İlk el konut satışları yükseliş sinyali veriyor

Gayrimenkul Proje Pazarlama Satış Platformu (GPPS) Kurucu Başkanı Bilge Özdemir, Şubat 2026 konut satış verilerini değerlendirerek ilk el konut piyasasında yeniden hareketlenme sinyallerinin güçlendiğini açıkladı.

Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre Türkiye’de Şubat 2026’da 37.785 adet ilk el konut satışı gerçekleşti. Bu rakam, 2021 yılından bu yana şubat aylarında görülen en yüksek ilk satış seviyesi olarak kaydedildi.

2013–2026 dönemine bakıldığında şubat aylarında:

En yüksek ilk el satış: 50.390 adet (2016)

En düşük ilk el satış: 25.348 adet (2023)

2026’daki 37.785 adetlik satış, pandemi sonrası dönemde ilk el piyasasında toparlanmanın hızlandığını gösteriyor. GPPS’ye göre bu tempo korunursa yıl sonunda ilk el konut satışlarının 500 bin seviyelerine ulaşması mümkün.

İpotekli satışlarda yeniden yükseliş

Şubat 2026’da 6.002 adet ipotekli ilk el konut satışı gerçekleşti. Bu rakam, 2021’den sonra görülen en yüksek ipotekli satış seviyesine işaret ediyor.

2013–2026 döneminde şubat aylarında:

En yüksek ipotekli satış: 17.857 adet (2013)

En düşük ipotekli satış: 2.305 adet (2024)

Şubat 2026 itibarıyla ipotekli satışların ilk el satışlar içindeki payı %15,88 seviyesinde gerçekleşti.

GPPS’ye göre Türkiye’de konut piyasasında sağlıklı bir satış temposu için:

İlk el satışların 40–50 bin bandına,

İpotekli satışların ise 15–20 bin seviyesine çıkması gerekiyor.

Bu durumda ipotekli satışların payı %30–40 bandına ulaşarak piyasanın finansman tarafını daha güçlü hale getirebilir.

Yabancıya konut satışında tarihi düşüş

Şubat 2026’da Türkiye’de yabancıya konut satışı 1.506 adet olarak gerçekleşti. Bu rakam, vatandaşlık uygulamasının etkili olduğu dönemin başlangıcından bu yana en düşük şubat verisi oldu.

2017–2026 döneminde yabancıya satışların ortalaması:

9 yıllık aylık ortalama: 3.544 adet

Şubat ayı ortalaması: 2.805 adet

Buna göre 2026 Şubat satışları, ortalamanın oldukça altında kaldı.

Yabancıya satışın yüzde 80’i dört şehirden

Şubat 2026’da yabancıya yapılan konut satışlarının yaklaşık %80’i dört şehirde yoğunlaştı:

İstanbul: 721 satış

Antalya: 390 satış

Ankara: 62 satış

İzmir: 26 satış

İstanbul’da satışlar 2022’de görülen 2.234 adetlik zirvenin oldukça altında olsa da son dönemde 500–600 bandından 700 seviyesine çıkması yeniden toparlanma işareti olarak yorumlanıyor.

Antalya’da satışlar geçen yılın şubat ayına göre artarken, Ankara ve İzmir’de yabancı talebinin zayıf kaldığı görülüyor.

Sektör için finansman ve teşvik önerileri

GPPS’ye göre ilk el konut piyasasında stokların hareket kazanması için yeni finansman modellerine ihtiyaç bulunuyor.

Platformun önerileri arasında:

Devlet garantili tasarruf yatırım modellerinin, tamamlanmaya yakın veya tamamlanmış projelerde finansman aracı olarak devreye alınması

Mortgage faizlerinin korunması ve düşürülmesine yönelik bankaların proje bazlı garantörlük limitlerini yeniden değerlendirmesi

yer alıyor.

Ayrıca yabancıya konut satışlarının birinci el ve ikinci el olarak ayrı analiz edilmesi gerektiği belirtiliyor. Platforma göre mevcut satışların önemli kısmı, vatandaşlık alıp konutunu satan yabancılar veya bireysel ikinci el satışlardan oluşuyor.

