Herkes yapabilecek

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte değişiklik yapılmasına dair yönetmelik bugün Resmi Gazete’de yayınlandı. Yapılan değişiklik ile emlak işletmesi açmak için gereken lise şartı ilköğretim seviyesine çekildi. Konuya ilişkin değerlendirmelerde bulunan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı, “5 Haziran tarihinde yapılan düzenleme ile işletmeye yetki belgesi verilebilmesi için sorumlu emlak danışmanlarının en az lise mezunu olması gerekiyordu. Yapılan düzenleme ile artık ilköğretim mezunları da yetki belgesi alabilecekler. 14 Ekim 2020’den sonra yetki belgesi başvurusunda bulunan bu kişiler için de en az on iki ay emlak danışmanlığı veya sorumlu emlak danışmanlığı yapmış olması şartı korundu” dedi.

“Ek süre verildi”

Yetki belgesi başvurularına ilişkin ek süreler verildiğini belirten Özelmacıklı, “Yeni değişiklik ile yetki belgesi başvuruları için daha önce belirlenen 31 Mart tarihi 31 Temmuz 2021 tarihine uzatılmış oldu. İşletmesini 14 Ekim 2020 tarihinden önce açanlar için de, Temmuz sonuna kadar yetki belgesi başvurusu yapılırsa deneyim şartı aranmayacak” dedi.

İHA

Kadınlar güçleniyor

Özelmacıklı, 8 Mart Dünya Kadınlar Günü çerçevesinde kadınlara yapılan konut satış sayıları hakkında bilgi verdi. Özelmacıklı, 2019 yılında yüzde 31,2 paya sahip olan kadınlara yapılan konut satışının 2020 yılında yüzde 32,2’ye yükseldiğini söyleyerek, “1 milyon 499 bin 316 konut satışından, 483 bin 7’si kadınlar adına tescil edilirken, 892 bin 347’si erkekler adına tescil edildi. 23 bin 424 konut kadın ve erkek tarafından ortaklaşa alındı” ifadelerini kullandı.

İstanbul ilk sırada

Özelmacıklı “İstanbul 77 bin 209 konut satışı ve yüzde 16 payla Türkiye’de kadınlar tarafından en fazla konut satın alınan il oldu. İstanbul’da 149 bin 316 konut erkekler tarafından alınırken, kadınlar ve erkekler tarafından ortak alınan konut sayısı 5 bin 703 oldu. En az konut satışının gerçekleştiği iller kadınlarda 50 konut ile Ardahan, erkeklerde 130 konut ile Hakkari oldu” dedi.

2020 yılında en çok kadınlara konut satışı yapılan illere ilişkin de bilgiler veren Özelmacıklı, “Konut satışların en çok kadınlar adına yapıldığı şehirler yüzde 41 ile Çanakkale, yüzde 40 ile Balıkesir, yüzde 38 ile Muğla, yüzde 37 ile Aydın, Edirne ve İzmir, yüzde 36 ile de Giresun, Niğde, Sinop, Denizli, Uşak ve Düzce oldu. Kadınlar adına en az konut satışı yapılan beş ilimiz ise Ağrı, Şırnak, Siirt, Bitlis ve Muş olarak sıralanıyor” diye konuştu.

Aile konutu şerhi kullanılabiliyor

Özelmacıklı sözlerini şöyle tamamladı: “Aile konutu şerhi; eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği ve düzenli yerleşim amacıyla kullandıkları mekanların aile konutu olarak özgülenerek bu taşınmaz mal üzerinde eşlerin tek başlarına hukuki işlem yapmalarını engelleyen şerhtir. Aile konutu olarak özgülenen bu taşınmazın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutun aile konutu olduğuna dair şerhin verilmesini isteyebiliyor. İşlemin ise hiçbir harcı yok. Bu şerh ile malik olan eş, aile konutunun satış ya da bağışını eşinin rızası olmadan gerçekleştiremiyor”.

