‘Arap yatırımcının ilgisi arttı’

Çok sayıda markalı konut projesinin bulunduğu Lefkoşe Caddesi ve çevresinde genellikle 3+1 ve 1+1 konutların tercih edildiğini ifade eden Şeyma Şehirli, İzmir Yolu’na yakın konumda home ofis amaçlı kullanılabilecek küçük dairelerin, Uludağ’a yamaçlanan kısımda ise büyük dairelerin daha çok talep edildiğini anlattı. Arap yatırımcıların bölgedeki markalı konut projelerine ilgisinin artığını da ifade eden Şehirli, bölgede ortalama konut metrekare fiyatlarının 2 bin 500 ile 3 bin 500 TL arasında olduğu bilgisini verdi. Şehirli birim metrekare satış fiyatlarının en yüksek olduğu Prestij Park Evleri ve yapımı devam eden Bursa Marka projesinde ise fiyatların 4 bin – 6 bin 500 TL’ye ulaştığını söyledi.

Ofis metrekare fiyatları 4 bin – 7 bin TL seviyesinde

Asansörlü, güvenlikli ve otoparklı ofisler bulmanın mümkün olduğu Lefkoşe Caddesi çevresinde bu tip ofislerde metrekare fiyatlarının 4 bin – 7 bin TL aralığında olduğunu dile getiren Şeyma Şehirli, bölgede otel sektörünün de ciddi bir gelişim içinde olduğuna dikkat çekti. Bölgenin deniz ve hava ulaşımına yakın olduğunu da anlatan Şehirli, Tüyap ve Buttim gibi merkezlere kolay ulaşılabilirliği nedeniyle otel yatırımcılarına cazip geldiğine vurgu yaptı. Halihazırda Gold Majesty, Crown Plaza ve Sheraton Bursa otellerinin yer aldığını bölgedeki otellerde doluluk oranının yüzde 60-70 aralığında olduğu bilgisini veren Şehirli, üç otelin 450-500 oda kapasiteli olduğunu ve oda fiyatlarının 350 – 500 TL aralığında seyrettiğini ifade etti.

‘2 AVM var, 2 tane daha geliyor’

Lefkoşe Caddesi ve çevresinde AVM sektörünün de hızlı bir gelişim içinde bulunduğuna dikkat çeken Şehirli, “Mevcut iki AVM’nin 79 bin metrekare kiralanabilir alana sahipBununla birlikte 2018 yılına kadar açılması planlanan iki AVM ile yaklaşık 105 bin metrekare daha kiralanabilir alanın eklenmesi planlanıyor” dedi. Nilüfer Çayı ıslah projesiyle birlikte dere etrafından yapılan rekreasyon ve park alanlarının bölgenin cazibesini daha da artıracağını söyleyen Şehirli, buna karşılık bölgede çok sayıda proje olmasından dolayı satışta yaşanacak rekabetin bölge açısından tehdit oluşturduğuna dikkat çekti.

Ziyaretçi profili değişti

Ziyaretçi profili çoğunlukla orta sınıf Ortadoğulu turistlerden oluşmaya başlayan artık yerli turist ve ziyaretçilerden yeterli geliri elde edilemişor. Uzmanlara göre, dükkan kiralarının çoğunlukla ciro üzerinden ödendiği İstiklal Caddesi’ndeki azalan geliri, markaları yer değiştirmeye zorlarken bir zamanlar İstiklal Caddesi’nde eski kiracıların çıkması için markaların ödediği ‘hava parası’ da artık gündemde değil. Şu anda 12-13 dükkanın yeni kiracı bekledi caddede, ı dükkanlardan çıkacak kiracılar da olduğu bilgisini veren EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanları, böylece caddede 30’a yakın boş dükkan olacağına dikkat çekiyor.

Yeme içme markaları arka sokaklara kaçtı

Starbucks, Columbia, Bolulu Hasan Usta, TeknoSA, Adil Işık gibi firmaların çıkan ya da yer değiştiren firmalar arasında yer aldığını anlatan Emir Sezgin ve Merve Demircan, “Yeme içme hizmetlerini içeren markalar açık oturma alanına ihtiyaç duyuyor ve caddeyi kullanamadıkları için açık alan ihtiyacını karşılayamıyorlar. Bu markalar artık arka ara sokakları tercih ediyor” açıklamasında bulunuyor. Caddeye cephesi olan dükkanların da alışveriş mağazaları tarafından kullanıldığını kaydeden uzmanlar, yeni gelen markalar mevcut kira fiyatlarını yüksek bulduğundan dükkanların boş kaldığını, 5-6 aylık bir süre sonunda mal sahiplerinin yaklaşık yüzde 20-25’lik bir indirimle yeni kiralamalar gerçekleştirebildiğini ifade ediyor.

