Hürriyet’in haberine göre, Zeytinburnu Belediyesi’nin EPOS ve REIDIN araştırma şirketlerine hazırlattığı bağımsız gayrimenkul raporları, ilçenin sahil hattı sayesinde Londra ve Barcelona benzeri bir gelişim göstereceğini gösteriyor.

‘Bakırköy’e göre yarı yarıya ucuz’

Zeytinburnu Belediye Başkanı Murat Aydın, ilçeye yatırım yapanların gelecekte karşılığını fazlasıyla alacaklarını belirterek ilçenin komşusu Bakırköy’e göre konut fiyatları halen yarı yarıya ucuz olduğuna dikkat çekti. Markalı konutların hızla yükseldiği Zeytinburnu’nda aranın hızla kapanacağını ifade eden Aydın, 25 bine yakın işyeri, 10 bin civarında imalathane ve 170 fabrika ile Zeytinburnu’nun Türkiye’de üretime en çok katkı sunan ilçelerden olduğunu da sözlerine ekledi.

Konut kredilerinin yükseliş seyri yavaşladı

Araştırmaya göre son 12 ayda kullandırılan konut kredilerinin yüzde 12 büyüyerek 146 milyar TL’ye ulaşırken son üç yılın mart verilerine göre de konut kredilerinin büyüme kaydetti. Buna karşılık yükseliş seyri yavaşlayan konut kredileri içinde takipteki kredilerin payının büyümemesi ise olumlu bir gelişme olarak değerlendirildi. Takipteki kredilerin oranının sadece yüzde 0,5 olduğu dikkat çekti.

İstanbul’da en çok konut Esenyurt’ta satıldı

İstanbul genelinde konut satışlarının yüzde 17’si Esenyurt’ta gerçekleşirken onu Beylikdüzü, Pendik, Sancaktepe, Küçükçekmece ve Başakşehir takip etti. Altı ilçede yapılan konut satışlarının İstanbul genelinin yüzde 46’sını oluşturduğu belirtilen araştırmada İstanbul’da bulunan beş milyon konutun 500 binini markalı olduğu kaydedildi. Buna göre, markalı konutların kent yapılaşmasının yüzde 10’unu oluşturuyor. Markalı konutların, Esenyurt ve Beylikdüzü’nde yüzde 35, Başakşehir’de yüzde 33, Ataşehir’de yüzde 23, Bakırköy, Şişli ve Tuzla’da yüzde 18, Sancaktepe’de yüzde 16, Çekmeköy ve Küçükçekmece’de yüzde 13 oranında olduğu belirtildi.

En çok Alemdağ ve Kemerburgaz değerlendi

Aratırmada 2015 yılında en fazla değer artışı yaşanan bölgelerin ise sırasıyla Alemdağ, Beylikdüzü Gürpınar bölgesi, Kemerburgaz, Esenyurt, Ataşehir, Riva, Ümraniye merkez ve Acıbadem Çamlıca olduğu tespit edildi. Buna karşılık son üç yılda İstanbul’da en fazla değerlenen bölgelerin Kemerburgaz, Bağdat Caddesi, Beylikdüzü-Gürpınar ve Başakşehir-Kayabaşı olduğu da görüldü. İstanbul’daki markalı konut projelerinin yüzde 33’ünün 1+1 ve 1+0, yüzde 28’inin 2+1 ve 3+1 olarak üretildiği, üretilen konutların yüzde 61’inin 80 metrekarenin altında olduğu da oratşıtram ile çıkan dikkat çekici veriler arasında yer aldı.

Yabancılar daha küçük gayrimenkullere yöneldi

Alan bazında Türkiye’ye yaptıkları yatırımın ocak, şubat ve mart ayları bazında bir önceki yılla göre aynı düzeyde olan yabancı yatırımcıların edinim sayısı aynı dönemde yüzde 11 arttı. Bu da bu yıl yabancı yatırımcıların geçen seneye göre daha küçük alanlı yatırım yaptıkları anlamına geliyor. Körfez ülkeleri yatırımcıları, bir önceki yılın aynı dönemine göre alan bazında yüzde 11 daha az yatırım yaptıkları belirlendi. Aynı dönemde Körfez ülkeleri yatırımcılarının yabancı yatırımcılar içindeki payı, hisseye düşen alan bazında 2015’te yüzde 64 iken, 2016’da yüzde 57’ye düştü. Araştırma Körfez ülkeleri yatırımcılarının 2015’te ortalama 275 metrekare alan alırken, bu yıl 216 metrekare büyüklükte alan aldıklarını ortaya koydu.

