Düzenlemeyi değerlendiren Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, taşınmaz piyasasında sağlıklı veri altyapısının önemine dikkat çekerek, “Gayrimenkul piyasasında adil, erişilebilir ve gerçekçi bir değerleme sisteminin kurulabilmesi için en önemli unsur doğru, standart ve denetlenebilir veridir. Değerleme raporlarının kamu otoriteleriyle elektronik ortamda paylaşılması, uzun vadede piyasa şeffaflığına katkı sağlayabilir” dedi.

Veri seti oldukça kapsamlı

Özelmacıklı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından talep edilen veri setinin yalnızca taşınmaz değerinden ibaret olmadığını belirterek, “Veri setinde rapor numarası, değer türü, talep ve rapor tarihi, uzman ve denetmen bilgileri, il, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm, tapu türü, hisse durumu, arsa payı ve koordinat bilgileri gibi çok sayıda alan bulunuyor. Bunun yanında imar durumu, yapı sınıfı, yapı cinsi, inşaat seviyesi, enerji sınıfı, depreme dayanıklılık, hasar durumu, ulaşım imkânları ve çevresel gelişim dinamikleri de veri setine dahil ediliyor” ifadelerini kullandı.

Mükerrer bildirim riski önlenmeli

Yeni düzenlemede uygulama modelinin doğru kurulması gerektiğini vurgulayan Özelmacıklı, “Değerleme kuruluşları hâlihazırda hazırladıkları raporlara ilişkin verileri belirli standartlar çerçevesinde GABİM üzerinden sisteme aktarıyor. Yeni düzenleme ile raporu düzenleten kamu kurumları, bankalar ve finans kuruluşları da bildirim yükümlülüğü kapsamına alınıyor. Aynı raporun farklı taraflarca ayrı ayrı girilmesi; mükerrer bildirim, operasyonel yük ve veri uyumsuzluğu riski doğurabilir. Doğru model, teknik verinin tekil rapor numarasıyla ve kurumlar arası entegrasyonla TKGM sistemine aktarılmasıdır” dedi.

Değer bilgi merkezi için önemli bir hazırlık

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından açıklanan Değer Bilgi Merkezi uygulamasının bu yıl İstanbul’da, 2027 yılı içinde de 81 ilde devreye alınmasının planlandığını hatırlatan Özelmacıklı, “Bu veri seti, Değer Bilgi Merkezi için önemli bir hazırlık niteliği taşıyor. Ancak değerleme raporlarından elde edilecek veri, piyasanın tamamını tek başına temsil etmez. Bu verilerin tapu işlem verileri, belediye rayiçleri, imar verileri, ilan verileri ve fiili piyasa gerçekleşmeleriyle birlikte değerlendirilmesi gerekir” dedi.

Amaç şeffaf ve güvenilir piyasa olmalı

Özelmacıklı son olarak, “Türkiye’de gayrimenkul piyasasının daha şeffaf, ölçülebilir ve güvenilir hale gelmesi ortak hedefimizdir. Ancak sistemin başarısı, toplanan verinin hacminden çok niteliğine bağlıdır. Usul ve esaslar hazırlanırken mükerrer bildirimlerin önlenmesi, KVKK boyutu, rapor sahipliği, sorumluluk sınırları ve kurumlar arası entegrasyon açık şekilde belirlenmelidir. Doğru veri ve doğru entegrasyon sağlanırsa Değer Bilgi Merkezi; vatandaşlar, yatırımcılar, kamu kurumları ve sektör profesyonelleri için önemli bir referans altyapısına dönüşebilir” ifadelerini kullandı.