‘Yeni yatırımlar da var’

EVA Gayrimenkul uzmanları, caddede yeni yatırımların da görüldüğünü belirterek “Tarihi Emek Sineması’nın bulunduğu Cercle d’Orient binasının restorasyonuyla oluşan Grand Pera projesi, Demirören’den sonra caddedeki ikinci AVM olacak” diyor. Caddeye gelecek yeni yatırımlardan birinin de 140 yıllık tarihi Rumeli Han olduğunu kaydeden uzmanlar, binanın restorasyonun ardından Hilton tarafından ‘Curio – A Collection by Hilton’ markasıyla işletilmesinin planlandığını anlatıyor. 173 odalık otel projesinin 2018 yılı ortalarında açılması bekleniyor.

‘Kiralarda indirim şart’

EVA Gayrimenkul Değerleme’nin analizine göre, Taksim Meydanı’ndan Tünele doğru gittikçe daha uygun hale gelen dükkan kiraları Taksim – Galatasaray lisesi arasıda 150-300 dolar, Galatasaray Lisesi ile Tünel arasında ise ise ortalama 40 dolar. Uzun zamandır el yakan Beyoğlu bölgesinde ziyaretçi sayısının yakın zamanda düzelecek gibi durmadığına dikkat çeken EVA Gayrimenkul Değerleme Uzmanları su nedenle kira değerlerinin eskisi gibi devam etmeyeceği görüşünde. Uzmanlara göre, ciro üzerinden ödenen kiraları karşılayabilen dükkanların caddeye dönüşünü sağlamak için mal sahiplerinin kiralarda indirime gitmesi Beyoğlu’nu canlandırabilecek en önemli seçenek gibi görünüyor.

2000’li yıllar milat oldu

Eskiden ‘toplu konut’ olarak adlandırılan çok konutlu projelerin 2000’li yılların başından itibaren daha lüks olarak tasarlandığına dikkat çeken ikili, artık konut projelerinde yaşamı kolaylaştıracak ve yaşam kalitesini artıracak çeşitli hizmetler verilmeye başlandığını da vurguladı. Mimar Yelin Evcen ve İç Mimar Gönül Ardal, artık bu konutların bugün rezidans olarak adlandırıldığını ifade etti.

‘Ev sahipleri yeni yaşama ne kadar uyum sağlıyor, tartışılır’

Rezidans projelernin son 15 yılda geçirdiği değişime de vurgu yapılan yazıda, rezidans projelerinin kullanıcılara sadece yeni bir ev değil yeni bir yaşam tarzı sunduğu da anlatıldı. Ev sahiplerinin taşındıktan sonra vaat edilen yaşam tarzına ne kadar uyum sağlandığının da tartışılır bir konu olduğu da belirtilen yazıda gelecekte rezidanslardaki konut iç mekanlarının hangi yönde değişim göstereceği de anlatıldı.

Yazının tamamı burada

Konut kredilerinin yükseliş seyri yavaşladı

Araştırmaya göre son 12 ayda kullandırılan konut kredilerinin yüzde 12 büyüyerek 146 milyar TL’ye ulaşırken son üç yılın mart verilerine göre de konut kredilerinin büyüme kaydetti. Buna karşılık yükseliş seyri yavaşlayan konut kredileri içinde takipteki kredilerin payının büyümemesi ise olumlu bir gelişme olarak değerlendirildi. Takipteki kredilerin oranının sadece yüzde 0,5 olduğu dikkat çekti.

İstanbul’da en çok konut Esenyurt’ta satıldı

İstanbul genelinde konut satışlarının yüzde 17’si Esenyurt’ta gerçekleşirken onu Beylikdüzü, Pendik, Sancaktepe, Küçükçekmece ve Başakşehir takip etti. Altı ilçede yapılan konut satışlarının İstanbul genelinin yüzde 46’sını oluşturduğu belirtilen araştırmada İstanbul’da bulunan beş milyon konutun 500 binini markalı olduğu kaydedildi. Buna göre, markalı konutların kent yapılaşmasının yüzde 10’unu oluşturuyor. Markalı konutların, Esenyurt ve Beylikdüzü’nde yüzde 35, Başakşehir’de yüzde 33, Ataşehir’de yüzde 23, Bakırköy, Şişli ve Tuzla’da yüzde 18, Sancaktepe’de yüzde 16, Çekmeköy ve Küçükçekmece’de yüzde 13 oranında olduğu belirtildi.

