Rapora göre Türkiye genelinde satılık konut fiyatları yıllık bazda %29,8, aylık bazda %3,5 artış kaydetti. Enflasyondan arındırılmış verilere göre ise fiyatlar yıllık bazda %0,7 gerilerken, aylık bazda %0,6 arttı. Ortalama konut metrekare satış fiyatı 39.120 TL, ortalama konut fiyatı 4,8 milyon TL seviyesine yükseldi. Konut yatırımının geri dönüş süresi (amortisman süresi) ise 14 yıl olarak hesaplandı.

Satış adetlerinde düşüş, kredili satışlarda artış

Ocak ayında Türkiye genelinde toplam 111 bin 480 adet konut satışı gerçekleşti. Bu rakam, geçen yılın aynı ayına göre %4,7 düşüşe işaret etti. Toplam satışlar içinde ilk el konutların payı %30,6, ikinci el konutların payı ise %69,4 oldu.

Finansman tarafında ise dikkat çekici bir hareketlilik gözlendi. İpotekli konut satışları yıllık bazda %15,7 artarak 20 bin 263 adet seviyesine yükseldi. Buna karşılık diğer satış türleri %8,3 düşüşle 91 bin 217 adet olarak kaydedildi. Toplam satışlar içinde ipotekli işlemlerin payı %18,2 olarak gerçekleşti.

Bu görünüm, kredi erişim koşullarında kısmi iyileşme başladığına ve faizlerde olası gerilemenin piyasa hareketliliğini destekleyebileceğine işaret ediyor.

Yatırımcıya en çok kazandıran şehirler: Samsun, Diyarbakır, Elazığ

Büyükşehirler dışında bazı Anadolu kentlerinde fiyat performansının daha güçlü olduğu görüldü.

Samsun: Yıllık nominal artış %41,2, reel artış %7,9. Ortalama metrekare fiyatı 34.137 TL, ortalama konut fiyatı 3,9 milyon TL.

Diyarbakır: Nominal artış %40,8, reel artış %7,7. Ortalama metrekare 32.399 TL, ortalama fiyat 4,9 milyon TL.

Elazığ: Nominal artış %37,6, reel artış %5,3. Ortalama metrekare 23.854 TL, ortalama fiyat 3,8 milyon TL.

Bu veriler, gelişmekte olan şehirlerde konut yatırımının reel getiri potansiyelinin daha yüksek olabildiğini gösteriyor.

Reel performansı zayıf kalan iller

Satılık konut fiyatlarının en düşük arttığı iller ise Hatay, Gaziantep ve Muğla oldu.

Muğla, ortalama 78.991 TL metrekare fiyatı ve 10 milyon TL ortalama konut değeriyle Türkiye’nin en pahalı konut piyasası olmaya devam ederken, reel fiyatlarda düşüş görülmesi dikkat çekti.

Büyük şehirlerde Ankara öne çıktı

Türkiye’nin en büyük dört ili arasında fiyat artışında ilk sırayı Ankara aldı. Başkentte yıllık nominal artış %36,1, reel artış %4 olarak gerçekleşti. Ortalama metrekare fiyatı 35.288 TL, ortalama konut fiyatı 4,5 milyon TL oldu.

İstanbul: Nominal artış %31,1, reel değişim sınırlı. Ortalama metrekare 60.391 TL, ortalama fiyat 6,8 milyon TL.

İzmir: Nominal artış %26,7, reel %3,1 düşüş. Ortalama metrekare 49.622 TL, ortalama fiyat 6,1 milyon TL.

Bursa: Nominal artış %26,5, reel %3,2 düşüş. Ortalama metrekare 32.866 TL, ortalama fiyat 4,4 milyon TL.

Kiralarda artış devam ediyor

Türkiye genelinde kiralık konut fiyatları yıllık %25,3, aylık %2,3 artış gösterdi. Reel bazda ise kiralar yıllık %4,2, aylık %0,5 geriledi. Ortalama metrekare kira fiyatı 234 TL, ortalama kira bedeli 25.973 TL seviyesinde hesaplandı.

Yatırım perspektifi

Veriler, konut piyasasında nominal fiyat artışının sürdüğünü ancak reel getirinin sınırlı kaldığını gösteriyor. Kredili satışlardaki artış ise faizlerde olası düşüş senaryosunda satış hacimlerinin yeniden ivme kazanabileceğine işaret ediyor. Özellikle gelişmekte olan şehirlerde reel fiyat artışlarının sürmesi, bölgesel yatırım stratejilerinin önemini artırıyor.

Reel fiyatlarda yıllık değişim negatif bölgede

Türkiye genelinde satılık konutların reel fiyatlarındaki yıllık değişim oranı 2024 başından bu yana düşüş eğiliminde. 2026 Ocak itibarıyla yıllık değişim oranı bir önceki aya göre sınırlı artmasına rağmen yüzde -1,9 seviyesinde kalarak negatif bölgede kalmaya devam etti.

