Kentsel dönüşümde alternatif finansman modeli dikkat çekiyor

Neo Portföy Yönetimi A.Ş. Gayrimenkul Yatırım Fonları Direktörü Deniz Şahinkaya, Türkiye’de konutun yalnızca barınma ihtiyacını karşılayan bir unsur olmadığını, aynı zamanda güçlü bir yatırım aracı olarak görüldüğünü söyledi.

Şahinkaya, mevcut ekonomik koşulların erişilebilir konut üretimini daha karmaşık hale getirdiğini belirterek özellikle büyükşehirlerde yükselen arsa maliyetlerinin sektör üzerinde ciddi baskı oluşturduğunu ifade etti.

İstanbul’da arsa maliyetleri baskıyı artırıyor

Özellikle İstanbul gibi büyükşehirlerde imarlı arsa üretiminin zorlaştığını söyleyen Şahinkaya, finansman maliyetlerindeki yükselişin de geliştiricilerin hareket alanını daralttığını vurguladı.

Geleneksel finansman modellerinin büyük ölçekli projelerde tek başına yeterli olmamaya başladığını ifade eden Şahinkaya, kentsel dönüşümün artık ertelenemez bir zorunluluk haline geldiğini belirtti.

Şahinkaya’ya göre son yıllarda Türkiye’de yeni konut arzının önemli bölümü dönüşüm projelerinden oluşuyor. Riskli yapı stokunun yenilenmesine dayalı projelerin önümüzdeki dönemde de sektörün ana dinamiklerinden biri olması bekleniyor.

PGYF modeli sektöre kurumsal yapı kazandırıyor

Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın yalnızca finansman sağlayan bir model olmadığını ifade eden Şahinkaya, PGYF yapısının sektöre şeffaflık, profesyonel yönetim ve kurumsal disiplin kazandırdığını söyledi.

Farklı yatırımcıların tek çatı altında buluşmasının ölçek ekonomisi yarattığını belirten Şahinkaya, özellikle banka kredisi ve özkaynak kullanımının zorlaştığı mevcut piyasa koşullarında alternatif sermaye modellerinin daha da önem kazandığını kaydetti.

Şahinkaya, profesyonel yönetim mekanizmalarının projelerin daha sağlıklı ilerlemesine katkı sunduğunu ifade ederek PGYF modellerinin uzun vadeli sermaye ihtiyacı bulunan projelerde önemli avantaj sağladığını dile getirdi.

Dünyada dönüşüm projelerinde fon modeli yaygınlaşıyor

Kentsel dönüşüm projelerinde fon modellerinin dünya genelinde yaygın şekilde kullanıldığını belirten Şahinkaya, özellikle İtalya ve İngiltere’deki uygulamaların dikkat çekici olduğunu söyledi.

COIMA tarafından geliştirilen “Impact Fund” modelinin sosyal fayda, sürdürülebilirlik ve kurumsal yatırım yapısını bir araya getirdiğini belirten Şahinkaya, emeklilik fonları ve büyük yatırım kuruluşlarının şehir dönüşüm projelerine doğrudan sermaye sağladığını ifade etti.

Ayrıca Manchester, Liverpool ve Londra gibi şehirlerde gerçekleştirilen dönüşüm projelerinde özel sermaye ve kurumsal fonlama modellerinin önemli rol üstlendiğini söyledi.

Erişilebilir konut ihtiyacı büyüyor

İstanbul’da merkezi bölgelerde arsa arzının azalmasının yeni konut üretimini büyük ölçüde dönüşüm projelerine bağımlı hale getirdiğini belirten Şahinkaya, yükselen kira ve konut fiyatlarının orta gelir grubunun erişilebilir konuta ulaşmasını zorlaştırdığını kaydetti.