Değer haritası için değer barışı ve harç indirimi şart

Özelmacıklı “Gerçek değer haritalarının oluşması için değer barışı uygulaması ve tapu harcı oranlarının makul seviyelere çekilmesi şart. Aslında doğru değer haritaları bu şekilde çok daha kolay bir şekilde de oluşturulabilir. Aksi halde sistem güvenliği artırır ama kayıt dışılığı kalıcı olarak azaltamaz. Amaç cezalandırmak değil, gönüllü uyumu teşvik etmek olmalıdır. Dubai gibi ülkelerde değer artış kazancı vergisi olmadığı için alım-satımlar gerçek bedeller üzerinden yapılabiliyor. Bu da piyasanın doğru değer haritalarının oluşmasını sağlıyor. Bizde ise bu vergi, çoğu zaman düşük beyanı teşvik eden bir unsur haline geliyor. Bu nedenle sistemin bu yönüyle de yeniden ele alınması gerekiyor” dedi.

Peker GYO, Sözınv paylarını tamamen aldı

Şirketten yapılan açıklamada, işlem sonrası Peker GYO’nun Sözınv Danışmanlık’taki oy haklarının ve sermaye paylarının %100 olduğu belirtildi. İşlem bedeli, şirketin son yıllık finansal tablosuna göre hasılatın %241,31’ine karşılık geliyor.

Projeler İstanbul Beykoz’da yükseliyor

Sözınv Danışmanlık, İstanbul Beykoz’da inşaatı süren “TERA ORMAN”, “TERA GARDEN” ve “TERA ADEN” projelerini geliştiriyor. Projeler toplam 34.988,67 m² arsa üzerinde yer alıyor ve 25.170 m² satış alanına sahip. Toplam 99 villa inşa edilecek ve projelerin toplam değeri yaklaşık 150 milyon ABD Doları olarak öngörülüyor.

Projeler arsa payı karşılığı inşaat modeliyle yürütülüyor; Sözınv, inşaat maliyetlerini üstlenirken villaların mülkiyetinin yarısına sahip olacak.

Stratejik büyüme ve sektördeki konum

Peker GYO, bu devralmayla gayrimenkul geliştirme alanındaki konumunu güçlendirmeyi ve sektörde nitelikli yeni proje fırsatlarını değerlendirmeyi hedefliyor. Yönetim kurulu toplantısında bağımsız üyelerden oluşan çoğunluk olumlu oy kullanırken, yönetim kurulu başkanı Emre Tezmen, Tera Girişim Sermayesi Yatırım Ortaklığı A.Ş.’deki görev ve pay sahibi olması nedeniyle toplantıya katılmadı.

Şirketten yapılan açıklama şöyle:

Şirketimiz tarafından 16.01.2026 tarihinde yapılan özel durum açıklamasında Şirketimiz ile Tera Girişim Sermayesi Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında akdedilen sözleşme doğrultusunda; gayrimenkul geliştirme ve yatırım alanındaki büyüme stratejilerimizin halkalarından biri olarak, Tera Girişim Sermayesi Yatırım Ortaklığı A.Ş. portföyünde yer alan Sözınv Danışmanlık Anonim Şirketi’nin sermayesini temsil eden payların %100’ünün devralınması hususunda taraflar arasında mutabakata varıldığı, söz konusu satın alma işleminin bedelinin, Sözınv Danışmanlık Anonim Şirketi’nin birim pay bedelinin tespitine ilişkin gerçekleştirilecek değerleme raporu üzerinden belirleneceği bildirilmişti.

Bu kapsamda Sözınv Danışmanlık Anonim Şirketi paylarının Şirketimize devri bugün (03.03.2026) gerçekleşmiş ve Şirketimiz Sözınv Danışmanlık Anonim Şirketi sermayesinin %100’ünü temsil eden payların sahibi haline gelmiştir.

Sözınv Danışmanlık Anonim Şirketi mevcut durumda inşaatı İstanbul, Beykoz’da devam etmekte olan “TERA ORMAN”, “TERA GARDEN” ve “TERA ADEN” projelerini geliştirmekte olup projeler kapsamında değeri toplam 150 milyon ABD Doları olması beklenen toplam 99 adet villa inşaat edilecektir. Projeler, 7 ayrı parselde 34.988,67 m² arsa alanını kapsamakta olup toplam 25.170 m2 satış alanına sahiptir.

