Konut fiyatları yükselince ilgi arsalara yöneldi

Verileri değerlendiren Endeksa Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, arsaya olan ilginin artmasının ana sebebinin konut fiyatlarının çok yükselmesi olduğunu söyleyerek, “İnsanlar elindeki varlığı bir şekilde değerli bir yatırıma dönüştürmek istiyor ama artan fiyatlar nedeniyle bu durum konut için her zaman geçerli olamayabiliyor. Dolayısıyla vatandaş konuta göre daha ulaşılabilir maliyetlere sahip arsaya yöneliyor. İkinci neden de pandemi nedeniyle sahil bölgeleri başta olmak üzere büyükşehirlere yakın yerlerde arsa /arazi alımına yönelik artan talep.

Arazi alımına yönelik dünya çapında bir paradigma değişimi yaşanıyor

Talebi arttıran başka bir neden de pandemi döneminde karantinalar, yasaklar derken insanların büyükşehirde yaşamı sorgulamaya başlaması oldu. Bu durum da özellikle sahil bölgelerinde arsa arazi alımlarını arttırdı. Doğayla iç içe olayım, toprağa dokunayım diyen insanlar birikimlerini arsa ve arazide kullanmaya başladı. Ülkemizde arsa alımlarını şimdilik çok etkilemese de bugün bütün dünyada iklim krizi nedeniyle de arsa/arazi alımları yapılıyor, göçler yaşanıyor. Yani son dönemde arsa arazi alımına yönelik dünya çapında bir paradigma değişimi yaşanıyor. Arsa bugün bir yatırım aracından fazlasını ifade ediyor insanlar için.

2022’de arsa satışları daha da artacak

Bütün bu süreç rakamlara da yansıyor. TÜİK ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verilerine göre konut dışı gayrimenkul satışları (arsa, tarla, işyeri, fabrika, ofis, depo, sanayi sitesi vs) 2021’de bir önceki yıla göre yaklaşık yüzde 29,6 artarak 1 milyon 528 bin bandına geldi. Bu satışların 722 bin adedi tarla, 480 bin adedi ise arsa. Konut dışı gayrimenkul satışı 2021 yılında ilk defa konut satışlarını geçti. Bu durum yaşanan sürecin en önemli göstergesi aslında. 2021 verileri üzerinden bir projeksiyon yaptığımızda 2022’de arsa satışının daha da artacağını öngörebiliriz.” şeklinde konuştu.

Eski fiyattan arsalar hayal olacak

Piyasalardaki daralma nedeniyle müteahhitlerin var olan arsalara eski fiyat tekliflerini veremeyecek olmaları nedeniyle proje geliştirmek isteyen arsa sahiplerinin fiyat düşürmeleri bekleniyor. Bunun da önümüzdeki dönemde konut fiyatlarına düşüş olarak yansıması bekleniyor. Hükümetin konutta KDV indirimine devam edilmesi ve tapu harçlarının yüzde 4’ten yüzde 3’e indirilmesi de sektörde olumlu bir hava yarattı.

Levent Gökmen Demirciler-Ekonomist

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, DÜNYA’ya yaptığı açıklamada, “Türkiye’de genelde konut yapış metodumuzda nakit arsa alımı çok tercih edilen bir yol olmadığı için arsaların reel değer artışını izlemek oldukça zor. Hasılat paylaşım ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile konut geliştirmenin yaygın olması, nakit el değiştirme sayısının azlığı arsa değerlerindeki değişimi izlemeye çok fırsat vermese de oranlardaki değişim bu yıl belirgin olarak görülüyor” ifadelerini kullandı.

“Bu dönemde arsa değerlerindeki artış geçtiğimiz yıllardakine benzer bir performans göstermiyor” diyen Maya, “Dolar bazlı olan piyasalarda TL’ye dönüş, konut fiyatlarındaki artışın geçtiğimiz yıllara kıyasla azalması ve yeni proje sayılarındaki düşüş arsa değerlerini de etkiliyor. Şu anda arsa fiyatlarındaki artış aynı konut fiyatlarındaki gibi kısmi gerçekleşiyor” dedi.