Konuya ilişkin değerlendirmelerde bulunan Altın Emlak Genel Müdür Yardımcısı Olcay Selvi “Bir süredir altyapısını hazırladığımız “Altın Proje” çalışmamızı sizlerle paylaşmanın mutluluğunu yaşıyoruz. Bu çerçeve de Temeltaş Gayrimenkul ile yaptığımız iş ortaklığı ile, tüm temsilcilerimiz öncelikli olarak İstanbul’da yer alan 20 büyük konut projesinde sıfır daire satışı yapabilecekler. Sonraki hedefimiz bu projelerde 2. El taşınmaz ticaretine aracılık yapacak emlak işletmeleri açmak” dedi.

Katma değerli yeniliklere açığız

Gerek deprem, gerekse farklı yaşam alanlarına olan ihtiyaç nedeni ile proje satışlarının devam ettiğini belirten Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı ise “Proje pazarlaması, kuruluşun vizyonunu gösteren önemli unsurlardan biridir. Yeni konut alımlarının ilk öncelik proje aşamasında taşınmaz alımına yöneliktir. Bizler de bu kapsamda müşterilerimizin bu projelerden daha avantajlı koşullarla yer pazarlayabilmeleri için anlaşmalar yapıyoruz” dedi.

Konuya ilişkin değerlendirmelerde bulunan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı “Ekim ayında konut satışlarında beklediğimiz şekilde bir azalma oldu. Satışlar bir önceki yılın aynı ayına göre %16,3 azalırken, Eylül ayına göre ise %12,55 düşüş ile 119 bin 574 oldu. Bu satışlardan 36 bin 976’sı ilk satışlardan oluşurken, 82 bin 598’i ikinci el satışlardan oluştu. İpotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı ayına göre %49,3 azalış göstererek 25 bin 566 oldu” dedi.

Türkiye’de konut fiyat ortalaması

Türkiye genelinde ortalama kira ve satış fiyatlar hakkında da bilgi veren Altın Emlak Genel Müdürü “Ülkemizde konut fiyatlarında satılık m2 fiyat ortalaması son 6 ayda yaklaşık %22 artış göstererek 2.350-TL olurken, konut kiralarında son 6 ayda artış %14 artış ile 9.3-TL oldu. Satılık fiyatlara baktığımızda Muğla’da m2 satış fiyatı 7 bin lira ile ilk sırada yer aldı. Bunu, İstanbul 4 bin 480 lira ile takip ederken, İzmir’de 4 bin lira ve Aydın’da 3 bin 720 lira seviyesinde oldu. Kira fiyatlarında ise 23-TL ortalama ile gene Muğla gene ilk sırada yer alırken, bu ilimizi 21-TL ile İstanbul, 16-TL ile İzmir ve Antalya izledi.

Konutlarda ülkemizde ortalama amortisman süresi ise yaklaşık 21 yıl. En düşük amortisman süresi 16 yıl ile Şanlıurfa, Kilis ve Edirne gerçekleşirken, Mersin, Kütahya, Kars ve Ankara’da bu süre 17 yıl seviyesinde. En yüksek amortisman süreleri ise 29 yıl ile Aksaray, 28 yıl ile Kayseri ve Kastamonu iken 26 yıl ile Artvin, Kırşehir, Bartın, Niğde ve Gümüşhane’de. 3 Büyükşehir’den Ankara’da amortisman süresi 17,5 yıl iken, İstanbul’da 18 yıl, İzmir’de ise 21 yıl” dedi.

Temmuz ayında tüm gayrimenkul türlerinde 365 bin 179 satış işlemi gerçekleşti. İlk yedi aydaki toplam satışlar sonrasında 265 milyar 698 milyon 433 bin 876 liralık beyan değeri üzerinden ödenen tapu harcı üzerinden ise devletin kasasına toplamda 9 milyar 595 milyon 394 bin 356 lira oldu. Türkiye genelinde herhangi bir gayrimenkul için tapuda beyan edilen ortalama değer 186 bin 634 liraya yükseldi” dedi.

Konut kredisi hacmi 265 milyar 722 milyon lira oldu

Özelmacıklı “Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından yayımlanan haftalık verilere göre 07 Ağustos itibarı ile konut kredisi hacmi 265 milyar 722 milyon liraya ulaştı. Kredi oranlarında yaşanan artış sonrası bu hacim gittikçe azalmaya başlayacak. Son yapılan düzenlemeye göre Birinci Elde % 0.87 faiz oranı ile vade sınırı 120 ay iken, % 0.99 faiz oranı ile vade seçeneği 180 aya uzatıldı.