Bu nedenle ilk el projeleri destekleyecek yeni düzenlemelerin gündeme gelmesi gerektiği ifade ediliyor.

GPPS platformu büyüyor

Gayrimenkul Proje Pazarlama Satış Platformu, 12 Aralık 2025’te kuruldu. Platformun Türkiye genelinde 188 üyesi bulunuyor.

Üye dağılımı ise şu şekilde:

%40: İnşaat ve proje geliştirme firmaları

%38: Proje pazarlama ve satış hizmet şirketleri

%11: GYO profesyonelleri

%11: sektörde yeni fırsat arayan profesyoneller

Platform üyelerinin ortalama sektör deneyimi 13–15 yıl arasında değişiyor.

Piyasa için kritik eşik

Veriler, Türkiye’de konut talebinin tamamen durmadığını ancak finansman ve yabancı talebi tarafında güçlü desteklere ihtiyaç olduğunu gösteriyor.

İlk el satışların 40 bin seviyesinin üzerine çıkması ve ipotekli satış oranının yükselmesi durumunda 2026 yılı konut piyasasında yeniden güçlü bir büyüme döngüsü başlayabilir.

TÜİK verileri GPPS tarafından projelere özel analiz ediliyor. Çalışmalar, inşaat sektöründe “üretim ekonomisi” yaklaşımının güçlendirilmesini, özellikle 1. el konut pazarının daha görünür hale gelmesini amaçlıyor. İnşaat firmaları, proje geliştiriciler, GYO’lar ve proje pazarlama şirketlerinden gelen veri paylaşım taleplerinin artması da bu ihtiyacı ortaya koyuyor.

Yabancıya satışların bölgesel dağılımı

2013–2025 döneminde yabancıya yapılan konut satışlarının bölgesel dağılımı şu şekilde gerçekleşti:

– %48 Marmara Bölgesi

– %36 Akdeniz Bölgesi

– %5 Ege Bölgesi

– %3 Karadeniz Bölgesi

– %8 diğer üç bölge

Bu tablo, yabancı talebinin sınırlı sayıda bölgede ve ağırlıklı olarak kıyı ile metropol odaklı geliştiğini gösteriyor.

13 yılda yabancıya 426 bin 737 konut satıldı

Türkiye genelinde yabancıya konut satışı 2013–2025 yılları arasında toplam 426.737 adet olarak kayıtlara geçti. Bu dönemde hem vatandaşlık mevzuatı hem de yatırım eşikleri önemli değişimler yaşadı.

Vatandaşlık uygulamalarına göre dönemsel satışlar

– 2013–2016 (vatandaşlık yok): 72.159 adet

Yıllık ortalama: 18.040 adet

– 2017–Ekim 2018 (1 milyon dolar): 61.897 adet

Yıllık ortalama: 30.950 adet

Ekim 2018–2021 (250 bin dolar): 144.871 adet

Yıllık ortalama: 48.290 adet

2022–2025 (400 bin dolar): 147.810 adet

4 yıllık ortalama: 36.950 adet

Veriler, eşik düşürüldüğü dönemlerde adet bazlı talebin hızla yükseldiğini, eşik yükseltildiğinde ise satışların gerilediğini ortaya koyuyor.

Bilge Özdemir: TÜİK konut satış verilerini güncellesin

2025, son 9 yılın en düşük seviyesi

Gayrimenkul alımı yoluyla vatandaşlık uygulamasının başladığı 2017’den bu yana geçen 9 yıllık dönemde, en düşük yabancıya satış adedi 21.534 adet ile 2025 yılında gerçekleşti.

GPPS’ye göre bu tablo, hızlı şekilde önlem alınmasını ve yeni bir eylem planı hazırlanmasını gerekli kılıyor. Aksi halde;

– Yurt içinden yabancıya satışlar azalırken,

– Yurt dışından Türklerin konut alımları artmaya devam edecek,

– Cari denge üzerindeki baskı güçlenecek.

