Özellikle küçük ve erişilebilir daire tiplerinin ağırlıkta olduğu proje, Ankara’da son dönemde artan kompakt konut talebine yönelik önemli bir yatırım hamlesi olarak değerlendiriliyor. Projede 410 adet 2+1 Amerikan mutfaklı daire yer alırken, 39 adet 2+1 bağımsız mutfaklı ve 137 adet 3+1 konut bulunacak. Böylece toplam konutların yaklaşık yüzde 70’ini küçük metrekareli 2+1 daireler oluşturacak.

Küçük daire konsepti yatırımcıyı hedefliyor

Gayrimenkul sektöründe yükselen inşaat maliyetleri ve artan konut fiyatları nedeniyle yatırımcıların daha ulaşılabilir ve hızlı kiralanabilir küçük dairelere yöneldiği bir dönemde geliştirilen proje, yatırım odaklı yapısıyla dikkat çekiyor.

Özellikle Ankara’da öğrenci, memur ve yeni evli nüfusunun yoğun olduğu bölgelerde küçük dairelere olan talep hızla artarken, Sincan’daki yeni projenin bu ihtiyaca doğrudan cevap vermesi bekleniyor. Amerikan mutfaklı 2+1 dairelerin yüksek sayıda planlanması, projenin yatırım geri dönüşü odaklı geliştirildiğini ortaya koyuyor.

Uzmanlar, son yıllarda büyük metrekareli konutlardan daha küçük ve yönetilebilir yaşam alanlarına geçiş eğiliminin hızlandığını belirtirken, kira çarpanı avantajı nedeniyle küçük dairelerin yatırımcı açısından daha cazip hale geldiğine dikkat çekiyor.

72 bin metrekarelik dev proje

Ankara İli, Sincan İlçesi, Saraycık Mahallesi’nde yer alan 102211 ada 1 parsel üzerinde geliştirilecek proje, toplam 29 bin 10 metrekare arsa alanı üzerinde yükselecek. Projenin toplam inşaat alanı ise 72 bin 58 metrekare olarak planlandı.

1,55 emsal değerine sahip konut alanı imarlı parsel üzerinde geliştirilecek projede toplam taban oturum alanı 7 bin 357 metrekare olacak. Proje kapsamında tüm blokların aynı anda inşa edilmesi planlanırken, inşaat sürecinin yaklaşık 2 yıl içinde tamamlanması hedefleniyor. Teslimlerin ise Ocak 2028’de yapılması öngörülüyor.

Projede A bloktan J bloğa kadar toplam 10 blok yer alacak. Blok dağılımlarında farklı konut tipleri ile ticari alanlar birlikte planlandı. Özellikle zemin katlarda yer alan 26 dükkânın bölge ekonomisine hareketlilik kazandırması bekleniyor.

609 araçlık otopark planlandı

Yüksek yoğunluklu yaşam konseptine uygun şekilde tasarlanan projede sosyal ve teknik altyapı alanlarına da geniş yer ayrıldı. Proje kapsamında toplam 609 araç kapasiteli otopark inşa edilecek. Böylece konut sayısının üzerinde otopark kapasitesi oluşturularak bölgedeki park sorununun azaltılması hedefleniyor.
Projede ayrıca 3 bin 578 metrekare sığınak alanı bulunacak. Yangın su depoları, su depoları, elektrik ve telekom odaları ile kazan daireleri de blokların teknik altyapısında yer alacak.

Projede yaşayacak tahmini nüfusun ise 2 bin 391 kişi olması öngörülüyor. Bu rakam, Saraycık bölgesindeki nüfus yoğunluğunu artıracak önemli bir yerleşim hareketine işaret ediyor.

Sincan’da konut yatırımları hızlanıyor

Ankara’da özellikle Sincan, Etimesgut ve Yenikent hattında son yıllarda büyük ölçekli konut yatırımlarında ciddi artış yaşanıyor. Ulaşım altyapısının gelişmesi, yeni metro bağlantıları ve artan nüfus hareketi, bölgeyi yatırımcı açısından cazip hale getiriyor.

Saraycık Mahallesi’nde geliştirilen yeni proje de özellikle orta gelir grubuna yönelik konut üretimi açısından dikkat çekiyor. Küçük daire ağırlıklı yapı sayesinde hem ilk evini almak isteyenler hem de kira getirisi hedefleyen yatırımcılar için önemli bir alternatif oluşturulması hedefleniyor.

