EVA Gayrimenkul Değerleme’nin saha araştırmasına göre, cadde boyunca 30’a yakın binada dönüşüm süreci başlarken, bu binaların çoğunda aktif ticari işletmeler bulunuyordu. Her binada ortalama 2 ila 3 dükkânın yer aldığı ve dönüşümle birlikte en az 70 iş yerinin faaliyetlerine son verdiği tespit edildi.

İş yerlerinde ciddi kayıp: en az 70 dükkan kapandı

Kapanan dükkânların önemli bir kısmını uzun süredir faaliyet gösteren butik mağazalar, zincir markalar ve kafe-restoranlar oluşturuyor. Bazı büyük markalar cadde üzerinde yeni lokasyonlara taşınmayı başarırken, küçük esnaf için bu süreç oldukça zorlayıcı oldu.

Yetersiz boş dükkan stoğu nedeniyle birçok işletme çevre sokaklara yöneldi. Ancak bu geçiş, hem müşteri sadakati hem de yaya trafiği açısından ciddi kayıplara yol açtı. Özellikle konum bağımlılığı yüksek markalar, müşteri kitlesinde düşüş yaşadı.

Kiralık ilanlar azaldı, fiyatlar arttı

2025 Nisan itibarıyla Bağdat Caddesi’nde:
• Satılık iş yeri metrekare fiyatları: 500.000 TL – 1.000.000 TL
• Kiralık iş yeri metrekare fiyatları: 2.500 TL – 6.000 TL
• Caddebostan ve Suadiye gibi merkez bölgelerde kira fiyatları: 7.000 TL – 8.000 TL/m²’ye kadar çıkıyor

Ancak, kiralık ilan sayısı ciddi oranda düşmüş durumda. Kentsel dönüşüm nedeniyle inşaat sürecinde olan binalar, ticari alan stokunun azalmasına yol açtı. Yeni projelerin tamamlanmamış olması da bu süreci pekiştiriyor.

Bazı kiralamaların el altından, hava parası gibi yöntemlerle yapıldığı; yani resmî ilanların dışında, özel pazarlıklarla gerçekleştiği gözlemleniyor.

Uzman uyarıyor: “Erken planlayan kazanır”

EVA Değerleme Koordinatörü Serkan Bal, sürecin ticari gayrimenkul açısından önemini şu sözlerle özetliyor:

“Kentsel dönüşüm yalnızca fiziki bir yenilenme değil, sosyo-ekonomik yapının da değişimidir. Bağdat Caddesi gibi değerli lokasyonlarda erken pozisyon alan işletmeler avantaj sağlıyor. Ancak geç kalanlar, yüksek rekabet ve yer sıkıntısıyla karşı karşıya kalıyor.”

Bal, yatırımcılar ve ticari kiracılar için zamanlama ve doğru planlamanın bu süreçte belirleyici olduğuna dikkat çekiyor.

Sonuç

Bağdat Caddesi’ndeki dönüşüm, yalnızca emlak piyasasını değil, ticari yaşamı da şekillendiriyor. Ticari mülk fiyatlarının yükselmesi, dükkan arzının azalması ve müşteri kitlesindeki değişim, bölgedeki işletmeler için yeni bir denge arayışını beraberinde getiriyor.

Eski binaların yıkıldığı bölgede yenilenen binalara dönüşümü hızlandırmak adına iki katı emsal verilmesi, arzın talebin üzerine çıkmasına yol açtı. Yükselen fiyatların etkisiyle maliklerin taleplerinin giderek artması, dönüşüm yapan müteahhitler arasındaki rekabeti körükledi. Arz fazlalığı yanında çok yükselen fiyatlar ve döviz kurlarında yaşanan artış da bölgede konut ve dükkan satışlarının yavaşlayıp gerilemesine, kiraların da düşmesine neden oldu.

