han, Narmanlı Han, Elhamra Han, Avrupa Pasajı, Hazzopulo Pasajı) önümüzdeki dönemde devreye girmesi ile birlikte İstiklal Caddesi’nin perakende konseptinde de bir hareketlenme yaşanacağı vurgulanıyor.

Öte yandan, istiklal Caddesi’ndeki gayrimenkul hareketi, dükkanların lokasyonu itibariyle iki bölgede inceleniyor. Birinci bölge Taksim Meydanı ile Galatasaray Lisesi’nin bulunduğu bölge. İkinci bölge ise Galatasaray Lisesi’nden Tünel’e doğru olan bölge. Taksim Meydanı’ndan Tünele doğru gittikçe dükkan kiralarının gerilediği görülüyor. Dolar üzerinden kiralanan ve genellikle kur sabitlemesi yapılmayan dükkanlarda birinci bölgede kiraların aylık metrekarede 115-250 dolar civarlarında olduğu görülürken ikinci bölgede kiralar aylık metrekarede 40 dolara kadar düşüyor.

Nişantaşı’nda kiralama hacmi

Cushman & Wakefield’in raporuna göre, Nişantaşı’nda toplam kiralama hacmi geçen yıl 2016’ya göre geriledi. Söz konusu düşüşte, özellikle Teşvikiye ve Abdi İpekçi’de yoğunlaşan kentsel yenileme çalışmaları etkili oldu.

2017’de bir önceki yıla kıyasla inşaat sayısı sekizden 16’ya çıkarken, metrekare bazında ise yüzde 92’lik artış kaydedildi. Nişantaşı’nda 2017 yılı içerisinde yapılan 31 kiralama işleminin 11’i Abdi İpekçi’de, beşi Rumeli Caddesi’nde, altısı Teşvikiye ve dokuzu Vali Konağı Caddesi’nde gerçekleştirildi. Toplamda gerçekleşen kira işlemlerinin neredeyse yarısı (14 tanesi) hazır giyim kategorisinden olup, bu kategorideki işlemlerin yüzde 64’ü ise ulusal markalar tarafından yapıldı.

Rapora göre, Nişantaşı bölgesinde artan kentsel yenileme çalışmaları ve boş mağaza sayısı nedeniyle hafta içi yaya trafiğinde bir düşüş yaşansa da, özellikle ara sokaklarda yer alan yeni nesil kahve dükkanları ve restoranların tercih edilmesi, Nişantaşı’ndaki yaya trafiğini bir nebze arttırdı.

Uzmanlar ne diyor?

Gamze ERTAŞ KARCIOĞLU
TSKB Gayrimenkul Değerleme Kurumsal Kalite ve İş Geliştirme Yönetici Yardımcısı
“İhtiyaç fazlası konut birikimi yaşanıyor”

Bağdat Caddesi’nde inşa edilen çok sayıda konut ile birlikte, arz talep dengesinin gerçekleştirilemediği görülüyor. Bunun sonucu olarak da, dönüşümün yoğun olarak yaşandığı Bağdat Caddesi ve yakın çevresinde ihtiyaç fazlası konut birikimi yaşandığı söylenebilir. Pazarda ihtiyaç fazlası ürün birikmesi ve alım gücünün artmaması, Bağdat Caddesi’ndeki konut satış ve kira fiyatlarında düşüş yaşanmasına neden oldu. Ayrıca, Cadde üzerinde yer alan dükkan doluluklarında da, yaşanan dönüşüm süreci ve döviz kurlarındaki dalgalanmalarla birlikte düşüş yaşandığı görüldü. Kentsel dönüşümle birlikte ihtiyaç fazlası ürün birikmesinin ve döviz kurlarındaki dalgalanmaların bölgedeki konut ve iş yeri etkisini bölgesel bazda incelediğimizde önemli değişimlerin gerçekleştiğini görüyoruz.

