Başvurucular, imar uygulaması kapsamında yıkım nedeniyle oluşan zararının tazmin edilmemesi nedeniyle Belediye aleyhine tazminat davası açtı. Ankara 5. Asliye Hukuk Mahkemesi, 2010’da davanın idari vargının görev alanına girdiği gerekçesiyle görev yönünden reddetti.

AA

Başvuruları birleştirerek esastan görüşen Yüksek Mahkeme, düzenlemeyi Anayasa’ya aykırı bularak iptal etti.
Kararda, Kamulaştırma Kanunu’nun ek 1. maddesiyle idareye, 5 yıllık süre içinde tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazları kamulaştırma veya mülkiyet hakkının kullanılmasına engel teşkil edecek kısıtlılığı kaldıracak şekilde imar planı değişikliği yapma yükümlülüğü getirildiği anlatıldı.

Kanun hükmüne göre, bu süre içinde belirtilen işlemlerin yapılmaması halinde taşınmaz malikleri tarafından idareye başvuru işlemleri ve uzlaştırma süreci tamamlandıktan sonra taşınmazın kamulaştırılmasından sorumlu idare aleyhine idari yargıda dava açılabileceği belirtildi.

Kararda, Kanun’un itiraz konusu geçici 11. maddesinde ise ek 1. maddenin birinci fıkrası kapsamında kalan ve bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar bakımından söz konusu 5 yıllık sürenin bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren başlayacağının öngörüldüğü, bu 5 yıllık sürenin dolmasının, imar yoluyla el atma işlemlerine karşı idari yargıda dava açılabilmesi için bir ön koşul olarak düzenlendiği hatırlatıldı.

İtiraz konusu kuralın, bu hükmün yürürlüğe girdiği tarihten önceki kısıtlılık sürelerinin dikkate alınmaması sonucunu doğurduğu belirtilen kararda, “Dolayısıyla bu düzenleme, zaten kısıtlılığı devam eden taşınmazlar yönünden Kanun’un ek 1. maddesiyle maliklere tanınan idareye başvuru ve idari yargıda dava açma hakkının kullanılabilmesi için geçmesi gereken 5 yıllık süreyi yeniden başlatmaktadır.” denildi.

Mülkiyet hakkına müdahale

Bir taşınmazın imar planında kamu hizmetine ayrılmasının, henüz bir kamulaştırma yapılmayıp fiilen de taşınmaza el atılmadığı için mülkiyet hakkını ortadan kaldırmadığı anlatılan kararda, bununla birlikte malikin mülkiyet hakkından doğan yetkilerini önemli ölçüde kısıtladığı, imar uygulamalarının ve bu bağlamda taşınmazların imar durumunun kamu hizmet alanı olarak belirlenmesinin mülkiyet hakkına müdahale teşkil ettiğinde şüphe bulunmadığı kaydedildi.

Anayasa’nın 35. maddesinde mülkiyet hakkının sınırsız bir hak olarak düzenlenmediğine işaret edilen kararda, bu hakkın kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlandırılabileceğinin öngörüldüğü ancak mülkiyet hakkına müdahalede bulunulurken temel hak ve özgürlüklerin sınırlandırılmasına ilişkin genel ilkeleri düzenleyen Anayasa’nın 13. maddesinin de göz önünde bulundurulması gerektiği vurgulandı.

Orantısız külfet vurgusu

Bu kapsamda mülkiyet hakkının ancak kamu yararı amacıyla sınırlandırılabileceği, imar planlarıyla arazi ve arsa düzenlemesi sırasında taşınmazların bir kısmının kamu hizmetine ayrılmasının da kamu yararı amacını taşıdığının açık olduğu ifade edilen kararda, mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin kamu yararı amacı gütmesinin yeterli olmadığı ayrıca ölçülü olması gerektiği belirtildi.