900 bin konutun dönüşüme ihtiyacı var

Araştırmada 2012 yılı sonunda başlayan kentsel dönüşüm sürecinde 17 ilçede toplam 40 ‘riskli alan’ tespit edildiği, bu alanların büyüklüğünün yaklaşık 11 milyon metrekareye ulaştığı, İstanbul’da deprem ve kentsel yenileme kaynaklı toplam dönüştürme ihtiyacının yaklaşık 900 bin konut olduğu, 377 bin deprem riski kaynaklı, 490 bin ise kentsel yenileme kaynaklı bağımsız birime ihtiyaç olduğu da belirtildi.

Yabancı ilgisi devam edecek

2016 için öngörüler de sunan analize göre, TL döviz karşısında değer kaybettiği için yabancı yatırımcının ilgisinin devam edecek. Kredi faizlerindeki oynaklık ve yukarı yönlü eğilime rağmen krediye olan ilgi devam edecek. 2016’da İstanbul’un marka şehir olarak körfez yatırımcılarından ilgi görmeye devam etmesi de bekleniyor. Ayrıca Körfez geçişi, 3. Boğaz köprüsü ve İstanbul Boğazında yapılan tüp geçit projelerin sektörü canlı tutacak ve ulaşım ağları genişledikçe büyük şehirler genişlemeye devam edece. Ayrıca bu yıl kentsel dönüşümün aksamayacak, köyden kente göçün devam etmesine ek olarak artan mülteci sayısıyla büyük şehirlere olan talebin artacak, kira ve mülk fiyatlarının yükselme eğiliminde olacak.

Yatırımcı fırsat bölgelerine yönelecek

Konut ihtiyacının giderek artacağı belirtilen araştırmanın ortaya koyduğu öngörülerden biri de konut fiyatlarındaki gelişmeleri takip eden yatırımcıların fiyatı henüz doymamış fırsat bölgelerine yöneleceği oldu. Analizde gayrimenkul yatırım fonlarının sektörü canlandıracağı ve yeni fırsatlar yaratacağı, konut sektöründeki KDV değişikliğinin son kullanıcıya henüz tam olarak yansıtılmamasının önemli bir sorun olduğu ve bu değişikliğin yeni projelerde taleple ilgili olumsuz sonuçları doğurmasının söz konusu olacağı da öngörüldü.

‘Gelişimi ofis ve home office ağırlıklı’

Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, İstanbul'un merkezi iş alanında bir alt merkez olarak gelişimini sürdüren Cevizlibağ – Yenibosna aksında geliştirilen projelerin home office ve ofislerin ağırlıklı olduğunu söyledi. Bu durumun bölgenin Atatürk Havalimanı ve Basın Ekspres Yolu bağlantı aksına yakın olmasından kaynaklandığını belirten Yazıcı, D-100 ve Basın Ekspres aksına yakın ya da cepheli konut projelerinin rezidans tarzında olduğunu, daha iç kesimlerde ise konut ağırlıklı bir gelişim görüldüğünü kaydetti.

‘Nitelikli konut ihtiyacı artıyor’

Bakırköy ve Ataköy sahil kesimlerine yakın olan yerlerde ise daha çok site tarzında yapılaşmanın görüldüğünü belirten Yazıcı “Bölgede üst-orta ve üst gelir grubuna yönelik yapılaşma hakim. Ulaşım açısından erişilebilirliğin yüksek olduğu akslarda ise ofis ağırlıklı projeler üretiliyor. Bölge ağırlıklı olarak hizmet sektörüne hitap ediyor” dedi. Bölgede nitelikli konut ihtiyacının da arttığını anlatan Yazıcı, “Son yıllarda geliştirilen projelerde ofisle beraber konutlar da bulunuyor, yani bölgede karma projeler ağırlık kazanıyor. Basın Ekspres aksında ise otel ve ofis projelerinin daha yoğun olduğunu görüyoruz” diye konuştu. 

‘Fiyat skalası geniş’

Bölgedeki ofis ve konut fiyatlarının oldukça geniş bir aralıkta seyrettiğini ifade eden Yazıcı şunları söyledi:

“Markalı konut projelerinde metrekare satış değerleri 1655 TL ile -13 bin 100 TL,  inşaatı ve satışı devam eden konut projelerinde ise 3 bin 250 TL ile 22 bin 700 TL arasında değişiyor. Mevcut nitelikli ofis projelerinde metrekare fiyatları 5 bin 500-12 bin 700 TL aralığında iken inşaatı ve satışı devam eden ofis projelerinde 14 bin 400, konutlarda 22 bin 700 TL’ye kadar çıkıyor.”