Aykut CELEP
Re/Max Forever Taksim Merkez Ofisi Gayrimenkul Danışmanı
“Hava parası, devir ücreti kalmadı”

İstiklal, Bağdat ve Abdi İpekçi caddeleri öncelikle İstanbul’un ticari anlamda kalbi niteliğindedir. Döviz kurlarında yaşanan dalgalanmalar, ekonomik belirsizlikler, kentsel dönüşüm ve çevre düzenlemeleri adı altında yapılan plansız hareketler ne yazık ki önce bu caddeleri etkiliyor. Bu etkiler 2015 yılından bu yana artarak devam etti. Öyle ki hava parası, devir ücreti kalmadı. Döviz olarak kiralama tamamen bitti.

Önceden boş dükkan ve mağaza bulmak imkansızken şimdilerde onlarca dükkan uzun süredir kiralık. Birçok ünlü marka cadde mağazalarını kapattı. Artık yoğunluk Ortadoğulu yatırımcılar üzerinde. Tüm yatırımcılar ve yeni mağaza açmak isteyen zincir markalar yukarıda belirttiğimiz olumsuzlukların ortadan kalkmasını bekliyor.

Tahminimiz 2018’de durgunluğun bir ölçüde devam edeceği yönünde. 2018’in gidişatı önümüzdeki dönemler için belirleyici olacaktır. Ancak şunu da unutmamalıyız, her inişin bir çıkışı olacaktır. Bu caddeler İstanbul’un ötesinde Türkiye’nin can damarlarıdır. Eski günlerine en kısa sürede dönmesi en büyük dileğimiz.

Melih TAVUKÇUOĞLU
AYİDER Başkanı
“Cadde’de konut stoğu yüzde 10 düzeyinde”

Bağdat Caddesi’nde 5 bin binanın yenilenme çalışmalarının devam ettiği tahmin ediliyor. Bağdat Caddesi ve çevresinde yüzde 10 kadar bir konut stoğu söz konusu. Stoğun daha çok aynı tip mimariye sahip, küçük metrekareli binalarda yaşandığını söyleyebiliriz.

Cadde’de proje geliştiren köklü oyuncular ise yapsatçı oldukları için bölgenin ruhuna uygun konut üretebiliyorlar ve finansman modellerini bu doğrultuda şekillendiriyorlar. Bölgede 100 kadar olan müteahhit firma sayısı son yıllarda 500’ü buldu. Firma işi almak için hak sahibine olması gerekenden fazlasını taahhüt ediyor. Sonra da kazanmak için fiyatı yükseltiyor.

Bağdat Caddesi’ne paralel bölgede hak sahibine yüzde 70 pay verilirken şimdi bu yüzde 85’i buldu. Daha üst kısımlarda ise yüzde 60-65’ten yüzde 75’e geldi. 2017’de fiyatlarda yüzde 30’luk bir düşüş meydana geldiğinden dolayı mağaza ve dükkan fiyatları da uygun bir düzeye geldi. Bu nedenle dünyaca ünlü birçok marka yeniden Cadde’ye giriş yaptı.

Cadde, sadece Türkiye’nin değil, dünyanın da en önemli alışveriş caddelerinden birisi olarak kabul ediliyor. 2017, Bağdat Caddesi için bir toparlanma yılı oldu. Bu yıl Cadde’nin yeniden İstanbul’un gözbebeği konumuna geleceğini söyleyebiliriz. Mevcutta deniz gören büyük daireler kolayca satılıyor.

Ahmet ERKUTOĞLU
AE Mimarlık YKB
“Bağdat Caddesi’ndeki müteahhit sayısı 500’ü aştı”

Bağdat Caddesi’nde 100 projeden 10’u yavaş gidiyor. Diğer bölgelerde sorun yaşayan firmalardan bazıları ellerindeki projeleri devrederek ya da ortak alarak bunu çözmeye çalışıyor. Bazıları da fiyat kırarak satmaya çalışıyor. Bu durum bölgeden alınan iş miktarını etkiliyor.

