Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı, zorunlu deprem sigortalı konutlara ilişkin açıklamalarda bulundu. 2020 yılında en çok poliçenin İzmir depreminin yaşandığı 30 Ekim tarihinden sonra yani Kasım ayında kesildiğini belirten Özelmacıklı “2020 yılı Kasım ayında 971 bin 895 zorunlu deprem sigorta poliçesi düzenlendi. 2020 yılında 9 milyon 992 bin seviyesine ulaşan poliçe sayısı ile bir önceki yıla göre yüzde 5,3 artış yaşanmış oldu. 2021 yılında kesilen poliçeler ile de 10 milyon sınırı aşılmış oldu” dedi.

Üst sınır 268 bin TL

Özelmacıklı, “2021 yılı için zorunlu deprem sigortalı evler için ödenecek en yüksek teminat bedeli 268 bin TL’ye, betonarme konutlar için metrekare birim maliyet değeri ise bin 268 TL’ye yükseltildi. DASK, depremin ve deprem sonucu meydana gelen yangın, infilak, tsunami ve yer kaymasının doğrudan neden olacağı maddi zararları teminat altına alıyor. Bu aşamada da aslında arsa bedeli değil sadece taşınmazın yeniden inşa bedeli teminat altına alınıyor” diye konuştu.

Marmara Bölgesi’nde farkındalık yüksek

Sigortalılık oranının en yüksek olduğu iller hakkında da bilgi veren Özelmacıklı, “Toplam konut ve yaşayan poliçe sayılarına göre sigortalılık oranı en yüksek ilimiz yüzde 94,6 ile Bolu. Bu ilimizi yüzde 90,5 ile Yalova, yüzde 87,6 ile Tekirdağ, yüzde 87 ile Sakarya takip ediyor. Bingöl’de ise yaşanan deprem sonrasında sigortalılık oranı bir önceki yıla göre yüzde 9 artış göstererek yüzde 81,3’e yükseldi. İzmir’de de sigortalılık oranı da geçen yıla göre yüzde 5,4 artış göstererek yüzde 61,4 seviyesine yükseldi. Düzce, Muğla, Çanakkale ve Kocaeli illeri de sigortalılık oranının yüzde 70’i geçtiği şehirlerimiz arasında” dedi.

Emlak işletmeleri DASK’ı önemsiyor

Temsilciler aracılığı ile gerek kiralama, gerekse de satış işlemleri öncesinde müşterilerine bilgi verdiklerini dile getiren Özelmacıklı, “Müşterilerimize DASK poliçelerini yetkili sigorta şirketleri üzerinden kestirmelerini ve poliçe numaralarını paylaşmalarını istiyoruz. Bu poliçelerin birer örneğini kiracılara veriyor ve eğer kat mülkiyetli satılık bir konut ise tapu işlem dosyalarına da ilave ediyoruz. Sonuçta deprem geçecek ve hayat devam edecek. Tüm yurttaşlarımız olarak zorunlu deprem sigortası sosyal sorumluluğumuz” ifadelerini kullandı.

Üst sınır 500 bin TL

Kredi tutarlarında ise İstanbul, Ankara ve İzmir’de kredi tutarı azami 500 bin lira, diğer illerde ise 300 bin lira ile sınırlandırıldı. 1. Elde vade sınırı 120 ay ile sınırlandırılırken, 2. Elde 180 ay vade imkanı ise devam ediyor. Gerek birinci el gerekse ikinci elde 12 aya kadar ödemesiz dönem uygulamasına son verildi” dedi.

Fiyat yükselten satıcılar şimdi pişman olacak

Finansmanın kolaylaşması ile gayrimenkullerinin fiyatını yükselten ve satış fırsatını tepen mal sahiplerinin daha uzun süre beklemek zorunda kalacağını ifade eden Altın Emlak Genel Müdürü “Gerek birinci gerekse ikinci elde faizlerin yükselmesi ile gayrimenkulde piyasa değerlerinin bir miktar gerileyebileceğini öngörüyoruz. Bu dönemde özellikle altın ve döviz gibi yatırım araçlarında para kazanan yatırımcılar, satışlar ile peşin alımlara yönelmeye başlayacaklar” dedi.