4+1’lerde düşüş var

Hem 2013 hem de 2015’te en çok tercih edilen konut tipi 3+1 olurken 2015’de bir önceki döneme göre 4+1 ve daha fazla odalı hanelerin oranında düşüş yaşandığı görüldü. Evlerde en çok bulunan ürün grubunun oturma grubu olduğu belirlenen araştırmada, genç odası ve salon takımı bulunurluğunda da artış yaşandığı tespit edildi. Araştırmanın raporunda günümüzün değişen şartlarında oturma grupları ve genç odalarına çok daha fazla ilgi gördüğü belirtilirken2013 yılında yüzde 27 olan genç odası kullanan kişi sayısının 2015 yılında yüzde 32’ye yükseldiği vurgulandı. alıyor.

‘Fonksiyonellik çok önemli’

MOSDER Başkanı İsmail Doğan, mobilyanın minimal olmasının yanında fonksiyonel özelliklere sahip olması da bir o kadar önemli olduğunu belirterek mobilya tercih ederken tüketicinin farklı özellikleri tek bir üründe bulmak istediğini söyledi. Fonksiyonelliği artan mobilyanın satın alınabilirliğinin de arttığını vurgulayan Doğan,  bu durumun son yıllarda daha net gözlemlendiğini kaydetti.  Doğan, tüketicinin son yıllardaki mobilya tercihlerini şu sözlerle özetledi:

“Yanmayan kolay eskimeyen kumaşlarla hazırlanan ve koltuğa direkt monte edilmiş hareketli sehpalardan tutun da tek tuşla yatağa dönüşebilen oturma koltukları özellikle 1+1 veya 60 metrekarelik yaşama alanı olan ve tek yaşayan insanların mobilya satın alırken ilk tercihleri arasında yer alıyor.”

Merkezefendi ile Topkapı'yı da içine alan Zeytinburnu'nda halen sanayi siteleri, atölye ve imalathanelerin yer aldığını belirten Yazıcı, günümüzde eski ve yıpranmış yapılanmaların mevcut olduğu bölgede kentsel dönüşümün hızla ilerlediğini söyledi. 

‘Yeni projelerle daha da hareketlenecek’

Son yıllarda kentsel dönüşümle yapılan markalı konut projelerinin Zeytinburnu’na yeni bir kimlik kazanır hale geldiğini ifade eden Yazıcı, kapanan fabrikaların arazilerinde ofis, konut ve alışveriş merkezi projelerinin yakseldiğini vurguladı. Bölgenin aynı zamanda İstanbul'un ilk doğal kentsel dönüşüm merkezlerinden biri olduğunu da kaydeden Yazıcı, Zeytinburnu'ndaki emlak piyasasının 2000'li yılların başında birdenbire hareketlendiğini dile getirdi. 
Yazıcı, yaklaşık 150 bin metrekarelik Çırpıcı Şehir Parkı ve Marmaray ulaşım hattı sayesinde, bölgede bulunan gayrimenkullerde değer artışları yaşandığını vurguladı. 2016'da tamamlanması planlanan Avrasya tüp geçidinin de bölgedeki konut fiyatlarını daha da yukarı çekeceğini belirten Yazıcı, “Bu proje tamamlandığında konut fiyatlarında ikinci bir yükseliş dalgası olacak” dedi. 

Her keseye uygun fiyatlar

Zeytinburnu-Merter-E5 aksında yapılan yeni konut projelerinde çoğunlukla 2+1, 3+1 ve 4+1 daire tiplerine yer verildiğini dile getiren Cansel Turgut Yazıcı, bu konutlarda metrekare fiyatlarının ise 3 bin 43 TL ile 22 bin 678 TL gibi çok geniş bir aralıkta değiştiğine dikkat çekti. Bu haliyle bölgenin her gelir grubundan konut alıcısına hitap ettiğini anlatan Yazıcı, sahil kesiminde bulunan projeler ile E-5 ve çevresinde yer alan konutlar arasında ciddi fiyat farkı bulunduğunu vurguladı. Sahil kısmında metrekare fiyatlarının 6 bin 159 TL ile 22 bin 678 TL arasında değiştiğini kaydeden Yazıcı, E-5 çevresinde yer alan projelerde ise fiyatların 5 bin 859 TL ile -11 bin 969 TL arasında bulunduğu bilgisini verdi. 

Sümer Mahallesi’nde 1250 ev ve işyeri dönüşecek

Zeytinburnu Belediyesi’nin almış olduğu son karara göre Sahil Yolu hattına yakın Sümer Mahallesi'nde yaklaşık 1250 konut ve işyerinin daha yıkılarak yerinde dönüştürüleceğini hatırlatan Yazıcı, “Sahil Yolu hattında bulunan projelerde daireler daha çok 3+1 ve 5+1 olmak üzere değişiklik gösteriyor. Bu bölgede yatırımcıların daha çok ikamet amacıyla konut satın alıyor” dedi. 