Eskiden 100 kentsel dönüşüm projesi aldığımız bölgede şimdilerde bu sayı 15’e kadar düştü. Arz fazlalığı ve yavaşlayan satışlar nedeniyle müteahhitler artık gelen teklifleri değerlendirmiyor.
Eskiden yüzde 75 olan kat karşılığı anlaşma oranları yüzde 65-68’lere geriledi. Bağdat Caddesi’nde çalışan müteahhit sayısı 500’ü aştı. Sayı artınca rekabetin getirdiği yakıcı problemler de arka arkaya ortaya çıkmaya başladı.

Cadde’ye gireyim de nasıl olursa olsun mantığıyla hareket eden müteahhitlere kat sahiplerinin yüksek beklentileri eklenince işler tıkanmaya başladı. Birçok müteahhit kaynak probleminden dolayı darboğaza girdi. Caddenin sorunlarına gayrimenkuldeki genel fiyat düşüşü de eklendi. Bölgede fiyatlar yüzde 30-35 oranında düştü.

Cushman Wakefield 4. İstanbul Alışveriş Caddeleri Raporu’ndan başlıklar

• Ana alışveriş caddeleri, döviz kurundaki dalgalanmalar, ekonomik baskılar ve kentsel yenileme çalışmaları göz önüne alındığında bir süre daha kırılgan olmaya devam edecektir. Buna rağmen, Nişantaşı ve Bağdat Caddesi’nin umut vaat ederek daha hızlı düzeleceğini tahmin ediyoruz.
• Nişantaşı 2016 senesine göre, ikincil caddelerdeki restoran ve kafelerin sayesinde artan hafta sonu ziyaretçi sayısıyla toparlanma sinyallerini veriyor.
• Bağdat Caddesi ise Beymen’in en büyük cadde mağazasının Suadiye’deki açılışı, düşen kira seviyeleri ve 2018 senesinde açılması beklenilen Chanel, Eataly, Apple ve Samsung mağazalarının da olumlu etkisiyle çok daha kuvvetli bir geleceğe hazırlanıyor.
• İstiklal Caddesi’nin ise üst segment yeme-içme ve kültürel aktivitelerden ziyade yerel hazır giyim pazarı ve daha düşük profilli yeme-içme mekanlarına doğru dönüşümünü devam ettireceğini düşünüyoruz.
• Özellikle profilin Ortadoğulu ziyaretçi ihtiyaçlarına kaymış olması ve 2019 senesi ilk çeyreğe kadar sürecek olan AKM projesi ise İstiklal Caddesi’nin daha uzun bir süre eski halini bizlere yaşatamayacağını gösteriyor. Ancak başarılı biteceğine inandığımız AKM projesi sonrasında, İstiklal’in meydan bölgesinden başlayarak aşağıya doğru inecek bir toparlanma olacağını umuyoruz.

Okhan Şentürk-Para

Oluşturulan ana merkezlerde arsa maliyetleri ve fiyatların tavan yaptığını, kentsel dönüşüme giren çok önemli semtlerin uzunca yıllar sorunlarla boğuştuğunu vurgulayan Cemal Kuru, “Bunlara bir de yeterli alt yapı çözümü getirilmeyince, hem konfor düşüyor hem de alım-satım ve kira bedellerinde suni farklılıklar oluşuyor” dedi.

Fiyatlar yüzde 40 düştü

Kuru, tüm bunlara en iyi örneğin İstanbul’daki Bağdat Caddesi olduğunu ifade ederek, şunları söyledi:

“Özellikle Ankara, İstanbul ve İzmir gibi büyük şehirlerde yapı ruhsatlarının belli bölgelerde toplanması hem satış hem de kira bedelleri üzerinde dengesizliklere yol açıyor. Hala yenilenmesi planlanan 15 bin binanın bulunduğu Cadde’de 2012’de başlayan kentsel dönüşüm çalışmaları, bölgeyi bir anda şantiye alanına çevirdi. Keşmekeşe giren Bağdat Caddesi’ni onlarca ünlü marka terk etti. Bölgede gelişim sürecinde hızla yükselen fiyatlar, çevre bölgeleri de etkileyerek suni artışlara neden oldu. Sıkıntıların ortaya çıkmasıyla başlayan düşüşler ise yatırımcının zarar etmesine yol açtı. Şu an Cadde’de konut fiyatlarında yüzde 40’a varan düşüşler söz konusu. Konutların metrekaresi 15-20 bin liradan 10-15 bin liraya kadar düştü. Bunda, kentsel dönüşümle bölgeye girme fırsatı elde eden çok sayıda tecrübesiz firmanın kaliteyi düşürmesinin de etkisi bulunuyor. Çözüm, şehrin çevresindeki uygun alanları imara açıp cazibe merkezi haline getirecek planlamalar yapmaktan geçiyor. ”