Lüks caddelerde düşüş var

Maya yaptıkları inceleme sonucunda Bağdat Caddesi’nde arsa değerinde düşüş gördüklerini bildirerek, “Önceki dönem konutların çok yüksek bedellerle satılacağı öngörüsü ve yanlış fizibiliteler nedeniyle Bağdat Caddesi civarında geçtiğimiz yıllarda yüzde 82’ler mertebesine kadar çıkan kat karşılığı oranları, bugün artık normal seviyelerine geri geldi. Bu seviye de yüzde 65 ve yüzde 70 arası… Bu da aslında dolaylı olarak arsa değerinin de düşmesi anlamına geliyor” bilgilerini paylaştı.

Maya’nın paylaştığı bilgilere göre, Bağdat Caddesi’nde arsası olan bir yatırımcı, kat karşılığı müteahhitte verdiği evinden -eğer 10 daire yapılacaksa- önceki yıla göre 1,5 dairesini kaybediyor. Bu da fiyat düşüklüğü ve satış azlığı nedeniyle neredeyse başa baş oluyor.

Uğurcan Gökçen/dunya.com

İstanbul’dan İzmir’e her yer değerlendi

İzmit Körfezi’ndeki Dilovası Dil Burnu ile Yalova Altınova Hersek Burnu arasında inşa edilen Osmangazi Köprüsü, 2016 Temmuz’da faaliyete geçti. Tamamlandığında, İstanbul-İzmir arası ulaşımı 3.5 saate indirecek olan ve Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu projesini de kapsayan bu yatırım, özellikle güzergah üzerinde kalan küçük illere talebi de önemli ölçüde hareketlendirdi.

1915 Çanakkale Köprüsü projesi kapsamında inşa edilen yolun da İzmir’e bağlanacak olması göz önünde bulundurulduğunda, söz konusu proje, İstanbul-Çanakkale arasındaki ulaşımı da büyük ölçüde kolaylaştıracak.

Özellikle projenin 2013 yılında açıklanmasıyla birlikte otoyolun birinci etkileşim bölgeleri başta olmak üzere tarla ve arsa fiyatlarında dikkat çekici bir artış yaşandığını söyleyen TSKB Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ece Kadıoğlu “Köprünün özellikle güzergah hattı olan Gebze, Yalova, Bursa, Manisa, Balıkesir ve İzmir’de fiyatları önemli ölçüde etkilediği söylenebilir. 2019 yılında İzmir’e ulaşım sağlayacak güzergahın tamamlanmasıyla birlikte Balıkesir-Manisa ve İzmir’deki konut ve arsa fiyatlarının daha da artış göstermesi bekleniyor” dedi.

Yavuz Sultan Selim Köprüsü’nün etkisi büyük oldu

İstanbul Sarıyer ilçesi Garipçe Köyü ve Beykoz ilçesi Poyrazköy arasında inşa edilen ve 2016 yılı Ağustos ayında faaliyete geçen Yavuz Sultan Selim Köprüsü gayrimenkul değerlerini etkiledi. İstanbul metrosu ile de birleştirilmesi hedeflenen projenin otoyol kısmı 2018’de tamamlanacak. Kadıoğlu, projenin etkilerinin en çok görüldüğü ilçelerin Eyüp, Çatalca, Arnavutköy, Sarıyer, Beykoz, Çekmeköy ve Sancaktepe ilçeleri olduğunu söyledi.

Tarla ve arsa fiyatlarında en çok değer artışının yaşandığı bölgelerin ise Arnavutköy Karaburun ve Tayakadın, Beykoz Riva, Sarıyer Uskumruköy ve Çekmeköy Nişantepe olduğunu belirten Kadıoğlu, “Daha çok konut piyasasında hareketliliğin ve fiyat artışının yaşandığı bölgelerin ise Avrupa yakasında Başakşehir-Kayabaşı,Halkalı-Başakşehir-Arnavutköy-Kayabaşı aksı, Zekeriyaköy, Anadolu yakasında ise Beykoz, Çekmeköy ve Sancaktepe olarak belirtilebilir” dedi.