Sektör temsilcileri, Ankara’da küçük metrekareli konutlara yönelik talebin önümüzdeki dönemde daha da artmasını beklerken, yatırımcıların kira getirisi yüksek projelere yönelmeye devam edeceğini belirtiyor. Bu nedenle 2+1 ağırlıklı projelerin satış ve kiralama süreçlerinde daha hızlı performans gösterebileceği ifade ediliyor.

Ticari alanlar projeye değer katacak

Projede yer alan 26 dükkânın da yatırım değerini artıran önemli unsurlardan biri olduğu belirtiliyor. Bölgede oluşacak yeni nüfus yoğunluğu ile birlikte ticari bir canlılık yaratılması hedeflenirken, dükkânların market, kafe, restoran ve günlük ihtiyaç alanlarına hizmet vermesi bekleniyor.

Konut ve ticari alanın birlikte planlandığı projelerin yatırımcı açısından daha sürdürülebilir gelir modeli sunduğuna dikkat çekilirken, özellikle yeni gelişen bölgelerde bu tip karma projelerin daha fazla tercih edildiği belirtiliyor.

Emlaknews.com.tr

Ankara Yenimahalle’de 3,85 milyar TL’lik Onyx Metro projesi

Ankara’nın gelişim akslarından biri haline gelen Yenimahalle ilçesinde büyük ölçekli yeni bir konut ve ticaret yatırımı planlanıyor. Onyx Yeni Batı Yatırım İş Ortaklığı, Yenimahalle ilçesi Susuz Mahallesi’nde yer alan 62688 ada 1 parselde “Onyx Metro Toplu Konut Projesi”ni hayata geçirmeyi planlıyor.

Toplam 3 milyar 855 milyon 651 bin 943 TL yatırım bedeli ile geliştirilecek proje kapsamında 9 blokta 2.490 konut ve 188 ticari alan inşa edilecek. Projenin tamamlanmasıyla birlikte bölgede yaklaşık 7.038 kişilik günlük nüfus hareketi oluşması bekleniyor.

49 bin metrekare arsada 145 bin metrekare inşaat

Proje, 49.109 metrekare büyüklüğündeki arsa üzerinde geliştirilecek. Planlamaya göre parselde 145.771 metrekare toplam brüt inşaat alanı bulunacak.

Proje alanının mülkiyeti Yenibatı Gayrimenkul Yatırımları ve İnşaat A.Ş.’ye ait olup, yatırımın geliştirilmesi için Onyx Yeni Batı Yatırım İş Ortaklığı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandı.

Söz konusu parsel, Yenimahalle Belediyesi imar planlarında “Kentsel Çalışma Alanı” olarak tanımlanan bölgede yer alıyor. Bu durum proje kapsamında hem konut hem de ticari birimlerin birlikte planlanmasına olanak sağlıyor.

Konut tipleri ve ticari alanlar

Proje kapsamında konut dağılımı şu şekilde planlandı:

– 2.168 adet 1+1 konut

– 322 adet 2+1 konut

– 188 adet ticari alan

Planlamada konut ve ticari alanların birlikte yer alması sayesinde proje alanının karma kullanım fonksiyonuna sahip bir yaşam ve ticaret merkezi oluşturması hedefleniyor.

1.249 araçlık otopark planlandı

Projede ulaşım ve yoğunluk yönetimi için 1.249 araçlık otopark planlandı. Ticari birimler ve konutların oluşturacağı günlük yoğunluk dikkate alınarak altyapı ve otopark kapasitesi bu çerçevede tasarlandı.

Hesaplamalara göre proje tamamlandığında konutlarda yaşayanlar, ticari birim çalışanları ve günlük ziyaretçiler dahil olmak üzere bölgede 7.038 kişilik günlük hareketlilik oluşacak.

İnşaat süresi 2,5 yıl olacak

Projenin inşaat aşamasında yaklaşık 250 kişinin istihdam edilmesi planlanıyor. İnşaat faaliyetlerinin de 2,5 yıl sürmesi öngörüldü.

Deprem yönetmeliğine uygun yapı sistemi

Projede inşa edilecek tüm blokların radye temel ve betonarme taşıyıcı sistem ile yapılması planlanıyor. Tasarım sürecinde Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği hükümleri esas alınacak.

Zemin hafriyatı tamamlandıktan sonra tüm blokların kaba inşaatının eş zamanlı olarak başlatılması hedefleniyor.