“Sağlıklı şehirleşme için altyapı çalışmaları önemli”

Cemal Kuru, hem kentsel dönüşüm için hem şehirlerin sağlıklı büyümesi için yapılacak planın, çevre ve altyapı politikalarının da göz ardı edilmeden oluşturulması gerektiğini kaydetti.

Kuru, kimi yerlerde kısa mesafelerde bile yerleşim yerinin uzaklığı ve ulaşımın yetersiz oluşu nedeniyle otomobilsiz yolculuk yapılamadığını belirterek, “Kentlerin büyümesi mevcut ulaşım ve altyapı sistemlerinin, iş olanaklarının, güvenlik, eğitim ve sağlık hizmetlerinin gelişmesiyle gerçekleşir. Gelişmiş toplu taşıma ağına sahip, hem oturmaya hem ticarete uygun alanların bulunduğu karma şehir planları hazırlamalıyız. Bu anlayışla yol alırsak, Bağdat Caddesi’nde yaşanan sorunlar bir daha yaşanmaz” dedi.

Bağdat Caddesi ve çevresinde bazı kimselerin iddia ettiği gibi “konut balonunun çok yüksek olmadığını” savunan Tavukçuoğlu, mevcut konut stokunun sadece yüzde 10’unun satılmayı beklediğini kaydetti.

Tavukçuoğlu, satılmayan konutların genelde küçük metrekareli olduğunu, deniz gören ve büyük metrekareli konutların satışında fazla sıkıntı yaşanmadığını ifade ederek, Bağdat Caddesi’nde inşaat firmaları arasında yoğun rekabet yaşanması nedeniyle arsa payının yüzde 85’lere kadar çıktığını, bu rakama hak sahiplerine ödenen taşınma bedeli ve kira yardımı eklenince fiyatların daha da yükseldiğini kaydetti.

Bağdat Caddesi’nde, özellikle bölgenin eski müteahhitlerinin satış konusunda sıkıntı yaşamadığını dile getiren Tavukçuoğlu, “Bölgeyi bilmeyen, geçmişinde müteahhitlik olmayan, mali yapısında sıkıntı bulunan inşaat firmaları problem yaşıyor. Daha önce bölgede 100 müteahhit varken, bu sayı 500’e çıktı. Bu firmaların işi almak için hak sahibine olması gerekenden fazlasını taahhüt etmesi konut fiyatlarının çok hızlı artmasına neden oldu.” şeklinde konuştu.

“Cadde, 2018’de yeniden İstanbul’un göz bebeği konumuna gelecek”

Melih Tavukçuoğlu, İstanbul’da özellikle son 2 yıla kadar gayrimenkul fiyatlarının çok hızlı arttığını, 2 yıldır da artışların sınırlı kaldığını belirterek, şunları kaydetti:

“Bağdat Caddesi gerçekten çok önemli. Türkiye’nin en önemli lokasyonlarından… Cadde, 2018’de yeniden İstanbul’un göz bebeği konumuna gelecek. Mevcutta deniz gören büyük daireler, kolayca satılıyor. Ancak yüzde 85’lere varan arsa maliyetleri nedeniyle çok hızlı artan fiyatlar 2 yıldır düşüşte. Son 2 yılda Erenköy, Göztepe, Caddebostan ve Suadiye gibi popüler lokasyonlarda konutların metrekaresi 15-20 bin liradan 10-15 bin liraya kadar düştü. Bölgedeki konutların, cadde ve sahildeki konumlarına göre fiyatları değişebiliyor. Caddenin üst paraleli, tren hattındaki konutların metrekaresi ise 10-12 bin liradan 6-8 bin liraya kadar geriledi. Ortalama yüzde 30 olan düşüşler, bazı yerlerde yüzde 40’ları aştı.”