Vadeler geri 10 yıla indi

Ayrıca İkinci elde ise 180 ay vade kaldırılarak vade sınırı 120 aya düşürüldü ve faiz oranı %0.99 olarak tekrar düzenlendi. Kredi tutarlarında ise İstanbul, Ankara ve İzmir’de kredi tutarı azami 500 bin lira, diğer illerde ise 300 bin lira ile sınırlandırıldı. Gerek birinci el gerekse ikinci elde 12 aya kadar ödemesiz dönem uygulamasına son verildi” dedi.

Emlak işletmeleri aldıkları yetkilendirme sözleşmesi ile pazarladıkları mülkü satışa veya kiralamaya çevirmesi halinde hizmet bedeline hak kazanmaktadır. Satışa veya kiralamaya çevrilmeyen yetkilendirme sözleşmeleri neticesinde emlak işletmeleri gelir elde edememekte ve ortada bir ticari alışveriş doğmamaktadır. Ticari olarak bir gelirin olmadığı bir ortamda damga vergisinin ödeme yükümlülüğü emlak işletmelerini zor durumda bırakıyor” dedi.

Yetkilendirme sözleşmesi yapılması zorunlu

Gayrimenkul Ticareti Hakkında Yönetmeliğe göre emlak işletmelerinin, iş sahipleri ile yetkilendirme sözleşmesi yapmalarının zorunlu olduğunu belirten Altın Emlak Genel Müdürü “Sadece yetkilendirme sözleşmesi değil aynı zamanda yönetmelik gereği, hizmet ortaklığı ve gayrimenkul gösterme sözleşmelerinde de damga vergisi kaldırılmalı. Tarafların anlaşmaları sonrasında düzenlenen kiralamaya aracılık sözleşmesi ve alım – satım aracılık sözleşmelerinde ise damga vergisi uygulanabilir. Lakin burada da damga vergisinin kimin tarafından ödeneceğinin belirtilmesi gerekir” dedi.

Tapu işlem başvurularında da damga vergisi bulunuyor

Vatandaşların tapu müdürlüğüne gitmeden emlakçılara yetki verebildikleri uygulama olan Web Tapu sisteminde de Damga Vergisi uygulamasının bulunduğunu belirten Özelmacıklı “Emlakçıların tapu müdürlüklerine başvuru yapabilmek ve iş takibi yürütebilmeleri için iş sahipleri ile aralarında düzenlenmiş olan tellaliye sözleşmesini, tapu sicil müdürlüklerine ibraz etmeleri gerekiyor.

Emlakçı başvurularında tellaliye belgesinin irdeleniyor ve sözleşme üzerinde, damga vergisi defter sıra numarasının yazılı olmasına dikkat ediliyor. Defter sıra numarasının bulunmaması durumunda ise damga vergisinin ödendiğine ilişkin makbuzun sistem üzerinden taranarak gönderilmesi isteniyor. Uygulama da bu konuda da birçok zorluk çıkıyor. Bu verginin de en azından internet vergi dairesinden online olarak ödenmesinin faydalı olacağını düşünüyoruz” dedi.

Taşınmaz imar planı kapsamındaysa

Altın Emlak Genel Müdürü “Tapuda tarımsal nitelikte olan taşınmazların imar planı kapsamında olduğunun taraflarca beyan edilmesi durumunda ise ilgili belediye yada valiliklerden talep konusu parselin planı olup olmadığı, planı varsa kullanım amacı soruluyor. Eğer taşınmazın imar planının bulunduğu ve planda tarımsal alan dışında kullanıma ayrıldığı bildiriliyorsa işlem yapılabiliyor. Eğer taşınmaz imar planı kapsamı dışında yer alıyor ise, taşınmazların devri için koşullar farklılık gösteriyor” dedi.