Özel mülkiyette bulunan taşınmazların imar uygulamasında kamu hizmeti alanı olarak ayrılması yoluyla malike aşırı ve orantısız bir külfet yüklenmemesi gerektiğinin altı çizilen kararda, şu tespitler yapıldı:

İmar uygulamalarının geniş alanları kapsaması nedeniyle ve bütçeye yeterli ödeneğin konulması amacıyla kanun koyucu kamulaştırma sürecinin 5 yıllık süre içinde tamamlanmasını öngörmüştür. Mülkiyetin kontrolüne ilişkin söz konusu müdahaleler bakımından kanun koyucunun takdir yetkisi bulunmaktadır. Bu takdir yetkisi çerçevesinde söz konusu kamu yararı amacının gerçekleştirilmesi yönünden belirtilen fiili ve hukuki engeller sebebiyle malikin makul ve belirli bir süre boyunca bu kısıtlamalara katlanması beklenebilir. Ancak bu sürenin uzaması halinde söz konusu kısıtlamalar, taşınmaz malikine yüklenen külfeti ağırlaştıracağı gibi kısıtlılık süresinin uzamasına bağlı olarak malikin zararını karşılayabilecek herhangi bir giderim imkanının getirilmemesi de malike aşırı bir külfet yüklenmesine sebep olacaktır.

Yeniden başlatılacak

İtiraz konusu kuralda, imar uygulamasıyla getirilen kısıtlılık yönünden öngörülen 5 yıllık sürenin maddenin yürürlük tarihinden itibaren yeniden başlamasının hüküm altına alındığı anlatılan kararda, şunlar kaydedildi:

“Başka bir ifadeyle mülkiyet hakkından dilediği gibi tasarruf edebilmesi ve yararlanabilmesi kısıtlanan malikin kamulaştırma bedeline kavuşabilmesi veya söz konusu kısıtlılık halinin kaldırılarak mülkiyet hakkından yararlanabilmesi için geçmesi gereken 5 yıllık sürenin yeniden başlaması söz konusu olmaktadır.
Kanun koyucu bu süre nedeniyle malikin uğradığı zararları telafi etmeye veya gidermeye yönelik herhangi bir düzenleme ise getirmemiştir. Üstelik bu kısıtlılık nedeniyle açılacak davalarda taşınmazı kullanamamaktan doğan zararların tazminine yönelik bir düzenleme mevcut olmadığı gibi itiraz konusu kural, yürürlük tarihinden önceki kısıtlılık sürelerinin de dikkate alınmamasına yol açmaktadır.

Bu durum ise malike aşırı bir külfet yüklemekte ve kamu yararı ile malikin mülkiyet hakkı arasında gözetilmesi gereken adil dengeyi malik aleyhine bozmaktadır. Dolayısıyla itiraz konusu kuralla mülkiyet hakkına yapılan müdahale orantılı değildir.”

Kararda, söz konusu gerekçelerle Anayasa’nın 13. ve 35. maddelerine aykırı bulunan itiraz konusu kuralın birinci fıkrasının ve bu fıkranın iptali nedeniyle uygulanma olanağı kalmayan ikinci fıkrasının iptal edildiği bildirildi.

AA

Kanunun davaya konu olan 3’üncü maddesinin 7’nci fıkrası, kanunun uygulanması için belirlenen alanların sınırları içinde olup riskli yapılar dışında kalan diğer yapılardan uygulama bütünlüğü bakımından bakanlığın gerekli gördüklerinin, riskli olmadığı gözetilmek kaydıyla kanun hükümlerine tabi olmasını öngörüyor.

Anayasa Mahkemesi, bu konuda daha önce yapılan düzenlemeyi 27 Şubat 2014’te iptal etmişti. Bu iptal kararı üzerine Hükümet, 14 Nisan 2016’da yayınlanan torba yasa ile iptal edilen hükümleri yeniden düzenlemişti.

Yüksek Mahkemenin iptale ilişkin gerekçeli kararında, değerlemede yapıların riskli olmadığının gözetilmesine ilişkin hükmün, maliklerin mülkiyet haklarına yönelik kısıtlamaları dengelemediği kaydedilerek, Anayasa’nın 13 ve 35’inci maddeleri uyarınca iptal edilmesi gerektiği görüşü yer aldı.

Tapular iptal edildi

Arsa sahipleri, sözleşmenin yapılmasından 24 yıl sonra müteahhittin sattığı daireleri satın alan Faik-Sultan Tari çiftine karşı tapu iptal davası açtı. Bakırköy 3. Asliye Hukuk Mahkemesinde 2009’da açılan davada müteahhittin ayıplı mal teslim ettiği öne sürüldü. Başvuruda binanın iskanının alınmadığı belirtilerek, müteahhit ile yapılan sözleşmenin iptali ve Tari çiftinin üstüne kayıtlı tapuların da iptali istendi.