3 büyük şehirde ilçeler yarıştı

Son bir yıl içinde en çok fiyat artışı yaşanan ilçeler hakkında da bilgi veren Özelmacıklı “İstanbul’da Başakşehir, Kadıköy ve Beylikdüzü, Ankara’da Gölbaşı, Kahramankazan ve Keçiören, İzmir’de Menderes, Ödemiş ve Torbalı ilçeleri son bir yılda yatırımcılarının yüzünü güldürdü. Artışların en az yaşandığı ilçeler ise İstanbul’da Beşiktaş, Beyoğlu ve Ataşehir, Ankara’da Etimesgut, Polatlı ve Beypazarı, İzmir’de ise Balçova, Selçuk ve Foça oldu” dedi.

Konut kredisi hacmi 246 milyar 288 milyon lira oldu

Özelmacıklı “Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından yayımlanan haftalık verilere göre 10 Temmuz itibarı ile konut kredisi hacmi 246 milyar 288 milyon liraya ulaştı. 603 milyar 173 milyon liralık tüketici kredileri içinde konut kredilerinin hacmi yaklaşıl yüzde 40 oldu” dedi.

TKGM entegrasyonları işlemleri kolaylaştırıyor

Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün e-haciz, e-terkin, e-ipotek gibi işlemleri ile işlemlerin kolaylaştığını ifade eden Altın Emlak Genel Müdürü “Son dönemde başta Web-Tapu olmak üzere birçok servis ile işlemlerin online olarak yapılabilmesine imkan sağlanmış oldu. Birçok kurum ile yapılan entegrasyonlar ile işlemlere esas evraklar tapu müdürlüğüne fiziki olarak gönderilmeden elektronik ortamda gerçekleştirilebiliyor” dedi.

Düzenlemeler daha önce yapılmıştı

Konuya ilişkin açıklamalarda bulunan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı “Daha önce taşınmaz ticareti yönetmeliğinde yer alan ve emlak işletmeleri için aranan şartlarda düzenleme yapıldı.

Düzenlemeye göre asgarî ortak şartların yanı sıra emlak işletmelerinin ikamet amacı ile kullanılmayan bağımsız bölüm niteliğine sahip olması ve işyerinde başka bir ticari faaliyette bulunulmaması gerekiyor. Faaliyet alanın en az yirmi metrekare olması ve bu büyüklüğün her bir tacir veya esnaf ve sanatkâr için beş metrekare artırılarak uygulanacak. İdari büro, kabul yeri ve fiziksel bir dosyalama varsa da arşiv bulunması da gerekli olacak” dedi.

3 ay süre verildi, yerinde kontrol edilecek

İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilemeden önce emlak işletmelerinin yetkili idareler tarafından yerinde kontrol edileceğini belirten Özelmacıklı, “Faaliyet sınıfı için aranması gereken genel şartlar ile yukarıda sayılan özel şartlar yerinde incelenecek. İstisna olarak 05 Haziran 2018 tarihi itibarıyla gelir ve kurumlar vergisi mükellefi olan ya da meslek odasına kayıtlı olarak taşınmaz ticaretiyle iştigal eden ruhsatlı veya ruhsatlandırılacak işletmeler, söz konusu tarihten sonra iş yeri adreslerini değiştirmedikleri sürece bu yönetmelik uyarında faaliyet konusuyla ilgili aranması gereken özel şartlardan muaf kabul edilecek. Devirlerde ise bu hüküm uygulanmayacak. Emlak işletmelerinin iş yerleri bu şartlara uygun hale getirmesi için ise 3 ay uyum sağlaması için de bir süre de tanınacak Ruhsatlar herkesin görebileceği şekilde de asılacak” dedi.