“15 bin bina yıkılmayı bekliyor”

AYİDER Başkanı Tavukçuoğlu, kentsel dönüşüm başladığından bu yana dönüşümün lokomotifi olan Bağdat caddesi ve çevresinde binaların sadece yüzde 10’unun yenilenebildiğini, 15 bin binanın daha yıkılmayı beklediğini söyledi.
Bölgede her yıl ortalama bin binanın kentsel dönüşüme girdiğini bildiren Tavukçuoğlu, şu değerlendirmelerde bulundu:

“Bu da kentsel dönüşümün, yaklaşık 20 yıl daha sürmesi anlamına geliyor. Çok fazla konut üretmenin, bölge dışından oyuncuların bölgeye hücum etmesinin, kat sahiplerinin inşaat firmalarının rakibi haline dönüşmesinin yanı sıra banka kredilerinin yaşattığı sıkıntılar konut satışını olumsuz etkiliyor. Bu, az da olsa bölgede konut stokunun oluşmasına neden oluyor. Eskiye oranla dairelerin satış hızı daha uzun bir döneme yayılmaya başlamıştır. Önceden topraktan satılan projeler, şimdilerde proje tamamlandıktan sonra satılabiliyor.”

AA

Bağdat Caddesi’nde 2016’da 27 adet olan kentsel yenileme proje sayısı geçen yıl itibarıyla 41’e ulaştı. Artan boş mağaza sayısı ve inşaat halindeki binaların yanı sıra yaklaşık 2 bin konutun yarım kalmasıyla birlikte ziyaretçi sayısında hem hafta içi hem de hafta sonu ciddi düşüş oldu.

Caddede 2016’da boş olan 42 mağazanın yüzde 50’si son bir yıl içerisinde kiralandı. Toplamda gerçekleşen 43 kiralama işleminin 26’sını yeni girişler oluşturdu.

Açılması beklenen global markalar ile kira seviyelerinin dövizde yaşanan volatilite nedeniyle düşmeye devam etmesi sonucu Bağdat Caddesi’nin daha hızlı toparlanması bekleniyor.

Nişantaşı’nda hafta sonunda yaya trafiğinde artış yüzde 12

Rapora göre, özellikle büyük moda markalarını barındıran Abdi İpekçi Caddesi’nde geçen yıl kentsel yenileme çalışmaları ve boşluk oranlarının artması nedeniyle Nişantaşı bölgesinin yaya trafiği hafta içi 2016’ya göre yüzde 19 düşerken, ara ve arka sokaklarda artan restoran ve kafelerle ziyaretçi sayısı hafta sonu ise yüzde 12 arttı.

Nişantaşı’nda toplam kiralama hacmi geçen yıl 2016’ya göre geriledi. Söz konusu düşüşte, özellikle Teşvikiye ve Abdi İpekçi’de yoğunlaşmış kentsel yenileme çalışmaları etkili oldu. 2017’de bir önceki yıla kıyasla inşaat sayısı 8’den 16’ya çıkarken, metrekare bazında ise yüzde 92’lik artış kaydedildi.

“Ana cadde pazarı bir süre daha kırılgan olmayı sürdürecek”

Verileri değerlendiren Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Toğrul Gönden, ana cadde pazarı, döviz kurundaki dalgalanma, perakendedeki büyümenin yavaşlaması ve kentsel yenileme çalışmaları göz önüne alındığında ana cadde pazarının bir süre daha kırılgan olmayı sürdüreceğini ifade ederek, “Buna rağmen Bağdat Caddesi’nin umut vadederek daha hızlı düzeleceğini tahmin ediyoruz.” dedi.

AA