Temelleri 2014 yılı Haziran ayında atılan ve 2018 yılının ilk çeyreğinde birinci etabının açılması hedeflenen İstanbul Yeni Havalimanı projesi, İstanbul ili Arnavutköy ilçesinde, Tayakadın Köyü ile Akpınar Köyleri arasında inşa ediliyor. 2010 yılında projenin kamuya duyurulması ve 2012 yılında Bakanlar Kurulu Kararı ile de projenin konumunun netleşmesi ile birlikte özellikle birinci derece yakınlıktaki bölgeler olan Karaburun, Tayakadın, Yeniköy, Durusu, Boyalık, Yassıören ve Baklalı köylerinde ve Arnavutköy merkezinde konumlu tarla ve arsa fiyatlarında da artış yaşandı.

Kadıoğlu, “Arnavutköy merkezde yerleşim bölgesinde yer alan tarla vasıflı taşınmazlar için 2013 yılında metrekaresi 500-600 TL denirken, bu tarlalar için mevcutta bin 250-2 bin TL mertebelerine kadar ulaştığı görülüyor” dedi.

Avrasya Tüneli değeri katladı

Temeli 2011 yılında atılan, geçtiğimiz yıl sonu faaliyete geçen, İstanbul Boğazı Karayolu Tüp Geçiş Projesi olarak da bilinen Avrasya Tüneli, Kumkapı-Koşuyolu arasında inşa edildi. Kıtalar arası ulaşımı sağlayan bu proje, bu iki bölge arasındaki yolculuk süresini 15 dakikaya indirdi. Tünele, Avrupa yakasında Kazlıçeşme, Kocamustafapaşa, Yenikapı ve Kumkapı bölgelerinden, Anadolu yakasında ise Acıbadem, Uzunçayır ve Göztepe’den ulaşım sağlanabiliyor.

Projenin konut fiyatlarına etkisinin daha çok Anadolu yakasında görüldüğünü belirten Kadıoğlu, “Anadolu yakasında projenin etkilerinin görüldüğü bazı bölgeler, Üsküdar ilçesi Acıbadem, Ünalan, Koşuyolu Mahalleleri, Kadıköy ilçesi Hasanpaşa ve Merdivenköy Mahalleleri, Avrupa yakasında ise Fatih ilçesi Cankurtaran, Yedikule ve Yenikapı Mahalleleri ile Zeytinburnu ilçesinin sahil kesimi olarak değerlendirilebilir” dedi.

Büyük İstanbul Tüneli’nin adı yetti

İstanbul gayrimenkul piyasasını doğrudan etkileyen bir diğer mega proje ise 2015 yılında duyurulan Büyük İstanbul Tüneli projesi. 2020’de tamamlanması planlanan Büyük İstanbul Tüneli’nin içerisinde, hem metro hattı hem de çift yönlü karayolu yer alıyor.

Metro hattı, İncirli-Söğütlüçeşme arasında 14 istasyondan oluşuyor. Ayrıca metro hattı 9 ayrı metro projesi ile de entegre olacak. Proje kapsamındaki karayolu ile de Avrupa yakasında Hasdal ve Anadolu yakasında Çamlık arasında ulaşım sağlanacak. Projenin tamamlanmasıyla Hasdal’dan Çamlık’a 14 dakikada ulaşılması hedefleniyor.

Konut açısından değerlendirildiğinde özellikle İncirli, Bahçelievler, Söğütlüçeşme, Acıbadem ve Ünalan bölgelerinde fiyat artışlarında pozitif bir ivme beklendiğini belirten Kadıoğlu, 9 metro hattına yapılacak bağlantı işe metro hatları üzerinde de fiyat artışları olacağını dile getirdi.

Projenin ofis bölgelerini de olumlu yönde etkileyeceğini belirten Kadıoğlu, “Tünelin Altunizade, Mecidiyeköy ve Gayrettepe gibi ofis bölgelerine doğrudan ulaşımı sağlayacak olması bölgedeki ofis ve konutlara talepte bir artış oluşturacak” dedi.