Doğrudan yapılabilecek işlemler

Tapu müdürlüklerinde köy yerleşik alanları içindeki alanlarda Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı hükümlerinin belirten Özelmacıklı “Taşınmazın malikinin aynı ilçe sınırları içinde müstakil veya hisseli başka bir tarımsal arazisinin olmadığı durumlarda, taşınmazı veya payını hisselendirmeden doğrudan devir yapılabiliyor. Ayrıca mirasçıların anlaşmak suretiyle tarımsal nitelikteki taşınmazları, tek mirasçıya, aile malları veya kazanç paylı aile malları ortaklığına, mirasçıların kuracağı limited şirkete veya üçüncü kişiye devir taleplerinde de doğrudan işlem mümkün. Ayrıca malikin aynı ilçe sınırları içinde paylı tarım arazilerinde, paydaşların söz konusu taşımazdaki mevcut paylarının tamamını aynı anda bir veya birden fazla paydaşa devri halinde de il/ilçe tarım ve orman müdürlüklerine soru edilmeksizin işlemler karşılanabiliyor” dedi.

Çözüm ortağı olacağız

Sektörün ileri gelen firmaları ile iş birliktelikleri yaptıklarını belirten Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı “Dijital pazarlamadaki know – how gücü ile birçok ilki başaran Tapu.com ile tüm temsilcilerimiz artık birer çözüm ortağı olacaklar. Bu çalışma ile artık hem Tapu.com üzerinden portföy, hem de müşteri akışı mümkün olacak. Bu sinerjimiz ile de yepyeni iş fırsatları oluşacak” dedi.

İnternet deneyimimiz sahaya yansıyacak

Tapu.com’un Genel Müdürü Emre Erşahin ise “Tapu.com her portföye özel olarak pazarlama yapabilen teknolojilere sahip ve internet üzerinden çalışan sistem ‘ekspertiz raporlu’ gayrimenkullerle ciddi alıcıları buluşturuyor. Yaptığımız işbirliği ile sahada Altın Emlak’ın deneyimli kadrosundan destek almalarını sağlayacağız. Sektörde bir ilk olan bu çalışma ile hizmetimizi bir adım öteye taşımız olacağız” dedi.

Alıcıların, alırken kazanacağı bir dönem içerisinde bulunduğumuzun altını çizen Emre Erşahin, “Tapu sahibi olmak isteyenlere cazip fırsatlar sunuyor, portföyümüzü gün geçtikçe genişletiyoruz. Son dönemde ciddi indirimlerle sonuç almaya çalışan satıcıların sayısının artmaya başladı ve bu sebeple emlak fiyatları da düşüş eğilimde, bu nedenle içinde bulunduğumuz dönem gayrimenkul için alırken kazanma zamanı. Özellikle böyle bir dönemde gerçekleştirdiğimiz işbirliği ile daha çok alıcıya ulaşacağımızı düşünüyoruz” diyor.

İşbirliği sektörde bir ilk

İşbirliği sektörde dijital ve doğrudan pazarlama araçlarını bir araya getiren ilk örnek olacak. Günümüzde müşterilerin %92’si gayrimenkul arayışlarını online arama ile, %73’ü ise mobilden başlatıyor. Tapu.com’un sunduğu değerleme raporu kaynaklı bilgiye pazaralama ve müşterinin bu tapulara online ortamda ciddi teklif verebilmesi Türkiye’deki gayrimenkul alanında bir ilk. Aylık yaklaşık 700 bin görüntülemeye sahip olan Tapu.com site dışındaki pazarlama faaliyetleri ile aylık 10 milyon kişiye erişim sağlayarak bugüne kadar 71 ilde satışa aracılık etti. Altın Emlak ise 100’ü aşkın temsilciliği ile 25 ayrı ilde faaliyet gösteriyor.

Konuya ilişkin değerlendirmelerde bulunan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı “Önümüzdeki yılın programda yer alan ve Aralık sonuna kadar işbirliği yapılacak kurumlar tarafından gayrimenkul değerleme sistemi geliştiriliyor. Özellikle imar planları ve revizyonlarıyla ortaya çıkan toplu değerleme sistemine yönelik veri ve değerleme standartlarının oluşturulacağı bu sistem ile gayrimenkul sektöründe dengeler tamamen değiştirecek” dedi.