Sıra taşınmaz ticareti yönetmeliğinde

Ruhsat düzenlemesi sonrasında sektörün Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’te beklediği revizeler olduğunu belirten Altın Emlak Genel Müdürü “Yönetmeliğe ilişkin alınana görüş ve öneriler sonrasında bir revize bekliyoruz. Ruhsat düzenlemesi sonrasında da bu revize inşallah yakın zamanda çıkar. Yetki belgesi alma süresin 31 Ağustos 2020’ye kadar uzatılmıştı. Tekrar uzatılma yapılmasına gerek kalmadan sürecin hızlanmasını arzu ediyoruz” dedi.

Belgelendirme faaliyetleri tekrar başladı

COVİD-19 Pandemisi nedeniyle 16 Mart 2020 tarihinden itibaren durdurulan sınav ve belgelendirme faaliyetlerinin de tekrar başlatıldığını belirten Özelmacıklı “Mesleki Yeterlilik Kurumu (MYK) tarafından yetkilendirilerek yetki kapsamımızda 17UY0332-4 Emlak Danışmanı (Seviye 4) ve 17UY0333-5 Sorumlu Emlak Danışmanı (Seviye 5) ulusal yeterliliklerinde sınav ve belgelendirme faaliyetlerimize MYK tarafından alınan gerekli tedbirleri uygulayarak devam ediyoruz” dedi.

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) konut satış istatistikleri açıklandı. Buna göre 2019 yılında 1 milyon 348 bin 729 konut satışı gerçekleşti. Türkiye genelinde konut satışları 332 bin 508 ipotekli, 1 milyon 16 bin 221 diğer satış türünde gerçekleşti. İpotekli satışların payı yüzde 24,7 oldu. 2019 yılında ilk el konut satışı 511 bin 682, ikinci el konut satışı ise 837 bin 47 olarak gerçekleşti.

Aralık ayında tarihi rekor

2019 Aralık ayı satışlara ilişkin değerlendirme yapan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı, “Aralık ayında konut satışlarında tarihi bir rekor kırıldı. İlk defa 200 bin adeti geçen bir satış hacmi oluştu. Bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 47,7 oranında artan satışlarda, ilk el konut satışı 75 bin 480, ikinci el konut satışı ise 126 bin 594 olarak gerçekleşti.” dedi.

İpotekli satışlar 50 bini geçti

Aralık ayında ipotekli konut satışlarının 50 bin 278 olduğunu belirten Özelmacıklı, “Bir önceki yılın aynı ayına göre ipotekli satışlar yüzde 603,4 oranında arttı. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı yüzde 24,9 olarak gerçekleşti. İkinci el konut satışları ise bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 89 artış göstererek 126 bin 594 oldu” ifadelerini kullandı.

Yabancılara 2019 yılında 45 bin 967 konut satıldı

2019 yılında en çok Irak vatandaşlarına satış yapıldığını belirten Altın Emlak Genel Müdürü, “Toplamda yabancılara 45 bin 967 konut satışı gerçekleşti. Irak’ı 5 bin 423 konut ile İran, 2 bin 893 konut ile Rusya Federasyonu, 2 bin 208 konut ile Suudi Arabistan ve 2 bin 191 konut ile Afganistan izledi.” şeklinde konuştu.

En çok yabancıya satış İstanbul’da yapıldı

Yabancıların en çok İstanbul’a ilgi gösterdiğini belirten Özelmacıklı, “Yabancılara yapılan konut satışlarında İstanbul’da 20 bin 857, Antalya’da 8 bin 951 Ankara’da 2 bin 539, Bursa’da 2 bin 213, Yalova’da bin 696, Sakarya’da bin 247, Muğla’da 957, Trabzon’da 935, Samsun’da 885 ve Aydın’da 837 konut satıldı.” dedi.

İşlem sayısı ve harçlarda İstanbul ilk sırada

TKGM verilerine göre 2019 yılında toplamda 10 milyon 892 bin 283 işlemden 12 milyar 197 milyon 800 bin lira gelir sağlandığını belirten Altın Emlak Genel Müdürü, “Bu kapsamda en çok işlem yapılan ve gelir sağlanan ilk 5 il İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya ve Bursa oldu. İstanbul’da 1 milyon 271 bin 473 işlemle 3 milyar 421 milyon 989, Ankara’da 770 bin 839 işlemle 1 milyar 118 milyon 730, İzmir’de 570 bin 949 işlemle 726 milyon 407, Antalya’da 406 bin 704 işlemle 633 milyon 235 ve Bursa’da ise 395 bin 87 işlemle 488 milyon 888 bin liralık gelir elde edildi.” ifadelerini kullandı.