Önümüzdeki dönemde yalnızca lüks projelerin değil; erişilebilir fiyatlı, sürdürülebilir, planlı ve deprem güvenliği yüksek projelerin daha fazla öne çıkacağını ifade eden Şahinkaya, PGYF modellerinin bu dönüşümde önemli rol üstleneceğini söyledi.

Sermaye piyasaları şehirleşmede daha etkin olacak

Türkiye’de sermaye piyasalarının derinleşmesiyle birlikte gayrimenkul sektöründe daha kurumsal finansman modellerine ihtiyaç duyulduğunu vurgulayan Şahinkaya, özellikle kentsel dönüşüm, karma yaşam alanları, erişilebilir konut üretimi ve sürdürülebilir şehircilik yatırımlarında PGYF kullanımının yaygınlaşmasını beklediklerini ifade etti.

Şahinkaya, kentsel dönüşümün yalnızca eski binaların yenilenmesi anlamına gelmediğini, şehirlerin ekonomik, sosyal ve fiziksel olarak yeniden inşasını kapsayan çok boyutlu bir süreç olduğunu belirterek, Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın sermaye piyasaları ile reel ekonomiyi buluşturan önemli araçlardan biri haline geleceğini söyledi.

EVA Gayrimenkul Genel Müdür Yardımcısı Özhan Yurtseven, endeks oranı düşük bir oran gibi görünse de Ocak-Şubat aylarından beri Pandemi süreci, uzun süredir döviz kurlarındaki artış ve enflasyon etkileriyle inşaat maliyetlerinin ciddi oranlarda yükseldiğini belirtti.

Çok etken var

İnşaat sektöründe maliyetleri belirleyen en büyük etkenin genel olarak malzeme fiyatları olduğunu da belirten Yurtseven, “Malzeme fiyatlarında yaşanan değişimler, inşaat projelerinin gayrimenkul satış fiyatlarını belirlemektedir. Bu değişimler, birçok faktörden etkilenebilir. Döviz kurları ve malzeme üretim sürecinde meydana gelen fiyat dalgalanmaları malzeme fiyatlarını en çok etkileyen faktörlerin başında gelmektedir. Yapı malzemelerinin birçoğu yurtdışından ithal edilmektedir. Döviz kurlarında yaşanan ani değişimler, inşaat şirketlerini bir sonraki malzeme tedariki sürecinde etkiler.” dedi.

Dövizdeki artış tırmanmaya devam ediyor

Geçen sene bu zamanlarda dolar kurunun 5,65 seviyelerinde iken bu dönemde 8,00 seviyesinde olduğunun da altını çizerek, “Euro kuru 6,16 seviyelerinde iken bu dönemde dolar kuru 9,0’lar seviyesinde oldu. Geçen sene Eylül ayına göre bu zamana kadar sadece döviz kurunda yaklaşık %40-%45 artış söz konusu. Enflasyon ve pandemi süreci dövizdeki artışları yukarı yönlü tırmandırmaya devam etmekte.

Proje finansmanı sağlamanın da yüksek maliyetli olduğu bir dönemdeyiz

Dövizdeki yüksek artış oranları ile birlikte inşaat maliyetleri de ciddi oranda arttı. Özellikle inşaatın ana malzemeleri olan kumun, çimentonun ve demirin fiyatında meydana gelen artış inşaat malzemesi tedarik eden firmaların maliyetini fazlası ile artırdı. Tedarikçi firmalar artan bu maliyeti mecburen inşaat firmalarına yansıtıyorlar.

Yakın bir zamana kadar inşaat firmaları maliyet artışlarını kendi kar marjlarını düşürerek, stok malzeme kullanarak vb. çözüm yolları üreterek bu durumu gayrimenkul satışlarına yansıtmamaya çalışıyorlardı. Pandemi süreci ve döviz kurundaki artışlar artık piyasadan da görüldüğü gibi gayrimenkul satış değerleri de artmış durumda. Proje finansmanı sağlamanın da yüksek maliyetli olduğu bir dönemdeyiz. Mevcutta devam eden projeleri bitirmek dışında yeni bir proje maliyetine katlanmak firmalar için zor.