TSKB Gayrimenkul Değerleme ve JLL’nin bölgedeki konut ve işyeri kiralarındaki ve satış fiyatlarındaki değişimi değerlemesi göre bölgedeki fiyat gevşemesini net bir biçimde gözler önüne seriyor.

Nereden nereye geldi?

TSKB Gayrimenkul Değerleme verilerine göre, Bostancı-Suadiye hattında 2016’da 10-13 bin TL aralığında olan konut m2 satış fiyatları 2017’de 8-10 bin TL’ye, 2016 yılında 35-45 TL m2/ay olan konut kiraları da 2017’de 28-35 TL arasına geriledi.  Aynı hattaki işyeri satış fiyatları da 2016 yılında 23-32 bin dolar/m2 iken 2017 yılında 20-28 bin dolar/m2’ye indi.

JLL verilerine göre de 2016’da 190 dolar/m2 olan işyeri kiraları 2017’de 125 dolar/m2’ye gerilemiş durumda. Suadiye-Caddebostan hattında 2016’da 14-18 bin TL aralığında olan konut m2 satış fiyatları 2017’de 11 -14 bin TL’ye, 2016’da 47-60 TL m2/ay konut kiraları 2017’de 37-47 TL arasına indi. Aynı hattaki işyeri fiyatları 2016’da 2734 bin dolar/m2 iken 2017’de 24-30 bin doIar/m2’ye geriledi. JLL verilerine göre, 2016’da 225 dolar/m2 olan işyeri kiraları da 2017’de 150 dolar/m2’ye düştü.

Caddebostan-Kızıltoprak hattında ise 2016’da 12-15 bin TL aralığında olan konut m2 satış fiyatları 2017’de 10-13 bin TL’ye, 2016 yılında 42-52 TL m2/ay lan konut kiraları da 2017 yılında 35-45 TL seviyesine geriledi.

Aynı hattaki işyeri satış fiyatları da 2016’da 20-28 bin dolar/m2 iken 2017 yılında 18-26 bin doIar/m2’ye düştü. JLL verilerine göre de 2016 yılında 120 dolar/m2 olan işyeri kiraları 2017 yılında 80 dolar/m2’ye inmiş bulunuyor.

Makbule Yönel Maya
Tskb Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü
“Gereğinden fazla vaat verildi”

“Kentsel dönüşüm işlerine başlarken sonucuna çok bakmamıştık. Arz-talep dengesi talep yönüne evrilmişti. Gereğinden fazla vaat verildi. Dönüşümle birlikte stok iki katına çıktı. Mal sahiplerinin büyük bir kısmı konutlarını satıp Bodrum’a yerleşti. Nakde olan ihtiyaç bölgedeki fiyatlarda etkili oluyor. 2018’de satışlar yavaşlar ama fiyatlar çok düşmez.”

Roni Saris
JLL Türkiye Perakende Danışmanlığı ve Cadde Mağazacılığı Drt.
“Boşluk oranları azalacak”

“Türkiye’ye son dönemde yeni giriş yapan marka olmamasından ötürü fiyatlar gevşedi. AVM’lerin kira rakamlarını düşürme konusundaki aksiyonunu caddeler yeni alıyor. Kiralar yüzde 40-45 oranında geriledi. Firmalar gevşemeyi fırsat bilip eski pozisyonlarına geri dönüyorlar. Bu yıl caddelerde boşluk oranları azalacak. 2018’in son çeyreğinde gerçek anlamda pozitif bir toparlanma olacak.”

Caddenin kendisi de dönüşüm mağduru

Bağdat Caddesi’ndeki kentsel dönüşümde aktif olarak rol alan AE Mimarlık’ın yönetim kurulu başkanı mimar Ahmet Erkurtoğlu, fiyatların gerilemesinin en büyük nedeninin dönüşümün Kadıköy’de yoğunlaşması olduğunu vurguluyor.