Konuya ilişkin değerlendirmelerde bulunan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı “Emlak işletmeleri, dönüşüm ihtiyaçlarının doğru tespit edilmesini sağlayacak Kentsel Dönüşüm Strateji Belgelerine destek sunabilir. Bölgelerindeki risk durumunu, halkın beklentilerini en iyi bilenler emlak danışmanlarıdır. Kentsel Dönüşümde bizler de sürece dahil edilmeliyiz” dedi.

Kentsel dönüşüm rehberine katkı sunabiliriz

Özelmacıklı “Profesyonel emlak işletmeleri kat maliklerini dönüşüm öncesinde sağlanan destekler ve sağlayacakları avantajlar konusunda etkin bir biçimde bilgilendiriyor. Ayrıca bu yapılara müteahhit bularak teklifler verilmesini sağlıyor. Müteahhitin yıkım süreci öncesinde kiracı ve maliklere barınma ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik kiralama hizmetleri sunuyor. Sonrasında yeni inşa edilen bu yapıların satış ve kiralama süreçlerine de etkin destekler sunuyor. Hem müşterilerin ihtiyaçlarını hem de müteahhitlerin beklentilerini en iyi bilen sahadaki emlak danışmanlarıdır” şeklinde konuştu.

Parsel bazlı değil ada bazı değişim sağlanmalı

6306 sayılı kanun sonrasında Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan bina sayısının 488 bin 303 olduğunu belirten Özelmacıklı, “Balyoz (yık-yap) anlayışı yerine ada bazlı dönüşüme daha çok ihtiyaç duyuyoruz. Az katlı olup, çok kat yapılabilir binalar yerine çok katlı yapılarda dönüşüme ihtiyaç var. Bu nedenle asıl risk taşıyan ve çok katlı olan binalar yenilenmedi. Haziran ayındaki yönetmelik tamamlanmayan yapılar için riski bir miktar azaltmış olacak. Özellikle sınıflara ayrılan müteahhitlerden teminat ya da tamamlanma sigortası talep edilecek. Tamamlanma oranına göre satış izni verilecek. Bu düzenlemeler ile mağduriyetler azalmış olacak” dedi.

Riskli yapılar ortak problemimiz

Şimdiye kadar riskli yapı tespiti yapılan bağımsız birim sayısının 612 bin 569 olduğunu ifade eden Özelmacıklı “Yıkılma riski olan taşınmazın kiraya verilmesine, satış ve pazarlamasına bizler de emlak işletmeleri olarak aracılık yapmak istemeyiz. Lakin bu binaların tespit süreci çok yavaş ilerliyor. Şikayete konu edilen binalar için belediyeler sadece kat maliklerine tebligat göndermekle yetiniyor. Bu doğru bir yaklaşım değil. Sonuçta riskli yapılar ülkemiz için ortak bir problem” diye konuştu.

2017 yılının, bina, arsa ve araziler için 2018 yılına ait uygulanacak metrekare birim değer takdirlerinin yapılacağı yıl olduğunu belirten ve tespitlerin yapılmaya başladığını belirten Özelmacıklı, “Takdir komisyonları dört yılda bir toplanarak arazi ve arsa rayiçlerini belirliyorlar. Lakin değer tespitlerinde bu süre çok uzun ve takdir edilen rakamlar gerçek piyasa değerine uzak kalıyor. Çıkacak rakamlar önümüzdeki yıl emlak vergilerinin bazı bölgelerde yüzde yüzden fazla fark etmesine neden olacak. Emlak vergisi tapu harçlarından, veraset ve intikalden vergilerine, konut teslimlerindeki KDV oranlarından, emsal kira bedellerine kadar birçok alanı etkiliyor” dedi.