Halef olarak kabul edildiler

Mahkeme davayı kabul etti. Mahkeme, Tari çiftini, müteahhittin halefi olarak görülmesi gerektiğine hükmetti. Mahkeme, Tari çiftinin müteahhittin yapması gerekenleri yapmaması halinde arsa paylarından haklarının doğmayacağını ve bu payların iptal edilebileceği riskini göze alarak tapuyu aldıklarına hükmetti. Mahkeme önce sözleşmeyi, daha sonra Tari çiftinin tapularını iptal ederek arsa sahiplerine devretti. Tari çifti kararın iptali için Yargıtay’a başvurdu. Temyiz incelemesini Yargıtay 15. Hukuk Dairesi yaptı. Daire, yerel mahkeme kararını onayarak Tari çiftini geri çevirdi. Bu kez karar düzeltme yoluna gidildi ancak sonuç değişmedi.

İki üye muhalif kaldı

Yargıtay kararının da kesinleşmesi ile birlikte konu AYM’ye taşındı. 18 Temmuz 2014’te AYM’ye yapılan bireysel başvuruda karar, geçtiğimiz günlerde çıktı. AYM’nin 5 kişilik heyetinden 3’ü Tari çiftinin mülkiyet hakkının ihlal edilmediği yönünde karar verdi. AYM, Tari çiftinin tazminat talebini ise geri çevirdi. AYM kararına Osman Paksüt ve Celal Mümtaz akıncı muhalefet şerhi koydu. İki üyenin muhalefet şerhinde, arsa sahiplerinin 24 yıl sonra dava yoluna gittiklerine işaret edilerek, binanın ekonomik ömrünü tamamlamadığına işaret edildi. Arsa sahiplerinin iyi niyetli olmadıklarına işaret eden iki üye kararlarında, başvurucu Tari çiftinin ortaya çıkan zararlarını tazminat etmelerinin zor olduğuna işaret edildi. Bu arada söz konusu binanın bir süre önce kentsel dönüşüme sokularak yıkıldığı yerine yeni bir binanın yapıldığı öğrenildi.

Konu AİHM’e taşınıyor

Tari çiftinin avukatı Niyazi Çem, kararı AHİM’e taşıyacaklarını kaydetti. Verilen kararın hatalı olduğuna işaret eden Av. Çem, “Müvekkiller tapu siciline güvenerek iki daireyi alıyor. Ancak parasını ödeyerek aldıkları daireleri böyle bir kararla ellerinden alındı. Arsa sahiplerinin 24 yıl sonra böyle bir dava açmaları zaten dürüstlük ilkesine aykırı” dedi.

Güvenli tapu ortada kalkıyor

Prof. Dr. Ethem Saba Özmen ise, söz konusu karara ilişkin “Tam bir hukuk garabeti. Burada fahiş bir hata var” yorumunda bulundu. “Bu kararla Türkiye’de güvenli bir tapu alabilmek ortadan kalktı” diyen Özmen, benzer durumda olan yüzbinlerce kişinin sorun yaşayabileceğine işaret etti.

Feragat yazısı isteyin

Av. Bülent Ernas ise AYM kararına ilişkin şunları kaydetti: “Medeni Kanunumuzun tapu siciline iyi niyetle güvenin korunması yolundaki temel ilkesini hiçe sayarak verilen bu Yargıtay kararının Anayasa Mahkemesi’nce de mülkiyet ihlali olmadığı gerekçesiyle adeta tasdik edilmesiyle artık Türkiye’de güvenli olarak taşınmaz satın almak imkansız hale gelmiş oluyor. Vatandaşlar müteahhitlerden taşınmaz alırken arsa sahiplerinden feragat yazısı alınmış olmasına dikkat etmeli. Müteahhit olmayan kişiden aldıkları taşınmazın da evveliyatında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olup olmadığını araştırmaları gerekir. Devletin tuttuğu tapulara güvenerek yapılan satışların bu kararlar nedeniyle her an iptal edilebilecek olmaları sorunu ortaya çıkmakta olup, gayrimenkul sektörü açısından satışlarda sıkıntı yaratacak bir karar olduğu kanaatindeyim.”

Dinçer Gökçe/Hürriyet