Kadıoğlu, Büyük İstanbul Tüneli’nin karayolu kısmında yaşanan gelişmeler için de şunları söyledi;

“Avrupa yakasında Alibeyköy, Seyrantepe, Kağıthane, 4. Levent gibi yerleşim yerlerinin yanı sıra uzak etkileşim bölgeleri olarak Göktürk, Kemerburgaz gibi yerleşim yerlerinde de ulaşım kolaylaşacak olup gayrimenkul değerlerine pozitif yansımaları projenin ilerlemesiyle daha çok hissedilecek. Anadolu yakasında ise Ümraniye, Çekmeköy gibi yerleşim yerlerinin yanı sıra uzak etkilenme bölgeleri olarak Sancaktepe, Taşdelen gibi yerleşim yerlerinde de pozitif etkileri bekleniyor. Etkilenme bölgelerine bakıldığında Büyük İstanbul Tüneli’nin etkilerinin ilk etapta Alibeyköy ve Ümraniye bölgelerinde olduğunu söylemek mümkündür.”

Değerleme şirketlerinin Çanakkale mesaisi

Milliyet’te yayımlanan habere göre, gayrimenkul değerleme şirketlerine son günlerde en sık sorulan bölge Çanakkale oluyor. Vasıfsız arazilerin 10 kat fiyat artışı yaşadığı bölge, değer kazanmaya hızla devam ediyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, bölgede artış trendinin sürdüğünü belirterek “2 yıldır bu bölgede iş sayılarımızda bir artış var. Türkiye’de proje, yapımı başlayınca mutlaka ciddi bir prim yaptırır. Burada da artış devam edecek” dedi.

‘Referandumdan sonra daha da artacak’

Eva Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzmanı Şeyma Şehirli ise 16 Nisan’daki referandumunun ardından fiyat artışının hızlanacağını söyledi. 2 yıl sonra köprüde önemli bir noktaya gelineceği için fiyatın en üst noktaya ulaşabileceğini kaydeden Şehirli, “Bölge önemli bir erişilebilirlik kazandığı için arsa fiyatları önemli bir artış gördü. Sıkça sorular geliyor, ne tür alımlar yapılması konusunda fikir soruluyor” diye konuştu.

‘Arsa az, fiyatlar tavan’

Gelibolu’da faaliyet gösteren Yunus Emlak’ın sahibi Şenol Çorbacı da bölgenin coğrafi özelliklerinde dolayı arsaların da az olduğuna dikkat çekerken, köprü nedeniyle fiyat artışının tavan yaptığını ifade etti. Arsa sahiplerinin köprünün başlamasıyla yeni bir artış dalgası beklediğini kaydeden Çorbacı, şunları söyledi:

“Tarla olarak dönümü 10 bin TL bile olmayan yer şu anda 100 bin TL’ye satılmak isteniyor. Alıcı bakıyor ama temkinli. Satıcı ise fiyatın daha da yükselmesini bekliyor. Değer artışını günden güne görüyoruz.”

‘25 TL’lik arsa 200 TL’yi gördü’

Eva Gayrimenkul Değerleme’nin yaptığı araştırmaya göre, Lapseki ilçesinin güneyinde yer alan Kocaveli-Suluca köyü bölgelerinde yüzde 100, hatta daha üstünde artış var. 1 yıl önce metrekaresi 25-80 TL arasında olan arazi fiyatları 200 TL’yi gördü. Gelibolu Sütlüce köyü de istenen değerler bakımından yüzde 100’e varan artışlar görülüyor. Metrekaresi 60 TL’yi gören araziler şu anda 130 TL’yi geçen fiyatlarla satılıyor. Gelibolu Yarımadası sit alanı olduğu için yapılaşma belirli izinlerin alınmasının ardından yapılabiliyor. Tekirdağ, Balıkesir, İzmir’e kadar bu artışın etkilerinin tüm geçiş noktalarında hissedilir hale geleceği belirtiliyor.

Silivri Emlak Komisyoncuları ve Müşavirleri Derneği Başkanı Mustafa Ersu Altınkök, bazı yatırımcıların Fenerbahçe Üniversitesi’nin TBMM onayını beklemeden üniversite alanına yakın yerden gayrimenkul aldıklarını belirterek “Birkaç aydır bunu hissediyorduk fakat son günlerde talepler daha da arttı. Bir anda gayrimenkul satışlarında artışlar oldu” dedi.