En çok Alemdağ ve Kemerburgaz değerlendi

Aratırmada 2015 yılında en fazla değer artışı yaşanan bölgelerin ise sırasıyla Alemdağ, Beylikdüzü Gürpınar bölgesi, Kemerburgaz, Esenyurt, Ataşehir, Riva, Ümraniye merkez ve Acıbadem Çamlıca olduğu tespit edildi. Buna karşılık son üç yılda İstanbul’da en fazla değerlenen bölgelerin Kemerburgaz, Bağdat Caddesi, Beylikdüzü-Gürpınar ve Başakşehir-Kayabaşı olduğu da görüldü. İstanbul’daki markalı konut projelerinin yüzde 33’ünün 1+1 ve 1+0, yüzde 28’inin 2+1 ve 3+1 olarak üretildiği, üretilen konutların yüzde 61’inin 80 metrekarenin altında olduğu da oratşıtram ile çıkan dikkat çekici veriler arasında yer aldı.

Yabancılar daha küçük gayrimenkullere yöneldi

Alan bazında Türkiye’ye yaptıkları yatırımın ocak, şubat ve mart ayları bazında bir önceki yılla göre aynı düzeyde olan yabancı yatırımcıların edinim sayısı aynı dönemde yüzde 11 arttı. Bu da bu yıl yabancı yatırımcıların geçen seneye göre daha küçük alanlı yatırım yaptıkları anlamına geliyor. Körfez ülkeleri yatırımcıları, bir önceki yılın aynı dönemine göre alan bazında yüzde 11 daha az yatırım yaptıkları belirlendi. Aynı dönemde Körfez ülkeleri yatırımcılarının yabancı yatırımcılar içindeki payı, hisseye düşen alan bazında 2015’te yüzde 64 iken, 2016’da yüzde 57’ye düştü. Araştırma Körfez ülkeleri yatırımcılarının 2015’te ortalama 275 metrekare alan alırken, bu yıl 216 metrekare büyüklükte alan aldıklarını ortaya koydu.

900 bin konutun dönüşüme ihtiyacı var

Araştırmada 2012 yılı sonunda başlayan kentsel dönüşüm sürecinde 17 ilçede toplam 40 ‘riskli alan’ tespit edildiği, bu alanların büyüklüğünün yaklaşık 11 milyon metrekareye ulaştığı, İstanbul’da deprem ve kentsel yenileme kaynaklı toplam dönüştürme ihtiyacının yaklaşık 900 bin konut olduğu, 377 bin deprem riski kaynaklı, 490 bin ise kentsel yenileme kaynaklı bağımsız birime ihtiyaç olduğu da belirtildi.

Yabancı ilgisi devam edecek

2016 için öngörüler de sunan analize göre, TL döviz karşısında değer kaybettiği için yabancı yatırımcının ilgisinin devam edecek. Kredi faizlerindeki oynaklık ve yukarı yönlü eğilime rağmen krediye olan ilgi devam edecek. 2016’da İstanbul’un marka şehir olarak körfez yatırımcılarından ilgi görmeye devam etmesi de bekleniyor. Ayrıca Körfez geçişi, 3. Boğaz köprüsü ve İstanbul Boğazında yapılan tüp geçit projelerin sektörü canlı tutacak ve ulaşım ağları genişledikçe büyük şehirler genişlemeye devam edece. Ayrıca bu yıl kentsel dönüşümün aksamayacak, köyden kente göçün devam etmesine ek olarak artan mülteci sayısıyla büyük şehirlere olan talebin artacak, kira ve mülk fiyatlarının yükselme eğiliminde olacak.

Yatırımcı fırsat bölgelerine yönelecek

Konut ihtiyacının giderek artacağı belirtilen araştırmanın ortaya koyduğu öngörülerden biri de konut fiyatlarındaki gelişmeleri takip eden yatırımcıların fiyatı henüz doymamış fırsat bölgelerine yöneleceği oldu. Analizde gayrimenkul yatırım fonlarının sektörü canlandıracağı ve yeni fırsatlar yaratacağı, konut sektöründeki KDV değişikliğinin son kullanıcıya henüz tam olarak yansıtılmamasının önemli bir sorun olduğu ve bu değişikliğin yeni projelerde taleple ilgili olumsuz sonuçları doğurmasının söz konusu olacağı da öngörüldü.