2028’de tamamlanması hedefleniyor

Planlamaya göre Onyx Metro Toplu Konut Projesi’nin 2028 yılının Aralık ayında iskan aşamasına gelmesi hedefleniyor.

Ankara’nın batı gelişim koridorunda yer alan Yenimahalle ve Susuz çevresi son yıllarda büyük konut projeleri ve ulaşım yatırımlarıyla dikkat çekiyor. Uzmanlara göre bu ölçekte projeler, bölgedeki konut arzını artırırken ticari hareketliliği de güçlendiren yatırımlar arasında değerlendiriliyor.

Emlaknews.com.tr

15 Şubat sonrası ilanlar kademeli silinecek

Yeni sistemle birlikte ilan platformlarında yer alan taşınmazların doğrulama süreçleri zorunlu hale gelecek. Araştırmaya göre, doğrulanmamış ilanların mart ayı ortasına kadar kademeli biçimde yayından kaldırılması bekleniyor. Bu süreçte özellikle fiyatı gerçek piyasa koşullarıyla örtüşmeyen, mükerrer ya da gerçeğe aykırı ilanların sistem dışına çıkarılması öngörülüyor.

Uzmanlara göre, ilan fiyatlarının kamuoyunda “satılmış fiyat” algısı oluşturması, beklentileri yukarı yönlü besleyen temel faktörlerden biriydi. Dileyen kişi veya kurumun istediği bedelle ilan girebilmesi, arz-talep dengesi dışında bir fiyat balonu oluşmasına zemin hazırlıyordu. Satıcıların da bu ilanları referans alarak fiyatlarını artırması, zincirleme bir yükseliş eğilimine neden oluyordu.

Yapay fiyat etkisi azalabilir

Araştırma bulguları, EİDS ile birlikte yapay piyasa etkisinin zayıflayabileceğine işaret ediyor. Doğrulanmış ve gerçek ilanların öne çıkmasıyla birlikte, fiyat oluşumunun daha şeffaf ve izlenebilir hale gelmesi bekleniyor. Bu durumun, özellikle son dönemde enflasyon karşısında reel olarak gerileme eğilimi gösteren konut fiyatlarında daha net bir tablo ortaya koyacağı değerlendiriliyor.

Sahte ve suni ilanların sistemden temizlenmesinin, sektörde “emlakçı enflasyonu” olarak tanımlanan kontrolsüz ve niteliksiz yoğunluğu da azaltabileceği belirtiliyor. Yetkisiz veya piyasa dışı aktörlerin ilan üzerinden yarattığı bilgi kirliliğinin önüne geçilmesi, kurumsal ve mevzuata uygun çalışan ofislerin rekabet gücünü artırabilir.

Pazarlama kanallarında dengeler değişebilir

EİDS sonrası dönemde, yalnızca seri ilan sitelerine dayalı çalışan ofislerin rekabet avantajı zayıflayabilir. Araştırmaya göre; portföy yönetimi, doğrudan müşteri ağı, dijital pazarlama ve kurumsal iş birlikleri gibi alternatif kanalları etkin kullanan gayrimenkul ofislerinin görünürlüğü ve bilinirliği artabilir.

Sonuç olarak 15 Şubat’ta başlayacak uygulamanın, Ankara’da yaklaşık 20 bin ilanı etkilemesi ve mart ortasına kadar piyasada daha sade, doğrulanmış bir ilan envanteri oluşturması bekleniyor. Bu dönüşümün, fiyat şeffaflığı ve piyasa disiplinine katkı sağlaması öngörülüyor.

Şahin’in görüşleri şöyle:

Yatırımcıda analitik yaklaşım

Bu dönemde alıcı davranışında net bir kırılma yaşandı. Talep canlıydı; ancak aceleci değildi. Konutun yaşı ikinci plana itilirken, kullanıma hazır olması, yapısal güven hissi vermesi, yaşam kurgusunun netliği ve fiyat-mantık dengesi satın alma kararlarının ana belirleyicisi haline geldi. Piyasa, vaat edilen projeleri değil; somut gerçeği satın aldı.

‘6–9 milyon TL bandı satıyor’

Orta segmentte özellikle 6–9 milyon TL bandındaki, ödeme planı dengeli kurgulanmış projeler yıl boyunca işlem gördü. Bu aralıkta; ister tamamlanmış ister devam eden olsun, nakit baskısı yaratmayan ve teslim süreci makul ilerleyen projeler öne çıktı. Üst segmentte ise 20 milyon TL ve üzeri konutlarda, lokasyon ve mimari kalite doğruysa satışların durmadığı gözlendi.