Projeler arsa (kat) payı karşılığı inşaat modeli ile geliştirilmektedir. Arsa sahipleri ile akdedilmiş sözleşme kapsamında proje geliştirme ve inşaat maliyetleri Sözınv Danışmanlık Anonim Şirketi tarafından karşılanacak olup işbu kapsamda inşaat edilecek villaların mülkiyetinin yarısı Sözınv Danışmanlık Anonim Şirketi’ne ait olacaktır.

Şirketimiz, bu satın alma işlemiyle gayrimenkul geliştirme alanındaki konumunu güçlendirmeyi hedeflerken, büyüme stratejimiz doğrultusunda sektördeki nitelikli ve katma değer yaratacak yeni proje fırsatlarını da değerlendirmeye devam edecektir.

Söz konusu işleme ilişkin olarak Şirketimiz yönetim kurulunun gerçekleştirdiği 03.03.2026 tarihli toplantıya yönetim kurulu başkanımız sayın Emre Tezmen, Tera Girişim Sermayesi Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin yönetim kurulu başkanı ve pay sahibi olduğu için katılmamıştır.

Şirketimiz bağımsız yönetim kurulu üyelerinin atanmasına ilişkin SPK onay süreci devam ettiğinden halihazırda bağımsız üyesi bulunmayan yönetim kurulunda sayın Emre Tezmen haricinde bütün üyeler söz konusu toplantıya katılım sağlamış ve olumlu oy kullanmıştır.

Emlaknews.com.tr

Özelmacıklı “Arsa payı, parsel arsasından bağımsız bölümlere rayiç değerleri oranında arsadan pay verilmesidir. Arsa payı bağımsız bölümlerin sayısına bölünerek eşit pay verilmeyeceği gibi, bağımsız bölümlerin büyüklüklerine yani metrekarelerine göre de pay verilmemelidir. Arsa paylarının hakkaniyete ve yasalara uygun paylaştırılmasında, ne projeyi tasdik eden belediyeler ne de tapu daireleri bu konuda gerekli hassasiyeti göstermediklerinden birçok kooperatif ve müteahhit de olayın önemine veya bilgisine vakıf olmadığından arsa payları gelişi güzel veya arsayı binadaki bağımsız bölüm sayısına eşit bölmek suretiyle paylaştırılmaktadır ki bu yanlış bir uygulamadır” dedi.

Kentsel dönüşümde ortaya çıkıyor

Birçok eski yapıda arsa paylarının müteahhit yada arsa sahibi lehine farklı oranlarda verildiğini ve bu durumun kentsel dönüşüm gibi yenilemelerde ortaya çıktığını belirten Özelmacıklı, “Kentsel dönüşüm öncesinde bina sakinleri arsa paylarını kontrol etmeli. Eğer adil bir dağılım yoksa bunun için arsa payının düzeltilmesi davası açmalı ve haklarını korumalılar” dedi.

Arsa tapusunda saklı paylara dikkat

Arsa tapulu yerlerde de bağımsız bölümlere arsa paylarının adil dağıtılmadığı durumlarla karşılaştıklarını belirten Altın Emlak Genel Müdürü “Arsa tapulu daire yada işyeri alımlarında, fiili taksime dikkat edilmeli. Çünkü binada yeri olmayıp, arsada kendisine pay bırakanlar var. Daire sahipleri ile tapu sahipleri eşleşiyor mu, yoksa boşta kalan pay sahibi var mı kontrol edilmeli. İlerde bu durum izale-i şüyu ve ecrimisil davalarına neden oluyor. Hatta fiili taksim yoksa şufa hakkına bile konu oluyor” dedi.