Büyük şehirlerde ise farklı bir görünüm ortaya çıktı. Reel fiyat değişimi İzmir’de yüzde -3 olurken, İstanbul’da yüzde 1,1 ve Ankara’da yüzde 3,2 artış kaydedildi.

Konut talebinde güçlü artış

Talep göstergeleri satış tarafında hareketliliğin arttığını gösterdi. Konut talep endeksi aylık bazda yüzde 7,5, yıllık bazda ise yüzde 25,5 yükseldi. Bu artış, fiyatlardaki reel gerilemeye rağmen alıcı ilgisinin devam ettiğine işaret etti.

Reel kiralarda düşüş yeniden başladı

Kira piyasasında da benzer bir eğilim görüldü. Reel kira endeksi aralık ayında kısa süreli yükseliş gösterdikten sonra ocakta yeniden düşerek 166,4 seviyesine geriledi. Yıllık değişim ise yüzde -2,1 olarak gerçekleşti.

Üç büyük şehirde de aylık bazda reel kira geriledi. Ocak ayında değişim İstanbul’da yüzde -1,3, Ankara’da yüzde -2,5, İzmir’de yüzde -2,7 oldu. Reel kira endeksi seviyeleri ise İstanbul’da 186,2, Ankara’da 245,3, İzmir’de 191,2 olarak ölçüldü.

Kiralık konut talebi yükseldi

Kiralık konut tarafında talep artışı daha belirgin oldu. Talep endeksi aylık bazda yüzde 8,9 artarak 178,8 seviyesine çıktı. Yıllık artış ise yüzde 15,4 olarak kaydedildi. Talepteki yükselişte mevsimsel hareketliliğin etkili olduğu değerlendiriliyor.

Endeksa verileri itibariyle Etimesgut ilçesi analiz edildiğinde, ortalama değerlerle konut satış fiyatının 1.725 TL/m2, konut fiyatının 220.000 TL, konut yatırımının geri dönüş süresinin 18 yıl, Bağlıca mahallesinde ise konut satış fiyatının 2.575 TL/m2, konut fiyatının 460.000 TL, geri dönüş süresinin 24 yıl olduğu görülüyor. Gölbaşı ilçesinde ortalama fiyatlarla konut satış fiyatı 2.475 TL/m2, konut fiyatı 350.000 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi 19 yıl iken, İncek mahallesinde konut satış fiyatı 3.350 TL/m2, konut fiyatı 490.000 TL, geri dönüş süresi 23 yıl. Yenimahalle’de ise ortalama konut satış fiyatının 1.950 TL/m2, ortalama konut fiyatının 280.000 TL, ortalama geri dönüş süresinin 21 yıl olduğu görülüyor.

Ortalama metrekare fiyatı 1.850 TL

Endeksa verilerine göre Ankara genelinde konutların ortalama brüt alanları 133 m2. Ortalama birim fiyat 1.850 TL/m2 iken, ortalama konut fiyatının 244.000 TL olduğu görülüyor. endeksa.com, il genelinde konut geri dönüş süresinin 16 yıl olduğunu belirtiyor.

2+1’ler 13 yıl, 3+1’ler 19 yıl

Konut tipine göre dağılıma bakıldığında Ankara’da 1+1 konutların ortalama brüt alanı 66 m2, ortalama değerlerle metrekare fiyatı 3.200 TL, konut fiyatı 210.000 TL ve geri dönüş süresi 16 yıl. 2+1 konutların ortalama brüt alanı 93 m2, ortalama değerlerle metrekare fiyatı 1.800 TL, konut fiyatı 166.000 TL ve geri dönüş süresi 13 yıl iken; 3+1 konutlarda ortalama brüt alan 123 m2, ortalama metrekare fiyatı 1.700 TL, konut fiyatı 207.000 TL ve geri dönüş süresi 19 yıl.

4+1’ler 19 yıl, 4+2’ler 15 yıl

Ankara’da 4+1 konutların ortalama brüt alanı 172 m2, ortalama değerlerle metrekare fiyatı 2.275 TL, konut fiyatı 387.000 TL ve geri dönüş süresi 19 yıl. 4+2 konutlarda ortalama brüt alan 224 m2, ortalama metrekare fiyatı 2.225 TL, konut fiyatı 496.000 TL ve geri dönüş süresi 15 yıl. 5+1 konutlarda ise ortalama brüt alan 221 m2, ortalama metrekare fiyatı 2.225 TL, konut fiyatı 406.000 TL ve geri dönüş süresi 18 yıl iken; 5+2 konutlarda ortalama brüt alan 251 m2, ortalama metrekare fiyatı 2.075 TL, konut fiyatı 519.000 TL ve geri dönüş süresi 16 yıl.