Her açılan yeni üniversite ile birlikte özel yurtlara olan ilginin daha da çok arttığını kaydeden uzmanlar, bunun da yerli ve yabancı yatırımcının yeni yurt yatırımlarına yönelmesine sebep olduğunu belirtiyor. Ayrıca mevcut özel üniversitelerin büyümeye giderek yeni kampüsler açması da yeni yurt yatırımlarının önünü açan etkenlerden biri olarak gösteriliyor. 

Üniversitelerin yüzde 28’inin İstanbul’da

2015 yılsonu itibariyle İstanbul’da 9’u devlet, 44’i özel üniversite olmak üzere toplam 53 üniversite bulunduğunu kaydeden uzmanlar, Türkiye’de genelinde bulunan 118 üniversitenin yüzde 28’inin İstanbul’da olduğuna dikkat çekiyor. Türkiye’deki üniversite öğrencilerinin yüzde 9’u İstanbul’da, yüzde 4’ü Ankara’da ve yüzde 2’si İzmir’de okurken ÖSYM’nin verilerine göre İstanbul’da 2014-2015 yılları arasında lisans ve ön lisans düzeyinde üniversiteye giriş yapan öğrenci sayısı 162 bin 796 kişi oldu. 2013-2014 eğitim döneminde bu sayının 121 bin 97 olduğu göz önünde bulundurulduğunda, bir yılda lisans ve ön lisans düzeyinde üniversiteye giren öğrenci sayısında yüzde 34 oranında bir artış olduğu görülüyor. 

Yurtların yüzde 75’i Avrupa yakasında

2015 sonu itibariyle İstanbul'da 181’i kız, 145’i erkek, 44’ü karma olmak üzere 370 öğrenci yurdu bulunuyor. Buna göre, kentteki yurtların yüzde 12’sini karma,  yüzde 9’unu erkek öğrenci, ve yüzde 49’unu kız öğrenci yurtları oluşturuyor. Ayrıca Anadolu yakasında bulunan 93 yurt İstanbul’daki yurtların yüzde 25’ini, Avrupa yakasında bulunan 277 yurt ise yüzde 75’ini oluştururken Anadolu yakasında bulunan yurtların 23bin öğrenci kapasiteli, Avrupa yakasında bulunan yurtların ise 51 bin öğrenci kapasiteli olduğu saptandı. 

Ulaşımı kolay yurtlar tercih ediliyor

Öğrenci sayısıyla mevcut yurt kapasitesini karşılaştıran Eva Gayrimenkul uzmanları, özellikle Bakırköy, Beykoz, Kartal, Beyoğlu, Bağcılar ve Kadıköy’de yurt ihtiyacının bulunduğunu belirtiyor.  Zeytinburnu, Bayrampaşa, Ümraniye, Kağıthane, Gaziosmanpaşa’da ise yurt ihtiyacı bulunmuyor.
Araştırmanın ortaya çıkardığı bir diğer sonuç da İstanbul'daki öğrencilerin, eğitim gördükleri üniversitelere 10 ila 30 dakika mesafede yer alan özel ve devlet yurtlarını tercih ediyor oldukları. Bu durum  öğrencilerin barınma için ödedikleri ücretleri düşürdüğünden, alternatif ulaşım ağlarına yakın yurtlar daha fazla tercih ediliyor. 

Merkezdeki yurtlar pahalı

Üniversitelerin nitelikli yurt veya konut imkânlarının bulunmadığını ortaya koyan araştırma ayrıca kent merkezindeki yüksek yurt fiyatlarının da öğrencileri ekonomik kaygılarla üç ya da dört kişilik kiralık evlere çıkmaya zorladığını gösteriyor. 

İstanbul’daki 5 yıllık artış yüzde 95,3

Araştırmaya göre, Türkiye genelinde konut fiyatlarının yüzde 50’nin üzerinde nominal artış gösterdi, bazı bölgelerde fiyatlar iki katına çıktı. Son 5 yılda İstanbul’da konut fiyatlarının yüzde 95,3 oranında, İzmir’de 63,6 ve Ankara’da da yüzde 53,2 oranında arttığı tespit edilen ortaya çalışmada, konut fiyatlarındaki nominal artışların dörtte birinin, reel artışların ise yaklaşık yarısının kalite artışından kaynaklandığı saptandı.

Güvenlik fiyatı yüzde 33,3 artırıyor

Daha yüksek kalitedeki konutların fiyatının ortalama olarak yüzde 10.9 daha yüksek olduğu araştırmanın raporunda belirtilirken binada asansör bulunmasının fiyatı ortalama yüzde 13,3 oranında, güvenliğin yüzde 33,3 oranında artış olarak yansıdığı vurgulandı. Öte yandan tüm özellikleri aynı olan konutlardan bir yıl daha yeni olanların ortalama yüzde 0.3 oranında daha pahalı olduğu hesaplandı.