Anadolu’daki ve İstanbul Avrupa Yakasındaki müteahhitlerin Kadıköy’e hücum etmesinin bu ilçede bir inşaat yoğunluğu yarattığına işaret eden Erkurtoğlu, talebin üzerindeki arzın, ekonomik sıkıntıya düşen ‘satyapçı’ müteahhitlerin fiyatları düşürmelerinin fiyatları gerilettiğini söylüyor.

Fikirtepe gibi devlet buraya da el atsın

Önlem alınmazsa fiyatların daha da gerileyebileceğini belirten Ahmet Erkurtoğlu, ülkemizdeki ekonomik belirsizlikten dolayı yatırımcıların yatırım yapmak yerine sıcak parada kalmayı tercih etmelerinin de satışları yavaşlattığına dikkat çekiyor.

Bağdat Caddesi’nde yarım kalan projelerin tamamlanması ve vatandaşların mağdur olmaması için Fikirtepe’de olduğu gibi KİPTAŞ veya İller Bankası gibi bir kurumun devreye girebileceğine vurgu yapılıyor. Piyasanın canlanması ve yarım kalan inşaatların tamamlanabilmesi için belirli bir süre için tapu harcı ve KDV muafiyeti gibi uygulamaların da yapılabileceğine dikkat çekiliyor.

Fiyatlar yerini buldu mu?

Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkanı Melih Tavukçuoğlu, Bağdat Caddesi’nin bir rant merkezi olarak kabul edildiğine, sektörün içinden ve dışından birçok oyuncunun bölgede inşaat yapıp arz fazlası yarattığına vurgu yapıyor.

Tavukçuoğlu, konut satış fiyatlarının yüzde 30’a varan oranlarda düştüğünü, gerçek yerini bulan fiyatların sabitlendiğini söylüyor. Yarım kalan projelerin yüzde 10’luk bir dilimi oluşturduğunu belirten Tavukçuoğlu, bu sorunun bir kısmının bölgenin güçlü oyuncularıyla ortaklık yoluna gidilerek çözüldüğünü ifade ediyor.

Aydoğan İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı irfan Aydoğan, birbirine benzeyen projeler üretilmesinin ve ekonomik sıkıntıya giren müteahhitlerin fiyat indirimi yapmaları gibi faktörlerin gevşemeye neden olduğunu belirtiyor. Aydoğan, bu yıl ise fiyatlarda bir düşüş beklemediklerini vurguluyor.

Levent Gökmen Demirciler- Ekonomist

Arda, “Kentsel dönüşümün yoğun yaşandığı Bağdat Caddesi’nde, inşaatlardan dolayı iş makineleri, kamyonlar, gürültü ve kirlilik derken bir zamanlar ev almak isteyenler, başka bölgelere gitmeye başladı. Bu gidişin ana nedenlerinden biri yoğun yapılan inşaatların yarattığı kirliliği ikincisi ise kentsel dönüşüm etkisiyle aşırı yükselen konut fiyatlarıdır. Ancak son aylarda kentsel dönüşüm, satılmayan daireler nedeniyle oldukça yavaşladı ve bu da Bağdat Caddesi’nin eski günlerine dönmesine olanak sağladı” diyor.

Bağdat Caddesi’nde kiralar %30 oranında düştü

Müteahhitlerin artık Bağdat Caddesi’nde proje almadığını dile getiren Ayşe Fügen Arda, “Bir çok müteahhit şantiyelerini devretmeye çalışıyor. Bölgede 100’den fazla proje ise yarım kalmış durumdadır. Müteahhitler satış yapabilmek için ciddi oranlarda gizli indirimler yapıyor. Dairelerini satamayan mal sahipleri ise kiralamaya dönüyor. Bu durum da kiralarda %30 oranlarında düşüş yaşanmasını sağlıyor. 2 yıl önce yüksek fiyatlarla dairelerini kiralayan mal sahipleri, evlerin boş kalmaması için sözleşme yenileme döneminde kira artışı yapmayarak kiracının aynı fiyat ile devam etmesini kabul ediyor” diyor.