Büyükşehirlerde 2 kat ödeniyor

Emlak vergisinin büyükşehirlerde ve mücavir alanlar içinde yüzde 100 artırımlı uygulandığını belirten Özelmacıklı, “Emlak vergisi rayiç değer üzerinden arazilerde binde 1, arsalarda binde 3, konutlarda binde 1 ve iş yerlerinde binde 2 oranında alınmaktadır. Lakin Büyükşehir’lerde bu oran 2 katı olarak uygulanıyor. Örneğin rayiç değeri 200 bin TL gözüken bir konutunuz varsa, normal yörede 200 TL, büyükşehirde ise 400-TL vergi ödenmesi gerekiyor. Bu bedellere ayrıca yüzde 10 oranında da taşınmaz kültür varlıklarının korunması katkı payı ilave ediliyor” ifadelerini kullandı.

Beyannameye dikkat edilmeli

Taşınmazın el değiştirmesi, yeni ya da kentsel dönüşüm sonrasında binanın inşası, kullanım tarzı değişikliği, parseller üzerinde ifraz ve tevhit işlemleri, miraslı hale gelmesi gibi durumlarda yıl sonuna kadar bildirimde bulunulması gerektiğini belirlen Altın Emlak Genel Müdürü, “Yılın son 3 ayında değişiklik olmuşsa değişikliği takip eden 3 ay içinde bildirim yapılır. Tapu dairelerindeki işlemler için gerekli borcu yoktur ve rayiç değer yazısı belediyeden satıcı tarafından alınmaktadır. Belediyeler ilgili yazıyı vermek için ise, o yıl için ödemenin satıcı tarafından yapılmasını istiyorlar. Takip eden yıllarda ise vergi alıcı tarafından ödenmesi gerekiyor. Tapu devri sonrasında genelde bu beyanname unutulur ve usulsüzlük cezasına neden olur” şeklinde konuştu.

Emlak vergisi ödemeyenler

Özelmacıklı, sözlerini şöyle tamamladı: “Hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler, gelirleri sadece kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların ayrıca gazilerin, engellilerin, şehitlerin dul ve yetimlerinin Türkiye sınırları içinde brüt 200 metrekareyi geçmeyen tek meskeni olması halinde emlak vergisinden muaf. belediye emlak servislerinde bu sorgulama yapılıyor. Mükelleflerin taahhüt belgesini belediyeye vermeleri halinde bu meskenleri için bina vergisi ödemiyorlar”.

Tapu harcı indiriminin gerçek beyan için bir fırsat olduğunu dile getiren Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı “Tapu dairesine işlem yapılacağı zaman beyan edilen değer konusunda sözleşme serbestisi var. Yani satış bedelinin tespiti taraflara ait. Tapu dairelerinin de bu hususa herhangi bir müdahale yetkisi bulunmuyor. Tapu harcı, Harçlar Kanununun 63/2. maddesi gereği, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanıyor. Lakin uygulamada beyan edilen bedeller gerçek değerden çok daha az. Bu durum ilerde taraflara ceza olarak dönüyor.

Eksik beyanda ceza %25

Tapu harçlarının yüksek olması nedeni ile beyan edilen değerlerin düşük kaldığını, bu indirim ile beyanların yükseleceğini dile getiren Özelmacıklı, “Alıcı ve satıcı tarafından gerçek bedelinden daha düşük bir bedel beyan edildiğinin idarece tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç %25 oranında vergi ziyaı cezası ile birlikte tahsil edilecektir. Bu ceza alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı cezalı olarak tahsil edilir.” dedi.

Kredili satışlara dikkat

Gayrimenkulün banka kredisiyle alınması durumunda da, tapu harcının gerçek devir bedeli üzerinden ödenmesi gerektiğini belirten Özelmacıklı, “Devir bedelinin bir kısmının banka kredisiyle bir kısmının ise nakit ya da banka havalesi ile ödenmesi halinde, bu şekilde ödenen tüm miktarların toplanması ve bu toplam üzerinden harç ödenmesi gerekir. Bunun tespiti halinde geçmişe yönelik vergi ziyaı cezası çıkabilir.” dedi.