İstanbul özelinde dikkat çeken başlıklardan biri, yaklaşık 1 milyon dolar bütçesi olan ve konutu yatırım değil doğrudan yaşam alanı olarak gören alıcı profili oldu. Bu bütçeyle bazı merkezi ve köklü semtlerde, yaşı ilerlemiş ancak oturmuş sitelerde hâlâ seçenek bulunabiliyor. Buna karşılık yeni, nitelikli ve düşük yoğunluklu projelerde fiyatların 2,5–3 milyon dolar bandına yaklaşması, bu talep grubunun önemli bir bölümünü erişim sınırında bırakıyor. Bu tablo, piyasadaki sorunun talep eksikliğinden çok ürün–fiyat uyumsuzluğundan kaynaklandığını ortaya koyuyor.

Çelişkili durumlar müşteriyi kaçırdı

Buna karşın inşaat ilerlemesi yavaş, finansman yapısı net olmayan ve fiyatı uzun vadeli ödeme planlarıyla yukarı taşınmış projeler için 2025 zor geçti. Bu projelerde satıştan çok stok yönetimi ve nakit dengesi konuşuldu. Yeni proje geliştirme iştahı zayıflarken, firmalar odağını mevcut üretimi nasıl sürdürülebilir kılacaklarına çevirdi.

Şehir bazında bakıldığında 2025’in en dikkat çekici piyasalarından biri Ankara oldu. Deprem sonrası süreçte kentin özellikle deprem bölgelerinden yoğun göç alması, konut talebini yapısal olarak artırdı. Buna savunma sanayi yatırımlarının Ankara merkezli büyümesi eklenince istihdam ve hane sayısı hızla arttı. Bu iki dinamik, konut üretim temposunu belirgin biçimde yukarı çekti.

Ancak hızlı üretim artışı, şehir genelinde sert bir vade rekabetini de beraberinde getirdi. Arzın hızla büyümesiyle fiyatlama çoğu projede vadeyle dengelenmeye çalışıldı; kampanya dili neredeyse tamamen ödeme planları üzerine kuruldu. Bu yaklaşım kısa vadede satış yaratsa da, orta vadede piyasa dengeleri açısından dikkatle izlenmesi gereken bir tablo oluşturdu.

Yapı ruhsatlarına il bazında bakıldığında ise deprem bölgesinin etkisi net biçimde görülüyor. Depremden doğrudan ya da dolaylı etkilenen şehirlerde üretim artarken; İstanbul, İzmir ve Bursa gibi uzun süredir konut ihtiyacı barındıran büyük şehirlerde üretim açığı devam ediyor. Bu durum, Türkiye’deki konut sorununu yalnızca toplam ruhsat sayısıyla değil; coğrafi dağılım ve gerçek ihtiyaç merkezleri üzerinden okumak gerektiğini gösteriyor.

Yıllık satış 1.5 milyonu geçer ama…

Yıl genelinde konut satışlarının 1,5 milyon adet seviyesine yaklaşması bekleniyor. Satışların yaklaşık üçte ikisi ikinci el, üçte biri birinci el kaynaklı. Ancak kamu projeleri hariç tutulduğunda, özel sektörde birinci elin payının yüzde 15 civarında kalması dikkat çekiyor. Verilen ruhsatların 750 bin bandında seyretmesi, üretimin nicelik olarak yeterli; ancak nitelik, lokasyon ve fiyatlama açısından dengesiz olduğunu ortaya koyuyor.

“2026’da her konut satılmayacak, doğru olan satılacak”

GAPAS Başkanı Mustafa Kemal Şahin’e göre 2026’nın ilk bölümünde denge arayışı sürecek. Talep ortadan kalkmış değil; yalnızca doğru ürünü bekliyor. İnşaatı planlı ilerleyen, teslim riski taşımayan ve satın alma sürecini kolaylaştıran projelerde satış ivmesinin kademeli olarak artması bekleniyor. Birinci elin payı yükselirken, ikinci el piyasasının da canlılığını koruyacağı öngörülüyor.

Sonuç net: Gayrimenkul sektörü artık hacimle değil, doğrulukla büyüyor.

2025’in en açık mesajı şu oldu:

Kazanan, en çok üreten değil; ne ürettiğini, kime sunduğunu ve hangi şehirde sunduğunu bilen oluyor.