Aynı arsa üzerindeki ortaklığın bağımsız bölüm maliklerinin arsa paylarıyla ifade edildiğini de anlatan Üzümcüoğlu, “Arsa payı kavramı, aynı zamanda Anayasanın 35’inci maddesinde yer alan ‘mülkiyet hakkı’ kapsamında da ele alınıyor” diye konuştu.

Arsa payı kavramının Kentsel Dönüşüm’de daha da önem kazandığını iade eden Üzümcüoğlu, kanuna göre eski yapının yıkılıp yeniden yapılması sırasında bağımsız bölüm sahiplerinin, sahip oldukları arsa payı hisseleri oranında üçte iki çoğunlukla karar verebildiklerine dikkat çekiyor. Yine aynı şekilde, kat maliklerinin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre de sahip oldukları hak ve yükümlülükleri kullanmalarının da arsa paylarıyla orantılı olduğunu belirten Üzümcüoğlu, “Arsa payının adil ve doğru hesaplanması gerekir” açıklamasında bulundu.

‘Adil olmayan arsa payı uygulamaları var’

Arsa paylarının irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulduğu tarihte mevcut şerefiye değerleriyle orantılı olarak hesaplandığını anlatan Üzümcüoğlu buna karşılık özellikle eski yapılarda arsa paylarının adil olmayan şekilde dağıtılmış örneklerine rastlandığını vurguluyor. Özellikle proje müellifinin aynı zamanda müteahhit olduğu eski zamanlarda yapılan binalarda bu durum görüldüğünü anlatan Üzümcüoğlu “Zamanında müteahhit daha avantajlı fiyatla satacağını hesap ederek veya  kendine düşen daireye daha fazla arsa payı ayırmış olabiliyor” dedi.

Bu durumun genellikle halihazırda içinde oturulurken fark edilmeyip sorun yaratmadığını kaydeden Üzümcüoğlu , “Fakat riskli bölge özelliği olan bölgelerde ya da riskli yapı özelliği kazanan binanın yıkılıp tekrar yapılması esnasında, o zamana kadar aynı mülkiyet haklarına sahip olmuş maliklerin yeni yapıda ciddi anlamda hak kaybına uğramalarına ya da haksız kazanca sahip olmalarına neden oluyor” uyarısında bulundu. Bazı durumlarda da malikler arasında bu durumun problem yaratması nedeniyle kentsel dönüşüm karar sürecinin sekteye uğradığını anlattı.

‘Davalar sorunu hemen çözmüyor’

Kentsel dönüşüm sürecinde sonra arsa paylarından dolayı hak kaybına uğradığını düşünen kişilerin arsa payı düzeltim davası açılması yoluna gittiklerini anlatan Üzümcüoğlu, sulh mahkemelerinin yetkili olduğu bu davaların taşınmazın bulunduğu yerde açıldığını ve mahkemelerde bilirkişiler tarafından itiraz edilen arsa paylarının, arsa payı dağıtımının yapıldığı tarih itibariyle tekrar değerlendirildiğini söyledi.

İnşaatın yapıldığı tarihteki şartların tespit edilmesi zor olduğu için bu davalarda kazanım sağlayan maliklere sık rastlanılmadığını kaydeden Üzümcüoğlu, bu şekilde  devam eden çok sayıda dava olduğuna dikkat çekti.

‘Bazı binalarda sorun öteleniyor’

Bazı binaların ise dava devam ederken yıkıldığını kaydeden Üzümcüoğlu, kat maliklerinin arsa payı durumunun da tamamen bu süreçte ortada kaldığının altını çizdi. Bazı durumlarda ise malikler arsa payının kullanımı farkını sorun etmiyor ve müteahhitle anlaşabiliyorsa sorunun çözülmeyip sadece ötelendiğine dikkat çeken Üzümcüoğlu, kullanıcıların bina alırken nasıl iskanı soruyorsa arsa payını da sormasını tavsiye etti.