Ocak ayında C30 beton m3 alımı 190 TL iken şu anda m3 alımı 230 TL

Ülkemizde inşaat maliyetlerinin yaklaşık %80’i dövize endeksli. Bu durum dövizdeki artışın inşaat maliyetlerine yansıması anlamına geliyor. İnşaat maliyetinin ana kalemlerini oluşturan kum, çimento, demirde sene başından bu zamana yüzde 35’lere varan artışlar oldu.

İnşaat malzemeleri tedarik eden firmalar da, bu koşullarda kendilerini garanti altına almak için fiyat politikalarını değiştirmektedir. Vadeli satışlarda tedarikçiler riski, yüksek derecede fiyatlandırmakta bu da maliyetleri yükseltmektedir.

Demir fiyatları Ocak ayında tonu 3200 TL seviyelerinde alım yapılırken, şuanda tonu 5000 TL seviyesine dayanmış durumda. Ocak ayında C30 beton m3 alımı 190 TL den yapılırken, şu anda m3 alımı 230 TL’den yapılmaktadır.

Bina inşaat maliyeti 30-35 birim artış gösterdi

Her yıl inşaat işçilik maliyetleri %10-%15 oranında artıyordu. Pandemi süreci ve döviz kurundaki artışlar yıllık normal artış seviyelerinin de üstünde artışa sebep oldu. İşçilik maliyetleri de %15’lerin üzerine çıkmış durumda. Bütün bu inşaatı oluşturan bileşenlerdeki maliyet artışlarını göz önüne alacak olursak sene başında ortalama 100 birim olan bina inşaat maliyeti 30-35 birim artış gösterdi.

Alım gücü zayıflıyor

Döviz kurundaki artış konut yatırımcısının parasını faizde ve dövizde değerlendirmesine neden oluyor. Gayrimenkule olan talep sınırlı düzeyde kalmaktadır. Bu durum maliyetleri artmasına dolayısıyla hem satış hızını düşürmekte hem de karlılığını azaltmaktadır.

Son 5 yılda yaşanan bu durum bugün üst seviyelere ulaşmış durumda. Alım gücünün zayıflamasının yanında döviz kurunun önlenemez yükselişi gayrimenkul sektöründe geliştirmeyi çıkmaz yola götürmektedir. Yeni konutlarda ortalama inşaat maliyet artışı, enflasyonun da, üretici fiyatlarındaki yıllık ortalama artışın da üzerine çıkmış durumda.

KDV iadesine razı firmalar var

Arsa maliyetleri artmakta, malzeme fiyatları yükselişte. İnşaat maliyet artışları üst seviyelerde. Sektör satış kar marjları alt seviyelerde. %10-5 kar marjlarına kadar gerileyen sektörde projeyi bitirmek maliyetleri kurtarmak için çabalayan firmalarda olduğunu, hatta sadece KDV iadesine bile razı firmalar olduğunu söylemek yanlış olmaz.

Satış fiyatları mecburen artış eğilimi göstermek zorunda ama alıcı baskın bir piyasada da bu zamları yapmak kolay değil. Kısacası geliştiriciler artık bir çıkmaza doğru sürükleniyor, yeni proje geliştirsinler mi? Yoksa beklesinler mi? Çarklar durduktan sonra sistemi tekrar kurmak çok zor olacak ne yapsınlar? Malzeme maliyetleri maliyeti arsa fiyatlarında indirim olarak alabilirler mi?

İşte kritik soru bu; eğer arsa fiyatları düşerse bu durumda gayrimenkul önümüzdeki dönemde geliştirilebilir bir enstrüman olur. Yoksa özellikle konut sektörü özelinde gayrimenkul sektörü ciddi bir daralmaya gidecek.” şeklinde görüşlerini dile getirdi.