Satışların %38’i İstanbul’da

13 yıllık toplam satış içinde iller bazında dağılım:

– İstanbul: 162.871 adet (%38)

– Antalya: 114.132 adet (%26)

– Diğer 68 il: 36.076 adet (%8)

Bu tablo, yabancı yatırımcının büyük ölçüde iki şehirde yoğunlaştığını gösteriyor.

GPPS’den mevzuata yönelik yapısal öneriler

GPPS, yabancıya gayrimenkul satışı ve vatandaşlık mevzuatının güncel piyasa koşullarına göre yeniden ele alınmasını öneriyor:

– Yabancıya satış verilerinde 1. el ve 2. el konut ayrımı yapılmalı.

– Vatandaşlık kriterinde hedef satış adedi değil, ciro olmalı.

– Asgari taşınmaz bedeli için en az 650.000 dolar seviyesi değerlendirilmeli.

– Uygulama, kat irtifakı kurulmuş ve/veya iskanı alınmış projelere yönlendirilerek inşaat sektörüne doğrudan nakit akışı sağlamalı.

– Satılamaz süresi en az 10 yıl olmalı ve tapuya şerh düşülmeli.

Yatırımcı açısından ne ifade ediyor?

Veriler, yabancı talebinin belirli şehir ve proje tiplerinde yoğunlaştığını, eşik tutarların ise doğrudan talep seviyesini belirlediğini gösteriyor. 1. el konut ve nitelikli proje üretimine odaklanan geliştiriciler için, doğru fiyatlama ve doğru lokasyon seçimleri önümüzdeki dönemde rekabet avantajı yaratabilir.

Emlaknews.com.tr

TÜİK verilerine göre, 2021 yılı Aralık ayında yabancılara konut satışı, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 77,1 oranında artarak 7 bin 841 adetle aylık bazda rekor kırdı. Bir önceki rekor, 7 bin 363 adetle Kasım 2021’de kırılmıştı.

Kasım ve aralık ayları, TL’de tarihi değer kayıplarının yaşandığı aylar olarak kayıtlara geçmişti.

2021 yılının genelinde de yabancılara konut satışı, 58 bin 576 adetle rekor kırdı. 2020’de rakam 40 bin 812 olmuştu. Yıllık artış oranı yüzde 43,5 oldu.

Antalya’da yabancıların payı çok yüksek

Türkiye genelinde 2021 yılında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı yüzde 3,9 oldu.

Türkiye’de turizmin başkenti Antalya’da ise 2021 yılındaki toplam konut satışları içinde yabancılara satış oranı yüzde 18,6 oldu. 2020’de bu oran yüzde 12,1 idi.

Antalya’da 2021’de toplam 66 bin 691 konut satılırken, bu konutların 12 bin 384’ünü yabancılar aldı. 2020’de Antalya’da toplam konut satışı 63 bin 898, yabancılara satış 7 bin 735 idi.

Antalya’da aralık ayında yabancılara 10 bin 151 adet konut satılırken, yabancılara satış sayısı 1827 oldu. Toplam satış içinde yabancılara satış oranı aralıkta yüzde 18 olarak kayıtlara geçti.

2013-2021 döneminde 9 yılda Antalya’da yabancılara toplam konut satışı 64 bin 229’a ulaştı.

İstanbul ilk sırada

Aralık ayında yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 3 bin 300 konut satışı ile İstanbul aldı.

2020’de 19 bin 175 olan İstanbul’da yabancılara konut satış sayısı, 2021’de 26 bin 469 adete yükseldi.

2021 yılında İstanbul’da toplam konut satışları içinde yabancıların payı yüzde 9,6 oldu. Bu oran 2020’de yüzde 7,2 olmuştu.

2013-2021 dönemindeki 9 yılda Türkiye genelinde yabancılara toplam konut satışı 278 bin 927 adet oldu.

Cari açık finansmanında payı yüksek

Merkez Bankası verilerine göre, yabancıların gayrimenkul alımlarından kaynaklı Türkiye’ye para girişi, 2021 yılının 5 milyar 157 milyon dolar oldu.

Bu dönemde Türkiye’ye net doğrudan yatırım girişinin 6 milyar 282 milyon dolar ve cari açığın da 10,8 milyar dolar olduğu düşünüldüğünde, toplam net doğrudan yatırım ve cari açık finansmanı içinde gayrimenkulün yüksek bir paya sahip olduğu görülüyor.