Gerçek değer esas alınacak

Sistem için gerekli yasal ve teknik altyapıya dair düzenleme ve iyileştirme önerilerinin geliştirildiğini belirten Özelmacıklı “Bu sürecin sonrasında taşınmazların satışında artık asgari değer olarak belediye rayiç değeri değil gerçek değer esas alınacak. Bu durum sektör içinde başta tapu harçları olmak üzere, değer artış kazancı vergisi, veraset ve intikal vergisi, emlak vergisi ve emsal kira bedeli gibi birçok işlemde devletin vergi gelirlerini artıracak. Bu geçişe mükelleflerin alışması ise zaman alacağından belirli bir dönem muafiyetler ya da indirimler beraberinde gelmeli” dedi.

Bir devir sona eriyor

Tapu işlemlerinde beyan edilen satış değerlerin bazen çok düşük olduğunu da belirten Altın Emlak Genel Müdürü “2018 yılı ilk 10 ayında 2.087.935 satış işleminde toplam beyan edilen satış değeri 280.270.076.160-TL oldu. Bu işlemler sonucunda ise 9.034.620.872-TL tapu harcı tahsil edildi. Gerçek değere geçildiği takdirde beyan edilen rakamların en az üç katına çıkabileceği öngörülebilir. Toplumun uyumu için tapu harçları düşürülmeli, vergi yükleri azaltılmalıdır” dedi.

Karar destek sistemleri mevcut

Ülkemizde çeşitli karar destek sistemlerinin zaten var olduğunu ve bu sistemler üzerinden tahmini değerlerin anlık olarak yapılabildiğine de dikkat çeken Özelmacıklı “Toplu değerleme sistemleri mevcut sistem altyapılarını kullanarak da çok hızlı sonuç alabilir. Bu kayıtlar zaten hazır olarak mevcut. Ayrıca şimdiye kadar yazılmış olan birçok değerleme raporunun sisteme entegrasyonu süreci hızlandırabilir” dedi.

Satış bedeli düşükse

Taşınmazların bazı durumlarda ekspertiz değerinden düşük bir tutara da satışa konu olabileceğini belirten Altın Emlak Genel Müdürü “Bu durumda yüksek olan tutardan tapu harcının ödenmesi talep edilecek. Gerçek değer gösterilmemesi mevcut durumda cezası var. Tapuda işlem yapıldıktan sonra, mükelleflerler tarafından gerçek alım-satım bedelinden daha düşük bir bedel beyan edildiğinin idarece tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç %25 oranında vergi ziyaı cezası ile birlikte tahsil ediliyor” dedi.

Konuya ilişkin değerlendirmelerde bulunan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı “Dövizle olan kiralamalar TL ile ürün satan ve Türkiye’de yerleşik işletmeler için son dönemde ciddi sıkıntılar oluşturmuştu. Türk Borçlar Kanunu’na göre her ne kadar “sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz” hükmü olsa da dövizdeki artış normal kiraları çok ciddi oranda artırmıştı. Düzenleme bu konudaki sıkıntıları çözmüş olacak” dedi.

Son bir yılda artış %88 oldu

Özelmacıklı “12 Eylül 2019’da 6.40 olan dolar kuru, bir sene önce yaklaşık 3.40 seviyesindeydi. Buna göre işletmelerin kira yükleri son bir yıl içinde %88 artış gösterdi. TÜVİMER verilerine göre satış ve kiralamalarda dolar bazlı ilanlar toplam ilan sayılarında %6 seviyesinde iken, Euro ve GBP %1 seviyesindeydi. Son dönemdeki dövizdeki artış ilanlar içindeki oranı da düşürmüştü. Ülkemizde döviz bazlı satış veya kiralamaları genelde konut kategorisinde yalılar, köşkler ve villalarda görüyoruz. Ticari gayrimenkullerde ise oteller, AVM’ler, fabrika yapıları gibi portföylerde döviz bazlı kiralama ve satışlar daha yaygın kullanılıyor” dedi.

Franchise veren işletmeler içinde düzenleme var

Altın Emlak olarak döviz bazlı franchise ve ödenti almadıklarını, TL’yi korumak için mücadele ettiklerini dile getiren Özelmacıklı “Resmi gazeteye göre hizmet sözleşmelerinde sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamayacak. Buna göre franchisee bedeli ve aylık ödentilerin de döviz bazlı alınamayacağı sonucu çıkıyor. Artık franchisor firmaları da buna ilişkin düzenlemeleri 30 gün içinde yapmalı” dedi.