‘Türkiye’nin her yerinden arıyorlar’

Daha önce de üçüncü havalimanını Silivri’de yapılacağı söylentileri üzerine gayrimenkul satışlarında hareketlilik olduğunu söyleyen Altınkök, Fenerbahçe Üniversitesi’nin TBMM’de onaylanmasıyla birlikte eski Silivri’nin eski hareketli günlerine döndüğünü söyledi.

İstanbul’dan daha çok Türkiye’nin diğer bölgelerinden telefon açıp yatırım yapmak istediklerini bildiren vatandaşlar olduğunu belirten Altınkök bundan iki ay öncesine kadar ortalama 3-5 kişiye arazi gezdirdiklerini,  şimdi ise günde ortalama 10-15 kişiye arazi gösterdiklerini açıkladı.

‘Konut projesi için yer arayanlar var’

Konut projesi yapmak istediklerini ifade eden işadamlarının da yer arayışı içerisine girdiğini söyleyen Altınkök, “Özellikle bazı yatırımcılar üniversite binasının etrafında bulunan kıraathaneleri, kafeleri şimdiden yüksek meblağ vererek kiralamaya başladılar” açıklamasında bulundu.

Fenerbahçe Üniversitesi’nde beş fakülte ve 3 enstitü kurulacağını hatırlatan Altınkök, ayrıca  Alipaşa Mahallesi’nde 105 ve 60 dönümlük iki arazinin de Fenerbahçe Üniversitesi’ne tahsis edileceğini,bu arazilere komşu olmak isteyen çok sayıda yatırımcı bulunduğunu anlattı.

Konut fiyatları da arttı

Öte yandan üniversitenin Selimpaşa’da kurulacak olmasının daire fiyatlarına ve kiralamalara da yansıdığını anlatan Altınkök “Fiyatlarda ciddi anlamda artış yaşandı. Silivri’ye 1-2 sene içerisinde gelmesi planlanan metronun da bölgenin potansiyelini artırması bekleniyor” dedi.

50-60 bin nüfusa göre hazırlanıyoruz

Çanakkale DHA’dan Burak Gezen ve Orhan Aktuğ’un haberine göre, Lapseki Belediye Başkanı Eyüp Yılmaz, Lapseki olarak imar ve altyapı yönünden köprüye hazır olduklarını belirterek burada çarpık düzene kesinlikle izin vermeyeceklerini açıkladı. Şu an Lapseki’nin nüfusu 15 bin civarında olduğunu anlatan Başkan Yılmaz, buna karşılık alt yapısı, suyu, doğalgazı ve sosyal alanlarıyla birlikte Lapseki’nin altyapısını 50-60 bin nüfusa göre hazırladıklarını ifade etti.

Revaçtaki bölgeler

Lapseki’li emlakçı Selahattin Bodur ise yapılacak köprü nedeniyle ilçede büyük bir hareket görüldüğünü dile getirerek bu alanda 2-3 yılda muazzam bir alışveriş yaşandığını açıkladı. Özellikle Lapseki ve bağlı Çardak beldesinin sırtlarında deniz gören ve yolu olan yerler ile ilçeye bağlı Suluca ile Kemliklialan bölgelerindeki arsa ve tarlaların revaçta olduğunu anlatan Bodur, 2- 3 yıl önce dönümü 10 bin TL olan yerlerin bugün dönümü 50- 70 bin TL’ye alıcı bulduğunu söyledi. Bodur, İstanbul, Bursa gibi yerlerden birçok yatırımcının bölgeye ilgi gösterdiğini de sözlerine ekledi.