Antalya’da konut fiyatları ikiye katlandı

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (Betam), sahibinden.com ilan verilerini kullanarak hazırladığı rapora göre, konut fiyatları son bir yılda Türkiye genelinde yüzde 91 oranında artarken, bu artış oranı Antalya’da yüzde 106,3 oldu.

2020’de ortalama 388 bin TL olan Antalya’da 100 metrekare konut fiyatı, 2021’de 800 bin TL’ye yükseldi.

Yine Betam raporuna göre, Türkiye genelinde Kasım 2021’de konut kiraları yıllık ortalama yüzde 63,7 olurken, Antalya kira artışında yüzde 79,2’lik oranla Türkiye’de birinci oldu.

İkinci sırada ise, yüzde 78,8’lik oranla İstanbul geldi.

‘Vatandaşlarımız almakta zorlanıyor’

Antalya’da yabancılara konut satışlarındaki artışı değerlendiren Antalya Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Şeref Sağlam, “Antalya’ya yabancılara konut satışında ilk üçte Rusya, İran ve İngiltere vatandaşları yer alıyor. Almanların, Amerikalıların ve Avusturyalılar başta olmak üzere dünya genelinde birçok ülkeden de artan yoğunlukta ilgi var” dedi.

Pandemi ve TL’deki değer kaybıyla İngilizlerin ilgisinin çok arttığını söyleyen Sağlam, Arap ülkelerinden de yoğun ilgi olduğunu dile getirdi.

Türk vatandaşlarının yatırım yapmakta zorluk çektiğini ve Antalya’da konut satışlarında artık yabancıların ağırlıkta olduğunu belirten Sağlam, “Yabancıların aşırı yüksek talebi var. Sadece deniz kenarındaki yerlerden değil iç bölgelerden de konut alıyorlar” dedi.

Yabancıların artan ilgisinin ve döviz kurlarındaki artışın, konutta satış ve kira fiyatlarını da ciddi şekilde yukarı ittiğini belirten Sağlam, artık ilanların İngilizce ve Farsça olduğuna dikkat çekti.

Türkiye genelinde İranlılar birinci

Türkiye genelinde aralıkta yabancılar 7 bin 841 adet konut satın alırken, İran uyruklular 1462 adetle ilk sırada yer aldı. Irak uyruklular 1039 adetle ikinci, Ruslar 885 adetle üçüncü oldu.

2021 toplamında ise 10 bin 56 adetle İranlılar Türkiye’de konut alımında ilk sırada yer alırken, 8 bin 661 adetle Iraklılar ikinci, 5 bin 379 adetle Ruslar üçüncü, 2 bin 762 adetle Afganlar dördüncü, 2 bin 358 adetle Almanlar dördüncü oldu.

Emre Deveci-Sözcü

6. Uluslararası Resort Turizm Kongresi’nde yaptığı konuşmada Antalya Büyükşehir Belediye Başkanı Menderes Türel, turizmcilere seslenerek sadece bu yılın 10 ayında Almanya, İngiltere, İsveç, Norveç vatandaşlarının Antalya’ dan 2 bin civarında gayrimenkul mülki edindiği bilgisini verdi.

Türel, yabancıların her geçen gün yaşamak için daha çok Antalya’yı tercih ettiklerine işaret ederek, “Sadece Ekim ayında 467 ev aldıklar. Demek ki tüm olumsuzluklara rağmen ümidimizi kaybetmememiz gerekiyor. Bu da Türkiye ve Antalya talebinin sadece tatil amaçlı değil, aynı zamanda yaşam merkezi amaçlı olarak da devam ettiğini göstermektedir” şeklinde konuştu.

Klasik tanıtımın ötesine geçilmesi gerektiği tavsiye eden Başkan Türel, “Artık klasik bir afişin ötesine geçmemiz, basit pazarlama sloganlarını aşan bir konseptle gelen ziyaretçiyle Antalya arasında duygusal bir bağ kurmayı başarmamız gerekiyor” ifadelerini kullandı.