‘Metrekare fiyatları 80 TL’den 300 TL’ye çıktı’

Toplu ulaşım ağının gelişmesine paralel olarak bölgedeki fiyatların daha da artacağına dikkat çeken Emre Erol, “3. havalimanı projesi konuşulmaya başlanmadan önce bölgede metrekaresi 80 TL’den alıcı bulan arsaların metrekaresi bugün 250-300 TL’ye kadar çıkıyor” diye konuştu. Şuanda yatırımcıların bölgede konttan çok arsa aradığını kaydeden Erol, Arnavutköy’de Tayakadın, Yeniköy, Durusu Gölü ve Karaburun mevkilerinde yüzde 30 ile 50 oranında artış söz konusu olduğunu açıkladı. Çatalca da değerlenen ilçelerden biri olduğunu vurgulayan Erol, ilçede geçen ekim ayında metrekare fiyatlarının 1500 TL civarında olduğunu, şuan da ise 2 bin TL’ye kadar yükseldiğini açıkladı Erol talebin ve fiyat artışının süreceği tahminini dile getirdi.

‘Tarla vasıflı araziler imara açılacak’

3. Havalimanı projesi çevresindeki arazilerin şu an tarla tapusuna sahip olduğunu kaydeden Emre Erol, 76 milyon 500 bin metrekarelik bir alana inşa edilen havalimanının projenin çevresinde bulunan bölgelerin zamanla imara açılmasının planlandığını öne sürdü. 325 bin dönümlük arazi üzerine kurulacak yeni şehirlerde 4 milyon kişinin ikamet etmesinin söz konusu olduğunu da ifade eden Erol, “ Bölgede sadece konut değil, otel, ofis, alışveriş merkezi, sanayi ve lojistik yatırımları da yer alacak. Suudi Arabistan, Lübnan, Katar ve Kuveyt’ten gelen yabancı yatırımcılar bölgeyle yakından ilgileniyor” açıklamasında bulundu.

Sosyal hayat şenlenecek

Osman Gazi Köprüsü’nün sadece Türkiye’nin değil, dünyanın önemli yatırımlarından biri olduğunu kaydeden Şahin, projeyi yap işlet devret modeli ile yürüten firmanın karacağı AVM’ler ile yoldan geçen taşıt trafiğine yönelik her türlü hizmetin sağlanacağını açıkları. Bunlardan birinin de  Diliskelesi Mahallesi’ne kurulduğuna dikkat çeken Şahin, burasının sadece bir alışveriş mantığında da çalışmayacağını vurguladı. Burada müze, sosyal tesisler, donatı alanları üretilmesinin planlandığını kaydeden Şahin, “Bunları da en çok Dilovası ilçesi olarak biz kullanacağız” dedi. Bu sayede ilçede bir çok etkinlik ve festivalin düzenleneceğini belirten Hulisi Şahin, bu durumun ilçenin sosyal altyapısına çok katkı sağlayacağını vurguladı.

Köprü manzarası olmayan ev yok gibi

Dilovası’nda köprüyü görmeyen binanın neredeyse bulunmadığına dikkat çeken Kaymakam Hulisi Şahin, köprüyü gören bölgelerde arsa ve konut fiyatlarının yükseldiğini anlattı. Dilovası halkının bunun artılarını yakın zamanda göreceğini kaydeden Şahin,  buna karşılık sağlıklı kentleşme ve sağlıklı konut üretimi konusunda çok hassas olduklarını vurguladı.

Arsa fiyatları uçtu

Diliskelesi Mahallesi’nde yaşayan Abdülhamit Segman da köprünün, bölge halkına ve ekonomisine büyük katkı sağlayacağına olan inancını dile getirdi. Köprünün açılması ile önceden 1 saatte varılan Yalova’ya birkaç dakikada gidilebileceğini söyleyen Segman, 6-7 yıl öncesine kadar dönümü 5-6 bin liraya kimsenin almadığı arsaların şimdi 100 bin lira olduğunu vurguladı. Çalışmalar bittikten sonra buradaki halkın kendine bir piknik alanı oluşturacağını anlatan Segman “Zaten Kocaeli Büyükşehir Belediye Başkanı İbrahim Karaosmanoğlu, bize seyir tepesi yapacağı konusunda söz verdi” diye konuştu.bölge sakinlerinden Bekir Özcan ise Bursa’da yaşayan ağabeyi ile görüşmek için daha önce 4-5 saatlik yol gittiklerini hatırlatarak Artık 1 saatte gidebilecekleri için mutlu olduğunu dile getirdi.